Como estoy seguro de que sabe, el mercado de la vivienda ha sido unilateral durante los últimos años. La baja oferta y la alta demanda han hecho subir los precios de las viviendas, lo cual es excelente para los vendedores y no tan bueno para los compradores. Puede parecer una locura comprar una propiedad de inversión en el mercado de este vendedor.
Entonces, ¿por qué compré una propiedad de alquiler fuera del estado? He aquí por qué, en mi caso, fue un movimiento inteligente para cumplir con mis metas personales y de inversión.
La versión corta
- Aunque es un mercado de vendedores, compré una propiedad de alquiler en un lugar que investigué a fondo.
- Elegí mi ubicación con cuidado para minimizar mis impuestos sobre la propiedad y la transferencia de tierras.
- Otra consideración importante que consideré fue el saludable mercado de alquiler en Colorado Springs.
Aprovechamos el mercado de vendedores y nos mudamos al oeste
Desde 2018, los cinco años de mi familia objetivo de jubilación ha sido trasladarse a la parte occidental de los Estados Unidos. Recientemente, sin embargo, la dirección descendente de la economía estadounidense y el entorno político cada vez más polarizado que experimentamos al vivir cerca de DC aceleraron nuestros planes.
En los últimos años, exploramos nuestras opciones al vacacionar en algunos estados del oeste. Al final, decidimos comprar un lote en Colorado Springs y estamos en proceso de construir una casa personalizada.
Inicialmente, planeamos mudarnos después de que se construyera nuestra casa. Pero con la incertidumbre económica y el loco mercado inmobiliario, decidimos que lo más sensato era vender nuestra casa de Maryland mientras el péndulo todavía estaba en el lado del mercado del vendedor y antes de la siguiente aumento de la tasa de interés.
Así que compramos una modesta propiedad de inversión en Colorado Springs. es un ideal alquiler – tres dormitorios y dos baños en un agradable vecindario cerca de la base militar Fort Carson. Viviremos allí temporalmente mientras se construye nuestra casa y la alquilaremos después de mudarnos.
Nuestra casa de Maryland estuvo en el mercado solo durante cinco días. Pudimos aprovechar la cola del mercado del vendedor para nuestra venta. Y dado que la propiedad de alquiler de Colorado que compramos necesitaba algo de trabajo, conseguimos un trato decente.
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Los bienes raíces tienen que ver con la ubicación, ubicación, ubicación
Soy un gran creyente de que los fundamentos importan cuando se trata de invertir. Apoyo firmemente el mantra de que el valor inmobiliario tiene que ver con "ubicación, ubicación, ubicación".
Como regla general, cuanto más deseable sea la ubicación, mayor será el valor de la propiedad y más estable será el mercado de alquiler.
Comprar una propiedad donde los inquilinos quieran vivir es solo un aspecto de elegir la ubicación adecuada para invertir.
Por qué compramos una propiedad de alquiler en Colorado Springs este año
He aquí por qué sentí que Colorado Springs era un lugar excelente para comprar una propiedad de alquiler este año, a pesar de que era un mercado de vendedores locos.
Importantes ahorros fiscales anuales
La ubicación puede afectar significativamente el éxito de su inversión debido a los impuestos sobre la propiedad. los la tasa anual promedio nacional de impuestos a la propiedad es 1.1% del valor catastral de una vivienda.
El impuesto a la propiedad de Colorado es el tercero más bajo del condado. En el condado de Howard, Maryland, de donde nos mudamos, el impuesto anual a la propiedad es del 1,25 %. En el condado de El Paso, Colorado, donde nos estamos mudando, la propiedad anual tasa impositiva es 0.48%.
La diferencia en una casa de $500,000 es significativa: $2,400 en Colorado vs. $6,250 en Maryland. Eso representa un ahorro de $3,850, año tras año. Durante diez años, eso es $38,500 menos en impuestos.
Ahorros significativos en el impuesto de transferencia de bienes raíces
Cuando compra o vende una casa, los gobiernos estatales y locales cobran una “tarifa de registro y transferencia de título”. En Condado de Howard, Maryland, pagará una tarifa única que incluye un impuesto de transferencia estatal y del condado y registro tarifa por un total de 2,25% cuando compra o vende una propiedad.
La casa que compramos en Colorado costó $406,000 y el impuesto de transferencia y la tarifa de registro que pagamos fue de $83.60. Para vender mi propiedad del mismo valor en Maryland, el impuesto de transferencia total único y la tarifa de registro fueron de $9,135. Esto generalmente se divide 50/50 entre el comprador y el vendedor, por lo que mi parte es de $4567.
¡Guau, qué diferencia puede hacer la ubicación!
Mi objetivo de inversión es adquirir más propiedades de alquiler en Colorado. Los impuestos de transferencia y las tarifas de título se suman rápidamente para aumentar sus precios de adquisición cuando compra varias propiedades. Y dado que el costo de transferir la propiedad o el título entre un comprador y un vendedor varía mucho según el estado y el condado, importa dónde compre.
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Un mercado de alquiler saludable
Como dueños de propiedades, los arrendadores buscan áreas donde los precios de los alquileres están aumentando, la economía es estable o está creciendo y hay un grupo considerable de inquilinos calificados.
En Colorado Springs, el precio promedio de alquiler de un apartamento de 850 pies cuadrados. pie apartamento aumentó de $1,200 en marzo de 2020 a $1,553 en julio de 2022. Creo que esa tendencia va a continuar.
El desempleo es bajo y Colorado Springs alberga la Academia de la Fuerza Aérea y la Base del Ejército de Fort Carson. Estas instalaciones militares proporcionan un grupo constante de inquilinos económicamente seguros.
Otros ahorros fiscales significativos
Como próximo a jubilarse, es importante para mí reducir mi obligación tributaria. El impuesto sobre la renta estatal de Colorado es bajo en comparación con muchos otros estados. Imponen una tarifa plana de 4,55% sobre la renta imponible. Y, me encanta esto, ¡el estado también reduce la tasa impositiva si el crecimiento de los ingresos es demasiado alto! por ejemplo, el El impuesto de 2021 se redujo al 4,50% debido a un superávit de ingresos fiscales.
Si tienes al menos 65 años, puedes deducir todos los beneficios del Seguro Social sujetos a impuestos federales cuando presente su declaración de impuestos sobre la renta de Colorado. Y en Colorado, no hay impuestos sobre sucesiones ni impuestos sobre sucesiones (Maryland tiene ambos impuestos confiscatorios), por lo que no tiene que entregar impuestos por el privilegio de morir en el Estado del Centenario.
Los impuestos sobre las ventas son un poco más altos en Colorado Springs de lo que estoy acostumbrado en Maryland: 8.2 % en lugar de 6 %. Aún así, personalmente prefiero pagar un impuesto más alto sobre las compras de consumo únicas que pagar impuestos sobre la propiedad más altos año tras año.
Todo eso, más un promedio de 330 días al año de sol en Colorado Springs. ¡¿Que es no gustar?!
Línea de fondo
Me alegro de haber tomado la decisión de comprar una propiedad de inversión en Colorado durante este loco mercado inmobiliario. Aunque los precios están subiendo, la economía es estable y hay un mercado de alquiler próspero. Además, el impuesto estatal sobre la renta es bajo y no hay impuestos sobre el patrimonio ni impuestos sobre la herencia.
Los impuestos sobre las ventas pueden ser un poco más altos, pero en general estoy ahorrando dinero en impuestos al vivir en Colorado. Y, por supuesto, ¡el clima soleado es una ventaja adicional!
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