Revisión de LEX Markets: invierta en bienes raíces comerciales con $ 250

Los bienes raíces son una forma popular de diversificar su cartera lejos del mercado de valores. Y gracias al auge de las empresas de crowdfunding inmobiliario, es más fácil que nunca invertir en bienes raíces sin convertirse en propietario o tener grandes cantidades de capital.

LEX Markets es una empresa más nueva en el bloque que es un ejemplo perfecto. Permite a los inversores no acreditados agregar bienes raíces comerciales a sus carteras, y el requisito mínimo de inversión es de solo $250.

Sin embargo, LEX Markets es un poco diferente en términos de estructuración de su plataforma de crowdfunding promedio. Y no es necesariamente la mejor opción dependiendo de los tipos de propiedades que esté buscando. Nuestra revisión de LEX Markets cubre cómo funciona esta plataforma para que pueda decidir si vale la pena invertir en ella.

Pros contras

¿Qué es LEX Markets?

LEX Markets es un mercado de valores inmobiliarios que se fundó en 2017. Para los inversores, LEX brinda un acceso más fácil a acuerdos inmobiliarios comerciales individuales para ayudar a diversificar sus carteras. Y para los dueños de propiedades, proporciona una forma efectiva de recaudar capital.

A primera vista, LEX parece muy similar a muchos otros sitios de crowdfunding inmobiliario. Sin embargo, ofrece oportunidades de bienes raíces comerciales individuales, mientras que muchos competidores ofrecen fondos de varias propiedades. Y dado que las acciones comienzan en $ 250, tiene una barrera de entrada más baja que algunas plataformas que cobran $ 5,000 a $ 25,000 o más por acuerdos individuales.

Además, LEX explica cómo solo alrededor del 1% de los solicitantes figuran en la plataforma debido a su riguroso proceso de diligencia debida. También hay ciertos requisitos, como un tamaño mínimo de activos de $ 10 millones y un historial de flujo de efectivo positivo, para que se apruebe una oferta.

¿Cómo funciona LEX Markets?

LEX Markets está disponible para cualquier inversor estadounidense mayor de 18 años, y no hay acreditación requisito. Una vez que se registra, responde un breve cuestionario sobre sus objetivos de inversión, tolerancia al riesgo, nivel de ingresos y cuándo planea invertir.

Desde allí, puede ver y comprar acciones para varias propiedades generadoras de ingresos. Al momento de escribir, LEX tiene dos propiedades abiertas con una tercera propiedad próximamente. La empresa invierte en bienes raíces comerciales como edificios comerciales o viviendas multifamiliares. Y, lo que es más importante, los edificios ya están desarrollados y generan ingresos, por lo que no tiene que esperar años para que un proyecto realmente se desarrolle.

Las acciones comienzan en $ 250 al momento de la "IPO" de la propiedad, pero luego pueden fluctuar según la oferta y la demanda. Y un aspecto único es que tituliza los activos para que las acciones se negocien como lo haría con las acciones de un REIT o existencias. Tiene su propia plataforma de negociación, el Sistema de negociación alternativo LEX (ATS), que está construido con la tecnología de negociación NASDAQ para permitir la negociación diaria.

Cuando compra acciones, puede ver un desglose de la relación préstamo-valor de la propiedad, la valoración implícita, el volumen de negociación de 30 días y las distribuciones declaradas.

Como puede ver en la pantalla de orden de compra anterior, la plataforma de LEX funciona más como una corredor en línea que empresas de crowdfunding como Casas Llegadas o nidofeliz hacer. Sin embargo, la idea es similar en el sentido de que permite a los inversores comprar acciones de propiedades generadoras de ingresos.

¿Cómo funcionan las distribuciones de efectivo?

Con LEX Markets, invierte en bienes raíces comerciales que ya están generando ingresos. Esto es diferente de algunos plataformas de inversión inmobiliaria fraccionada que también ofrecen bienes raíces residenciales como viviendas unifamiliares. Sin embargo, el proceso de distribución es similar al de la mayoría de las plataformas de crowdfunding.

LEX calcula y paga las distribuciones de efectivo trimestralmente. Según LEX, “Las distribuciones se calculan a discreción del dueño de la propiedad para permitirles flexibilidad en la operación del activo. No existe una fórmula establecida, pero las distribuciones generalmente se derivan de los flujos de efectivo netos del edificio después de pagar los gastos corrientes y pagar los pagos de la deuda de la propiedad”.

Sin embargo, si los propietarios pagan a los propietarios, incluidos ellos mismos, una distribución en efectivo, deben pagar a los accionistas a la misma tasa. El efectivo aparece en su cuenta de corretaje y luego puede retirar sus fondos o invertir en acciones adicionales.

Una característica que LEX también destaca es que las ofertas están estructuradas como una sociedad que cotiza en bolsa (PTP). Esto significa que solo una parte de los ingresos se grava como ingreso ordinario. Los inversores en realidad reciben un Anexo K que se utiliza para informar ingresos, pérdidas y dividendos para socios en un negocio o accionistas de S-Corporation. Este impuesto de traspaso es diferente de presentar un Formulario 1099 que emiten muchas empresas de crowdfunding.

No he invertido en LEX Markets en este momento, por lo que no puedo verificar cómo se descomponen las cosas en la temporada de impuestos. Pero el modelo de transferencia de impuestos es un punto de venta único que enfatiza la compañía. Si planea invertir, considere hablar con su contador o familiarizarse con las diferencias en las normas fiscales.

Tarifas de los mercados LEX

LEX Markets cobra una tarifa trimestral del 0,25% que se basa en los últimos 90 días del valor de mercado de una propiedad. Esto se traduce en 1% por año en cuotas anuales. No hay comisiones adicionales o tarifas comerciales de las que los inversores deban preocuparse..

Los dueños de propiedades deciden si y qué distribuciones en efectivo se harán en las propiedades, y pueden tener en cuenta varias tarifas de administración antes de pagar las distribuciones. Puede ver un desglose de las tarifas y los gastos en cada listado para tener una mejor idea de los costos operativos que existen.

Pagar el 1 % es bajo en el mundo de las inversiones inmobiliarias, pero nuevamente, lea los estados financieros detenidamente para evaluar cómo los gastos operativos podrían afectar las distribuciones.

Liquidez

Dado que tiene su propia plataforma de negociación, LEX ofrece más liquidez que muchas empresas de crowdfunding inmobiliario. Los inversores pueden comprar y vender acciones cuando los mercados están abiertos y no hay requisitos mínimos de tenencia ni sanciones por venta.

Sin embargo, tome esta liquidez con pinzas. En el momento de redactar este informe, las propiedades abiertas tienen volúmenes de negociación de 30 días de 102 acciones y 140 acciones, respectivamente. Este es un volumen de negociación muy bajo y la liquidez no está garantizada. Los inversores aún deberían considerar esto como un inversión a largo plazo a menos que el volumen de negociación muestre un crecimiento constante.

Cómo contactar a LEX Markets

Puede comunicarse con LEX Markets llamando al 212-941-2700 o enviando un correo electrónico a [email protected]. El sitio web también tiene una sección completa de preguntas frecuentes tanto para inversores como para propietarios.

¿Es seguro LEX Markets?

LEX Markets es un corredor de bolsa registrado en FINRA y está regulado por la SEC. Esto significa que tiene licencia para facilitar transacciones de valores, razón por la cual los inversores pueden negociar acciones individuales de propiedades. Y dado que trabaja con Apex Clearing Corp, miembro de SIPC, también obtiene hasta $500,000 en seguros sobre sus valores y hasta $250,000 en saldos en efectivo.

Todavía existen riesgos para la inversión inmobiliaria, especialmente cuando se trata de propiedades individuales. Las distribuciones de efectivo tampoco están garantizadas, y los precios de las acciones pueden bajar de valor. seguir con REIT comerciales o los fondos de bienes raíces pueden ayudarlo a reducir su riesgo en comparación con invertir en acuerdos individuales. En última instancia, debe hacer su debida diligencia y considerar los riesgos de este tipo de inversión inmobiliaria.

Mejores alternativas

Sin requisitos de acreditación y acceso a bienes raíces comerciales individuales, LEX Markets se diferencia de muchos de los jugadores más grandes en el espacio. Su baja tarifa de administración anual del 1% y las plataformas comerciales personalizadas también son ventajas.

Sin embargo, LEX es una empresa nueva y se nota cuando observa la falta de ofertas actuales. La falta de datos históricos de rendimiento es otro obstáculo desafortunado e inevitable con el que deben lidiar las nuevas plataformas de inversión.

Afortunadamente, existen numerosas alternativas que puede utilizar para invertir en bienes raíces si desea utilizar plataformas más establecidas.

Reflejos
Clasificación	9/10	8/10	9/10
Inversión Mínima	$10	$25,000	$5,000
Tarifas de cuenta	1 año	Ninguna	1-1,25 %/año de comisión de gestión de activos
REIT privado
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Fundrise es una de nuestras alternativas favoritas debido al bajo requisito mínimo de inversión y la falta de requisitos de acreditación. Usted paga 1% en tarifas anuales como LEX, pero Fundrise le permite invertir en una variedad de fondos en lugar de acuerdos individuales. Y el mínimo de $10 lo hace ideal para invertir en bienes raices sin mucho dinero.

CrowdStreet y RealtyMogul también son excelentes alternativas si tiene más dinero para invertir y desea una variedad de ofertas y fondos individuales. Solo tenga en cuenta que la mayoría de las ofertas en estas dos plataformas solo están disponibles para inversores acreditados.

Línea de fondo

El mundo de la inversión inmobiliaria se ha vuelto bastante concurrido en los últimos años. Empresas como Fundrise, CrowdStreet y otras aún dominan en gran medida el mundo del crowdfunding. Pero también estamos viendo nuevos participantes como LEX Markets, Arrived Homes y muchos otros.

Creo que LEX está haciendo un trabajo decente al diferenciarse con su bajo requisito de inversión mínima, acuerdos inmobiliarios comerciales individuales y cómo se estructuran los acuerdos. Pero en este momento, la falta de oportunidades de inversión abiertas y un historial limitado son dos inconvenientes.

Puedes considerar LEX si quieres diversifica tu cartera con participaciones inmobiliarias individuales. Pero los inversores más cautelosos probablemente estén mejor con empresas más establecidas en el espacio.