Este ha sido uno de los debates que ha existido a lo largo de los siglos. Está ahí arriba con "¿Hay vida después de la muerte?" "¿Cual es el significado de la vida?" y "¿Debería tener hijos?"
Las preguntas sobre una hipoteca son relativamente sencillas: ¿Debería obtener una hipoteca a 15 o 30 años? ¿Debo pagar mi hipoteca por adelantado? Tendría que decir que si actualmente es propietario de una casa o está buscando comprar, obtenga una hipoteca fija a 30 años.
Al menos en este momento actual de la historia, obtener una hipoteca a 15 años o pagar por adelantado cualquier hipoteca a 30 años es una tontería. Hago esta declaración con estas suposiciones:
- Planea quedarse en la casa durante al menos 10 años.
- Usted y su cónyuge tienen menos de 50 años.
- Los costos mensuales para ser propietario de su casa son menos del 30% de sus ingresos mensuales.
- Tiene un 25% o más de equidad / pago inicial para su vivienda.
- Cualquier diferencia en los ahorros de prepagar o tener una hipoteca más corta a 15 años se destinará a inversiones.
- La casa que compra es una casa de tamaño promedio de 2,000 pies cuadrados y no una McMansion.
- Eres un ahorrador disciplinado y no tienes ninguna deuda de consumidor.
No le estoy dando carta blanca para comprar una casa de 5,000 pies cuadrados. En todo caso, todo lo contrario. Sugiero vivir en una casa modesta en un buen vecindario. Tome la diferencia e invierta en el mercado de valores. Cada vez que refinancia y obtiene una cantidad mensual más baja, invierta esa diferencia. Con las tasas hipotecarias actuales, en comparación con la tasa promedio de inflación y los rendimientos del mercado de valores, saldrá mucho más adelante.
Hay dos campos opuestos al argumento de la hipoteca: Ric Edelman y Dave Ramsey.
No me verá decir, como Dave Ramsey, que toda deuda es obra del diablo. En nuestro entorno económico actual, suelo estar de acuerdo con Ric Edelman. Las tasas hipotecarias están en mínimos históricos y la asequibilidad está casi en mínimos históricos. En pocas palabras: es más barato tener una casa que alquilar en muchas partes del país.
Estas son las razones por las que debería obtener una hipoteca fija a 30 años:
1. Una vivienda es un activo sin liquidez
Una casa es un activo muy ilíquido. Si está comprando una casa, es para un período prolongado de 10 años o más. Una vez que realiza los pagos en una casa, es mucho más difícil sacar dinero en efectivo. Sí, puede refinanciar u obtener un HELOC, pero solo si hay suficiente equidad en la propiedad y tiene un trabajo.
Digamos que pierde su trabajo. Si siguió la ruta de Dave Ramsey, en muchas situaciones, aún no ha pagado su hipoteca, tiene inversiones mínimas y debería tener al menos algunos ahorros de emergencia. Con el método de Dave Ramsey, ahorraría considerablemente menos que si, en cambio, siguiera a Ric Edelman. El dinero dentro de su casa será muy difícil de aprovechar y, de todos modos, podría terminar ejecutando la hipoteca de su casa. Este es el exacto problema que Dave Ramsey sugiere que lo evite eliminando su deuda. Esto prueba mi punto de Flujo de efectivo es más importante que el patrimonio neto.
El problema de poner la mayor parte de su dinero en su casa se reduce a la asignación de activos. Como descubrimos durante la burbuja inmobiliaria, demasiadas personas tenían demasiada equidad en su residencia principal. Tu casa debería no ser una parte principal de su patrimonio neto. En todo caso, debería ser menos de 1/3 de su patrimonio neto total. Debería tener muchos más activos líquidos a los que pueda acceder en caso de que surja una emergencia.
2. Tu residencia principal es no una inversión
Robert Kiyosaki hizo esta declaración en su libro "Papa rico Papa pobre“:
“Como descubrimos durante la burbuja inmobiliaria, su residencia principal no es un activo. Tu hogar es solo un lugar para vivir. Me arriesgaré a decir que no es diferente a alquilar, pero con algunas ventajas. Por lo general, se recomienda comprar una casa solo si vivirá en el mismo lugar durante cinco años o más. Sugiero un período aún mayor de 10 años o más. De lo contrario, generalmente es mejor alquilar. Ser propietario de una casa durante 5 a 7 años es demasiado arriesgado. Es demasiado capital para tener almacenado en un activo, y puede ser difícil de vender cuando necesita mudarse ".
3. Es mejor invertir en lugar de una hipoteca a corto plazo
Esta es quizás la mayor falacia de Dave Ramsey. Con las tasas hipotecarias actuales en el rango inferior al 4%, se encuentra en o por debajo de la tasa de inflación promedio. Además, a largo plazo,
las existencias promedian el 8% anual. Entonces, en efecto, está utilizando el apalancamiento de un préstamo de tasa fija baja para invertir la diferencia en el mercado de valores.
Permítanme darles una comparación: dos propietarios, ambos tienen una hipoteca de $ 300,000 y ambos viven en su casa durante diez años. No consideremos la inflación para este ejemplo.
- Suze Shorterm - Suze obtiene una hipoteca a 15 años al 3,25%. Su pago mensual es de $ 2,108.01. Después de diez años, le quedarán $ 116,592.72 en el saldo de la hipoteca o $ 183,407.28 en equidad. No invirtió dinero en el mercado de valores, sino que lo utilizó para acortar el plazo de su hipoteca.
- Ivan Inversor - Iván obtiene una hipoteca fija a 30 años al 3,75%. Su pago mensual es de $ 1.389,35. Después de diez años, le quedarán $ 234,334.89 en la hipoteca o $ 65,665.11 en equidad. Iván tomó la diferencia de la hipoteca a 15 años ($ 718,66) e invirtió en la bolsa de valores. Suponiendo un promedio del 8% anual durante esos diez años, tendrá $ 131,476.00 en el mercado de valores después de diez años.
Entonces, en total, Iván sale adelante. En diez años, tendrá $ 197.141,11 en capital total, mientras que Suze tiene $ 183.407,28. Tenga en cuenta que esto es después de solo diez años y se vuelve mucho más obvio cuanto más tiempo sale.
Supongamos que ambos vivieron en su casa durante 15 años. Ivan sale aún más adelante, con $ 357,636.18 de capital e inversiones frente a $ 300,000 en valor de la vivienda y sin inversiones que tiene Suze. ¿Vale la diferencia de riesgo aproximadamente $ 57k? Creo que sí y en su lugar optaría por acciones.
Si la tasa de su hipoteca fuera similar a la de principios de la década de 1980, cuando el 8% -10% de APR no era infrecuente, sería mejor pagar por adelantado su hipoteca. Esto se debe a que sería difícil encontrar inversiones o acciones de tasa fija que pudieran superar esa cantidad todos los años. En este momento, hay crédito barato disponible y es mejor usarlo a su favor.
4. Una hipoteca es deducible de impuestos
Esto supone que detallas tus impuestos. Acabamos de refinanciar nuestra hipoteca a 3.75% APR, pero la tasa real después de la deducción de impuestos es mucho más baja. Bankrate.com tiene una gran calculadora para obtener su tasa hipotecaria real después de deducciones de impuestos. En nuestro caso, nuestra tasa real es del 2.59%: cuanto mayor sea su nivel impositivo, menor será su APR hipotecario efectivo. Cuando vives en un estado con altos impuestos, tiene aún más sentido. En nuestro caso, también es dinero "gratis" en términos de dólares reales en comparación con la tasa de inflación promedio del 3%.
Además, incluso en este entorno de tipos de interés bajos, todavía es posible superar este tipo con inversiones de renta fija. Sin embargo, dado que este es un período de tiempo de 30 años, debería invertir (para comparar manzanas con manzanas) con una asignación de activos del 60% / 40%. Históricamente, esa combinación de acciones / bonos ha tenido un rendimiento del 6% antes de la inflación o del 3% anual después de la inflación.
Si el gobierno elimina la deducción fiscal como algunos han sugerido, la tasa efectiva volverá a subir al 3,75%. Esta sigue siendo una tasa excelente y, sin embargo, relativamente fácil de superar invirtiendo.
5. Siempre tendrás pagos de la casa
Una de las razones emocionales más comunes por las que escucho que la gente quiere eliminar una hipoteca es deshacerse de la nuez mensual. ¡Afirman que quieren ser propietarios de su casa de forma gratuita y clara! Sin embargo, ¿es eso cierto?
El hecho es que incluso después de que su hipoteca esté completamente pagada, siempre tendrá otros gastos: impuestos a la propiedad, seguros y mantenimiento anual. Así que siempre tendrás gastos que pagar, y estos tampoco son baratos. Si el dinero escasea, intente dejar de hacer pagos de impuestos a la propiedad. Haga eso, y puede esperar ver al recaudador de impuestos en su puerta. Entonces, si bien es cierto que el monto pagado cada mes disminuirá una vez que se pague la hipoteca, considerando la inflación, será solo una pequeña parte de sus gastos mensuales. Las personas y las empresas, en realidad, se meten en problemas por la falta de flujo de caja, no por una gran cantidad de patrimonio neto ilíquido.
¿Cuántos lectores tienen padres que pagaron $ 30,000 por su casa a principios de los 70, donde su pago mensual era de solo $ 220 por mes? Los impuestos a la propiedad, los seguros y los gastos de mantenimiento aumentaron a la tasa de inflación. Si tiene una hipoteca fija a 30 años, el monto de su pago sigue siendo el mismo.
En algunos casos, estos gastos aumentaron mucho más que la tasa promedio de inflación. Por ejemplo, donde vivo actualmente, el condado de Nassau, NY, pago casi $ 10,000 al año por una residencia de 2,000 pies cuadrados. Permítanme recordarles a los lectores que el condado de Nassau está en quiebra, y lo más probable es que tenga que aumentar los impuestos aún más para cubrir su brecha presupuestaria. Puede esperar que los impuestos aumenten a nivel nacional, ya que la mayoría de los municipios tienen un déficit de ingresos.
Dave Ramsey asume que no tiene la fuerza de voluntad para invertir la diferencia ahorrada. Si eres una de esas almas perdidas, lo más probable es que no debas invertir. Dave va un paso más allá y sugiere que pague en efectivo por su casa.
“¡Pero piensa en lo divertido que sería eso! ¡Sin hipoteca! ¡Sin pagos! Si pagar en efectivo por una casa parece estar demasiado lejos de su alcance, aún puede comprar una casa si toma decisiones acertadas ".
Dave tiene que ver con la cantidad ahorrada en intereses hipotecarios. Si tuviéramos una inflación del cero por ciento cada año, Dave estaría en lo cierto. Desafortunadamente, con la inflación, la hipoteca se abarata cada año en dólares reales.
Declaración final
Por supuesto, supongo que tendremos al menos la misma tasa de inflación que hemos visto en los 30 años anteriores. Digamos que experimentamos una deflación masiva, ¿entonces qué? ¿No hace mi declaración que esto sea una idea tonta? No en realidad no. Puede comenzar a realizar pagos anticipados de su hipoteca en cualquier momento. Mi punto es que una vez que el efectivo está dentro de su casa, es mucho más difícil sacarlo. Suponiendo que ha estado invirtiendo, podría utilizar sus inversiones para pagar por adelantado o liquidar su hipoteca en cualquier momento. Tenga en cuenta que la Reserva Federal quiere inflación a cualquier precio. Se ha dicho soltarán dinero desde helicópteros, para generar inflación si es necesario.
Para mí, la única razón válida para liquidar completamente su hipoteca a las tasas de interés actuales es que se ha jubilado. Incluso entonces, dependiendo de sus inversiones y patrimonio neto, es posible que no tenga sentido.
ACTUALIZAR: Cuando escribí este artículo por primera vez hace cinco años, pensé que tenía más sentido no pagar por adelantado la hipoteca. Hoy (3 de septiembre de 2018), con el aumento de las tasas de interés y las valoraciones actuales del mercado de valores, podría tener sentido pagar por adelantado algunas de sus hipotecas. Como cualquier consejo financiero, es muy personal y urgente. Lo que tenía sentido hace cinco años, podría no tenerlo hoy en el clima financiero actual.