Casi todos los que me preguntan a qué me dedico responden con entusiasmo: "¡Siempre he querido hacer eso!". cuando les digo que soy un inversor inmobiliario. Siempre sonrío y estoy de acuerdo en que es genial, pero sé que probablemente sean ingenuos sobre lo que realmente se necesita para tener éxito. Y lo más probable es que no se tomen el tiempo ni la energía para resolverlo.
La inversión inmobiliaria es mi segunda carrera. Pasé más de 30 años como publicista de inversión y marketing de respuesta directa antes de jubilarme hace unos años. Ahora, comprar propiedades residenciales en ruinas, arreglarlas y revenderlas es mi ocupación principal. Piense en Flip This House con Tarek y Christina El Moussa o Flip It Forward con los hermanos Benham, pero sin la puesta en escena y el sensacionalismo de “hecho para la televisión”.
¡Me encanta! Es desafiante y mundano con una combinación perfecta de arte, matemáticas y ciencia. Y el día de pago es gratificante: estoy trabajando en mi cuarta propiedad de rehabilitación residencial en este momento y se prevé que obtenga un ROI (retorno de la inversión) del 36%. y eso es después de permitirme un generoso salario mensual, ya que actúo como contratista general y personalmente hago toda la pintura y muchas refacción.
Los bienes raíces son una inversión tangible
Una de las mejores cosas de la inversión inmobiliaria es que se trata de una inversión tangible. Cuando compra una casa, tiene un activo real, no un estado de cuenta electrónico que representa las acciones que posee con valores fluctuantes sobre los cuales no tiene control. Si el mercado de valores colapsa, sus existencias se estancan y usted tiene poco que mostrar.
Es mucho más fácil predecir una recesión del mercado de la vivienda y puede realizar ajustes de estrategia para mitigar el riesgo. La mejor parte es que siempre se aferra a una inversión que no se le escapará. Puede caminar por la propiedad, tocar la madera y examinar la estructura. Puede mejorarlo y obtener la satisfacción de ver cómo su planificación y trabajo transforman la propiedad. Y haces de un pedacito del mundo un lugar mejor, y brindas una solución de vivienda para una familia, al convertir una propiedad en dificultades y sin amor en un lugar donde los niños pueden crecer.
Si está pensando en un trabajo a tiempo parcial como inversor de bienes raíces, o en invertir en bienes raíces como un nueva carrera como lo hice yo; querrás pensar en lo que realmente se necesita, por qué fallan muchos novatos y cómo conseguir empezado.
Los 7 rasgos que comparten todos los inversores exitosos
Interactúo con profesionales inmobiliarios y novatos casi a diario, y he notado algunas características que comparten los exitosos:
# 1: Son tomadores de riesgos (calculados)
Los bienes raíces no son estáticos. Se mueve hacia arriba y hacia abajo en valor. Los barrios se transforman. Los compradores navegan y siguen adelante. Y el riesgo de equivocarse en varios aspectos es inherente al negocio. Tienes que tomar algunos riesgos calculados.
Trabajar con proyecciones y estimaciones es parte del curso. Por ejemplo, debe estimar su ARV (valor posterior a la reparación). También debe estimar con precisión el costo total de las reparaciones. Con esos dos números, puedo ajustarme a un precio de oferta al tiempo que considero los costos de tenencia y reventa. Pero siempre tengo en cuenta que estoy trabajando con números estimados y me aseguro de estar cómodo con el riesgo de estar "apagado" en un cierto porcentaje.
Debe hacer todo lo posible para mitigar su riesgo y asegurarse de que su presupuesto incorpore lo inesperado.
# 2: Son negociadores hábiles y respetuosos.
Tienes que tratar a otras personas como te gustaría que te traten a ti, y reconocer rápidamente a un estafador y alejarte de él cuando lo veas.
No se deje intimidar por los expertos: debe llamar al toro a los contratistas con precios excesivos. Descubrirá rápidamente cuánto cuestan los distintos aspectos de la rehabilitación. Siempre obtengo ofertas competitivas. Las cotizaciones de precios para los trabajos más pequeños pueden variar significativamente. Recientemente hice una oferta para algunos trabajos de paneles de yeso, y las estimaciones de los contratistas cayeron entre $ 940 y $ 2,880, ¡exactamente por el mismo trabajo!
También se necesita voluntad para negociar cortésmente. Reemplazar un techo en invierno a menudo puede ser más económico que en primavera. Dado que hay menos demanda de reemplazos de techos cuando las temperaturas bajan, sin embargo, las empresas de techado deben seguir pagando a su personal durante todo el año, puede obtener un descuento, pero solo si lo solicita.
# 3: Ambos son humildes y tercos.
Mi hijo estaba en 4-H cuando era joven. Una de las cosas que esta organización inculca en los niños es "aprender haciendo". Eso es exactamente de lo que se trata la inversión inmobiliaria: siempre hay más que aprender.
Se necesita una actitud humilde para dar pasos adelante cuando no sabe exactamente lo que está haciendo, pedir orientación y aprender cometiendo errores. También se necesita una obstinación obstinada para aprender por ensayo y error. Cometerá errores, pero aprenda de ellos y siga adelante.
# 4: Están enfocados.
Los novatos tienden a probar todas las estrategias posibles con solo el 10% del enfoque que necesitan para tener éxito con una sola estrategia. Elija una estrategia y domínela antes de ir tras otros.
Muchos inversores comienzan como mayoristas, lo que requiere mucho menos capital propio, y la mayoría se agota rápidamente. Personalmente no he hecho ventas al por mayor, pero trabajo con varios mayoristas a tiempo completo.
Para mí, parece una de las estrategias más difíciles, que exige mucha investigación y llamadas en frío para encontrar vendedores motivados que entienden que no van a recibir ofertas minoristas en su casa debido a la forma está dentro. También necesita desarrollar una extensa red de rehabilitadores confiables y experimentados con efectivo.
# 5: Son buenos para realizar múltiples tareas.
Este es obvio. Independientemente de la estrategia que elija, usará muchos sombreros. Por lo tanto, debe ser organizado y experto en tareas múltiples. De hecho, ¡te tiene que gustar!
# 6: Están dispuestos a dedicar tiempo y esfuerzo.
Muchos nuevos inversores inmobiliarios se emocionan y trabajan duro durante dos días, luego no hacen nada durante dos meses. El tiempo es dinero, pero el “día de pago” como inversor de bienes raíces suele tardar seis meses en llegar. Tienes que seguir avanzando todos los días y mantenerte motivado.
Siempre conozco mis costos de mantenimiento mensuales en dólares: son $ 731 para mi proyecto actual. Tener ese número en el fondo de mi cabeza me motiva a recordar que los retrasos son costosos, para mi resultado final. Una forma de gestionar esto es revisar constantemente mi documento de "alcance del trabajo" y hacer lo que sea necesario para que las cosas sucedan. Llevo mi cuaderno, preparo las tareas diarias y las completo de manera constante.
# 7: Hacen su tarea antes de hacer una oferta.
He visto algunos tratos complicados: aficionados al bricolaje que hacen todo mal, inversores sin experiencia que consiguen muy por encima de sus cabezas, e inversores experimentados que sobreestiman su capacidad y terminan en efectivo crujido. Para tener éxito en el sector inmobiliario, debe ser realista, dominar su estrategia y tener el conocimiento, los sistemas y el equipo necesarios para que esto suceda.
Siempre haga su debida diligencia a fondo, verifique sus matemáticas, tenga un margen en su presupuesto para lo inesperado y no pague de más por una propiedad. No puede apegarse emocionalmente a las propiedades y hacer una oferta excesiva; sin embargo, debe amarlas lo suficiente como para querer hacer el trabajo. Los inversores exitosos corren sus números y se alejan cuando un vendedor está pidiendo demasiado por la propiedad.