Kuna intressimäärad on endiselt kõigi aegade madalaima taseme lähedal, otsivad investorid mõistlikult turvalist investeeringut, mis hoiab neid inflatsioonist ees. Aprillis toimunud kohalike kinnisvarainvestorite kohtumisel siin Baltimore'is oli teemaks maksude pandiõigusega investeerimine. Minu tähelepanu köitis lubadus saada 18% tootlust – kinnisvaraga tagatud investeeringult.
Muidugi on kõrge tootlus tavaliselt tasakaalustatud kõrge riskimääraga. Kuid kõneleja ütles edasi, et see on "peaaegu sama turvaline, nagu oleksite oma sularaha FDIC-ga kindlustatud hoiuruumi parkinud konto kohalikus pangas." Nii et mind äratas huvi uurida seda radari all olevat kinnisvarainvesteeringut strateegia.
Sain teada, et maksude pandiõigusega investeerimine on eksisteerinud rohkem kui 200 aastat. Pole sellest kunagi kuulnud? Võib-olla sellepärast, et maksud pole… noh… mitte kellegi lemmikteema. Kui öelda kellelegi kokteilipeol, et olete maksuraamatupidaja, on see suurepärane vestluse peataja.
Kuid see investeering kasutab ära asjaolu, et maksude maksmine on möödapääsmatu. Keegi ei saa passi. Sellegipoolest ei saa kõik maksumaksjale maksta, kui ta koputab.
Valitsus saab varem või hiljem alati oma osa. Seega annab maksu kinnipidamissertifikaatidesse investeerimine investoritele praktiliselt garanteeritud intressimäära. Tegelikult on perekontorid ja institutsionaalsed investorid aastakümneid investeerinud miljardeid maksu kinnipidamistunnistustesse.
Kinnisvaramaksu põhitõed
Majaomanik või mitte, olete tõenäoliselt kinnisvaramaksude ideega tuttav. Valitsused maksustavad kinnisvaraomanikke, et rahastada hüvesid ja teenuseid kogukonna "üldise hüvanguks". Tulu- ja müügimaksule lisandub kinnisvaramaks.
Kinnisvaramaksutulu pakub tavaliselt selliseid teenuseid nagu politseikaitse, avalikud raamatukogud, puhkekeskused, teed, koolid ja lumekoristus. Isegi ilutulestikud.
Kui teil on oma kodule hüpoteek, on tõenäoline, et teie igakuine makse sisaldab vahendeid kinnisvaramaksude tasumiseks. Teie laenuandja hoiab raha tingdeponeerimisel ja maksab teie nimel makse tähtajal otse maakonnale.
Te ei pruugi teada, kui palju maksate kinnisvaramakse. Kuid võite olla kindel, et maksate neile, kui teil on kodu. Kõik maakonnad koguvad mingisugust isikliku vara maksu.
Üksikuid kinnistuid hinnatakse asukohast ja omadustest lähtuvalt. Igale kinnisvarale antakse "maksuhinnangu" väärtus. Paki omanik maksab määratud väärtuselt maksu. 2016. aastal ulatusid määrad osariikide lõikes madalaimast 0,27%-st Hawaiil kuni 2,35%-ni New Jerseys.
Ühepereelamute keskmine kinnisvaramaksumäär iga USA osariigi suurimas linnas on umbes 1,5%. USA rahvaloenduse büroo andmetel kulutab keskmine Ameerika leibkond igal aastal oma kodude kinnisvaramaksudele 2149 dollarit.
Maakond, kus kinnisvara asub, kogub tavaliselt kinnisvaramaksu. Kui kinnisasja omanik jätab maksu tasumata, muutub maksusumma vara pandiõiguseks.
Kinnisvara pandiõigus ei aita aga maakondadel ja kohalikel omavalitsustel maksta teenuste ja hüvede eest, mida nad on oma kodanikele lubanud. Raha vajab maakond praegu oma eelarveliste kohustuste täitmiseks. Valitsus ei võta IOU-sid!
Mis täpselt on maksu kinnipidamistunnistus?
Kuigi protsess on riigiti erinev, on kohalikel omavalitsustel õigus tasumata makse sisse nõuda, müües avalikul oksjonil maksu kinnipidamistunnistuse või maksuakti. Umbes pooled 50 osariigist müüvad maksu kinnipidamistunnistusi. Teine pool müüb maksude pandilepinguid või lunastamisakte. Viimane on tunnistuse ja akti hübriid. Mõned osariigid müüvad nii maksude pandiõigusi kui ka maksuteateid.
Nende kahe vahel on olulisi erinevusi. Tavaliselt ostate maksu kinnipidamistunnistuse, kuna soovite intressi. Kui majaomanik seda ei lunasta, võite vara saada. Maksudokumendiga ostate kinnisvara kohe ära.
Üks ei ole parem kui teine. Igal neist on eelised sõltuvalt teie investeerimiseesmärkidest. Igal neist on oma reeglid ja uuringud on vajalikud. Muidugi saate teha mõlemat korraga.
See artikkel keskendub maksude pandiõigusele ja jätab maksudokumendid mõneks muuks ajaks.
Maksu kinnipidamisõigustesse investeerimise lihtsus
Tore on see, et teil pole kinnisvaralitsentsi vaja. LLC-d ei pea looma. Ja sertifikaatidesse või dokumentidesse investeerimiseks pole vaja palju raha.
Maksu kinnipidamisõigust ostes maksite põhimõtteliselt majaomaniku eest maksud vastutasuks tõendi eest. Sertifikaat sobib teie makstud summale pluss intressiga.
Samuti on tore, et teie investeering on tagatud vara tagatisega või osariigi seadustega, mis kohustavad lunastama maksude pandiõigust, sealhulgas intressid ja trahvid. Investorina astute sisse, et maksta tagasi makse ja lukustada oma investeeringule garanteeritud intressimäär.
Maksu kinnipidamistunnistus on kaubeldav instrument. Aga järelturgu pole, välja arvatud ehk eBay jms.
Sertifikaat on tõend selle kohta, et omanik on ostnud kinnisasjale sundkorras intressi teeniva pandiõiguse. See on juriidiline kohustus panna esmajärjekorras pandiõigus konkreetsele kinnisvarale. See tähendab, et see on esimene võlakohustus, mis makstakse välja, kui vara arestitakse.
Maksu kinnipidamistunnistuse investeerimise (suured) eelised
Kui ostate maksu kinnipidamistunnistuse, ei osta te kinnisvara. Samuti ei pea te tegelema kinnisvaraomanikuga. Astute lihtsalt vahele, et tasuda maavalitsusele võlgnevused.
Vastutasuks raha väljapanemise eest annab maakond teile intressimäära ja viivised, mida nad nõuavad omanikult, kui maksud on lõpuks tasutud. Kui kinnisvaraomanik makse ei maksa, saate kinnisasja omandiõiguse välja võtta ja võtta kogu maakonnale võlgnetavate maksude, trahvide ja tasude eest.
Teisisõnu, maksupandiõigusega investeerimisel on kaks investeerimistulemust:
- Maksu kinnipidamistunnistus lunastatakse ja teenite tagatud kõrge intressimäära.
- Maksu kinnipidamistunnistust ei lunastata ja kinnisvara saate omandada sundmüügi teel, mõnikord ka dollari sentide eest.
Sõltuvalt teie investeerimiseesmärkidest võib kumbki tulemus olla atraktiivne.
Maksupandiõigused pakuvad fikseeritud intressimäära, mis on maakonnati erinev. Baltimore'is on intressimäär 18% aastas. Teistes maakondades üle kogu riigi võib see olla palju madalam või palju kõrgem. Mõnes Illinoisi maakonnas on intressimäär 18% iga kuue kuu tagant, mis võrdub veidi enam kui 36% aastas.
Kuid nagu võite arvata, tõmbavad need kõrged tulumäärad palju tähelepanu. Kuigi te ei vaja investeerimiseks palju raha, võivad sügavate taskutega konkurendid vahele hüpata ja hinda tõsta, pigistades väikeinvestori välja.
Hind võib kergesti tõusta ja sageli tõuseb kõrgemale tasumisele kuuluvatest maksudest. Olen lugenud, et mõnes maakonnas saab kinnisvara müüa maksuoksjonil kallimalt, kui kinnisvara väärt on.
Eriti kui sa oled akrediteeritud investor, on mõned alternatiivid, mis võivad samuti anda kahekohalise aastase tulu. Üks näide on Origin Investeeringud, mis on erakapitaliettevõte, mis võimaldab suure netoväärtusega üksikisikutel investeerida mitmekesistesse kinnisvarafondidesse.
Investeerimisel pole piiranguid
Investeerida saab nii vähe kui palju. Maksu kinnipidamisõigused ei ole nagu pangakontod, mis on FDIC-i poolt teatud piirini kindlustatud. Maksu kinnipidamistunnistustesse investeerida ei ole piiratud.
Kinnisvara omanik säilitab omandiõiguse. Tal on õigus lunastada — tasuda — maksude panditõend seni, kuni ringkonnakohtu kohtunik kirjutab alla sundraha sulgemise määrusele.
Maksu kinnipidamistunnistuse omanikuna peate teatud aja jooksul, tavaliselt kahe aasta jooksul, algatama sulgemisprotsessi. Kui sertifikaati ei ole lunastatud ja te ei alusta õigeaegselt arestimist, jääb teie investeering ilma ja raha tagasi ei maksta.
Kuidas pakkumist teha
Enamikus maakondades toimub igal aastal maksude pandiõigus. Enamik oksjoneid viiakse läbi veebis. Baltimore'is, kus ma elan, toimub maakonna müük juunis ja linnamüük mai keskel.
Registreerute paar nädalat enne tegelikku müüki ja maksate registreerimistasu. (Baltimore'is on tasu 100 dollarit.) Nad meilivad teile pakkumise identifitseerimisnumbri. Oksjoni avanedes teete veebivormi kaudu pakkumise teile huvipakkuvatele sertifikaatidele.
Maksu kinnipidamistunnistuse ostmiseks vajalik minimaalne pakkumine sisaldab brutomaksu, trahve ja intresse. Karistused hõlmavad kõiki kohaldatavaid kulusid, mis on seotud maksu kinnipidamistunnistuse müügiga. Miinimumpakkumine on kirjas kurjategija kinnisvara aadressi ja ID-numbri kõrval.
Niisiis, kuidas see töötab?
Maksupandiõigusse või -aktidesse investeerimine ei ole passiivne. Tegelikult võib see võtta palju aega.
Maakonnad avaldavad nimekirja tavaliselt paar nädalat enne maksude pandiõiguse müüki. Saadaval võib olla sadu kinnisvara. Teil on vaja süsteemi, et loendit kitsendada ja otsustada, milliste kohta soovite pakkumist teha.
Põhimõtteliselt peate kõrvaldama need, mis ei vasta teie investeerimiskriteeriumidele. Alustage oma esialgse investeerimiseelarvega. Kui teil on investeerimiseks vaid paar tuhat või isegi vaid paarsada dollarit, saate kõrgemate miinimumpakkumistega kinnisvara koheselt kõrvaldada.
Kui soovid intressitulu ega ole eesmärki omandada kinnisvara, siis otsi hüpoteegiga ühepereelamuid. Need pakuvad parimat võimalust lunastada. Paljudes riikides on nende lunastamismäär 95% või kõrgem.
Maksupandiõigusega investeerimise tähtaeg on kuus kuud kuni kolm aastat. Sertifikaatide müümiseks pole järelturgu. Seega peate veenduma, et investeerite ainult raha, mida te lühiajaliselt ei vaja.
Komisjonitasusid maksta ei ole. Kuid nagu varem mainitud, peate tõenäoliselt maksma oksjoni eest ühekordse registreerimistasu.
Tehke kindlasti oma hoolsustööd
Nõuetekohane hoolsus on kohustuslik. Võite kinnisvara sulgeda. Soovite sõita mööda ja vaadata kinnistuid. Samuti peaksite hoolikalt läbi viima oma veebipõhiseid uuringuid, et oma hoolsuskohustust täita.
Tõenäoliselt ei saa te kinnisvara sisemust kontrollida, kuna majaomanikud ei luba teil tõenäoliselt seda vaatama tulla. Siiski soovite kinnisvara, naabruskonna ja piirkonna kohta nii palju kui võimalik teada. Te ei taha jääda kinni kinnisvarasse, millel pole potentsiaali.
Samal kinnisvaral võib järgmisteks maksuaastateks osta mitu maksupandiõigust. See sõltub sellest, kui pikk on lunastamisperiood.
Näiteks osariigis, kus on kolmeaastane lunastamisperiood, võib osta kolm maksupandiõigust, üks iga aasta kohta. Need pandiõigused võivad osta sama investorid või erinevad investorid. See tähendab, et protsessi edenedes võib teil olla vaja rohkem kapitali.
Kinnisvara lunastamisel tasutakse kõik maksupandiõigused ja intressid olenemata sellest, kui palju investoreid on ostnud maksupandiõigusi. Kui pandiõigust ei lunastata, toimub maakondliku ja osariigi põhimääruse kohane sulgemisprotsess.
Kui teie eesmärk on vara sulgeda ja omandada, peate võib-olla ostma kõik hilisemad pandiõigused, sest mõnikord on uuemad maksupandiõigused vanade pandiõiguste suhtes ülimuslikud. Igaüks, kes vara sunnib akti vastu võtma, võib olla kohustatud tasuma ka kõik teised pandiõiguse omanikud.
Lisateave
Sellel teemal on raamatuid, seminare ja kursusi. Ja nagu varem mainitud, on igal maakonnal oma reeglid, mis reguleerivad protsessi, lunastamisperioodi, tulumäärasid ja pakkumisprotsessi ennast.
See artikkel on mõeldud ülevaatena. Enne pakkumise tegemist saate ja peate turgu uurima ja veenduma, et mõistate oma kavandatud turu üksikasju.
Investorina otsin pidevalt uusi võimalusi ja hindan riske vs. auhind. 2. juunil toimub Baltimore'i maakonnas iga-aastane maksupanditunnistuse oksjon.
Registreerusin veebimüügiks ja sain enampakkumisele tulevate kinnisvarade nimekirja. Praegu sisaldab nimekiri mitut tuhat kinnisvara, kuid tõenäoliselt lüheneb see enne tegelikku müüki, kuna kinnisvaraomanikud maksavad oma makse.
Käin praegu läbisõidul, et valida hoolikalt välja mõned maksu kinnipidamistunnistused, millele soovin pakkumist teha. Järgmistel kuudel kirjutan oma kogemustest artiklile.