Para muchos de nosotros, nuestro hogar es la mayor inversión que jamás haremos. Y así como hacemos un seguimiento del valor de nuestras otras inversiones, es aconsejable evaluar el valor de nuestra propiedad principal (así como cualquier propiedad secundaria podríamos poseer) de vez en cuando. Por supuesto, el valor de cualquier vivienda fluctúa según las condiciones del mercado y otros factores. Entonces la pregunta es: ¿Cómo se determina el valor actual de mercado de su casa?
Primero, debe comprender que el valor de su casa no se basa en lo que pagó inicialmente por ella, cuánto ha gastado para mantenerlo o mejorarlo o el hecho de que su hermano insiste en que pagaría una cantidad específica por él si tuviera la dinero. El valor de cualquier propiedad específica se define como "lo que un comprador dispuesto y capaz pagaría por ella en este momento".
Cómo obtener un presupuesto razonable
No hay dos propiedades en el mundo que sean exactamente iguales. Por lo tanto, es prácticamente imposible establecer un valor exacto de lo que vale una vivienda específica.
Sin embargo, puede obtener una estimación razonable, o al menos un rango razonablemente preciso de valor estimado, si tiene información detallada sobre cosas como:
- Atributos físicos como ubicación, tamaño del lote y número de dormitorios y baños.
- Información sobre impuestos a la propiedad,
- Datos históricos de ventas de la propia vivienda y
- Ventas recientes de viviendas cercanas comparables.
¿Es Zillow exacto?
Hay algunos sitios web en línea amigables para el consumidor que pueden darle una idea del valor de su hogar. Los mas populares son Redfin, Zillow y Trulia.
El líder es Zillow, con una media de 150 millones de visitantes mensuales. Con esta plataforma en línea gratuita, puede escribir la dirección de su propiedad y obtendrá un "Zestimate" del valor de mercado actual de su casa. Zillow utiliza un método de valoración automatizado patentado que aplica algoritmos basados en los datos disponibles. a partir de registros de impuestos y datos de ventas pertinentes a la ubicación de su propiedad para calcular la Zestimate.
¿Es exacto? He estado usando Zestimates durante años en mi negocio inmobiliario, y respondería esa pregunta de esta manera: Sí y No. A veces y con frecuencia. Muy lejos y en pleno. Si lo piensa, la varianza tiene mucho sentido: la salida de cualquier algoritmo es tan precisa como los datos de entrada.
Los Zestimates se crean mediante software automatizado diseñado por estadísticos, y los humanos no tienen la capacidad de alterar manualmente el Zestimate de una propiedad en particular. Y dado que cada propiedad es única y la singularidad no se puede incluir en el cálculo, realmente no hay forma de estimar con precisión el valor de mercado de una propiedad mediante un proceso automatizado.
Es mejor contactar a un agente
Una mejor manera de determinar el valor de su casa es a través de un agente o corredor de bienes raíces con licencia que esté muy familiarizado con el área donde se encuentra su casa. Puede encontrar un agente inmobiliario local a través de un servicio como InicioLuz. Un agente tiene una gran cantidad de datos precisos y en tiempo real a su alcance en el Servicio de Listado Múltiple (MLS). Y un agente informado y diligente puede establecer criterios de búsqueda muy específicos y luego extraer esos datos para obtener una estimación muy precisa del valor único de su casa.
Su agente comenzará haciendo un análisis de mercado comparativo (CMA). Esto implica buscar propiedades comparables (comps) en el vecindario que se hayan vendido en los últimos seis meses. Su propiedad es la “propiedad en cuestión” en este análisis, y las tres composiciones que más se acercan a su casa en tamaño, antigüedad, tamaño del lote, tipo de techo, comodidades y estilo se convierten en propiedades comparables.
Comenzando con el precio de venta final de cada compensación, el agente ajustará ese precio sumando o restando valoraciones de la diferencia entre la propiedad en cuestión y la compensación. Si, por ejemplo, una compensación tiene tres baños y la propiedad en cuestión tiene solo dos, el agente necesita ajustar el precio de venta de esa compensación para que esté más en línea con la propiedad en cuestión. Si la propiedad en cuestión tiene cuatro dormitorios y la propiedad de compensación tiene solo tres, el precio de venta de la compensación se ajustará para estar en línea con la propiedad en cuestión. La cantidad a restar o sumar varía según la región, y esa cantidad suele ser mucho menor que el costo inicial de la función.
A continuación, se muestra un ejemplo muy simplificado de cómo podría verse:
| Propiedad del sujeto | Comp # 1 | Comp # 2 | Comp # 3 | |
|---|---|---|---|---|
| Precio vendido | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Dormitorios | Tres | Tres | cuatro | Tres |
| # Chimeneas | uno | uno | uno | ninguno |
| Comp vs. Sujeto | – | menos un baño | más un dormitorio | sin chimenea |
| Ajustamiento | – | más $ 5,000 | menos $ 10,000 | más $ 5,000 |
| Precio ajustado | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Como puede ver, si la propiedad en cuestión se pusiera en el mercado, probablemente se vendería por entre $ 320,000 y $ 330,000. Para determinar el precio de venta al cual incluir su propiedad en el MLS (su precio de venta), su agente agregaría juntos los precios de venta finales de las tres comparaciones y dividir el total por tres para obtener un promedio de ventas ajustado precio.
Con base en esta metodología, su agente probablemente le recomendaría publicar su casa por $ 325,000. Es importante tener en cuenta que existe cierta subjetividad en la realización de CMA. Por ejemplo, ¿un baño adicional agrega $ 5,000 o $ 7,000 al valor de la propiedad?
Los valores de mercado y tasación
El precio de cotización, aunque valioso, es en realidad solo una estimación del valor real de mercado. Un vendedor puede poner su propiedad en venta por $ 325,000. Un comprador puede ofrecer $ 300,000. Si el vendedor acepta la oferta del comprador, el valor de mercado es $ 300 000, el precio que acordaron ambas partes de la transacción.
Además del valor de mercado, existen otras valoraciones en una transacción de compra de vivienda. El valor más exacto es el "valor de tasación". A menos que alguien pueda compra tu casa con todo el efectivo, se necesita financiamiento bancario a través de un prestamista hipotecario, y se traerá un tasador con licencia para calcular el valor de tasación.
Una tasación es más detallada que una CMA; además de evaluar las ventas recientes de propiedades y las características generales de la vivienda, el tasador recorrerá la vivienda para tener en cuenta la condición actual. Los tasadores son profesionales que obtienen un número exacto que refleja el valor en lugar de una estimación.
Como puede ver, el valor de mercado (el precio acordado por el comprador y el vendedor) es impulsado por el consumidor. El valor de tasación es determinado por peritos. En otras palabras, el valor de tasación no es necesariamente el precio por el que se comprará o venderá la propiedad. De hecho, las propiedades generalmente se venden por más del valor de tasación. El prestamista siempre utilizará el valor de tasación al determinar cuánto permitirá que el comprador pida prestado, incluso si el valor de tasación es diferente al precio de mercado.
El valor de tasación es también la valoración utilizada para la mayoría de los demás propósitos relacionados con bienes raíces, como la determinación de nivel apropiado de cobertura de seguro o la valoración a los efectos del cálculo de pérdidas fiscales, liquidaciones de sucesiones y valor neto.
Conclusión
Todo se reduce a esto:
- Los Zestimates son gratuitos y le darán una indicación del valor de mercado de su casa, pero se considera que no son confiables.
- Un profesional de bienes raíces competente puede preparar una CMA que sea una valoración mucho más confiable y precisa de su hogar. Si bien se necesita tiempo para realizar una CMA correctamente, los agentes a menudo lo harán por usted sin cargo, ya que generalmente es parte de su servicio cuando enumera su casa con su corredor. Suponiendo que haya ventas recientes en el área que sean comparables, una CMA le dará una aproximación muy cercana al precio de mercado de su casa.
- El valor de tasación es la evaluación más precisa del valor de su casa. Pero una tasación no es barata. Por lo general, le costará entre $ 600 y $ 1,000. Y dado que es solo una instantánea en el momento en que se hace, rápidamente se vuelve desactualizado. La mayoría de los informes de tasación se consideran vigentes durante solo seis meses a partir de la fecha en que el tasador pisó su propiedad.