Intressimäärad on madalaimad, mis nad on olnud mõnda aega. Hoiustajate ja dividendiinvestorite jaoks tähendavad madalad lühiajalised intressimäärad väiksemaid väljamakseid. Paljud investorid, kes otsivad kõrge tootlikkusega dividende, on pöördunud hüpoteeklaenude (REIT) poole. Mis need on ja kas peaksite investeerima mREIT -idesse?
Selles juhendis:
Mis on hüpoteeklaenude kinnisvarainvesteeringud (mREIT)?
Hüpoteekkinnisvara investeerimisfondid (mREIT) on teatud tüüpi finantsaktsiad. Need usaldusfondid investeerivad eluasemeturule. Nad pakuvad ja ostavad hüpoteegiga tagatud väärtpabereid ja nendega seotud kinnisvara. Enamik mREIT -e on registreeritud USA väärtpaberite ja börsikomisjon (SEC). Ja SEC nõuab, et nad avaldaksid finantsaruanded investorite ja analüütikute läbivaatamiseks.
REITina peavad need üksused vastama rangetele kriteeriumidele. Nende hulka kuulub vähemalt 75% oma vara investeerimine kinnisvarasse, mis kuulub mitte rohkem kui 50% ulatuses viiele aktsionärile, ja maksavad aktsionäridele välja vähemalt 90% nende maksustatavast tulust.
Millesse mREIT investeerib?
Hüpoteeklaenude REIT -id ei oma kinnisvara nagu omakapitali REIT -id. Need teenivad tulu üüritulust. Aga mREIT investeerib hüpoteekidesse ja hüpoteegiga tagatud väärtpaberitesse. Nad saavad kasu lühiajaliste laenuintresside ja pikaajaliste hüpoteeklaenu intressimäärade vahelt.
Oletame näiteks, et mREIT on kaasanud investorite kapitali 3 miljardit dollarit. Ja see laenab täiendavalt 5 miljardit dollarit 2% intressiga. Selle 8 miljardi dollariga ostab ta hüpoteeklaene, mille intressimäär on 3,5%. Laenatud summa ja saadud tulu vahe (vahe) on 1,5%.
Agentuur vs. Agentuuriväline ja elamu vs. Kaubanduslik - mis vahet on?
MREIT -e on mitut tüüpi ja nendesse investeerimiseks erinevaid viise. Kaks peamist tüüpi on elamud ja ärid, mis on liigitatud REIT -i hüpoteeklaenu tagavate kinnisvaraliikide järgi.
Nendes tüüpides investeerib enamik mREIT-sid kas agentuuri või mitte-agentuuri või nende kahe segusse.
- Agentuuri hüpoteeke toetab föderaalvalitsus (nt FHA ja VA laenud) ja neil on minimaalne maksejõuetuse oht.
- Agentuurivälised hüpoteegid (nt tavapärased ja hüpoteeklaenud) tagavad laenuvõtjate isiklikud rahalised vahendid (krediit ja sissetulek) ning need võivad kanda rohkem riski. Kuid tavaliselt vajate seda tüüpi laenude saamiseks kõrgemat krediidiskoori ja sissetulekut, nii et maksmata jätmise risk võib olla ka nende agentuuriväliste hüpoteekide puhul väike.
Saate investeerida mREIT -idesse REITi aktsiate ostmine ise või ostes börsil kaubeldava fondi (ETF), millel on REIT.
Leia rohkem:ETFi investeeringud 101
mREIT investeerimisriskid
Kaks peamist riski, mis mõjutavad mREIT investorite kasumit, on intressimäärade kõikumine ja hüpoteeklaenuvõtjate laenu ettemaksed.
1. Intressimäära risk
Kõigi REITi investorite suur risk on intressimäärade kõikumine. Tavaliselt, nagu intressimäärad mine üles, REIT hinnad langevad. See efekt on eriti liialdatud mREIT -idega. Nad teenivad raha lühi- ja pikaajaliste intressimäärade vahelt. Ja kui lühiajaline intress tõuseb, teenib mREIT spreadi pealt vähem raha.
Näiteks kui pikaajaline fikseeritud intressimäär on 3,5% ja lühiajaline laenuintress tõuseb 2% -lt 2,5% -le, langeb vahe 1,5% -lt 1% -le. See tähendab mREITi kasumi tohutut langust.
Intressimäärade tõustes kallineb ka tulevane rahastamine. Ja see vähendab REITi raamatutes juba olevate laenude väärtust.
2. Ettemaksu risk
Kuid a intress tilk võib olla elamutele mREIT -ide jaoks laastav. Kui intressimäärad langevad, refinantseerivad paljud koduomanikud oma laene. Elamute mREIT-id tuginevad tavaliselt sellele, et hüpoteegiomanikud maksavad laenu fikseeritud intressimääraga kogu hüpoteegi 15 või 30 aasta jooksul. Kui majaomanik refinantseerib, maksavad nad laenu ennetähtaegselt tagasi ja intressimaksed lakkavad mREIT -i voolama.
Kaubanduslikke mREIT -e mõjutab ettemaksurisk vähem, kui intressimäärad langevad. Tegelikult toob intressimäära langus kasu ärilistele mREIT -dele, sest need on tavaliselt tagatud ujuva intressimääraga laenudega. Intressid tõusevad, kui intressid tõusevad. Kaubanduslikud mREIT -id pakuvad tavaliselt ka suuremat saaki kui elamute mREIT -id. Selle põhjuseks on asjaolu, et kommertslaenu võtjad on tavaliselt suurema krediidiriskiga kui elamuomanikud.
Tavaliselt on mREITi juhtidel intressimäärade kõikumise ja ettemaksuriski maandamiseks välja töötatud keerukad riskimaandamisstrateegiad.
Millised on parimad mREIT -id, kuhu investeerida?
Praegu on üle 40 mREITi. Ja dividenditootlus on vahemikus 1,9% kuni 13,36%. Esikolmik on kõigi teiste suuruselt kääbus.
- Annaly Capital Management Inc. (NLY) on suure korgiga mREIT, millel on a turukapitalisatsioon (turupiir) 12 miljardit dollarit ja a hinna ja kasumi suhe (P/E) 29. juulil 2021 seisuga 2,77. Annaly investeerib peamiselt madala riskiga agentuuride eluasemelaenudega tagatud väärtpaberitesse, mis on föderaalselt kindlustatud Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) või Ginnie Mae. Annaly praegune dividenditootlus on 10,39%, mis on investorite madalat krediidiriski arvestades kadestamisväärne.
- AGNC Investment Corp (AGNC), kuigi seda peetakse keskmise suurusega kapitaliks, on teine suur tegija, kelle turuväärtus on 8,5 miljardit dollarit ja kasumlikkus 4,62. Sellel on sarnane investeerimisstrateegia eluruumide hüpoteeklaenude hoidmine. Praegune dividenditootlus on 8,90%.
- Starwood Property Trust Inc (STWD) on suuruselt kolmas. Starwood investeerib pärinevatesse kaubanduslikesse hüpoteekidesse. 7,6 miljardi dollari suuruse turupiiriga ja praeguse 7%-lise dividenditootlusega on see keskmise suurusega ettevõtja mREIT-i turul suur tegija.
Parimad mREIT ETF -id, kuhu investeerida
Teine võimalus investeerida on mREIT ETF -idega. Nende eesmärk on võimalikult täpselt kopeerida mREIT -ide üldist hinda ja tootlust.
- Schwab USA REIT ETF (SCHH) on nende ETF -ide seas suur tegija. Fond on nii omakapitali kui ka mREIT-ide hübriid, samuti nii äri- kui ka eluasemelaenudega tagatud väärtpaberiinvesteeringud. Fondi kümme suurimat osalust moodustavad fondist üle 40% ja selle tootlus on 2,11%.
- VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF (MORT) on väiksem ETF, millel on parem tootlus. Sellel on 25 vara ja praegu on tootlus ligi 7%.
Kas peaksite investeerima mREIT -i?
Investeerimine on väga isiklik ettevõtmine, mis on kohandatud riskitaluvus, investeerimise eesmärke, eelistatud strateegiad ja muud tegurid. Investeerimisnõustajad, mida saab leida selliste teenuste abil nagu Paladin Register või Tahk rikkus, soovitage varade nõuetekohast jaotamist. See hõlmab mõnede kinnisvarainvesteeringute lisamist kogu portfelli. mREIT on mugav viis kinnisvaraga seotud riskipositsiooni lisamiseks mis tahes portfelli. Kuid mREIT -i investeerimisel on plusse ja miinuseid.
Plussid
- Passiivne kinnisvarainvesteering. REIT -id on hea viis kinnisvarasse passiivselt investeerida. Traditsiooniline kinnisvarasse investeerimine - füüsilise kinnisvara ostmine - hõlmab edu saavutamiseks asjatundlikkust ja kogemusi. Kuid REIT -i aktsiate omamine ei nõua haamri kasutamist ega kinnisvara haldamist.
- Likviidsus. Enamiku mREIT -idega kaubeldakse börsidel ning neid saab hõlpsasti osta ja müüa. See annab teile kinnisvara mitmekesistamise ja aktsiate omamise likviidsuse.
- Kõrge tootlusega dividendid. SEC nõuab, et REITid maksaksid aktsionäridele välja 90% oma sissetulekust. Seega kipuvad nende dividendid olema suuremad kui enamikul S&P 500 või Nasdaqi aktsiatel. Kõrge tootlus on mREIT -ide üks investorite eelis.
Miinused
- Investeerimisrisk. Kõigil investeeringutel on risk. mREIT -i riskid on ainulaadsed, millest peamised on intressimäärade kõikumised, mis võivad kasumlikkust negatiivselt mõjutada kahel eelnevalt kirjeldatud viisil.
- Suuremate maksude potentsiaal. Enne investeerimist kaaluge võimalikku maksukohustust, mida REIT võib luua. Mõned REIT -i dividendid maksustatakse kõrgema määraga kui aktsiadividendid, kuna need ei vasta IRS -i määratlusele kvalifitseeritud dividendid. Seega võidakse teie dividende maksustada pigem tavalise sissetuleku kõrgema määraga kui madalamaga kapitalikasumi maks määra.
Lõplikud mõtted
Paljud investorid kasutavad lisamiseks REIT -e kinnisvara mitmekesistamine oma portfellidesse ilma kinnisvara omamata. Suurematelt börsidelt ostetud ja müüdud REIT -id pakuvad likviidsust. Eelkõige maksavad hüpoteeklaenud tavaliselt keskmisest kõrgemaid dividende. Need meelitavad investoreid selle pika venituse tõttu, kuna USA majandusel on olnud tavapärasest madalamad intressimäärad.
Mortgage REITs-ainulaadne kinnisvarainvesteeringute tüüp-investeerige hüpoteekidesse ja hüpoteegiga tagatud väärtpaberitesse. Nad saavad kasu lühiajaliste laenuintresside ja pikaajaliste hüpoteeklaenu intressimäärade vahelt. MREIT -l ei ole füüsilist kinnisvara, seega ei kuulu ta äri- ja elamukinnisvarale investeerivate REIT -de samade riskide alla. Peamised investeerimisriskiga seotud mREITid on intressimäära stabiilsuse ebakindlus.