Maja ümberpööramine hõlmab remonti vajava maja ostmist, paranduste tegemist ja selle kiiret kasumit müümist. See on üsna lihtne idee, kuid teostus on kõike muud kui lihtne. Maja ümberpööramine ei ole investeering, mida enamik investoreid peaks võtma. Õige investori jaoks võib maja ümberpööramine olla äärmiselt tulus.
Niisiis, kas peaksite investeerima maja ümberpööramisse? Uurime välja.
Lühike versioon
- Maja ümberpööramine võib olla tulus investoritele, kellel on ette nähtud kapitali ja kes on valmis projekti ise tegema.
- Saate teenida märkimisväärset kasumit vaid ühe ümberpööratud maja pealt, eeldades, et teil ei teki mingeid tüsistusi.
- Maja ümberpööramine on riskantne ja investorid peavad olema valmis lisaraha säästmiseks hädaabifondi.
Keskmise ümberpööramise hind
Peaaegu kõik eksperdid, kellega ma rääkisin, mainisid maja ümberpööramise tohutuid kulusid. Keskmine kulu, tiirleb 48 000 dollari ümber, muudab selle investeerimisvõimaluse algajatele kättesaamatuks. Protsessi ajal tuleb tasuda järgmised kulud:
Ostuhind
Ostuhind on tõenäoliselt suurim kulu, mida peate maksma. Maja rahastamine, mida kavatsete ümber pöörata, suurendab teie riski, seega tasub võimalusel tasuda kogu müügihind. Kui peate seda rahastama, kaaluge renoveerimise ajal kodus elamist.
Kuigi lestad on mõeldud odavateks kodudeks, mida te renoveerite, peate vaid ostuhinna katmiseks välja käima tuhandeid, kui mitte sadu tuhandeid dollareid. „70% reegli kohaldamisest võiksid kasu olla kodulestad. See tähendab, et investorid ei tohiks maksta rohkem kui 70% kinnisvara ARV-st, millest on maha arvatud nõutavad renoveerimiskulud,“ ütleb Jon Sanborn. Brotherly Love Kinnisvara.
Sulgemiskulud
Lesta ostmisel peate maksma sulgemiskulud kaks korda: ostmisel ja müümisel. Keskmiselt kipuvad sulgemiskulud "vahemikku 2–7% ostuhinnast", ütleb Sanborn.
Kui olete ise kinnisvaramaakler, aitab neid kulusid vähendada, kuna saate ostmisel vahendustasu (ostja maaklerina) ja müümisel peate maksma ainult ühe kinnisvara.
Renoveerimiskulud
Suurimad kulutused on materjalid ja aeg, mida vajate kodu renoveerimiseks.
"Loomulikult arvutavad investorid välja suuremad kulud suurte piletihindadega asjadele, nagu köök ja vannituba, katus, värvimine ja põrandad jne," ütleb ettevõtte asutaja Scott Harvell. Quick Sale Homes, Inc. "Kuid mõned investorid ei võta eelarvet paljudele väiksematele piletitoodetele, mis kuhjuvad. Valgustid, lülitid ja pistikupesad, ukselingid, haljastus ja isegi nii väikesed kui naelad ja kruvid võivad kokku tuua tuhandeid dollareid.
>>Seotud: Kui palju maksab kodu müümine
Kommunaalkulud
Renoveerimise ajal peate arvestama elektri, vee ja soojuse kuludega. Nagu iga teine majaomanik, maksate neid igakuiselt, kuni kinnisvara maha laadite.
Turunduskulud
Kui otsite maja või soovite müüa äsja ümberpööratud kodu, peate arvestama turunduskuludega, mida peate tegema.
Harvell ütleb: "Enamik investoreid peab järjekindlalt reklaamima, et neil oleks piisavalt võimalusi osta kinnisvara allahindlusega. Keskmine maksumus lepingu kohta on meie turul praegu 7500 dollarit. Teisisõnu… iga reklaamile kulutatud 7500 dollari tulemuseks on keskmiselt üks lepinguline maja.
Maja ümberpööramise plussid ja miinused
Plussid
- See on lühiajaline investeering – Enamik pöördeid juhtub aasta jooksul, muutes need lühiajalisteks investeeringuteks, millel on sageli kõrge tootlus. See tähendab, et te ei pea kümmet aastat ootama, et oma investeeringust kasu saada.
- Kogenud ehitajad saavad ise teha projekte – Pööramist saavad kõige paremini teha need, kes teavad, mida nad teevad kas ehituse või kinnisvara poolel. See vähendab seda, mida peate kõrvalseisjale töö tegemiseks maksma.
- Potentsiaalselt suur kasum – Lestad teenivad keskmiselt 67 000 dollarit tagasi (2022. aasta esimese kvartali seisuga), kui nad müüvad. Kui kõik läheb plaanipäraselt, võite teenida väga lühikese aja jooksul tõsist tulu.
Miinused
- Eluasemeturg on sageli riskantne – Eluasemeturg ei ole tuntud järjepidevuse poolest. Teatud aastatel on koduostmine tohutult kasvanud, teistel aga kõrged intressimäärad ja vähem ostjaid. Asjatundmatute jaoks võib neid nihkeid põhjustavate keerukuse mõistmine olla keeruline ja te ei pruugi osta või lõpetada oma projekti õigel ajal, et osta või müüa.
- Maksate palju ette - Ostuhinna, sulgemiskulude ja kõigi muude seotud kulude vahel on teil suur hulk raha, et alustada investeerimist. Paljudel investeeringutel pole minimaalseid investeerimisnõudeid isegi nii kõrgetele.
- Võite maksta lühiajalist kapitalikasumit - Kui ostate, renoveerite ja müüte oma kodu aasta jooksul, maksate lühiajalist kapitalikasumi maksu.
- Finantseerimist võib olla raske tagada – Kodu ümber pöörates ei saa te traditsioonilist hüpoteeki võtta. Selle asemel on teil vaja mingit renoveerimislaenu (seal on palju). Need on laenuandjate jaoks riskantsed laenud, „nii et nad nõuavad enne laenu andmist sageli tagatist, näiteks kodu või autot rahastamise heakskiit, mis lisab igale projektiplaanile lisaaega (ja -kulusid),“ ütleb tegevjuht Shaun Martin kohta Raha majade eest.
Kui kaua võtab maja ümberpööramine aega?
Vastavalt Rocket Mortgage, tüüpiline ümberpööramine, kus probleeme ei teki, kestab 6–12 kuud. Sellegipoolest ei tohiks investorid alahinnata, kui palju võimalusi see konkreetne investeering valesti võib minna. Ostate kodu, mitte aktsiat, mis sõltub paljudest hinda muutvatest teguritest. Võib juhtuda, et peate ümber tegema kogu elektrisüsteemi, millega te ei arvestanud, või kogu vundament võidakse maha lasta või peate võib-olla remontima kaevu või torustiku.
Sa ei tea kunagi täielikult, mis majal on varuks, enne kui sul on võtmed käes ja hakkad asju lammutama. Sellegipoolest on kodude ümberpööramisel hädavajalik lisada oma ajaraamile paar kuud.
>>Seotud: Pikaajaline vs lühiajaline kapitalikasumi maks
Kes saab majade ümberpööramisega raha teenida?
Sellel, kes saab kodusid osta ja ümber pöörata, pole seaduslikke piiranguid. Iga täiskasvanu, kellel on oskusteave ja raha, võib proovida kodu ümber pöörata. Sellegipoolest on kindlasti investoreid ja eraisikuid, kes sobivad selle töö jaoks paremini.
Riskikartlikud investorid
Tasub varuda kannatlikkust, kui oled kodune lestaja. Liiga innukad ostjad ei saa tõenäoliselt parimat pakkumist. "Investorid, kes teevad kõige rohkem maja ümberpaigutamist, on väga valivad ja riskikartlikud. Ärge hüppage esimese kodu poole, mis teie teed ristub; parimad investorid võivad arvutada sada tehingut, enne kui nad leiavad ühe, mis näib sobivat," selgitab Josh Steppling, maakleri kaastöötaja. Josh Stepplingi grupp ettevõttes EXP Realty.
>>Loe lähemalt: Mis on hoolsuskohustus kinnisvara valdkonnas? (Parimad tavad)
Isetegijad
Need, kes on edukalt töötanud ehituses, on ühed parimad kandidaadid maja ümberpööramiseks. Lõppude lõpuks teavad nad kodude ehitamise ja viimistlemise läbi ja lõhki. Nad teavad, kui kaua teatud tööd võtavad ja kui palju need tõenäoliselt maksma lähevad.
Maksmine selle eest, et töövõtjad tuleksid ja teie eest tööd teeksid, on enamiku investorite jaoks liiga kulukas tee, vähemalt seni, kuni neil on selleks kapitali kogunenud. Esmakordsed lestad ja need, kellel pole küllaldaselt kapitali, peavad hoidma oma tööd ettevõttes, kui nad tahavad kasumit teenida.
Kinnisvaratööstuse professionaalid
Chip ja Joanna Gaines on rajanud kinnisvaraimpeeriumi, sest nad hoolitsevad kodu ümberpööramise kõigi aspektide eest. Nad mitte ainult ei lükka ise maju ümber, vaid neil on praegu isegi kinnisvarabüroo. Kui saate kogu projekti ise teha ja teil on keegi, kes tunneb nii ehitus- kui ka kinnisvaramaakleri komponente, ei pea te töid allhanke korras hankima, et te ei kulutaks lisaraha.
Näpunäiteid maja edukaks ümberpööramiseks
Kui olete otsustanud, et kodude ümberpööramine võib olla teie jaoks õige tee, kaaluge enne pea ees sukeldumist mõnda nõuannet:
Oodake õiget maja. Ole kannatlik. Kinnisvaraturg muutub sageli. Pole mõtet kiirustada kodu ostma, kui te pole 100% kindel, et see lõpuks õnnestub. Kui kiirustate ostma ja teil tekib probleeme, võite oodata nullkasumit.
Pöörake tähelepanu naabruskonnale. Maja ümberpööramine lagunenud naabruskonnas, mis pole veel taaselustamisel, võib tähendada, et te ei leia ostjat, kellel on kinnisvara ostmiseks piisavalt raha. See võib teie kasumit oluliselt mõjutada. Uurige hoolikalt kõigi teid huvitavate kodude piirkondi.
Tehke ülevaatus. Teise arvamuse saamine pole halb. Ülevaatus on paarsada dollarit, mis võib säästa teid maja ostmisest, millesse peate investeerima sadu tuhandeid dollareid.
Tehke hädaabifond. Kodu renoveerides ei tea kunagi, mis juhtub, seega veendu, et sul oleks käepärast sularaha. Steppling ütleb, et tema klientidel on [nende] eelarves "Üllatus" rida, mis moodustab 10–20% kogu renoveerimise eelarvest. Kui juhtub midagi ettenägematut, ei tekita see teile stressi; Kui kõik läheb plaanipäraselt, saate 10–20% lisakasumit.
Kaaluge majas elamist renoveerimise ajal. Kui majas renoveerimise ajal elamine on võimalik, võite säästa palju raha. See mitte ainult ei eemalda mõningaid teie elamiskulusid, andes teile rohkem sularaha, vaid võib ka säästa palju makse. Kui kodu on teie peamine elukoht vähemalt kaks aastat ei pea te kapitalikasumi makse maksma mis tahes hinnatõusust, kui müüte. See on ju maksuvaba tulu!
Viimased Mõtted
Majade ümberpööramine nõuab palju kapitali ette ja jooksvate kulude katmiseks. Peate maja ostma ja seejärel maksma selle renoveerimise eest. Teil on ka hoidmiskulud, nagu laenumaksed ja kommunaalmaksed, mis lisavad kuludele iga kuu, mil teile kinnisvara kuulub.
Renoveerimise ajal kinnisvaras vähemalt kaks aastat elamine võib aidata leevendada jooksvaid kulusid ja säästa müümisel raha maksude arvelt.