Siéntese con cualquier asesor financiero y, independientemente del tamaño de su cartera, es probable que le digan la importancia de reducir el riesgo de inversión a través de la diversificación de la cartera. Eso incluye agregar del 13% al 26% en bienes raíces, una clase de activos que no está directamente relacionada con el mercado de valores. La inversión inmobiliaria adopta muchas formas, desde la participación pasiva hasta la adquisición y rehabilitación de propiedades. Aquí está nuestra guía completa sobre cómo invertir en bienes raíces.
¿Cómo invertir en bienes raíces?
1. Alinee sus opciones de efectivo y financiamiento
Los bienes raíces son una opción de inversión costosa y necesita algo de efectivo y acceso a financiamiento. Si está comprando una propiedad de alquiler, planifique lo siguiente:
- Un pago inicial mínimo del 20%. No hay programas de hipotecas con cero pago inicial para propiedades de inversionistas. Debe planificar un pago inicial mínimo del 20% del precio de compra.
- El costo inicial de actualizaciones y reparaciones. Compre por debajo del valor de mercado para obtener algo de capital instantáneo, pero prepárese para que las propiedades a precio de ganga generalmente necesiten reparaciones. Deberá llevar la propiedad hasta el punto en que pueda ser arrendada de manera rentable.
- Tasas de licencia e inspección. La mayoría de los estados requieren que las propiedades de alquiler sean inspeccionadas en busca de riesgos de seguridad y tengan licencia.
- El costo de la vacante. Habrá meses, durante la rotación de inquilinos, por ejemplo, en los que no recibirá ingresos por alquiler. Aún debe pagar la hipoteca, los impuestos, el seguro, la HOA y otros costos de mantenimiento.
- Gastos de reparación entre inquilinos. Puede ser un retoque menor de pintura y una limpieza general de la casa, o puede que necesite hacer reparaciones y pagar un servicio de chatarra para retirar una casa entera llena de personal del inquilino dejado atrás pertenencias.
- Costos de mantenimiento. Los inquilinos pagan su alquiler para proporcionar un lugar seguro con electrodomésticos y sistemas que funcionen. Necesita un presupuesto para mantener y eventualmente reemplazar los sistemas principales que mantienen la casa en condiciones de alquiler.
También deberá tener un buen puntaje de crédito para obtener un préstamo con el banco. Cuanto mejor sea su puntaje de crédito, más posibilidades tendrá de obtener buenas condiciones hipotecarias. Su puntaje de crédito determina no solo si obtendrá una hipoteca, sino también las condiciones de ese préstamo. Puedes usar un producto como Experian Boost™ para aumentar su puntaje de crédito.
Incluso si no quiere ser un inversionista inmobiliario de bricolaje, algunos de los mejores oportunidades de crowdfunding requieren una cantidad significativa de capital como inversión mínima. Muchos también requieren que los inversores estén acreditados. Una vez que haya alcanzado el estatus de inversionista acreditado, su potencial para generar dinero puede aumentar sustancialmente.
Por ejemplo, Inversiones de origen es una firma de capital privado que permite a las personas de alto valor neto invertir en fondos inmobiliarios diversificados y cuidadosamente examinados. El fondo insignia de Origin requiere una inversión mínima de $ 100,000 y cuenta con rendimientos anuales de dos dígitos.
2. Comience despacio con la inversión pasiva en bienes raíces
Si no sabe mucho sobre inversiones inmobiliarias, es posible que desee comenzar con unpasivoestrategia. Los beneficios de la inversión pasiva son que puede hacerlo desde su computadora. Por supuesto, como lo haría con cualquier inversión, debe realizar su investigación y diligencia debida, pero no necesita visitar ni administrar ninguna propiedad físicamente.
Invertir en un REIT (fideicomiso de inversión en bienes raíces)
A REIT (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) es una corporación (en realidad un fideicomiso) que se forma para usar el dinero de los inversionistas para adquirir, administrar y vender propiedades generadoras de ingresos, como centros comerciales, edificios comerciales y establecimientos de atención médica instalaciones. Los REIT están obligados por ley a distribuir el 90% de sus ganancias imponibles anualmente a los accionistas. Esto viene en forma de dividendos, a menudo trimestrales. Al igual que invertir en un fondo mutuo de bienes raíces, su inversión REIT está administrada profesionalmente, regulada por la SEC y altamente líquida. (Las acciones se pueden comprar y vender en las principales bolsas de valores).
Las empresas que nos gustan que venden REIT incluyen:recaudación de fondosyDe manera estrecha.
Invertir en Fondos Mutuos Inmobiliarios
Los fondos mutuos de bienes raíces son una forma popular de agregar diversificación de bienes raíces a su cartera sin ser dueño de una propiedad o entender mucho acerca de comprar, vender y administrar propiedades
- Su inversión se agrupa junto con otras y se le emiten acciones del fondo. Todas las compras, actividades y desembolsos son supervisados por un administrador de fondos.
- La información analítica y de investigación es realizada por profesionales. Simplemente compra y vende acciones como lo haría con cualquier otro fondo mutuo en las bolsas de valores.
Los REIT y los fondos mutuos de bienes raíces son las formas más pasivas de invertir en bienes raíces y hacer una excelente opción para alguien que solo quiere exposición de cartera a bienes raíces y no está buscando un Trabajo secundario.
Invierte en Propiedades a través de Crowdfunding Inmobiliario
La inversión inmobiliaria de crowdfunding también puede ser muy pasiva. Pero la diligencia debida que debe hacer es más complicada que simplemente comprar acciones de un fondo mutuo o REIT.
- Plataformas de financiación colectiva proporcionar un mercado en línea para invertir en una variedad de oportunidades de bienes raíces.
- Hay cientos de plataformas de crowdfunding inmobiliario para elegir.
- Puede invertir en todo, desde préstamos inmobiliarios de alta calidad hasta viviendas unifamiliares a través de crowdfunding.
Los sitios de crowdfunding permiten a los inversionistas individuales entrar en negocios más grandes (tanto residenciales como comerciales) que anteriormente solo estaban disponibles para aquellos con cantidades sustanciales de dinero para invertir. Me gusta invertir en fondos mutuos o REIT, muchas ofertas de crowdfunding ofrecen inversiones mínimas muy asequibles. La mayor ventaja que ofrece el crowdfunding es que puedes invertir en propiedades específicas y ofertas exclusivas con muy poco dinero.
Si bien las plataformas de crowdfunding en línea hacen que invertir sea muy fácil, muchas plataformas requieren inversores para ser "acreditados"(una persona con un ingreso ganado anual superior a $200,000 y un patrimonio neto superior a $1 millón, excluyendo la residencia principal de la persona). Y por una buena razón. Usted es responsable de realizar una diligencia debida exhaustiva. Por lo tanto, debe analizar los documentos proporcionados. También necesita encontrar y estudiar cualquier información relevante no proporcionada. Y no te olvides de investigar el personal y las políticas de gestión de crowdfunding.
El crowdfunding inmobiliario es una inversión pasiva; no tendrá que renunciar a su trabajo y convertirse en propietario, pero aún puede cosechar las recompensas de la inversión en bienes raíces. Uno de los servicios de crowdfunding que brilla es Calle de multitudes, que le permite invertir en bienes raíces con tan solo $10,000.
Comprar propiedades de alquiler previamente examinadas
Otra alternativa a la inversión inmobiliaria tradicional es una plataforma llamada Techo. Puede usar esta plataforma para comprar propiedades de alquiler previamente evaluadas. Estas son oportunidades "llave en mano": no necesita hacer ninguna rehabilitación ni arreglar ningún baño en medio de la noche. Simplemente use el Techo base de datos para seleccionar y comprar una propiedad de alquiler que ya tiene un flujo de caja positivo.
Invertir en Bienes Raíces Sociedades Limitadas
Sociedades limitadas de bienes raíces (RELP) son otra forma de invertir pasivamente. Debido a que algunas inversiones inmobiliarias requieren una gran cantidad de dinero (construir un centro comercial, por ejemplo), las asociaciones son una forma común de recaudar los fondos necesarios.
- Un RELP es una entidad formada para desarrollar o comprar y mantener una cartera de propiedades, generalmente por un número finito de años.
- Administradores de propiedades experimentados o firmas de desarrollo de bienes raíces los administran, y los inversionistas externos brindan financiamiento para el proyecto de bienes raíces como socios limitados.
- Como socio comanditario, recibiría distribuciones periódicas de los ingresos generados por el RELP y recibiría un pago más sustancial cuando se vendan las propiedades y se disuelva el RELP.
- Si bien ser un socio limitado es una actividad pasiva, su inversión suele ser muy ilíquida.
- Los RELP suelen ser inversiones privadas y no se venden en las bolsas de valores. Los RELP tampoco promueven ampliamente sus ofertas disponibles. La diligencia debida es fundamental.
Únase a Grupos de Inversión en Bienes Raíces
Grupos de Inversión Inmobiliaria son como pequeños fondos mutuos para propiedades de alquiler.
- Una empresa comprará o construirá algunos apartamentos y luego permitirá que los inversores los compren a través de la empresa.
- Como inversionista único, puede poseer una o varias unidades.
- La empresa que opera el grupo de inversión gestiona colectivamente todas las unidades. Se encarga del mantenimiento y funcionamiento a cambio de un porcentaje de la renta mensual.
Esto es pasivo en el sentido de que los inversores no se preocupan por colocar inquilinos o administrar sus unidades. Pero debe hacer su debida diligencia antes de invertir. Esto incluye verificar todas las tarifas, servicios y procesos de selección de inquilinos, así como la integridad y experiencia de los gerentes del grupo.
3. Adopte un papel activo con la inversión activa en bienes raíces
Muchos inversores inmobiliarios como yo, tomar un papel activo para lograr mayores ganancias. Las estrategias más comunes son:
Compre y mantenga para ingresos por alquiler
Ser propietario de una propiedad de alquiler es donde muchos inversores que quieren ser un comienzo más práctico. El enfoque es adquirir y administrar propiedades residenciales con fines de lucro. Las consideraciones más importantes son la ubicación de la propiedad y las tarifas de alquiler del mercado. Desea elegir una ubicación donde sea probable la apreciación del mercado. Y quiere asegurarse de que puede cobrar suficiente alquiler para obtener ganancias después de cubrir todos sus gastos. Los gastos incluyen hipotecas, intereses, mantenimiento, HOA o cuotas de condominio, impuestos sobre la propiedad, seguros, desocupación, servicios públicos y otros gastos directos e indirectos.
Inversionistas de propiedades de alquiler por lo general, busque propiedades que cumplan con la "regla del uno por ciento". Esto significa que la renta mensual cubre el 1% del precio de adquisición más los costos de rehabilitación. Por lo tanto, si su costo total para tener la propiedad "lista para alquilar" es de $150,000, su alquiler mensual debe ser de al menos $1,500. Por supuesto, esto es una generalidad. En muchos lugares, los números funcionan de manera diferente, en función de muchos factores que deben considerarse cuidadosamente.
Comprar una propiedad de alquiler requiere una inversión más considerable. Necesitará el 20% del precio de compra como pago inicial. Y querrá asegurarse de tener los conocimientos y el tiempo para hacerlo con éxito. Incluso si tienes la intención de contratar a un agente inmobiliario para encontrar la propiedad y un administrador de la propiedad para ejecutar las actividades de mes a mes, todavía hay mucho que saber antes de lanzarse y comprar una propiedad de alquiler.
Arreglar y voltear
En el otro extremo del continuo de inversión inmobiliaria Pasivo/Activo se encuentra la reparación y venta de propiedades. Popularizado por los reality shows de HGTV, el flipping ha despertado un gran atractivo entre los posibles inversores de "hágalo usted mismo".
- Compra una propiedad que está infravalorada, la mayoría de las veces porque está en malas condiciones.
- Luego lo repara y lo mejora y lo vende para obtener una ganancia unos meses más tarde.
- Ser exitoso en voltear, necesita un amplio conjunto de habilidades, experiencia y acceso a una cantidad considerable de dinero.
- Necesita encontrar y adquirir propiedades por debajo del valor de mercado, administrar una rehabilitación exitosa, rápida y rentable y revender rápidamente.
Los costos de transacción son altos en ambos lados de la mesa.
- Primero, tiene cargos tanto cuando compra la propiedad en apuros como cuando vender la propiedad mejorada.
- Luego están los impuestos de transferencia, la investigación y el seguro del título, los costos de cierre y las comisiones de los agentes.
- Estás transfiriendo el título de propiedad dos veces en un corto período de tiempo, pero no hay descuentos en los precios.
- El condado y el estado gravan la transferencia en ambas transacciones.
- El seguro de título debe comprarse en ambas ocasiones.
- Todos los costos, incluidas las tarifas de adquisición, rehabilitación y transacción, deben estimarse cuidadosamente y tenerse en cuenta en el precio inicial de la propiedad.
Flipping es la estrategia de inversión inmobiliaria más arriesgada. Un descuido, como un problema estructural, podría acabar con sus ganancias y algo más. Fix-and-flips también ofrece el potencial de obtener una gran ganancia con bastante rapidez. Pero voltear no es para principiantes o para aquellos que buscan un menor inversión inicial. Para obtener las mejores ofertas, los flippers necesitan acceso a grandes sumas de dinero en efectivo para comprar una propiedad en dificultades. total, amplios fondos para hacer la rehabilitación, y suficiente flujo de efectivo en su negocio para mantener la propiedad hasta está vendido.
Propiedades al por mayor
Un mayorista encuentra propiedades en dificultades con vendedores motivados y los empareja con rehabilitadores de inversores, sin siquiera tomar el título de la propiedad. Esos letreros que a veces ve al costado de la carretera que dicen "Efectivo para su casa, cualquier condición" probablemente los coloque un mayorista que está ganando $ 5,000 rápidos para hacer la igualación.
Personalmente, he descubierto que los beneficios de la inversión activa en bienes raíces hacen que valga la pena mi tiempo y esfuerzo. (Actualmente poseo una cartera de 8 alquileres, y cambio de 1 a 3 propiedades cada año). Los beneficios incluyen el potencial de mucho más alto ganancias (apreciación de la propiedad), ingresos de alquiler mensuales confiables, control sobre mis inversiones, beneficios fiscales y el orgullo de logro.
Si elige invertir activamente en bienes raíces, debe concentrarse para tener éxito.
>>Lecturas adicionales: Estrategias de inversión inmobiliaria que todo inversor debería considerar
4. Conviértase en un experto en bienes raíces
En muchos sentidos, la inversión en bienes raíces es un oficio que se aprende (1) haciendo y (2) trabajando con otros. Dicho esto, eso no es excusa para que no estudies y te eduques tanto como sea posible. Si decide seguir una estrategia activa de bienes raíces, es importante que aprenda: (1) estudiando y analizando (2) haciendo y (3) trabajando con otros.
- Toma un curso de bienes raíces — No hay escasez de cursos de bienes raíces en línea si desea pagar para ponerse al día más rápidamente. Echa un vistazo a Udemy de confianza; esta plataforma de aprendizaje en línea ofrece cientos de cursos sobre REI, y muchos de estos cuestan solo $ 10 por curso. No es un mal negocio.
- Ve muchos videos de YouTube — ¿Qué NO puedes aprender de YouTube? YouTube tiene miles de videos de profesionales y aficionados que comparten historias de bienes raíces y brindan consejos. Literalmente, puede ver un video sobre cómo reemplazar un triturador de basura, deteniéndolo en cada paso del camino mientras lo hace.
- ¡LEER! - Esto es obvio. YouTube y los cursos en línea son geniales, pero para convertirte en un experto, debes estudiar. Un libro clásico que nos gusta es Papa rico Papa pobre de Robert Kiyosaki. No se enfoca en ninguna estrategia en particular, pero ciertamente toca la filosofía de la inversión en bienes raíces.
- Valores de propiedad. La única forma de saber si está obteniendo una buena oferta es conocer los precios a los que se vendieron casas cercanas similares en los últimos seis meses. Encuentre y contrate a un agente de bienes raíces local que trabaje con inversionistas para configurar búsquedas específicas de MLS para usted.
- Rentas de mercado. Si tiene la intención de comprar y mantener los ingresos por alquiler, necesita conocer el potencial de ingresos por alquiler de la propiedad. Hay toneladas de sitios gratuitos donde puede estudiar los alquileres del mercado local, y un agente puede ayudarlo.
5. Conéctese con otros inversores inmobiliarios para realizar un seguimiento rápido de su aprendizaje
- Foros en línea frecuentes — Recomiendo encarecidamente el Foros de BiggerPockets como un lugar para conectarse virtualmente con otros inversores inmobiliarios. Puede publicar una pregunta y la comunidad es tan abierta y útil que probablemente obtendrá una respuesta en un día. Recomiendo configurar alertas para temas relacionados con su estrategia de inversión y el área local. Utilice los foros para establecer fechas de café con otros inversores allí. Tener una red de especialistas de referencia es clave para tener éxito.
- Asista a las reuniones locales de la REIA (Asociación de Inversionistas de Bienes Raíces) para aprender y establecer contactos. Es probable que haya locales reuniones REIA en su ciudad con una declaración de misión “desarrollar, apoyar y promover organizaciones locales de inversionistas en bienes raíces mientras se sirven los intereses de la industria de inversión en bienes raíces a través de redes, educación, apoyo, liderazgo en temas legislativos”. Generalmente dirigido por inversionistas experimentados ansiosos por compartir su sabiduría, le recomiendo que se una y atender.
- Meetup.com — Lo que me encanta de Meetup.com es que hay muy poca conexión virtual... en realidad tienes que REUNIRSE. La variedad de clubes y grupos disponibles en Meetup.com no tiene fin. Las invitaciones describen el tema planeado, y puedo ver fácilmente las biografías de otros inversionistas que planean asistir para decidir si vale la pena ir.
6. Conoce los Riesgos en Bienes Raíces
Ningún artículo sobre inversión inmobiliaria está completo sin mencionar el riesgo.
- Me gusta el comercio de acciones, el mercado inmobiliario fluctúa. Las mayores ganancias se obtienen cuando compra barato y vende caro.
- A diferencia del mercado de valores, los costos de transacción de los bienes raíces son altos, y la venta es un proceso que lleva tiempo, lo que hace que las propiedades de inversión no sean activos líquidos.
- ¡La inversión inmobiliaria no es para comerciantes diarios! Es una inversión a largo plazo, lo que significa que necesita comprar valor y mantenerlo para obtener apreciación, ingresos por alquiler o ambos.
- El mayor riesgo es comprar la propiedad equivocada y pagar demasiado por ella. Si compras una casa para vivir 20 años, puede que no importe si pagas de más por ella, sino por inversión propiedades, necesita un retorno de su inversión, y los números funcionan mejor si compra por debajo del mercado precios.
>> Lectura adicional: ¿Cuáles son los riesgos de invertir en bienes raíces?
La inversión inmobiliaria es un trabajo duro
Hay muchos libros y programas que te prometen que puedes hacerte rico en bienes raíces sin tener que hacer nada. ¡Son todas una completa tontería!
Invertir en bienes raíces puede ser muy rentable, pero debe hacerlo con las expectativas y la actitud correctas: y luego prepárate para trabajar.
Si quieres iniciarte en el sector inmobiliario, elige tu estrategia. Conviértase en un experto en su estrategia estudiando y conectándose con otros para establecer contactos y avanzar en su aprendizaje. Alinee su capital de inversión. ¡Ahora está listo para encontrar e invertir en ofertas!