Rahaliste väljakutsetega peredele on sobiva elukoha leidmine sageli keeruline. Paljud madala sissetulekuga pered maksavad poole oma igakuisest sissetulekust üüri ja elavad endiselt ebasoodsates ja isegi ebaturvalistes tingimustes.
Alates suurest depressioonist on Ameerika Ühendriikides ellu viidud eluasemeprogramme. Üks populaarsemaid on föderaalne programm, mida tuntakse nimega „8. jagu” ja mida haldavad kohalikud avaliku sektori asutusasutused. Jaotis 8 võib pakkuda ka investoritele, kes soovivad aktiivselt osaleda kinnisvarasse investeerimine mõne suurepärase võimalusega.
Kuidas see töötab
1974. aastal loodud 8. jaotis on teinud palju muudatusi ja muudatusi. Tänane versioon on “eluaseme valiku vautšeri” programm. See toimib nii:
Abikõlblikud pered leiavad endale sobiva üüriühiku pärast voucheri saamist, mis maksab kuni 70% igakuisest üürist pluss kommunaalmaksed. Ülejäänud 30%tasumise eest vastutavad pered. Jaotis 8 sisaldab tavaliselt eluasemeabi puuetega inimestele ja eakatele kodanikele, samuti madala sissetulekuga peredele.
Eluaseme valiku vautšereid haldavad kohapeal avalikud eluasemeagentuurid. PHA -d saavad USA eluaseme- ja linnaarengu osakonnalt (HUD) föderaalseid vahendeid vautšeriprogrammi haldamiseks. Enamikus kogukondades on ootenimekiri abi saamiseks, kui taotleja on kvalifitseeritud.
Abikõlblikkus
Taotlejad peavad vastama teatud abikõlblikkuse kriteeriumidele, sealhulgas:
- Perekonna kogutulu, mis ei või olla suurem kui 50% taotleja elukohajärgse maakonna mediaansissetulekust.
- Üksuses elavate pereliikmete koguarv.
- Vastuvõtja peab olema USA kodanik või sisserändaja, kellel on seadusliku sisserände staatust tõendavad dokumendid.
Programm näeb ette, et kuni 75% eluasemekupongide koguarvust tuleb anda peredele või üksikisikud, kelle perekonna kogutulu ei ületa 30% keskmisest sissetulekust piirkonnas, kus nad valivad elama.
Kui sa oled investeerides linna või tavapärasesse üürikinnisvarasse, satute tõenäoliselt kokku 8. jao üürnikega, kellel on eluasemekupongid. Üürileandjana saate seaduslikult valida, kas osaleda - ja nõustuda 8. jao üürnikega - või mitte. Mul on üürikorterites mõned 8. jao üürnikud ja nagu enamikul asjadel elus, on ka plusse ja miinuseid.
Eelised üürileandjatele, kes aktsepteerivad 8. jao vautšereid
Õigeaegne garanteeritud igakuine üüritulu - 8. jao üürnike vastuvõtmise suurim eelis on regulaarne tšekk, mille saate iga kuu valitsuselt. Valitsus maksab tavaliselt 50–65% üürniku üürist. Summa sõltub üürniku sissetulekust ja konkreetse kinnisvara eeldatavatest kommunaalkuludest.
Kui teie üürileping on paigas ja kõik paberimajandus tehtud (paljudel üürnikel on pakett), tagatakse teile valitsuse õigeaegne kontroll märkimisväärse osa üüri kohta. Selle põhjuseks on asjaolu, et PHA saadab osa nende makstavast üürist otse üürileandjale. Üürnik saadab oma osa kohta eraldi tšeki ja maksab kommunaalteenused otse teenusepakkujale.
Väiksemad vabad töökohad - Vabade töökohtade vähendamine on oluline üürikinnisvara investorid. Kui kinnisvara on vaba, ei ole tulu maksude, kindlustuse, HOA tasude ja muude igakuiste hoidmiskulude katmiseks. Paljud 8. jao üürnikud kipuvad pikalt seisma jääma ja pikendavad hea meelega üheaastast üürilepingut ikka ja jälle.
Valida suurem üürnike kogum - Üüride avamine 8. jao üürnikele võib oluliselt suurendada üürnike arvu, kelle hulgast valida. Laiem valik tulevasi üürnikke tähendab seda, et saate olla valivam ja leida oma kinnisvarale tõeliselt sobiva.
Kui postitan üürile antud kinnisvara, saan selle kohta palju kõnesid. Sageli küsitakse minult esimest korda, kas võtan vastu vautšereid. Kui vastan "Ei", piiraksin oma kvalifitseeritud üürnike hulka. Kuigi 8. jao üürnikel on madalad sissetulekud, pole neil tingimata palju muid probleeme. Niikaua kui te oma üürnikke hästi sõelute, ei erine nad sageli kupongita üürnikest.
Soodsad rendihinnad - Sarnaste kinnisvarade turul on alati vastuvõetavad üürihinnad. Kahe magamistoaga ja kahe vanniga korterit võib minu piirkonnas üürida 1200 kuni 1500 dollari eest. Üks 8. jao klientide eeliseid on see, et igakuine üür, mida saate küsida, on turu intressimäära kõrgemas otsas. PHA teab, et 8. jao vautšeriomanikel on raskem eluaset leida, kuna mitte kõik üürileandjad ei võta vautšereid vastu. Nii et nad mahutavad kõrgema klassi, et võimaldada abisaajatel eluaset kindlustada. See ei tähenda, et saate üle maksta! Kui teie üüritariif ei ole konkurentsivõimeline, peate tõenäoliselt seda alandama, et 8. jao programm aktsepteerida.
Täiendav kokkupuude teie üürikinnisvara nimekirjaga - Kui teie ja teie kinnisvara on heaks kiidetud, saate oma vara PHA veebisaidil loetleda, kus vautšerite omanikud seda näevad. See on teie kirje jaoks täiendav reklaamivõimalus.
See võib olla tasuv - Kuigi ma isiklikult pole kunagi eluasemeabi saanud, elasin üle oma 20ndate eluaastate, tehes karjääri ja ellu jäädes üksi. Ma tean, mis tunne on proovida elada väikese sissetulekuga ja arvetega kursis olla. Olen kohtunud väga toredate inimestega, kes saavad hädavajalikku eluasemeabi. Hea tunne on pakkuda neile turvalist ja mõnusat kohta koju helistamiseks. Ja kui nad on sellele avatud, saan võimaluse pakkuda isiklikke finantsnõuandeid, mis neid aitavad - elementaarseid asju, mida tuleks keskkoolis õpetada, kuid mida pole.
Eluaseme vautšeriprogrammis osalemise puudused
Rohkem kaasatud protsess - 8. jao vautšerite aktsepteerimine tähendab, et üürileandjana tuleb hüpata. Esimene kord, kui seda tegin, oli nii heidutav kui ka pisut masendav. Alles pärast seda, kui olin protsessi läbi uurinud, sain teada, et maakond pakub kord kuus üürileandjatele tasuta 45-minutilist teabeseminari!
Alustamiseks peate täitma avalduse, et teid saaks pidada 8. jao üürileandjaks. Te esitate isiklikku teavet ja üksikasjalikku teavet oma vara kohta. Sellele järgneb kinnisvara kontroll. Ja pärast üürniku heakskiitmist on veel paberimajandust. Lõpuks, enne kui vahendid teile vabastamiseks heaks kiidetakse, peate rendilepingu koopia PHA -le saatma.
Täiendav ülevaatus - PHA peab teie kinnisvara kontrollima. See on eraldi 8. jao kontroll, mis on lisaks muudele nõutavatele kontrollidele. Näiteks Baltimore'i maakonnas peavad üürileandjad tagama üürikinnisvara litsentsi ja enne rendilitsentsi kinnitamist tuleb teha spetsiaalne kontroll. Ja kui kinnistu on ehitatud enne 1978. aastat, tuleb seda pidada pliivabaks või sertifitseeritud pliivabaks.
PHA kontroll on üsna lihtne. Teie üüripind peab olema struktuurselt kodeeritud. Kõik peab olema korralikult remonditud ja ohutult töötama. Üürileandjale ei maksta 8. jao ülevaatust. Üürnikud vastutavad kinnisvara kontrollimiseks kättesaadavaks tegemise eest, mis toimub tavaliselt varsti pärast sissekolimist.
Üürnike sõelumine ja valik on endiselt väga oluline - Kuigi üürnikud peavad vautšeri saamiseks olema PHA poolt heaks kiidetud, ärge eeldage, et nad on nõuetekohaselt läbi vaadatud. Veenduge, et kontrollite hoolikalt kõiki 8. jao üürnikke samamoodi nagu teisi üürnikke. Saate ja peaksite tegema kõiki hoolsuskohustusi, mis ei riku õiglase eluaseme seadust ega riigi ja kohalikke seadusi, sealhulgas tausta- ja krediidikontrolli.
Uue üürniku seadistamine võtab aega kuni 60 päeva -PHA-ga on 60-päevane töötlemisaeg. See tähendab, et peate valitsuse esimese tšeki saamiseni ootama kaks kuud. Näiteks kolisin 8. jaanuari perel oma kolme magamistoaga linnamajja 1. jaanuaril. Üürniku üüriosa sain vastavalt vajadusele 1. jaanuaril ja 1. veebruaril. Aga valitsuse tšeki sain kätte alles 1. märtsil. Sel ajal sain kolme kuu üüri korraga (jaanuaris, veebruaris ja märtsis).
Väljatõstmise erieeskirjad - Üürnike väljatõstmine on midagi, mida iga kinnisvarainvestor soovib vältida. See on kulukas, aeganõudev ja kallis. Enne rentimist uurige üürnikke hoolikalt, et vähendada võimalust seda teha. Õnneks pole ma pidanud seda protsessi ühegi oma omadusega läbima. Paragrahvi 8 üürnike väljatõstmine on siiski pisut rohkem seotud kui tavaline väljatõstmine. 8. jao üürniku väljatõstmiseks pärast tema vastuvõtmist on vaja kohtumenetlust. See kehtib isegi osariikides, kus pakutakse muid väljatõstmismeetodeid.
Kokkuvõte
8. jagu on hädavajalik abiprogramm, mis võimaldab madala sissetulekuga peredel elada turvalisemates kogukondades ja säilitada piisavat igakuist sissetulekut, et oma peret piisavalt rahuldada.
Üürileandjana, kes aktsepteerib kahe minu üüripaketiga 8. jagu, olen programmi kaudu tutvunud suurepäraste inimestega. Kahjuks olen kohanud ka mõningaid voucherite omanikke, kelle läheduses pole mul mugav olla. Minu üürikinnisvara on midagi enamat kui lihtsalt rahaline investeering. Olen isiklikult investeerinud aega, energiat ja raha võtta armastamata vara ja muuta see koduks. Ma tahan, et saaksin usaldada oma üürniku oma vara austama ja selle eest hoolitsema. Ja ma tahan üürida ausatele inimestele, kellega mul on võimalik edukat pikaajalist suhet arendada. Nõuetekohane sõeluuring on oluline komponent edukas üürikinnisvara haldamine kas lubate üürnikke eluasemekupongidega või mitte.
Üürileandjatele, kes soovivad käsitseda täiendavat paberimajandust ja teha veidi lisa valitsus, on võimalik leida stabiilseid üürnikke - ja võite olla kindel, et saate regulaarse üüritšeki iga kuu.