Mobile Home Park Investeerimine algajatele: lihtne juhend

Taskukohase eluaseme nappus on olnud riigi väljakutse aastakümneid. Kuid seda probleemi süvendas veelgi valitsuse kehtestatud COVID-19 sulgemispoliitika, mis lämmatas arengu 2020. aasta alguses, ja jätkuv kiire inflatsioon.

Nüüd, Riikliku madala sissetulekuga elamumajanduse koalitsiooni hinnangud madala sissetulekuga leibkondadele taskukohaste üüriühikute praegune puudujääk on 6,8 miljonit ühikut. Praegu on kõige soodsam eluase üksikute üüripindadena. Haagissuvilate pargid pakuvad aga täiendavaid üürnike soovitud omadusi, mida kortermajades ei leidu: uhkus omandiõiguse üle ja takistamatu privaatsus.

Haagissuvila pargi omamine ja haldamine on ainulaadne ärikinnisvara investeerimisvõimalus. See artikkel käsitleb mobiilse koduparki investeerimise toimimist, mida teada ning mobiilsesse koduparki investeerimise plusse ja miinuseid.

Mobile Home Park Investeerimise plussid ja miinused

Mis on mobiilse koduparki investeerimine?

Haagissuvila park on valmistatud kodudest koosnev kogukond, mis asub maatükil, kus on püsivad kommunaal-, vee- ja kanalisatsiooniühendused. Kuigi tehniliselt on kodud mobiilsed, on need poolpüsivalt pargitud (haagise haakeseadmetega kaetud või "seelikutega") ja asuvad koos üksikutel kruntidel (tuntud ka kui "padjad").

Väikestes haagissuvilate parkides on 10 kuni 25 alust, suurematesse parkidesse aga sadu., kõik jagavad tugiteid ja üldkasutatavaid ruume. Tavaliselt kuuluvad kodud individuaalselt esmasele elanikule, kes maksab pargiomanikule igakuiselt üüri. See üür sisaldab maatüki, üldkasutatava ala kasutamist ja kommunaalühendusi, sealhulgas vett, elektrit ja gaasi.

Investorid ostavad mobiilse kodupargi teiselt omanikult, kasutades tehingu hõlbustamiseks ärikinnisvara vahendust. Erinevalt traditsioonilistesse elamutesse investeerimisest on mobiilse kodupargi ostmine aga a ärikinnisvara investeerimisvõimalus. Sellisena ei osteta äriinvesteeringuid tavaliselt kapitali kallinemise ootusega, kui kinnisvara omate.

Selle asemel teenitakse raha igakuiste brutoüüride vahe pealt, millest on maha arvatud tegevuskulud, sarnaselt korterikompleksi omanikuga.

Seotud >>Kuidas investeerida kinnisvarasse

Haagiselamuparkidesse investeerimise eelised

1 miljoni dollari suurune investeering võib teile osta ainult neli ühepereelamut. Kortermaja keskmine maksumus ühiku kohta on umbes 100 000 dollarit, seega 1 miljon dollarit ostab teile 10 korteriga maja. Või võite osta umbes 1 miljoni dollari eest mobiilse kodupargi, kus on 90–100 ühikut. ühiku maksumus 10 000 kuni 12 000 dollarit.

Haagissuvila pargi omamisele lähim võrdlev investeering on kortermaja omamine. Mõlemad on ärikinnisvarainvesteeringud, mis pakuvad madalama sissetulekuga elanikkonnale elamispinda. Siiski on mõned peamised eelised.

Madalam hind "ukse" kohta

Mobiilse koduparki investeerides saate rohkem "uksi" madalama hinnaga ühe ukse kohta, seega kulub selle vara soetamiseks vähem raha.

The olemasolevate ühepereelamute keskmine hind USA-s läheneb 400 000 dollarile ja kasvab kiiresti. See tähendab, et 1 miljoni dollari suurune investeering ostab teile ainult neli ust. Teisest küljest on kortermaja keskmine maksumus ühiku kohta umbes 100 000 dollarit, nii et 1 miljon dollarit ostab teile 10 korteriga maja. Või võite osta 90–100 ühikuga mobiilse kodupargi umbes 1 miljoni dollari eest – ühiku maksumus on 10 000–12 000 dollarit.

Loe edasi >> Saabunud kodude ülevaade 2022: investeerige üüripindadesse 100 dollariga

Madalamad hoolduskulud

Korterikompleksis või muus elamukompleksis peab omanik maja ise hooldama. Kuid, haagissuvilad kuuluvad elanikele, samas kui investorile kuulub maa. Remondi ja hoolduse eest vastutavad üürnikud. Te peate hooldama kommunaalühendusi, kuid mitte haagissuvilat ega maad, millel see asub. (See ei ole alati nii; mõned haagissuvilate pargid hõlmavad pargile kuuluvaid üksusi.)

Vähem konkurentsi

Korterikompleksi investeerimine üksikisikuna võib olla keeruline, kuna sageli teevad teie vastu pakkumise suured konglomeraadid. Kuid enamikku mobiilsete kodude parke juhivad väikeettevõttena ema- ja popiomanikud. Riiklikud frantsiisid, suurkorporatsioonid ja institutsionaalsed investorid on mobiilsete koduparkide omandisse kaasatud harvemini.

Haagiselamuparkidesse investeerimise riskid

Nüüd, kui oleme uurinud mõnda mobiilse koduparki investeerimise potentsiaalset kasu, vaatame lähemalt mõnda riski:

Kiirem amortisatsioon

Liikuva koduparki investeerimise esimene risk on see mobiilsed majad kipuvad amortiseerima kiiremini kui muud kinnisvaravormid. Kuigi teie üürnikud omavad oma kodu ja vastutavad remondi ja hoolduse eest, on teil vähem kontrolli üksuste seisukorra üle. Võimalik, et te ei saa tulevasi üürnikke meelitada, kui park näeb välja lagunenud.

Rahastamine on vähem kättesaadav

Mobiilse koduparki investeeringu rahastamise tagamiseks peate tõenäoliselt otsima laenuandja, kes on neile spetsialiseerunud – ja neil on sageli erinõuded. Näiteks võib laenuandja nõuda, et kogukonnal oleks aakri kohta minimaalsed või maksimaalsed padjad; et kõik haakeseadmed oleksid seelikutega peidetud; ja/või et kõik kodud vastavad elamumajanduse ja linnaarenduse (HUD) koodi nõuetele.

Suured sissemaksed

Haagissuvilate parkides on sageli kõrgemad sissemakse nõuded. Kui laenuandjad nõuavad tavaliselt ühepereelamute ostmisel vaid 20% allahindlust, siis mobiilse kodupargi rahastamisel on teie sissemakse tõenäoliselt 25%.

Väljakutsuv väljatõstmisprotsess

Väljatõstmine võib mobiilse koduparki investeerimisega olla keeruline. kui olete korterikompleksi omanik, on üürniku eemaldamine, kes ei maksa, üsna lihtne. Haagissuvila pargis aga omavad üürnikud oma üksusi. Haagissuvila kolimiskulu on hinnanguliselt 3000 dollarit. Kui üürnik on raskes olukorras, võib pargi omanik selle arve tasuda.

Kuidas alustada investeerimist mobiilsesse koduparki

On mõned veebiturud, kust leiate üksikasjalikku teavet ja analüüse müüdavate mobiilsete koduparkide kohta. Nad sisaldavad:

• Mobile Home Park Store on suurim mobiilsete koduparkide erikoht. Kirjutamise seisuga on nende saidil müügil üle 325 mobiilse kodu pargi.
• Loopnet on suurim kommertskinnisvara noteerimise teenus, mis on veebis kõigile kättesaadav ja mis sisaldab rikkalikke andmeid igat tüüpi müüdavate kommertskinnisvarainvesteeringute, sealhulgas mobiilsete koduparkide kohta.
• CoStar on kinnisvaraspetsialistidele mõeldud noteerimisteenus. Samuti loetletakse müüdavad mobiilsete kodude pargid. See on otsinguvõimaluste ja üksikasjaliku analüüsi osas tugevam kui Loopnet, kuid CoStar piirab oma andmebaasiteenuste kasutamist nendega, kes on sõlminud korralikud litsentsilepingud.
• Reonomy.com on uuem otsinguplatvorm, mis on väga kasutajasõbralik ja sisaldab üle 50 miljoni äripinna, sealhulgas mobiilsed kodupargid.

Kinnisvara õiglase turuväärtuse määramiseks konsulteerige kindlasti kinnisvaramaakleriga, kes on spetsialiseerunud kommertskinnisvarale. Investorina soovite ostja esindajat, kellel on juurdepääs tehingute voogudele. Soovite ka kedagi, kes propageerib teie huve otsingu- ja omandamisprotsessi ajal. Üldjuhul maksab müüja vahendustasu ostja agendi eest, seega pole põhjust ostjana maaklerit mitte läbida.

Mida otsida haagissuvila parki investeerimisel

Investeeringu väärtuse ja rahavoo suurendamiseks on mõned viisid, vähendades kulusid (hooldus, kinnisvara haldamine jne) või suurendades tulusid (üürid).

Esiteks peaksite otsima mobiilse pargi kogukonna, kus saate tulude suurendamiseks väärtust lisada või täiustusi teha. Need võivad olla kinnisvarad, mille praegused omanikud on tähelepanuta jätnud või mida ei ole uuendatud. Või võivad need olla kinnisvarad, millel puuduvad täiendava rahavoo võimalused.

Ideaalis soovite leida ka kogukonna, kus üürihinnad on turuväärtusest madalamad ja saate igakuist üürihinda tõsta väikeste ja odavate uuendustega.

Haagissuvila pargi ümbritsev kogukond on samuti oluline sissetulekutegur. Tunnitöölisi palkavate suurte tööandjate läheduses asuvad kogukonnad võivad pakkuda suurt hulka potentsiaalseid kvalifitseeritud üürnikke. Üürniku valik igas elamus, kus inimesed elavad lähestikku, on oluline. Tahad olla kindel, et kõik tunnevad end turvaliselt ja soovivad pargis edasi elada. Heade üürnike hoidmine ja probleemsete üürnike väljarookimine enne nende sissekolimist on nii tasuvuse kui ka maaomaniku positiivse kogemuse võtmeks.

Seotud >>Kuidas oma üürikinnisvara hallata

Millist hoolsuskontrolli peaksite läbi viima?

Nagu kõigi kinnisvarainvesteeringute puhul, soovite palgata litsentseeritud inspektori, kes teeks kinnisvara ja kogu mehaanika põhjaliku füüsilise kontrolli. Eelkõige soovite oma investeeringu kontrollimiseks keskenduda kolmele aspektile: rahaline tulu, infrastruktuuri seisund ja kohalik turg.

Rahaline tulu

Üüri - või "hooldustasusid", nagu neid tavaliselt haagismajade parkides nimetatakse - kogutakse igakuiselt. Soovite üle vaadata vähemalt kahe kuni kolme aasta rendirullid. Üürirullid on ühiku kohta kogutud üüri üksikasjalik arvestus. Samuti soovite saada iga-aastaseid kasumi- ja kahjumiaruandeid, kommunaalmakseid ja maksudeklaratsioone. Võimalusel küsige iga üürniku sõelumistaotlusi. Soovite mõista oma tulevaste elanike tüüpilist finantsolukorda ja demograafiat.

Infrastruktuur

Kuigi füüsilisi hooneid hooldada ei ole, pakuvad mobiilsete majade pargi omanikud igale krundile vee-, kanalisatsiooni-, elektri- ja gaasiühendusi. See infrastruktuur on võtmetähtsusega ja soovite teada kõigi mehaanika praegust seisukorda ja hooldusajalugu.

Need sisaldavad:

• Kaevu veevoolu ja jootavuse testid, kui see on asjakohane
• Maakonna/linna veetorustike ülevaatused
• Septiku või kanalisatsioonitorustiku kaamera ulatuse aruanded
• Elektri- ja gaasivõrkude ühendamise kontroll

Lisaks ülaltoodule peaks müüja suutma esitada üksikasju kapitalikulude ja viimase 5+ aasta jooksul tehtud paranduste kohta.

Asukoht

Nagu iga füüsilise kinnisvarainvesteeringu puhul, määrab mobiilsete koduparkide elujõulisuse ja kasumlikkuse suuresti asukoht. Investeerimine taskukohasesse eluasemesse kallimas piirkonnas annab tavaliselt parema tulemuse (rohkem kasumit, väiksem risk, kvaliteetsemad üürnikud). See kehtib ka mobiilsete koduparkide kohta.

Uurige kindlasti praegust maakonna tsoneeringut. Veenduge, et park vastab kõigile eeskirjadele ja on nõuetekohaselt litsentseeritud. Samuti peaksite uurima kavandatud tsoneerimismuudatusi ja piirkonna arengukavasid, mis võivad mõjutada teie mobiilsete koduparkide investeeringute pikaajalist elujõulisust.

Alumine rida

Haagissuvilate pargid pakuvad ainulaadset ärikinnisvara investeerimisvõimalust. Erinevalt korterikompleksist, kus investor omandab, haldab ja hooldab hoonet, omab pargimaad tavaliselt liikurmajapargi investor, samal ajal kui üksikisikud omavad ja hooldavad oma kodusid. See vähendab tegevuskulusid ja kinnisvara haldustasusid.

Haagissuvilate pargid pakuvad sageli võimalust kinnisvara parendamiseks, mis toob investorile kaasa suurema igakuise üüritulu. Kuid igaüks, kes seda tüüpi investeeringut kaalub, peaks enne sammu võtmist turgu põhjalikult uurima ja olema teadlik ainulaadsetest väljakutsetest.

Rohkem kinnisvara investeerimisvõimalusi>>

• Kas osaline koduomand on hea investeerimisstrateegia?
• Mis on kaubanduslikud REIT-id ja kust neid leida?
• Parimad kinnisvarainvesteeringute saidid akrediteerimata investoritele