Históricamente, los bienes raíces han sido un popular inversion alternativa que puede producir un flujo de efectivo constante y ayudarlo a diversificar su cartera. Y este no es solo el caso de los edificios de oficinas y los bienes raíces comerciales; las viviendas multifamiliares y los edificios de apartamentos también pueden ser excelentes inversiones.
Con la asequibilidad de comprar una casa unifamiliar alcanzando nuevos mínimos este año, muchos posibles compradores de vivienda se han quedado al margen y han optado por permanecer como inquilinos. Es probable que ese aumento en la demanda aumente los precios de alquiler, lo que hace que los apartamentos sean una oportunidad de inversión intrigante en este momento.
Sin embargo, existen numerosas formas de invertir en activos como edificios de apartamentos según su nivel de experiencia y capital. Algunos métodos también se adaptan a diferentes objetivos, como ingresos versus crecimiento, y varios niveles de tolerancia al riesgo.
Es por eso que esta guía cubre cómo invertir en edificios de apartamentos además de los pros y los contras de esta clase de activos para que pueda decidir si es adecuado para usted.
Cómo invertir en edificios de apartamentos
Invertir en edificios de apartamentos puede parecer muy complicado a primera vista. Afortunadamente, existen numerosas estrategias para principiantes para comenzar, así como arreglos que se adaptan a los inversores acreditados.
1. Invierta usted mismo
Una opción para invertir en edificios de departamentos es simplemente trabajar con un agente de bienes raíces que se especialice en este tipo de bienes raíces e invertir por su cuenta. Sin embargo, este enfoque requiere una gran cantidad de capital, especialmente si está buscando edificios más grandes con muchos niveles y docenas de unidades.
Además, si invierte solo, la gestión del edificio de apartamentos también es su responsabilidad. Los propietarios a menudo trabajan con compañías de administración de propiedades para ayudar a encontrar inquilinos, estar al tanto de los pagos y mantenerse al día con el mantenimiento. Pero, de nuevo, la barrera de entrada para esta inversión en solitario probablemente sea demasiado alta para la mayoría de los inversores.
2. REIT
Fideicomisos de inversión en bienes raíces, o REIT, brindan una forma mucho más amigable para principiantes de invertir en apartamentos u otras formas de bienes raíces comerciales y residenciales. Y si te interesa renta fija, los REIT ciertamente merecen un lugar en su radar de inversión.
Un REIT es una empresa que posee u opera bienes inmuebles que generan ingresos. Por ley, están obligados a pagar al menos el 90% de la renta imponible anual a los accionistas como dividendo. Y dado que muchos REIT cotizan en bolsa, puede comprar acciones a través de su corredor de bolsa en línea muy facilmente. Esto incluye REIT residenciales que invierten en viviendas multifamiliares y complejos de apartamentos.
La principal ventaja de los REIT es que puedes generar ingresos con ellos. Y si se limita a los REIT que cotizan en bolsa, la liquidez no es una preocupación tan alta como los REIT privados.
Sin embargo, el potencial de crecimiento es menor para los REIT que algo como acciones de crecimiento. Esto se debe a que los REIT deben distribuir el 90% de los ingresos imponibles a los accionistas, lo que limita la cantidad de capital que se puede volver a poner en crecimiento. Pero si su objetivo son los ingresos inmobiliarios, los REIT son una excelente inversión.
3. Crowdfunding Inmobiliario
como los REIT, plataformas de crowdfunding inmobiliario presentar otra opción de baja barrera de entrada para invertir en edificios de apartamentos y otras viviendas o bienes raíces comerciales ofertas Las empresas de crowdfunding juntan el dinero de los inversionistas para comprar y operar bienes raíces que generan ingresos. Muchas plataformas tienen sus propios eREIT que invierten en numerosas propiedades, mientras que algunas plataformas también ofrecen ofertas individuales en las que puede comprar.
| Reflejos |  |
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| Clasificación | 9/10 | 9/10 | 7/10 |
| Inversión Mínima | $10 | $5,000 | $5,000 |
| Tarifas de cuenta | 1 año | 1-1,25 %/año de comisión de gestión de activos | Comisión de gestión anual del 2% |
| REIT privado | |||
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En cualquier caso, el crowdfunding es una forma viable de añadir inmuebles a tu cartera sin mucho capital. Y aún puede ganar dividendos de manera confiable de manera similar a los REIT.
Este es un testimonio en asociación con Fundrise. Ganamos una comisión de los enlaces de socios en Investor Junkie. Todas las opiniones son nuestras.4. Trabajar con un socio
Si le gusta la idea de ser propietario de un edificio de apartamentos pero no tiene suficiente capital o quiere mitigar algún riesgo, puede considerar invertir con un socio. Esta ruta facilita la adquisición del capital para invertir en primer lugar. Y, usted y su socio pueden dividir las responsabilidades de abastecimiento y administración entre sí como mejor les parezca.
El principal inconveniente de esta estrategia es que cedes algo de control. Es posible que esto no importe para la administración diaria una vez que los inquilinos se mudan y las cosas están operativas. Pero cuando se trata de mantenimiento, posibles renovaciones y decidir cuándo vender, podría ser más desafiante estar siempre en la misma página.
5. Sindicación
De manera similar a invertir con un solo socio, también puede explorar acuerdos de sindicación de bienes raíces para invertir en edificios de apartamentos u otros tipos de bienes raíces.
En este arreglo, un patrocinador generalmente invierte un gran porcentaje del capital requerido para un edificio de departamentos y luego maneja la administración activa. Otros miembros de la sindicación son socios limitados, lo que significa que son inversores pasivos pero proporcionan los fondos adicionales para completar el trato.
Todos en la sindicación pueden beneficiarse de las distribuciones de ingresos por alquiler y la apreciación potencial de la propiedad. Pero es el patrocinador quien tiene el control de la propiedad y la administración. Esto puede funcionar perfectamente para todas las partes, suponiendo que todos estén de acuerdo con el patrocinador.
También tenga en cuenta que, al igual que muchas formas de inversión en bienes raíces que requieren mucho capital, debe ser un inversionista acreditado participar en un acuerdo de sindicación. Esto significa tener un ingreso anual de al menos $200,000 ($300,000 con un cónyuge) o tener un valor neto de $1 millón o más.
6. Fondos Inmobiliarios
Como sugiere su nombre, un fondo inmobiliario es un fondo que invierte en bienes raíces. Por lo general, los fondos inmobiliarios son ETF o los fondos de inversión, y algunos se gestionan activamente mientras que otros son pasivos. También existen fondos inmobiliarios privados que invierten en propiedades individuales, aunque estos suelen requerir inversiones iniciales mucho mayores.
Al igual que los REIT que cotizan en bolsa, puede comprar muchos fondos inmobiliarios con su corredor. Y muchos corredores también ofrecen sus propios fondos, como el MSCI Real Estate ETF (FREL) de Fidelidad o de vanguardia ETF inmobiliario (VNQ).
La principal diferencia entre los REIT y los fondos inmobiliarios es que los REIT pagan el 90 % de los ingresos imponibles a los accionistas, mientras que los fondos inmobiliarios ganan principalmente a través de la apreciación. Si su objetivo es la renta fija, la mayoría de las demás estrategias de inversión en edificios de apartamentos son una mejor opción.
Pros y contras de invertir en edificios de apartamentos
ventajas
- Los ingresos mensuales por alquiler pueden ser bastante lucrativos
- Los gastos como el mantenimiento y la administración de la propiedad son elegibles para deducciones de impuestos
- En mercados con oferta limitada y alta demanda, los precios de alquiler mensual pueden seguir aumentando
- Puede salir vendiendo el edificio de apartamentos o potencialmente vendiendo unidades individuales
contras
- Algunos métodos de inversión en edificios de apartamentos requieren un capital inmenso o ser un inversor acreditado
- No es una inversión pasiva a menos que pague para subcontratar todo a una empresa de administración de propiedades.
- Las vacantes y los pagos atrasados plantean riesgos para el flujo de efectivo
- Los gastos continuos, el seguro y las renovaciones pueden ser muy costosos
¿Quién debe invertir en apartamentos?
Invertir en bienes raíces es una forma popular de diversifica tu cartera. Y también puede servir como un buen cobertura de inflación en muchos casos. Ambas ventajas son válidas para invertir en edificios de apartamentos. También puede generar un flujo de efectivo importante si el edificio tiene inquilinos a largo plazo.
Si lo que más le interesa es el crecimiento de la cartera, es posible que algunas opciones, como los REIT o el crowdfunding, no sean tan atractivas. Y la propiedad directa, incluso con un acuerdo de socio o sindicato, requiere una gran cantidad de capital.
Para los nuevos inversores, puede explorar varios plataformas de financiación colectiva o quedarse con los REIT y los fondos inmobiliarios para incursionar en la inversión en edificios de apartamentos. Y los inversores más experimentados con mucho dinero en efectivo pueden considerar la propiedad directa, siempre que hagan la debida diligencia y comprendan el trabajo que implica.
Tom Blake es escritor del personal de Investor Junkie y se especializa en criptomonedas, inversiones e ingresos pasivos. Su trabajo ha aparecido en numerosas publicaciones como The College Investor, Money Crashers, Greedy Rates y su propio blog This Online World. En su tiempo libre, a Tom le gusta pasar tiempo al aire libre y viajar como nómada digital.