Los expertos proyectaron recientemente que las viviendas unifamiliares de alquiler son una buena inversión y lo serán durante los próximos años. Los beneficios de invertir en alquileres incluyen ingresos pasivos mensuales, el potencial de apreciación del capital y beneficios fiscales únicos como la depreciación.
¿Está interesado en invertir en bienes raíces de alquiler pero no está seguro de dónde encontrar propiedades? Aquí hay ocho lugares para encontrar y adquirir propiedades de alquiler unifamiliares.
Dónde encontrar propiedades de alquiler unifamiliares
1. Plataforma de financiación colectiva Roofstock
Probablemente estés familiarizado con el crowdfunding. Hay muchos en línea crowdfunding inmobiliario plataformas donde puedes participar en bienes raíces prestando dinero a un rehabilitador o desarrollador de bienes raíces para un proyecto en particular a cambio de un rendimiento financiero fijo o variable.
Pero con Roofstock, en realidad está comprando una propiedad específica, por lo general una casa unifamiliar, directamente, en su totalidad. Al igual que las propiedades llave en mano, las propiedades de Roofstock están listas para generar flujo de efectivo para el propietario desde el primer día. Es gratis registrarse y no hay cuotas de membresía o acceso para ver las propiedades en Techo.
Para ser listado en la plataforma, cada propiedad debe pasar un proceso de investigación y revisión verificado por Roofstock. Al igual que con cualquier otra propiedad de alquiler, un inversionista obtiene rendimientos del flujo de efectivo de alquiler y cualquier apreciación en el valor de la propiedad cuando se vende.
Debe ser un inversionista acreditado para calificar para invertir a través de Roofstock. El sitio ofrece transparencia y acceso a los documentos que necesita para tomar una sabia decisión de inversión.
2. Servicio de listado múltiple (MLS)
Uno de los mejores lugares para encontrar propiedades de inversión, incluidas viviendas unifamiliares, es en el Servicio de Listado Múltiple (MLS). Los corredores de bienes raíces cooperantes establecieron esta base de datos para compartir datos sobre propiedades en venta con otros corredores que representan a los compradores de viviendas.
Es una herramienta necesaria y muy poderosa utilizada por los agentes inmobiliarios autorizados. Los agentes pagan una tarifa de suscripción mensual para acceder, publicar y ver los listados a la venta. La MLS es una plataforma sofisticada. Permite a los agentes buscar propiedades que cumplan con sus criterios, incluida la ubicación, las comodidades y el estado de la propiedad. También incluye información que ayuda a los usuarios a acercarse rápidamente a lo que están buscando. Pueden buscar el historial de ventas de propiedades, datos de evaluación de impuestos e información del distrito escolar, entre otras cosas.
Como inversionista, la MLS es la mejor herramienta disponible para acceder y comparar propiedades. Cada listado viene completo con ventas históricas y detalles de propiedades que le permiten contrastar y comparar oportunidades potenciales. Y puede acceder fácilmente a toda la actividad del mercado en un área en particular y ver propiedades similares que se han vendido en los últimos seis meses.
El MLS contiene la información más actualizada. Muchos otros servicios, como Zillow y Realtor.com, extraen información de él. La MLS es el único recurso donde puede ver las actividades "próximamente". Le da la oportunidad de comprar casas antes de que lleguen al mercado. Pero solo los agentes inmobiliarios tienen acceso a la MLS. Por lo tanto, deberá obtener su licencia o encontrar un agente favorable a los inversores para configurar búsquedas para usted. Otra opción es utilizar un agente de bienes raíces. Si está buscando comprar una propiedad de alquiler y necesita ayuda para conocer el mercado, puede usar un servicio gratuito como InicioLuzpara encontrar un agente de bienes raíces en su área que pueda ayudarlo a encontrar la mejor oferta para usted.
3. Privado
Antes de convertirme en agente de bienes raíces, no tenía acceso directo a la MLS. Así que utilicé Privy, un servicio de suscripción creado específicamente para inversores. Extrae información pertinente de la MLS. El servicio mejora la información con otros datos disponibles públicamente y organiza toda la información en una base de datos.
A través de un acuerdo de licencia, Privy descarga la información de MLS en tiempo real y luego agrega información adicional y algoritmos de procesamiento. Presenta proyecciones como el valor posterior a la reparación de una propiedad y otros datos importantes para los inversores. Y es asequible a $97 por año por una suscripción básica.
Mientras que en todo el país, es posible que Privy no tenga listados de dónde desea invertir. Se centra en los lugares de inversión más populares. Privy es una herramienta muy poderosa y completa donde está disponible.
4. Zillow
Zillow es la plataforma inmobiliaria online líder. Proporciona a los consumidores detalles sobre las casas disponibles para la venta o el alquiler. Es una plataforma robusta que es de uso gratuito y está disponible para cualquier persona con acceso a Internet. Al igual que Privy, extrae listados de la MLS. Al igual que un agente de bienes raíces usa el MLS para establecer parámetros de búsqueda que encuentran viviendas unifamiliares, puede optar por profundizar su búsqueda en Zillow.
Zillow permite a los inversores y compradores ver listados gratis. Zillow gana dinero vendiendo publicidad a compañías de administración de propiedades con vacantes, agentes inmobiliarios que buscan compradores y vendedores, y prestamistas hipotecarios que buscan prestatarios. Y también vende a anunciantes en general, especialmente a los de la industria de bienes raíces.
No todos los listados están en Zillow. Esto se debe a que, por lo general, hay un retraso entre el momento en que las casas salen al mercado y el momento en que esa información aparece en el feed de Zillow. Si bien Zillow es una herramienta beneficiosa para enfocar su búsqueda inicial, aún necesitará un agente para recorrer la mayoría de las propiedades. La mayoría de los vendedores muestran su casa solo a clientes representados por un agente que los ha precalificado como compradores "dispuestos y capaces".
5. Subastas
Las subastas de bienes raíces venden propiedades en línea de la misma manera que eBay vende productos de consumo. Algunas personas prefieren una subasta, en lugar de pasar por el proceso de venta tradicional.
Por lo general, las casas se subastan porque el propietario quiere venderlas rápidamente por dinero en efectivo. O un banco ejecutó una casa y quiere obtener el precio más alto posible para reducir su pérdida. Hubzu.com y Subastas.com son los sitios más grandes de EE. UU.
Comprar en una subasta puede ser arriesgado.
- A menudo, no puede entrar a la casa antes de la subasta, por lo que no tiene idea de cuál es la condición. Esto hace que sea casi imposible estimar los costos de reparación.
- Si bien normalmente no paga tarifas de corretaje de bienes raíces, existen costos únicos asociados explícitamente con las subastas en línea.
- Hay tarifas de transferencia, tarifas de servicio de subasta, tarifas de tecnología y, a menudo, una prima del comprador.
Para ofertar, debe depositar una arras que se le reembolsará si no gana la subasta. O se aplica a su precio de compra cuando lo hace. Asegúrese de comprender qué tarifas se aplican a la propiedad específica por la que está ofertando.
6. FSBO (a la venta por el propietario)
A veces, los propietarios prefieren vender sus casas sin contratar a un agente. Pueden publicar un anuncio en Craigslist, poner un letrero en el patio y correr la voz en las redes sociales. A menudo, estos propietarios no tienen una idea informada de la valor de mercado de su casa. Por lo general, sobrevaloran la casa, pero a veces la subestiman. Algunos sitios web, como FSBO.com, ofrecen un mercado donde se pueden publicar y comprar casas en venta por el propietario.
También puede encontrar FSBO, junto con ejecuciones hipotecarias y listados de propiedades bancarias, en mercados en línea como HudHomesUSA.org. Estos sitios generalmente cobran una tarifa de suscripción mensual o anual para configurar una cuenta y buscar propiedades. Y al igual que las otras bases de datos de propiedades en línea, configura una búsqueda enfocada de viviendas unifamiliares que serán buenas inversiones.
7. Mayoristas
Bienes raíces "mayoristas” son los que están detrás de esos letreros en las carreteras que dicen: “Compramos casas por dinero en efectivo”. Un mayorista actúa como intermediario entre un propietario que quiere una venta rápida y un inversionista que quiere un trato.
Los mayoristas ganan dinero con la diferencia entre lo que prometen pagar al propietario y el precio que venden la casa a un rehabilitador o inversionista. La razón principal por la que un vendedor elige vender a través de un mayorista es que quiere vender rápidamente y no le importa si obtiene un precio más bajo por su casa, siempre que sea en efectivo.
Muchas de estas casas necesitan un poco de sudor (reparaciones). Pero los mayoristas a menudo obtienen casas unifamiliares que están desactualizadas pero no en mal estado. El propietario solo quiere vender de forma privada en lugar de incluir su casa en la MLS y lidiar con las exhibiciones. Para que pueda elegir propiedades que sean buenos alquileres.
Se necesita un alto nivel de experiencia para comprar al por mayor, pero a menudo puede obtener una buena oferta de esa manera. Debe conocer el mercado local para decidir si es una buena oferta o no. Es necesario estimar de cerca los costos de rehabilitación y mantenimiento. Y debe conocer el valor posterior a la reparación (ARV) de la propiedad si tiene la intención de arreglarla y darle la vuelta, o el alquiler mensual que puede esperar cobrar si su estrategia de inversión es comprar y conservar.
Otras lecturas: Estrategias inmobiliarias que todo inversor inmobiliario debe conocer.
8. Proveedores llave en mano
Llavero se refiere a propiedades de alquiler donde la propiedad se arrienda, con un inquilino que paga en el lugar. Lo bueno de las propiedades llave en mano es que puede comenzar a ganar dinero tan pronto como los compre. Esto significa que el inversionista no necesita hacer nada más y puede comenzar a cobrar los cheques de alquiler de inmediato.
Hay algunas otras ventajas de invertir llave en mano. Estos incluyen la capacidad de invertir a larga distancia. Los inversionistas inmobiliarios de costosas ciudades costeras donde los bienes raíces son demasiado caros se están volviendo hacia el interior para obtener mayores rendimientos de alquiler. Y comprar un alquiler que ya genera efectivo elimina el riesgo de pagar demasiado por los costos de adquisición y rehabilitación de una casa en dificultades.
Otra ventaja de invertir en propiedades llave en mano es que son fáciles de financiar ya que no requieren reparaciones. En lugar de tener que obtener un préstamo de renovación a corto plazo y luego refinanciar una vez que finalicen las reparaciones, puede comprar la propiedad mediante una hipoteca permanente a largo plazo.
Norada Real Estate Investments es una de las firmas de inversión inmobiliaria más grandes del país. Brinda a los inversionistas propiedades llave en mano unifamiliares nuevas y renovadas en mercados en crecimiento en todo Estados Unidos.
Otra opción a considerar es Homeunion. Brinda todos los servicios necesarios para poseer bienes raíces residenciales en mercados en crecimiento de forma remota. Se encarga de la compra, arrendamiento, gestión y venta.
Existen muchas opciones a la hora de comprar viviendas unifamiliares
Las casas unifamiliares pueden ser excelentes alquileres con flujo de efectivo. Uno de mis primeras inversiones inmobiliarias era una casa unifamiliar de 1,280 pies cuadrados en el condado de Baltimore. Lo encontré como una ejecución hipotecaria en la MLS. Lo compré en 2016 por $80 000, invertí $32 000 en una rehabilitación importante, lo que elevó el valor de mercado actual a entre $168 000 y $180 000. El ingreso anual por alquiler, menos los gastos anuales, totaliza $12,250. Es un guardián para el flujo de efectivo de jubilación.
Si bien es crucial hacer la diligencia debida, demasiados inversores se quedan atrapados en la parálisis del análisis y pierden oportunidades. Lo que funcionó bien para mí es hacer una propiedad a la vez, participar activamente y administrar de cerca el proceso, seleccionar y conseguir buenos inquilinos, y luego mantenerlos contentos. Puedes leer guía de cómo invertir en bienes raíces aquí mismo. La conclusión es que nunca lo sabrá todo, pero es importante saltar y aprender sobre la marcha si realmente quiere invertir en viviendas unifamiliares de alquiler.