Encontrar un lugar adecuado para vivir suele ser difícil para las familias con problemas económicos. Muchas familias de bajos ingresos pagan la mitad de sus ingresos mensuales en alquiler y aún se encuentran viviendo en condiciones insatisfactorias e incluso inseguras.
Desde la Gran Depresión, ha habido programas de asistencia para la vivienda en los Estados Unidos. Uno de los más populares es un programa federal, conocido como “Sección 8”, administrado por las Autoridades de Vivienda Pública locales. Y la Sección 8 también puede proporcionar a los inversores que deseen participar en activos inversión inmobiliaria con grandes oportunidades.
Cómo funciona
Creada en 1974, la Sección 8 ha sufrido muchos cambios y enmiendas. La versión de hoy es un programa de "vales de elección de vivienda". Funciona así:
Las familias elegibles pueden encontrar una unidad de alquiler de su elección después de recibir un vale que paga hasta el 70% del alquiler mensual más las facturas de servicios públicos. Las familias son responsables de pagar el 30% restante. La Sección 8 generalmente incluye asistencia para la vivienda para personas discapacitadas y ciudadanos de edad avanzada, así como para familias de bajos ingresos.
Los vales de elección de vivienda son administrados localmente por agencias de vivienda pública (PHA). Las PHA reciben fondos federales del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD) para administrar el programa de vales. En la mayoría de las comunidades, hay una lista de espera para recibir asistencia una vez que el solicitante está calificado.
Elegibilidad
Los solicitantes deben cumplir con ciertos criterios de elegibilidad que incluyen:
- Ingreso familiar total, que no puede ser superior al 50% del ingreso medio en el condado en el que vive el solicitante.
- El número total de miembros de la familia que residirán en la unidad.
- El destinatario debe ser un ciudadano estadounidense o un inmigrante con documentos que demuestren su estatus migratorio legal.
El programa exige que hasta el 75% del número total de vales de vivienda se debe entregar a las familias o individuos cuyos ingresos familiares totales no superen el 30% del ingreso medio en el área en la que eligen vivir.
Si tu eres invertir en propiedades de alquiler urbanas o rurales, es probable que se encuentre con inquilinos de la Sección 8 con vales de vivienda. Como propietario, puede optar legalmente por participar, y aceptar inquilinos de la Sección 8, o no. Tengo algunos inquilinos de la Sección 8 en mis propiedades de alquiler y, como la mayoría de las cosas en la vida, hay pros y contras.
Ventajas para los propietarios que aceptan cupones de la Sección 8
Ingreso de alquiler mensual garantizado a tiempo - La mayor ventaja de aceptar inquilinos de la Sección 8 es el cheque regular que recibe cada mes del gobierno. El gobierno generalmente paga entre el 50% y el 65% del alquiler del inquilino. La cantidad depende de los ingresos del inquilino y los costos de servicios públicos anticipados para la propiedad específica.
Una vez que su contrato de arrendamiento esté vigente y toda la documentación completa (muchos inquilinos tienen un paquete), se le garantiza un cheque a tiempo del gobierno por una parte sustancial del alquiler. Eso es porque la PHA envía la parte del alquiler que están pagando directamente al propietario. El inquilino envía un cheque por separado por su parte y paga los servicios públicos directamente al proveedor.
Vacantes más bajas - Reducir las vacantes es importante para inversores inmobiliarios de alquiler. Cuando una propiedad está desocupada, no hay ingresos para cubrir impuestos, seguros, tarifas de HOA y otros costos de mantenimiento mensuales. Muchos inquilinos de la Sección 8 tienden a quedarse por largos períodos de tiempo y están felices de renovar un contrato de arrendamiento de un año una y otra vez.
Grupo más grande de inquilinos para elegir - Abrir sus alquileres a los inquilinos de la Sección 8 podría aumentar en gran medida la cantidad de inquilinos entre los que seleccionar. Una selección más amplia de posibles inquilinos significa que puede ser más exigente y encontrar una opción realmente adecuada para su propiedad.
Cuando publico una propiedad en alquiler, recibo toneladas de llamadas al respecto. A menudo, la primera pregunta que me hacen es si acepto cupones. Si respondo "No", limitaría mi grupo de inquilinos calificados. Si bien los inquilinos de la Sección 8 tienen bajos ingresos, no necesariamente tienen muchos otros problemas más allá de eso. Siempre que controle bien a sus inquilinos, a menudo no son diferentes de los inquilinos sin vales.
Tarifas de alquiler favorables - Siempre hay un rango aceptable de precios de alquiler de mercado para propiedades similares. Un condominio de dos dormitorios y dos baños podría alquilarse por entre $ 1,200 y $ 1,500 en mi área. Uno de los beneficios de los clientes de la Sección 8 es que el alquiler mensual que puede cobrar se encuentra en el extremo superior del rango de tarifas del mercado. La PHA sabe que es más difícil para los titulares de vales de la Sección 8 encontrar una vivienda, ya que no todos los propietarios aceptan vales. Por lo tanto, se adaptarán al extremo superior del rango para permitir que los beneficiarios de la asistencia tengan una vivienda segura. ¡Eso no quiere decir que puedas cobrar de más! Si su tarifa de alquiler no es competitiva, es probable que deba reducirla para ser aceptado por el programa de la Sección 8.
Exposición adicional para su listado de propiedades de alquiler - Una vez que usted y su propiedad hayan sido aprobados, puede incluir su propiedad en el sitio web de la PHA donde los titulares de los vales pueden verla. Es una oportunidad de publicidad adicional para su anuncio.
Puede ser gratificante - Aunque personalmente nunca he recibido asistencia para la vivienda, viví hasta mis 20 años construyendo una carrera y sobreviviendo solo. Sé lo que es tratar de vivir con bajos ingresos y estar al día con las facturas. He conocido a personas realmente maravillosas que están recibiendo asistencia para la vivienda que tanto necesitan. Se siente bien brindarles un lugar seguro y agradable para llamar hogar. Y si están abiertos a ello, tengo la oportunidad de ofrecer algunos consejos financieros personales que los ayudarán, cosas básicas que deberían enseñarse en la escuela secundaria pero no lo están.
Desventajas de la participación en el programa de vales de vivienda
Proceso más involucrado - Aceptar los vales de la Sección 8 significa que hay algunos obstáculos que superar como arrendador. La primera vez que lo hice fue abrumador y un poco frustrante. ¡Fue solo después de haber analizado el proceso que descubrí que el condado ofrece un seminario informativo gratuito de 45 minutos para propietarios una vez al mes!
Para comenzar, debe completar una solicitud para ser considerado propietario de la Sección 8. Proporcionará información personal e información detallada sobre su propiedad. A esto le sigue la inspección de la propiedad. Y después de aprobar a un inquilino, hay más papeleo. Finalmente, antes de que se aprueben los fondos para su entrega, deberá enviar una copia del contrato de arrendamiento a la PHA.
Inspección adicional - Su propiedad debe ser inspeccionada por la PHA. Esta es una inspección separada de la Sección 8 que se suma a otras inspecciones requeridas. Por ejemplo, en el condado de Baltimore, los propietarios deben obtener una licencia de propiedad de alquiler, y se requiere una inspección especial antes de que se apruebe una licencia de alquiler. Y si la propiedad se construyó antes de 1978, debe considerarse segura para el plomo o certificada como libre de plomo.
La inspección de la PHA es bastante sencilla. Su propiedad de alquiler tiene que cumplir con el código estructural. Todo debe estar en buenas condiciones y funcionar de forma segura. No hay ningún costo para el arrendador por la inspección de la Sección 8. Los inquilinos son responsables de hacer que la propiedad esté disponible para la inspección, lo que generalmente ocurre poco después de mudarse.
La evaluación y selección de inquilinos sigue siendo muy importante - Aunque los inquilinos deben ser aprobados por la PHA para obtener un vale, no asuma que han sido evaluados adecuadamente. Asegúrese de evaluar cuidadosamente a todos los inquilinos de la Sección 8 tal como lo haría con cualquier otro inquilino. Puede y debe realizar cualquier diligencia debida que no viole la Ley de Vivienda Justa o las leyes estatales y locales, incluida una verificación de antecedentes y crédito.
La configuración del nuevo inquilino demora hasta 60 días - Hay un tiempo de procesamiento de 60 días con la PHA. Esto significa que deberá esperar dos meses antes de recibir el primer cheque del gobierno. Por ejemplo, el 1 de enero una familia de la Sección 8 se mudó a mi casa adosada de tres habitaciones. Recibí la parte del alquiler del inquilino el 1 de enero y el 1 de febrero, según lo requerido. Pero no recibí el cheque del gobierno hasta el 1 de marzo. En ese momento recibí el alquiler de tres meses de una sola vez (enero, febrero y marzo).
Reglas especiales de desalojo - Desalojar a los inquilinos es algo que todo inversor inmobiliario quiere evitar. Es costoso, lento y costoso. Examine a los inquilinos cuidadosamente antes de la colocación para reducir la posibilidad de tener que hacer esto. Afortunadamente, no he tenido que pasar por este proceso con ninguna de mis propiedades. Sin embargo, desalojar a los inquilinos de la Sección 8 es un poco más complicado que un desalojo normal. Para desalojar a un inquilino de la Sección 8 después de haber sido aceptado, necesita una acción judicial. Esto es cierto incluso en los estados que ofrecen otros métodos de desalojo.
Resumen
La Sección 8 es un programa de asistencia muy necesario que permite a las familias de bajos ingresos vivir en comunidades más seguras y retener suficientes ingresos mensuales para mantener adecuadamente a sus familias.
Como propietario que acepta la Sección 8 en dos de mis alquileres, he conocido a personas excelentes a través del programa. Lamentablemente, también he conocido a algunos titulares de cupones con los que no me siento cómodo. Mis propiedades de alquiler son más que una inversión financiera. Personalmente, he invertido tiempo, energía y dinero en tomar una propiedad no amada y convertirla en un hogar. Quiero poder confiar en que mi inquilino respetará y cuidará mi propiedad. Y quiero alquilar a personas honestas con las que pueda desarrollar una relación exitosa a largo plazo. La detección adecuada es un componente crucial de gestión exitosa de propiedades de alquiler si permite inquilinos con vales de vivienda o no.
Para propietarios dispuestos a lidiar con trámites adicionales y hacer un poco más a instancias del gobierno, es posible encontrar inquilinos estables y tener la seguridad de recibir un cheque de alquiler regular cada mes.