Üürikinnisvaramaksu mahaarvamine: kõik, mida peate teadma

Nagu iga muu äri või investeering, soovivad üürikinnisvarainvestorid kasumit teenida. Üldiselt, et kasumit maksimeerida, kinnisvarainvestorid vajadust suurendada aastatulu, vähendada iga-aastaseid kulusid või mõlemat.

Kuna maksud moodustavad olulise osa omamiskuludest, hõlmab kulude vähendamine ka maksukohustuste vähendamist. Üüripindadel on ainulaadsed maksueelised, mis võimaldavad teil teatud kulusid vähendada ja teatud IRS-iga lubatud makse edasi lükata.

Jätkake lugemist, et teada saada, millised on need maksusoodustused ja kas need kehtivad teie kohta.

Mis on üüritulu?

Kui inimesed mõtlevad üüritulule, mõtlevad nad igakuistele üürimaksetele, mida teie üürnik teile maksab. IRS määratleb üüritulu kui "mis tahes tasu, mis on saadud vara kasutamise ja valduse eest”. Sageli sisaldab see sissetulekuid lisaks igakuistele üürimaksetele.

Siin on loetelu täiendavatest sissetulekutest, millest peate teatama, nagu on üksikasjalikult kirjeldatud IRS-i väljaanne 527:

• Üürniku taotlemise tasu. Paljud üürileandjad nõuavad potentsiaalsetelt üürnikelt tasu esialgse üüritaotluse läbivaatamiseks ja kinnitamiseks esitamise eest.
• Üürilepingu ülesütlemise tasu. Kui teie üürnik maksab teile üürilepingu ülesütlemise eest, peate selle tulu teatama.
• Üüri asemel saadud kinnisvara või teenused. Kui teie üürnik on käepärane isetegija ja olete nõus loobuma kuu või kahe üüri maksmisest, et talle hüvitada kodu parendamist (näiteks värvimist) tehes peate taotlema üürisummat, mille oleksite saanud üürina tulu.
• Üürniku poolt teie eest tasutud kulud. Näiteks paljud maakonnad panevad vee/kanalisatsiooni arve ainult omaniku, mitte üürnike nimele. Kui saate üürnikult kasutamise eest hüvitist, on see üüritulu.
• Pesu- ja muud teenustasud, mida kogutakse rajatise mugavuste kasutamise eest. Kohapeal osutatavatest kõrvalteenustest saadav tulu on renditulu.
• Tagatisraha üldjuhul üürituluks ei loeta. Pigem on see raha, mille saate ja rendilepingu kehtivuse ajal tingdeponeerimisel kõrvale pante. Lõpuks tagastate selle raha oma üürnikule. Kui teenisite tagatisrahalt intressi selle hoidmise ajal, on see intress maksustatav üüritulu. Kui jätate osa või kogu remondi tagatisraha endale, on teile jääv summa renditulu (ja remondikulu on üürikulu). Ja kui tagatisraha kasutatakse üüri lõppmaksena, loetakse see üüri ettemaksuks ja see tuleb sisse nõuda.

Milliseid üürikinnisvaramaksu mahaarvamisi saate teha?

Kui saate eluruumi üürimisest üüritulu, on teatud üürikulud, mille saate oma maksudeklaratsioonist maha arvata.

Vastavalt IRS-i määratlusele saate maha arvata "tavalised ja vajalikud kulud oma üürikinnisvara haldamiseks, säilitamiseks või hooldamiseks". Tavalised kulud on need, mis on ettevõttes tavalised ja üldiselt aktsepteeritud. Vajalikud kulud on need, mida peetakse sobivaks, näiteks kulud teatud materjalidele, tarvikutele, remondi- ja hooldustööd, mida teete oma üürikinnisvara töökorras hoidmiseks tingimus.

Kõige levinumad mahaarvatavad üürikulud on järgmised:

• Reklaam. Teie üüritava kinnisvara noteerimise ja turustamise kulud.
• Auto- ja reisikulud. Ainult vara ülalpidamise ja üüri kogumise eesmärgil.
• Üürnike vaheline koristamine. Kuigi puhastamine võib olla kulukas, on see mahaarvatav kulu. Lasen kõigil oma kinnisvaraobjektidel üürnike vahel vaibad professionaalselt puhastada ja minu suurima rendi pealt kulub paarsada dollarit.
• Amortisatsioon. IRS tunnistab, et kinnisvara amortiseerub aja jooksul, nii et teil on õigus amortisatsiooni igal aastal maha arvata. IRS-i eeskirjad nõuavad, et üürikinnisvarainvestorid võtaksid kinnisvara müümisel iga-aastase amortisatsiooni tagasi, olenemata sellest, kas kasutasite iga-aastast amortisatsioonihüvitist või mitte. Nii et jaotage kindlasti igal aastal amortisatsioonikahjum.
• Juriidilised ja muud tasud. Advokaaditasud, kinnisvara vahendustasud ja mõned sulgemiskulud, nagu arveldusettevõtte tasud, on mahaarvatavad kulud.
• Teie laenult makstud hüpoteegi intressid. Selles peitub üürikinnisvarainvestori üks suurimaid eeliseid – finantsvõimendus. Finantsvõimendus on laenukapitali kasutamine ostmiseks ja/või potentsiaalse investeeringutasuvuse suurendamiseks. Alginvesteeringuga 30 000 dollarit (alla 20%) saate võimaluse saada kõik 150 000 dollari väärtuses vara omamise eelised. Ja kuna teie hüpoteegimakse on mahaarvatav kulu, on teie üürnik sisuliselt maksab teie eest teie hüpoteegi.
• Laenuandja tasud. Laenu väljastamise punktid ja muud hüpoteegi tagamise kulud on mahaarvatavad kulud.
• Hooldus- ja remondikulud. Kinnisvara korrashoiu ja hooldusega otseselt seotud kulud on mahaarvatavad kulud, nagu ka remondikulud, mida peate tegema kinnisvara üüritavas seisukorras hoidmiseks. Kui maksate suuremate seadmete parandamiseks (näiteks HVAC-teenuse garantiileping), on see hoolduskulu.

Vihje: Ärge ajage hooldust ja remonti segamini kodu parandamisega. Te käsitlete neid kahte maksustamise eesmärgil erinevalt. Kuigi kulud kompenseerivad tulu nende tekkimise aastal, ei ole parandused otsesed kulud. Pigem saate kasutades osa või kõik täiustuste kulud "tagastada". Vorm 4562.

• Teie kui omaniku poolt tasutud kommunaalkulud ja muud tasud. Kui maksate vee-, kanalisatsiooni-, prügiveo või muude kinnisvaraomandiga seotud kulude eest, on need maksud mahaarvatavad.
• Kinnisvaramaksud. See on ilmselge omamiskulu, mis on mahaarvatav.
• Kindlustus. Üürileandja/kinnisvaraomanikuna peate oma investeeringu kaitsmiseks kandma majaomaniku kindlustust. Iga-aastane lisatasu on omandikulu ja seega kulu, mille saate oma maksudeklaratsioonist maha arvata.

Vihje: nõudke oma üürnikult oma isiklike asjade katmiseks üürniku kindlustust. Teie majaomaniku kindlustus ei kata nende esemeid kaotsimineku korral ja enamik üürnikke ei saa sellest aru. Oma poliitika väljatöötamine on ülioluline.

• Kinnisvara haldamise tasud.Kinnisvarahaldurid tavaliselt maksab 8-10%. Selle tasu eest kontrollivad ja paigutavad nad üürnikke, esitavad raamatupidamisaruandeid ning haldavad hooldustaotlusi ja remonditöid. Nende tasu kuulub 100% kinnisvaraomandi kuluna mahaarvamisele.
• HOA ja/või korteritasud. See hõlmab iga-aastaseid või poolaastasi puhketasusid, mida mõnikord võetakse, kui kinnisvara omamisega on seotud kogukonna bassein.
• 1031 Vahetustasud. Kui müüte kinnisvara ja investeerite saadud tulu teise samalaadsesse kinnisvarasse, võite kasu saada a 1031 Vahetus. Kaasatud tasud kuuluvad kinnisvarakuluna mahaarvamisele, kui järgite kõiki reegleid ja sooritate vahetuse edukalt. Te ei tohi oma üürikinnisvara täiustamise kulusid iga-aastaste kuludena maha arvata, välja arvatud juhul, kui makstud summa on "parandamise, taastamise eest". või kohanemine uue või teistsuguse kasutusega. Üldjuhul saate parenduskulud katta amortisatsiooni kaudu, mitte seda amortisatsioonina esitades kulu.

Loe lähemalt >>>Kuidas üürikinnisvara müümisel oma maksukoormust vähendada

Olulised maksuvormid ja väljaanded üürikinnisvara omanikele

Need IRS-i väljaanded aitavad teil mõista, mida peate tuluna taotlema ja milliseid kulusid saab teie maksudeklaratsioonist seaduslikult maha arvata. Ja üüritulude ja -kulude kajastamiseks on olemas konkreetsed vormid.

Asjakohased vormid ja väljaanded on:

• IRS-i väljaanne 527 pakub üürikinnisvara raamatupidamise üksikasju.
• Ajakava E (vorm 1040) kasutatakse üürikinnisvara tulude ja kulude kajastamiseks. Kui teil on rohkem kui üks üürikinnisvara, täitke iga kinnisvara dokumenteerimiseks loendi E vormid.
• Väljaanne 925, Passiivse tegevuse ja riskireeglid. Kui teie rendikulud ületavad teie renditulu, võib IRS lubada teil seda kahju maha arvata. Passiivse tegevuse kaotamise piirangute sätted (vorm 8592) ja Riskipiirangud (vorm 6198) võib piirata mahaarvatava kahju summat.
• Ajakava (1040) käsitleb kinnisvara teie üüritava eluruumi isiklikuks kasutamiseks.
• Puhtalt üüritulule võib rakenduda investeeringu netotulumaks. KasutageVorm 8960, puhas investeeringutulu, üksikisikud, kinnisvara ja usaldusfondid, et määrata selle maksu suurus.
• IRS-i väljaanne 946, Kuidas vara amortiseerida selgitab vara amortisatsiooni läbi ja lõhki. Kinnisvara müümisel peate arvestama iga-aastase amortisatsiooni ja peate amortisatsiooni tagasi võtma.
• Vorm 4562 võimaldab teil taastada osa või kõik oma kinnisvara parendused alates rendiaastast vara võetakse esmakordselt kasutusele ja algab igal aastal, kui teete parenduse või lisate sisustus.
• Üüripinna remondiga seotud reisikulude mahaarvamiseks peate järgima lepingu 5. peatükis toodud reegleid. Väljaanne 463, Reisimine, meelelahutus, kingitused ja autokulud.

Paljud populaarsemad maksutarkvara ettevõtted võivad aidata teil neid vorme täita, kuid teil võib tekkida vajadus minna üle nende toodete tasulisele versioonile. Koos TurboTax, näiteks peate registreeruma „Premier” kasutajaks, et maksimeerida oma üürikinnisvaramaksu mahaarvamisi. Ja koos H&R plokk, peate valima "Premium" versiooni.

Loe lähemalt >>>Kuidas investeerida ühepereelamutesse

Alumine rida

Kas sa oled maksutarkvara kasutamine oma iga-aastaste maksudeklaratsioonide koostamiseks või palkate professionaali, me ei saa piisavalt rõhutada, kui ülioluline on pidada head arvestust, mis dokumenteerib kõik üüritulud ja -kulud, mis on seotud iga teile kuuluva kinnisvaraga.

Lisaks maksude deklareerimisele aitavad head andmed teil jälgida oma üürikinnisvara edenemist. Need on vajalikud teie ROI täpseks analüüsimiseks, et saaksite tulusid maksimeerida ja kulusid vähendada.

Kulude mahaarvamiseks peate suutma põhjendada. See tähendab, et kõigi kulude katmiseks peavad teil olema dokumentaalsed tõendid, nagu kviitungid, tühistatud tšekid või arved. IRS kontrollib teid ja kui te ei saa oma maksudeklaratsioonis kajastatud üksustele tuge pakkuda, võidakse teile kohaldada täiendavaid makse ja trahve.

Pange tähele, et kuigi ma oman ja haldan üüripindade portfelli, ei ole ma maksuraamatupidaja ja maksuseadused muutuvad pidevalt, seega konsulteerige kindlasti kvalifitseeritud maksueksperdiga ja vaadake ise IRS-i eeskirjad üle, et veenduda IRS-i põhikirja järgimises, kui esitate oma maksud.

Lisalugemist:

• Maksukahjude kogumise juhend: kasutage oma investeeringute kahjumit
• 9 võimalust oma maksustatava tulu vähendamiseks 2023. aastal
• Pikaajaline vs. Lühiajaline kapitalikasumi maks