Cuando piensa en invertir en bienes raíces, puede pensar en administrar un pequeño negocio de alquiler como propietario. O tal vez esté considerando incursionar en algo como el alojamiento de Airbnb o la piratería de casas para comenzar.
Pero si alguna vez ha administrado un alquiler o conoce a alguien que lo haya hecho, probablemente sepa que puede tener algunos contratiempos. E incluso si un negocio de alquiler funciona sin problemas y tiene excelentes inquilinos, todavía se necesita mucho trabajo para administrar una o más propiedades y mantenerse al día con el mantenimiento.
Afortunadamente, no todo tipo de inversión inmobiliaria tiene que ser tan activa. De hecho, existen varias estrategias pasivas de inversión en bienes raíces confiables que puede usar para generar ingresos sin tener que administrar activamente las propiedades.
¿Qué es la inversión inmobiliaria pasiva?
La inversión pasiva en bienes raíces implica generar ingresos a partir de propiedades inmobiliarias sin tener que administrarlas activamente usted mismo
. Por lo general, los propietarios logran esto mediante la subcontratación de las responsabilidades de administración de la propiedad a empresas profesionales. Pero también puede explorar opciones de inversión completamente pasivas como crowdfunding o REIT, que trataré a continuación.El objetivo de este estilo de inversión es seguir cosechando los beneficios de los bienes raíces, como un flujo de efectivo constante y una posible apreciación de la propiedad, sin tener que perder su tiempo. Y aunque los bienes raíces a veces requieren un trabajo inicial, es muy posible convertir su inversión en un negocio semi o totalmente pasivo.
Cómo comenzar con la inversión inmobiliaria pasiva
Hay varias formas de agregar bienes raíces a su cartera de inversiones mientras mantiene las cosas pasivas. Algunos métodos requieren más capital y trabajo inicial que otros. Sin embargo, las siguientes estrategias pueden convertirse en inversiones completamente pasivas o en su mayoría pasivas.
1. Utilice el crowdfunding inmobiliario
Una de las formas más sencillas de iniciar la inversión inmobiliaria pasiva es utilizar sitios de financiación colectiva. Estas plataformas agrupan el dinero de los inversores para comprar bienes inmuebles comerciales y residenciales que generan ingresos. Como accionista, usted gana distribuciones en efectivo de los ingresos por alquiler y también puede ganar de la apreciación de los precios de las propiedades y de una eventual venta.
Nos gustan las plataformas de crowdfunding en Investor Junkie ya que son un forma amigable para principiantes de invertir en bienes raíces. De hecho, varias plataformas no requieren que seas un inversionista acreditado unir. Y los mínimos de inversión pueden ser tan bajos como $10.
| Reflejos |  |
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| Clasificación | 9/10 | 9/10 | 7/10 |
| Inversión Mínima | $10 | $5,000 | $5,000 |
| Tarifas de cuenta | 1 año | 1-1,25 %/año de comisión de gestión de activos | Comisión de gestión anual del 2% |
| REIT privado | |||
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Y el crowdfunding es una inversión completamente pasiva. Estas empresas trabajan con su propia red de administradores de propiedades para encontrar y administrar inquilinos. Lo único de lo que deben preocuparse los inversores es cuándo se pagan las distribuciones y, finalmente, cobrar las acciones.
Este es un testimonio en asociación con Fundrise. Ganamos una comisión de los enlaces de socios en Investor Junkie. Todas las opiniones son nuestras.2. Trabajar con un administrador de propiedades
Otra opción para la inversión inmobiliaria pasiva que puede explorar es administrar su negocio de alquiler a través de una empresa de gestión de la propiedad. En otras palabras, puede convertirse en propietario y comprar alquileres unifamiliares o incluso viviendas plurifamiliares si dispones de suficiente capital. Pero puede externalizar la gestión de inquilinos y propiedades a una empresa local de gestión de propiedades para que se encargue del trabajo activo.
La ventaja de esta estrategia es que puede poseer acciones en propiedades sin tener que administrarlas activamente. Sin embargo, la desventaja es que debe pagarle a un administrador de propiedades para que administre su negocio por usted.
De acuerdo a Techo, los administradores de propiedades generalmente cobran una tarifa de instalación única y tarifas de administración continuas. Por lo general, esta tarifa de administración ronda el 10% de la renta mensual. Las empresas de administración de propiedades también cobran varias tarifas de arrendamiento si tienen que encontrar nuevos inquilinos, tarifas de renovación de arrendamiento e incluso tarifas de mantenimiento.
Esto puede volverse costoso rápidamente, por lo que es importante comprender el flujo de efectivo de su propiedad, el margen de ganancias y cuánto puede gastar en una administración profesional. Pero si las matemáticas se comprueban, esta estrategia puede crear una inversión inmobiliaria pasiva que también le permite disfrutar de la equidad.
También puede comprar propiedades unifamiliares a través de Roofstock y luego trabajar con su equipo de administradores de propiedades para obtener una solución de servicio completo. Nuestro Revisión de techos explica cómo funciona la plataforma y sus ventajas y desventajas.
3. Invertir en REIT
REIT, que significa fideicomisos de inversión en bienes raíces, es otro vehículo pasivo de inversión en bienes raíces similar al crowdfunding. Un REIT es una empresa que posee y opera bienes inmuebles que generan ingresos. Por ley, los REIT tienen que pagar al menos el 90 % de la renta imponible a los accionistas en forma de dividendos, lo que los convierte en una inversión atractiva para la generación de ingresos..
También hay numerosos tipos de REIT que puede explorar. Por ejemplo, los REIT pueden centrarse en diferentes sectores, como la atención médica o el comercio minorista. También hay REIT residenciales y comerciales que invierten en muy diferentes tipos de propiedades.
La forma más fácil de comenzar a invertir en REIT es buscar REIT que cotizan en bolsa a través de su corredor en línea. Existe una gama de REIT ETF y fondos mutuos, y también puede invertir en REIT individuales. Algunos REIT no son cotizan en bolsa, pero puede trabajar con corredores individuales o algunos asesores financieros para invertir en acciones que no cotizan en bolsa. REIT.
La principal desventaja de invertir en REIT es que el crecimiento es generalmente más bajo que inversiones como acciones de crecimiento ya que los REIT pagan la mayoría de los ingresos como dividendos. Pero es otra estrategia pasiva de inversión en bienes raíces que es muy popular y simple. Y la falta de liquidez no es un riesgo alto si se apega a los REIT que cotizan en bolsa.
4. Dirige un negocio pasivo de Airbnb
Después de graduarme de la universidad, pasé un tiempo viviendo en Medellín, Colombia. Durante ese tiempo, compartí apartamento con un hombre de Nueva York que estuvo viajando por Sudamérica durante unos meses.
Cuando empezamos a hablar de trabajo y negocios, me dijo que dirigía una red de Airbnbs en la ciudad de Nueva York. Y a pesar de que pasaba meses en la carretera, su negocio de Airbnb estaba prosperando en casa, generando ingresos de alquiler constantes todos los meses.
No podía creerlo en ese momento, pero después de investigar un poco, descubrí que el ajetreo secundario de los "Airbnb remotos" es ciertamente muy real. Y es bastante simple en el papel: adquiere un alquiler de Airbnb en un mercado atractivo, coloca un control remoto sistemas de gestión en su lugar, y trabajar con un gerente de alquiler para limpiar y administrar el lugar entre inquilinos
Airbnb hace que sea muy fácil administrar su listado y comunicarse con los inquilinos a través de su aplicación. Y si usa sistemas como una caja de seguridad o un teclado de acceso, los invitados pueden desbloquear su hogar sin que usted tenga que estar allí. Una vez que se van, todo lo que tiene que hacer es pagarle a una empresa de limpieza o al administrador de la propiedad para que prepare la unidad para su próximo huésped.
Esta estrategia es la forma en que las personas administran Airbnbs en estados como Arizona, California y Florida mientras viven a miles de kilómetros de distancia.
Personalmente, creo que este sigue siendo un tipo más arriesgado de inversión inmobiliaria pasiva, ya que los daños o problemas graves a la propiedad no son fáciles de resolver de forma remota. Pero si tiene el tipo de horario en el que tomar un vuelo en el último minuto no es un problema, tal vez este riesgo no sea una preocupación tan grande.
Además, debe tener en cuenta las tarifas de los anfitriones de Airbnb, los impuestos y las tarifas de limpieza/administración en sus ganancias. Y si no obtiene suficientes reservas por mes, probablemente gane menos que si optara por un alquiler unifamiliar a largo plazo. Pero en las áreas turísticas, los Airbnb cobran una prima, razón por la cual algunos anfitriones se alejan y compran Airbnb en mercados concurridos.
Pros y contras de la inversión inmobiliaria pasiva
ventajas
- Potencial para generar un flujo de efectivo constante
- Todavía puede beneficiarse del valor acumulado de la vivienda con algunas estrategias
- Métodos como el crowdfunding tienen una barrera de entrada baja
- La inmobiliaria te ayuda diversifica tu cartera y también puede ser un excelente cobertura de inflación
contras
- Los gastos pueden reducir sus márgenes de beneficio, lo que hace que la inversión inmobiliaria activa sea más lucrativa
- Las emergencias, los daños y los problemas con los inquilinos pueden hacer que una inversión sea menos pasiva
- Tiene menos control sobre sus propiedades si trabaja con empresas de administración, por lo que es importante investigarlas.
- Las vacantes o la falta de inquilinos pueden interrumpir el flujo de efectivo
¿Son realistas los ingresos pasivos de bienes raíces?
Si invierte con plataformas de crowdfunding o a través de REIT, la inversión inmobiliaria pasiva es un hecho. Esta es una razón inversion fraccionaria de bienes raices se ha vuelto tan popular, junto con las bajas barreras de entrada.
En cuanto a la propiedad de unidades de alquiler y la gestión de la subcontratación, esa estrategia también puede volverse bastante pasiva. Pero creo que es importante conocer sus números para que sus gastos no eliminen su flujo de efectivo positivo. Y si ocurre una emergencia, existe la posibilidad de que tenga que convertirse en un administrador activo por un período de tiempo.
En última instancia, hay varias formas de convertir los bienes inmuebles en una inversión pasiva. Solo considere el nivel de participación activa versus pasiva que funcione para usted, considere los pros y los contras, y elija un modelo de negocio que sea adecuado para usted.