Paljudele meist on meie kodu suurim investeering, mille me kunagi teeme. Ja nagu me jälgime oma muude investeeringute väärtust, on mõistlik hinnata meie põhivara väärtust (samuti mis tahes teiseseid omadusi aeg -ajalt). Loomulikult kõigub iga kodu väärtus turutingimuste ja muude tegurite põhjal. Nii et küsimus on järgmine: Kuidas määrata oma kodu praegune turuväärtus?
Esiteks peate mõistma, et teie kodu väärtus ei põhine sellel, mida te selle eest algselt maksite, kui palju teil on kulutatud selle säilitamiseks või täiustamiseks või asjaolu, et teie vend nõuab, et ta maksaks selle eest kindla summa, kui tal oleks raha. Iga konkreetse kinnisvara väärtus on määratletud kui "see, mida valmis ja võimeline ostja selle eest praegu maksaks".
Kuidas saada mõistlikku hinnangut
Maailmas pole kahte täpselt sarnast kinnisvara. Seega on praktiliselt võimatu sihtida konkreetse kodu väärtust.
Siiski saate mõistliku hinnangu või vähemalt mõistlikult täpse hinnangulise väärtuse vahemiku, kui teil on üksikasjalikku teavet selliste asjade kohta nagu:
- Füüsilised omadused, nagu asukoht, krundi suurus ning magamistubade ja vannitubade arv,
- Kinnisvara maksuteave,
- Kodu enda ajaloolised müügiandmed ja
- Lähedal asuvate võrreldavate kodude hiljutine müük.
Kas Zillow on täpne?
On mõned tarbijasõbralikud veebisaidid, mis võivad anda teile ettekujutuse sellest, mida teie kodu väärt on. Kõige populaarsemad on Punauim, Zillow ja Trulia.
Esikohal on Zillow, kus külastajaid külastab keskmiselt 150 miljonit inimest kuus. Selle tasuta veebiplatvormi abil saate sisestada oma kinnisvara aadressi ja saate oma kodu praeguse turuväärtuse "Zestimate". Zillow kasutab varalist automatiseeritud hindamismeetodit, mis kasutab olemasolevatel andmetel põhinevaid algoritme teie kodu asukohaga seotud maksudokumentidest ja müügiandmetest teie kodu arvutamiseks Zestimate.
Kas see on täpne? Olen Zestimaate juba aastaid kasutanud minu kinnisvaraärija ma vastan sellele küsimusele järgmiselt: Jah ja ei. Mõnikord ja sageli. Tee maha ja surnud edasi. Kui järele mõelda, on dispersioon täiesti mõistlik - iga algoritmi väljund on täpselt sama täpne kui sisendandmed.
Zestimaadid on loodud statistikute loodud automaatse tarkvara abil ja inimestel puudub võimalus konkreetse vara Zestimate'i käsitsi muuta. Ja kuna iga kinnisvara on ainulaadne ja ainulaadsust ei saa arvutusse kaasata, pole tõepoolest mingit võimalust kinnisvara turuväärtust automatiseeritud protsessi abil täpselt hinnata.
Parem on võtta ühendust agendiga
Parem viis oma kodu väärtuse määramiseks on litsentseeritud kinnisvaramaakler või maakler, kes tunneb hästi teie kodu asukohta. Kohaliku kinnisvaramaakleri leiate sellise teenuse kaudu HomeLight. Agendil on hulgaliselt reaalajas ja täpseid andmeid käeulatuses mitme nimekirja teenuses (MLS). Teadlik ja hoolikas agent saab seadistada väga spetsiifilised otsingukriteeriumid ja seejärel need andmed kaevandada, et saada väga täpne hinnang teie väga ainulaadse kodu väärtusele.
Teie agent teeb kõigepealt võrdleva turuanalüüsi (CMA). See hõlmab naabruses asuvate võrreldavate kinnisvarade vaatamist, mis on viimase kuue kuu jooksul müüdud. Teie kinnisvara on selles analüüsis „objektiomand” ja võrreldavaks omaduseks on kolm kompositsiooni, mis vastavad teie majale suuruse, vanuse, krundi suuruse, katusetüübi, mugavuste ja stiili poolest kõige paremini.
Alustades iga kompositsiooni lõplikust müügihinnast, korrigeerib agent seda hinda, lisades või lahutades subjekti vara ja komp. Kui näiteks arvutil on kolm vannituba ja objektil on ainult kaks, peab agent selle kompuutri müügihinda alandama nii, et see oleks objektiomadusega paremini kooskõlas. Kui subjektil on neli magamistuba ja kompaktsel kinnistul on ainult kolm magamistuba, korrigeeritakse selle müügihinda, et see vastaks objekti omadusele. Lahutatav või lisatav summa varieerub piirkonniti ja see summa on tavaliselt palju väiksem kui funktsiooni esialgne maksumus.
Siin on väga lihtsustatud näide selle väljanägemise kohta:
| Teema atribuut | Comp #1 | Komp #2 | Komp #3 | |
|---|---|---|---|---|
| Müüdud Hind | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Magamistoad | kolm | kolm | neli | kolm |
| # Kaminad | üks | üks | üks | mitte ühtegi |
| Komp vs. Teema | – | miinus üks vannituba | pluss üks magamistuba | kaminat pole |
| Reguleerimine | – | pluss 5000 dollarit | miinus 10 000 dollarit | pluss 5000 dollarit |
| Korrigeeritud hind | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Nagu näete, müüks see objekt kinnisvara turule tõenäoliselt 320 000 kuni 330 000 dollari eest. Müügihinna määramiseks, millega teie vara MLS -is loetleda (teie noteerimishind), lisab teie agent koondage kolme kompositsiooni lõplikud müügihinnad ja jagage kogusumma kolmega, et saada keskmine korrigeeritud müük hind.
Selle metoodika põhjal soovitab teie agent tõenäoliselt oma kodu 325 000 dollari eest loetleda. Oluline on märkida, et CMA -de tegemisel on teatud subjektiivsus. Näiteks kas lisavannituba lisab kinnisvara väärtusele 5000 või 7000 dollarit?
Turg ja hindamisväärtused
Börsihind on küll väärtuslik, kuid tegelikult ainult hinnang tegelikule turuväärtusele. Müüja võib oma vara loetleda 325 000 dollari eest. Ostja võib pakkuda 300 000 dollarit. Kui müüja aktsepteerib ostja pakkumist, turuväärtus on 300 000 dollarit - hind, millega mõlemad tehingu pooled nõustusid.
Lisaks turuväärtusele on kodu ostutehingus ka teisi hinnanguid. Kõige täpsem väärtus on "hinnatud väärtus". Kui keegi ei suuda osta oma kodu kogu sularahaga, on vaja panga rahastamist hüpoteeklaenuandja kaudu ja hinnatud väärtuse arvutamiseks kutsutakse kohale litsentseeritud hindaja.
Hindamine on üksikasjalikum kui CMA - lisaks hiljutise kinnisvara müügi ja üldiste koduomaduste hindamisele tutvub hindaja koduga praeguses seisukorras. Hindajad on spetsialistid, kes esitavad täpse arvu, mis peegeldab pigem väärtust kui hinnangut.
Nagu näete, on turuväärtus (ostja ja müüja kokku lepitud hind) tarbijapõhine. Hinnatud väärtuse määravad eksperdid. Teisisõnu, hinnatud väärtus ei pruugi olla hind, mille eest kinnisvara ostetakse või müüakse. Tegelikult müüakse kinnisvara tavaliselt rohkem kui hinnatud väärtus. Laenuandja kasutab alati hinnatud väärtust, kui ta otsustab, kui palju ta lubab ostjal laenata, isegi kui hinnatud väärtus erineb turuhinnast.
Hinnatud väärtus on ka hindamine, mida kasutatakse enamikul muudel kinnisvaraga seotud eesmärkidel, näiteks asjakohane kindlustuskaitse tase või hindamine maksukahjude, kinnisvara likvideerimise ja netoväärtus.
Järeldus
See taandub sellele:
- Zestimaadid on tasuta ja annavad teile ülevaate teie kodu turuväärtusest, kuid neid ei peeta usaldusväärseks.
- Pädev kinnisvaraspetsialist saab koostada CMA, mis on teie kodu palju usaldusväärsem ja täpsem hindamine. Kuigi CMA nõuetekohaseks tegemiseks kulub aega, teevad agendid seda sageli teie eest tasuta, kuna see on tavaliselt osa nende teenusest, kui lisate oma kodu maakleriga. Eeldades, et piirkonnas on hiljuti võrreldavaid müüke, annab CMA teile teie kodu turuhinna väga lähedase lähenduse.
- Hinnatud väärtus on kõige täpsem hinnang teie kodu väärtusele. Kuid hindamine pole odav. Tavaliselt maksab see vahemikus 600–1000 dollarit. Ja kuna see on tegemise ajal vaid hetktõmmis, muutub see kiiresti vananenuks. Enamik hindamisaruandeid loetakse kehtivaks vaid kuus kuud alates kuupäevast, mil hindaja astus teie kinnisvarale.