Peaaegu iga kinnisvarateemaline artikkel hoiatab investoreid oma hoolsuskohustuste täitmise eest. Aga mida see täpselt tähendab?
Laiemas mõttes on hoolsuskohustus kõigi ROI-d mõjutavate tegurite kohta andmete kogumise ja analüüsimise protsess. Hoolsusprotsess on vajalik tagamaks, et esialgsed ja hilisemad investeeringud võimalusesse on mõistlikud.
Tõenäoliselt olete kuulnud ütlust "mõõda kaks korda ja lõika üks kord". See kehtib eriti kinnisvara puhul: enne investeerimist tasuks iga võimalust põhjalikult hinnata.
Nõuetekohane hoolsus on vajalik selliste kulukate vigade vältimiseks nagu:
1) investeerimine projekti, mis ei täida strateegilisi eesmärke ja
2) suutmatus maandada ja juhtida eeldatavaid riske parema ja prognoositavama tulemuse saavutamiseks, kui investeerite.
Teie läbiviidava hoolsuskohustuse sügavus ja ulatus sõltub kinnisvara varaklassist: see on erinev ärikinnisvarad, üürikinnisvara REIT-idja kinnisvara ühisrahastus võimalusi. Hoolsuskohustuse tüüp sõltub ka konkreetsest investeeringust endast (asukoht, finantsseisund, vara seisukord jne).
Näiteks kasutate äri- ja eluruumide üüripindade hindamiseks erinevaid finantsmõõdikuid. Ja mõnel kinnisvara ühisrahastusvõimalusel on spetsiifilised erinevused, mis nõuavad põhjalikku analüüsi, mis ei kehti muude ühisrahastusvõimaluste puhul. Kui investeerite üürikinnisvarasse, on hoolsuskohustus enne ostuprotsessi ja selle ajal oluline.
Lühike versioon
- Iga kinnisvarainvesteeringu puhul peate tegema põhjaliku hoolsuskohustuse tagamaks, et saate piisavalt kõrge tootluse, mis muudab teie investeeringu tasuvaks.
- Hoolsusprotsess on üürikodude ja kodude puhul erinev. REIT-id ja kinnisvara ühisrahastuse saidid.
- Iga kinnisvarainvesteeringuga kaasneb risk, kuid saate seda riski minimeerida, uurides hoolikalt kõiki investeerimisvõimalusi, isegi eelnevalt kontrollitud.
Due Diligence üürikodude jaoks
Üürikinnisvarainvestorid otsivad tavaliselt kolme asja:
- Lühiajaline rahavoog
- Pikaajaline kinnisvara väärtus
- Jooksvad maksusoodustused.
Teie ostueelne hoolsusanalüüs keskendub kahele kõige olulisemale tegurile: rahavoog ja kallinemine. See hõlmab ulatuslikke uuringuid mitmes võtmevaldkonnas:
- Kinnisvara seisukord
- Kinnisvara asukoht/turg
- Finantsanalüüs ja prognoosid
Siin on mõned olulised probleemid, mida kontrollida – pidage meeles, et iga vara ja võimalus on ainulaadne ning teie hoolsuskohustus võib viia teid konkreetsetesse valdkondadesse süvenemiseni. Vaatleme allpool kõiki neid kolme valdkonda üksikasjalikumalt.
Hinnake kinnisvara seisukorda
Enne ostmist on oluline kulutada palju aega ja vaeva, et hinnata kinnisvara hetkeseisundit ja teha kindlaks, mida peate kodu parandamiseks tegema. Üldiselt aitaks, kui vaataksite järgmisi asju:
- Konstruktsiooni terviklikkus (sisemine ja välimine) – Kas on vundamendipragusid, termiidikahjustuse märke, probleeme vee äravooluga majast, vananevat katust, mahapuhutud vooderdust, puujuurte sissekasvamist majaga ühendav kanalisatsioonitrass, kaldpõrandad, kodu suurusele ebapiisava suurusega elektrikilp, ebapiisava suurusega HVAC või valesti paigaldatud kanalisatsioon?
- Mehaanilised süsteemid - Soovite vaadata peamiste süsteemide, sealhulgas HVAC, veesoojendi, suuremate seadmete, elektri- ja torustiku praegust seisukorda ja järelejäänud eluiga.
- Ohutus – Peate kõrvaldama kõik ohud. Kas peate hoolitsema hallituse eest? Kas astmed vajavad piirdeid? Mida on vaja teha, et saada rendilitsentsi jaoks nõutav heakskiidetud ülevaatus? Tõenäoliselt saate veebist alla laadida rendikontrolli vormi koopia. On ülioluline mõista, milliseid parandusi tuleb teha (ja kui palju nende tegemine maksma läheb), et rendilitsentsi saada.
- Vajalik esmane hooldus – Kas hooldust on edasi lükatud ja kui palju maksab kinnisvara „üürivalmidus”, mis tähendab, et see on puhas, turvaline ja atraktiivne?
Valige õige asukoht ja turg
Üks asi, mida te muuta ei saa, on kinnisvara asukoht. Peate mõistma ja analüüsima oma üürikinnisvara laia ala (linn/linn) ja tänavatasandi (naabruskond/tänav) asukohta.
- Tööturg potentsiaalsetele üürnikele — üürnikel peab üüri maksmiseks olema töökoht. Kas teie rentimise kauguses on palju töövõimalusi? Kas piirkonda kolib suuremahuline tööandja?
- Rentimisbasseini demograafia – Rääkides siin laias laastus, soovite teada, et potentsiaalsete üürnike kogum maksab tõenäoliselt üüri täies ulatuses ja õigeaegselt.
- Kompide analüüs – Te ei soovi kunagi üürikinnisvara eest üle maksta; selle vältimiseks peate koguma teavet ja uurima piirkonna kompe.
- Üürituru analüüs – Kas teie üüripiirkonnas on nõudlus taskukohase eluaseme järele? Kui üüripindade puudust pole, peate parimate üürnike leidmiseks üürnikke ahvatlema ja tõenäoliselt võtma turuhinnast madalamat tasu.
- Naabruskond - Kas praegused naabruskonna elanikud hoolivad oma kinnisvarast? Kas ümberringi lebab prügi? Kas kodud vajavad hooldust? Nii nagu teiegi, tahavad teie üürnikud elada puhtas ja turvalises keskkonnas – häid üürnikke on raske meelitada ilmselgelt allakäivasse naabruskonda.
Uurimine üüriturud >>>7 parimat kohta kinnisvarasse investeerimiseks 2022. aastal
Krõmpsutage numbreid
Siin kohtub kumm teega. Numbrid peavad töötama!
- Kinnisvara soetusmaksumus (ostuhind pluss sulgemiskulud) - Peate leidma kompe (hiljuti müüdud sarnaseid kinnisvaraobjekte kaalutava kinnisvara läheduses). Vaadake hinnapakkumisi võrreldes kaalutava kinnisvaraga ja kohandage oma pakkumishinda vastavalt omadustele ja seisukorrale. Sellesse protsessi läheb palju, kuna ükski omadus pole kaks identset, seega pole tegemist õunte võrdlusega. Sulgemiskulud põhinevad kodu hinnal ja muudel teguritel – laenuandja aitab teil neid hinnata.
- Hüpoteek, kindlustus ja maksud – Üürikinnisvara omamise kõige olulisem kulu on igakuine hüpoteek, mis sisaldab tavaliselt PITI-d (põhisumma, intressid, maksud ja kindlustus). Veenduge, et teie igakuised üüritulu prognoosid ületavad PITI kulusid, mis katavad regulaarset hooldust, vaba töökoha hüvitist, kinnisvara haldamine ja muud kulud, mis on seotud teie kinnisvara aktiivse üürimisega. Ja kuigi fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenu puhul jäävad intressid ja põhiosa iga kuu samaks, peaksite aja jooksul arvestama maksude ja kodukindlustuse järkjärgulise tõstmisega.
- Üürivalmis saamiseks kulub – Milliseid parandusi peate tegema? Võib-olla peate lihtsalt vaipa värvima ja šampooniga pesema. Või äkki tehakse põhjalikumaid remonditöid. Peamine viga, mida algajad investorid teevad, on kinnisvara tarbetud parendused. Vaadake piirkonna rendikomplekse. Te ei pruugi vajada keskõhku, graniidist lette ega välistekki, et tuua üürnikke, kes soovivad ja suudavad turuüüri maksta.
- Hindamisvõimalus - Te ei pea mitte ainult teadma, et kinnisvara on sobiva hinnaga ja seda väärt, mida maksate selle jaoks, kuid peate vaatama ka suundumusi, et prognoosida, kas näete väärtust või mitte aega. Üüri ostmine on hea, kui kinnisvara kallinemist ei oodata, kuid peaksite veenduma, et teie igakuine rahavoog on kindel ja piisavalt suur, et investeerida end ära.
- Üüri prognoosid – Peate teadma, milline on teie aastane brutoüür. Kas kinnisvara on varem üüritud ja kui jah, siis mida üürnik igakuiselt maksis? Milline on seda tüüpi kinnisvara praegune turuhind selles konkreetses asukohas?
- HOA piirangud ja finantsstabiilsus – Kas HOA lubab kinnisvara rentida? Kui rentimine on lubatud, siis millised reeglid seda sätet reguleerivad? Näiteks mõned HOA-d nõuavad, et esitaksite oma üürilepingu, samas kui teised peavad teie üürilepingu kinnitama. Kas HOA finantsseisund on hea? Olete ilmselt märganud, et mitte kõik HOA kogukonnad ei võimalda föderaalse eluasemeameti (FHA) rahastamist koduostjad – selle põhjuseks on asjaolu, et nad ei lähe läbi, kui FHA laenuandjad vaatavad nende rahalise tagatise või piisava tagatise üle juhtimine. See mõjutab teid negatiivselt, kui lähete edasi müüma, kuna see välistab paljud potentsiaalsed ostjad.
Kõigi nende tegurite kohta teabe kogumine ja hoolsuskohustus on vajalikud selleks, et otsustada, kas peaksite kinnisvara omandama või mitte. Olen kuulnud, et "teenete ostmisel raha" ja olen leidnud, et see vastab tõele. Kui valite vale kinnisvara, jääte maha juba enne, kui alustate.
REIT-ide ja kinnisvara ühisrahastamise hoolsusprotsess
Üüripindadesse investeerimine võib tunduda üle jõu käiv. Õnneks on palju võimalusi kinnisvarasse investeerimiseks ilma kinnisvara ostmata ja haldamata, kuid siiski on vaja läbi viia hoolsuskohustus.
Enamik kinnisvara ühisrahastussaite uurib võimalusi ja partnereid enne nende oma platvormidele postitamist. Tore on see, et hoolsuskontrolli tegemiseks ei pea te kogu teavet koguma ega kinnisvara külastama.
Näiteks, RealtyMogul teeb palju praktilisi hoolsusmeetmeid, enne kui nad oma platvormil võimalust avavad. Neil on kindlustusandjatest koosnev hoolsusmeeskond, kes vaatab kinnisvara isiklikult (mitte ainult paberil). Samuti on olemas varahaldusmeeskond, kes uurib põhjalikult tegevuspartnereid (sponsoreid) ja sisekomitee, mis vaatab üle kõik andmed ja arvamused. Kui see pole üksmeelne pöidlahoidja, RealtyMogul ei pane projekti oma platvormile. Kui tehing on sõlmitud, juhib nende varahaldusmeeskond aktiivselt projekti ja sponsorit, et saavutada õigeaegsed ja kvaliteedieesmärgid.
Kuidas hinnata eelnevalt kontrollitud ühisrahastamise võimalusi
- Mõistke, mida tähendab "eelkontroll" Mida sisaldab eelkontrolliprotsess ja kas see on piisav?
- Uurige platvormi pakkuja edukust – Kas enamik nende varasematest tehingutest vastas ootustele?
- Uurige sponsorit - Enamik ühisrahastussaite pakub võimalusi ainult kogenud sponsoritega. Veenduge, et tehingu taga olevatel isikutel on piisav kinnisvarakogemus ja nad on varem olnud edukad sponsorina.
- Vaadake läbi kõik hoolsuskohustuse dokumendid — Esitage küsimusi, kui te ei saa aru, mida vaatate või ei näe dokumente, mida peaksite kaasama.
- Kontrollige, kas teile esitatud teave on õige – Otsige ülevaatamiseks mõeldud kogusid. Uurige kinnisvaravaldkonna tööturgu ja suundumusi.
Nagu ühisrahastus, Kinnisvarainvesteeringute fondid (REIT) on mõeldud investoritele, kes soovivad olla vähem kaasatud. Aktiivselt hallatavate investeerimisväärtpaberitena on REITide ostmisel vähem hoolsuskohustust. Juhid vastutavad aktsionäridele konkurentsivõimelise investeeringutasuvuse tagamise eest. Nad teevad oma õiglase osa kinnisvarainvesteeringute usaldusfondide hoolsusest.
Siiski, täpselt nagu teeksite isiklikku ostueelset hoolsuskontrolli mis tahes puhul varu, investeerimisfond või võlakiri, peaksite sama tegema ühisrahastusvõimaluste ja REITidega.
Alumine rida
Eksperdid soovitavad teil oma üldist investeerimisportfelli tasakaalustada. Üks võimalus oma portfelli mitmekesistada on hoida osa oma varadest kinnisvaras. See, kuidas kinnisvara kaasate ja kui suure osa oma portfellist sellele pühendate, on isiklik otsus.
Kuigi kõik investeeringud on seotud riskiga, kinnisvarainvesteeringutega kaasnevad ainulaadsed riskid, mis nõuavad hoolsuskohustust. Üüripindade omamine ja haldamine hõlmab ulatuslikumat hoolsuskohustust kui REIT-i või kinnisvara ühisrahastusvõimalusse investeerimine.
Kinnisvarainvesteeringute, eriti üüripindade nõuetekohast hoolsust ei saa üle hinnata. Eesmärk on koguda igakuist rahavoogu ja omada kinnisvara, mis tõenäoliselt hindab. Üks halvasti valitud või halvasti hallatud üürikinnisvara võib teie rikkuse suurendamise asemel maksta teile palju raha. Kui teete eelnevalt põhjaliku hoolsuskohustuse, saate oma eesmärke saavutada palju paremini.
Veel kinnisvara kohta:
- Passiivne kinnisvarainvesteerimine: mis see on ja kuidas alustada
- Kas kinnisvara on praegu hea investeering?
- Kuidas investeerida kinnisvara kaudu halvasti teenindatud kogukondadesse