La mayor inversión que la mayoría de las personas hará en su vida es su residencia personal. Comprar una casa es un rito de paso financiero para muchos. Significa romper los lazos de pagar el alquiler a otra persona y pagarse a sí mismo mediante la creación de capital propio.
Pero, ¿qué pasa con la compra de una segunda casa, digamos, una casa de vacaciones? ¿Es una buena inversión?
Como sucede con muchas otras decisiones financieras, depende de sus preferencias personales, sus metas a largo plazo y su situación financiera actual. Aquí hay cinco cosas que debe considerar antes de comprar una segunda casa... y una alternativa si decide que esto no es para usted.
# 1: ubicación
“Ubicación, ubicación, ubicación” es siempre un factor clave cuando se trata de bienes raíces. ¡No puede mover físicamente la casa a una mejor ubicación si elige mal!
Si está comprando una propiedad donde tiene la intención de vacacionar cada año, querrá estar seguro de que la ubicación es una que disfrutará durante años, no solo unas pocas temporadas. Y asegúrese de haber considerado todo lo relacionado con la ubicación que elija.
¿Le gusta la paz y la tranquilidad de una cabaña de montaña, incluso si le neva en días adicionales debido a una tormenta invernal inesperada? ¿O prefiere un condominio en la playa, incluso si los adolescentes rebeldes de las vacaciones de primavera ocupan la unidad contigua a la suya la semana que decide llevar a su familia? O tal vez una propiedad de resort en Nicaragua se adapte a su estilo, hasta que se dé cuenta de que no puede encontrar lo que necesita suministros o ayuda competente de habla inglesa para mantener la propiedad en funcionamiento debido a su control remoto ¿localización?
También querrá comprender la historia y el futuro planificado de la propiedad específica y el área general para determinar una estimación razonable del potencial de apreciación de la propiedad. Conéctese con un agente inmobiliario local para comprender estos factores y más, incluidas posibles propuestas de zonificación que podrían afectar negativa o positivamente el valor futuro de la propiedad.
Las casas de vacaciones tienden a estar ubicadas en lugares deseables donde la gente quiere visitar. Estas áreas a menudo experimentan la apreciación del mercado simplemente por su conveniencia. Pero tienes que tener cuidado. Los valores inmobiliarios pueden variar ampliamente incluso en estas ubicaciones aparentemente aisladas por burbujas. Una temporada de huracanes devastadores que azotan la misma ciudad costera puede causar tanto daño que la economía local tardará una década o más en recuperarse.
Tus opciones son casi ilimitadas. Una cabaña frente al mar en la bahía. Una propiedad aislada en un lago rodeada de millas de senderos para caminatas. Un apartamento urbano cerca de tiendas de primer nivel. Una cabaña de montaña con caza para la caza. Una propiedad de playa con sol y diversión para la familia. Un condominio en una estación de esquí. Una casa en una de las islas del Caribe. O incluso una suite en un destino turístico popular como Orlando o Las Vegas. Cualquiera que sea su destino, podría considerar alquilar por algunas temporadas en el área para asegurarse de ser feliz allí a largo plazo.
# 2: costos
¿Puede pagar una segunda casa? Incluso si puede, ¿está dispuesto a sacrificar otras cosas que de otro modo podría pagar si no compra la segunda casa?
Los bienes raíces son una opción de inversión a largo plazo. Hay que considerar los altos costos de transacción de compra y venta. Y por naturaleza, las inversiones inmobiliarias no son activos líquidos. Se necesita tiempo para vender. No puede decidir hoy que quiere vender y tener el efectivo en su cuenta bancaria la semana que viene o incluso el mes que viene.
Por lo tanto, deberá estimar con precisión el precio de compra que puede pagar cómodamente. Y debe contar cuidadosamente el costo total. Por supuesto, tiene los costos normales de mantener una casa. El desgaste es inevitable. Y los electrodomésticos se rompen. Además de eso, tiene servicios públicos mensuales, impuestos anuales a la propiedad, tarifas de HOA o de condominio y cobertura de seguro, para nombrar los gastos más grandes.
Las vacaciones o las segundas residencias pueden tener costos adicionales para presupuestar. Hay tarifas de administración de propiedad, seguro de responsabilidad civil y tarifas de actividad. Hay costos de limpieza periódicos entre inquilinos si está alquilando. Si su nuevo lugar tiene una piscina, existe el costo de acondicionamiento para el invierno y otros costos de mantenimiento. Y no olvide el seguro contra inundaciones o huracanes y un sistema de monitoreo de seguridad. Además, puede planear pasar sus vacaciones en la propiedad o revisarla regularmente. Por lo tanto, debe presupuestar los gastos de viaje para llegar y regresar.
Tengo amigos con una casa de vacaciones en St. John en las Islas Vírgenes. Es más que encantador, pero también es muy caro de encontrar. Y como es una isla, todos los consumibles llegan por barco. Por lo tanto, los alimentos y la gasolina son extremadamente caros mientras estás allí. Sin embargo, si se planifican adecuadamente, estos costos no serán una sorpresa.
Recuerde, los bienes raíces son una inversión a largo plazo. Desea sentirse seguro de que puede permitirse el lujo de poseerlo durante más de unos pocos años. Si es una pareja casada con dos ingresos que planea que uno de los padres se quede en casa cuando tenga hijos, asegúrese de poder pagar la segunda casa con un solo ingreso.
# 3: La hipoteca
Suponiendo que no tiene suficiente dinero en efectivo para comprar una segunda casa, necesitará obtener una hipoteca.
Para ver si califica, deberá conocer su relación deuda-ingresos, o DTI. Esto es lo que debe en relación con lo que gana. La mayoría de los prestamistas no quieren que la deuda total de un comprador exceda el 36% de sus ingresos.
A continuación, le indicamos cómo obtener una buena estimación de si una segunda casa lo pondrá por encima del límite o no. Sume su pago hipotecario actual y el pago anticipado de la segunda hipoteca y luego divida ese número por su ingreso mensual antes de impuestos. No incluya en su pago mensual el monto que paga impuestos y seguro si se incluyen en él.
Digamos, por ejemplo, que el pago de su hipoteca actual es de $ 1,500. El pago de la hipoteca de su segunda vivienda le otorgaría un pago hipotecario adicional de $ 1,300. Y su ingreso anual es de $ 90,000. Su DTI sería del 37%. Eso sería un poco demasiado alto para que lo aprueben la mayoría de los prestamistas.
Además, deberá tener un pago inicial más alto ahorrado para una segunda vivienda. No es inusual que los prestamistas requieran pagos iniciales de entre el 25% y el 40% en préstamos para segundas residencias o propiedades vacacionales. Antes de comenzar a buscar un cierto rango de precios de propiedad, asegúrese de haber ahorrado de manera realista lo suficiente para el pago inicial.
Hay dos consideraciones más sobre las hipotecas. Es probable que necesite un puntaje crediticio superior al promedio para calificar para una segunda hipoteca. 725 es típicamente el puntaje de crédito mínimo que los prestamistas considerarán. Y las tasas de interés de los préstamos para una segunda vivienda suelen ser ligeramente más altas que las tasas de las residencias principales. Quizás la diferencia entre el 3,5% y el 4,5% no parece mucha. Pero en el transcurso de una hipoteca a 30 años, esa diferencia puede ser de cientos de miles de dólares.
# 4: estilo de vida
Una de las principales razones por las que las personas consideran comprar una casa de vacaciones es para tener la libertad de ir a un lugar que disfruten cuando lo deseen. No necesitas reservaciones. Tienes la llave. Puede empacar liviano porque guarda ropa extra en la propiedad. Y la despensa ya está surtida. ¡Usted sabe que le gustará la ubicación y el alojamiento porque usted personalmente eligió ambos!
Pensar a largo plazo puede ayudarlo a tomar una decisión aún mejor. Muchas personas planean retirarse eventualmente a su segundo hogar. Si ese es su plan, abre un nuevo conjunto de parámetros a considerar. Y decisiones que tomar.
Deberá asegurarse de que el diseño y la ubicación de la casa adaptarse a sus necesidades de jubilación. Una casa urbana de cuatro pisos puede tener demasiadas escaleras para cuando tengas 65 años. Es posible que ese hogar remoto en Nicaragua no tenga acceso a la calidad de atención médica de urgencia que pueda necesitar en sus años dorados.
# 5: Potencial de ingresos por alquiler
Puede compensar algunos, o en algunos casos todos, los costos de ser propietario de una segunda casa alquilándola. Puede hacer esto para estadías a corto plazo si su propiedad está ubicada donde los vacacionistas querrían visitar. O alquile a más largo plazo si compró la propiedad como su casa de retiro pero aún no se ha jubilado.
Es probable que su casa de vacaciones sea un lugar que otros también deseen visitar. Para que pueda cobrar tarifas premium por su alquiler. Debe tener en cuenta, sin embargo, que el costo de compra y mantenimiento de una propiedad de alquiler vacacional es típicamente más que el de un propiedad de alquiler regular. Y hay una temporada baja durante la cual tendrá una gran cantidad de vacantes (y menores ingresos por alquiler, si es que puede alquilarlo).
Es aconsejable contratar a un agente de bienes raíces o un administrador de propiedades de buena reputación para evaluar y ubicar a los inquilinos, así como para manejar las finanzas. Si está buscando comprar una propiedad de alquiler y necesita ayuda para conocer el mercado, puede utilizar un servicio gratuito como InicioLuzpara encontrar un agente de bienes raíces en su área que pueda ayudarlo a encontrar la mejor oferta para usted.
¿Existe alguna alternativa?
Si ha decidido que tal vez ser propietario de una segunda casa no es para usted, pero si le intriga la idea de invertir en bienes raíces, hay varias plataformas en línea excelentes que ofrecen formas únicas de participar en este mercado. Investor Junkie revisa regularmente los más populares plataformas de crowdfunding inmobiliario. Nuestras plataformas favoritas son Fundrise y Magnate de bienes raíces.
Conclusión
En resumen, comprar una segunda casa o una casa de vacaciones es una gran decisión. Como cualquier otra inversión inmobiliaria, los números tienen que funcionar y debe realizar la debida diligencia. Las casas ideales para las vacaciones de verano, las que están a la distancia perfecta de las comodidades, del tamaño adecuado y en buenos vecindarios, pueden tener una gran demanda. Por lo tanto, es probable que se requiera tiempo y paciencia para adquirir uno al precio adecuado.