De hecho, en más formas de las que imagina, la inversión inmobiliaria refleja la inversión en acciones y bonos. Para ambos, sus objetivos son ingresos a corto plazo y ganancias de capital a largo plazo.
Una propiedad de alquiler cuidadosamente seleccionada, mantenida y administrada adecuadamente puede proporcionar tres cosas que todos los inversores buscan:
- Ingreso
- revalorización del capital
- ventajas fiscales.
Cuando usted invertir en una propiedad de alquiler, sus ingresos a corto plazo provienen del alquiler, en lugar de dividendos trimestrales o pagos de intereses. Y sus ganancias de capital provienen del aumento del precio de la propiedad que posee, en lugar del aumento del precio de las acciones.
Eso no quiere decir que no haya grandes diferencias. Y no estamos diciendo que su cartera deba incluir solo activos bursátiles o solo bienes raíces. La investigación muestra que las carteras variadas son mucho mejores con el tiempo. La inversión en bolsa suele ser mucho más pasiva. También puede requerir menos tiempo e investigación que la inversión inmobiliaria.
Sin embargo, he descubierto que adoptar un enfoque de inversión más activo genera mayores recompensas. Para mí, es más satisfactorio poseer propiedades tangibles que acciones que aparecen como números en un estado de cuenta mensual.
Elegir una propiedad de alquiler
Muchas personas “caen en” poseer una propiedad de alquiler. Es posible que compren una propiedad cuando sean solteros, luego se casen, se muden juntos y, en lugar de vender la casa adicional, decidan alquilarla. O heredan una casa de sus padres y la alquilan en lugar de venderla inmediatamente.
A menudo, estas no son situaciones ideales para alquilar una propiedad por varias razones. La razón principal es que los números no funcionan. Esto se debe a que planificar siempre es mejor que caer en casi cualquier situación de la vida.
Si no compraría la propiedad como una inversión para los fines específicos de ingresos por alquiler y / o revalorización del capital, probablemente no resultará ser una gran inversión inmobiliaria.
Supongamos que no se encuentra en una de estas situaciones. En cambio, le gustaría comprar y alquilar una propiedad como inversión.
El rendimiento es mejor que la ubicación
¿Qué hace que una propiedad de alquiler sea una buena inversión? Es posible que haya escuchado que la inversión inmobiliaria se trata de "ubicación, ubicación, ubicación". Y eso es ciertamente cierto con la inversión inmobiliaria de alquiler. Quiere un alquiler que sea adecuado para un gran grupo de inquilinos confiables que puedan pagar el alquiler y estén buscando una vivienda.
Tan importante como es la ubicación, es tan fácil perder dinero en una propiedad en una excelente ubicación como perder dinero en una propiedad en la escoria de la ciudad. La ubicación por sí sola es solo una parte del éxito.
La clave es que los números funcionan. Quiere asegurarse de que su propiedad tenga un flujo de caja positivo. Necesita calcular con precisión los ingresos y gastos de alquiler. Esto se denomina "rendimiento neto de alquiler".
¿Qué es el rendimiento neto de alquiler?
En su forma más simple, el rendimiento neto del alquiler es la versión inmobiliaria del ROI (retorno de la inversión) que buscaría lograr con cualquier inversión. Se calcula de la siguiente manera:
Rendimiento neto del alquiler = (Ingreso neto del alquiler ÷ Costo total de la propiedad) x 100
Necesita calcular, o una estimación muy precisa, el costo total de su propiedad y sus ingresos netos por alquiler para llegar a su rendimiento neto por alquiler. Entonces, ¿qué entra en esos números?
Aquí están los detalles de una de mis propiedades que se han alquilado durante casi un año:
| Detalles de la propiedad en Cedar Barn Way | |
|---|---|
| Precio de compra | $115,000 |
| Costos de cierre | $2,837 |
| Costos de rehabilitación | $21,432 |
| COSTO TOTAL DE PROPIEDAD | $139,269 |
| Renta anual | $20,700 |
| Vacante presupuestado | $1,725 |
| Gastos presupuestados | $862 |
| Impuestos y seguros anuales | $1,625 |
| INGRESO NETO POR ALQUILER | $16,488 |
| RENDIMIENTO NETO DEL ALQUILER | 11.8% |
Los costos totales de la propiedad deben incluir todos los gastos de bolsillo para que la propiedad esté lista para los inquilinos. Ese sería su precio de compra, los costos de cierre, los costos de financiamiento si obtuvo un préstamo, el costo de las licencias y tarifas de alquiler y los costos de publicidad. Todos los costos deben contarse.
Del mismo modo, debe conocer sus ingresos anuales por alquiler y todos sus costos para calcular la diferencia. Ese es su ingreso neto por alquiler.
Los costos típicos provienen de mantenimiento, tarifas de administración de la propiedad, impuestos, seguros, gastos de vacantes (presupuestación por meses cuando la propiedad no se puede alquilar) y los servicios públicos mensuales (si su contrato de arrendamiento no establece que los inquilinos pagan esos). Asegúrese de totalizar los ingresos por alquiler menos todos los gastos de mantener su activo y producir esos ingresos.
Evite los errores de novato
Ser sorprendido por los costos no presupuestados es un error novato. En el caso de esta propiedad, notará que hice un presupuesto para vacante y mantenimiento. Pero no incurrí en ninguno de estos costos en el primer año porque 1) los inquilinos fueron examinados con cuidado y firmados un contrato de arrendamiento por un año y 2) se colocaron electrodomésticos nuevos con garantías en la propiedad como parte de la rehabilitación proceso.
Entonces, mi rendimiento neto de alquiler de esta propiedad fue del 11,8%. (Ingreso anual por alquiler de $ 16,488 ÷ Costo total de la propiedad de $ 139,269.)
Lo bueno de conocer su rendimiento neto de alquiler es que le permite comparar las propiedades entre sí. Entonces puede encontrar la mejor oferta antes de comprar. Incluso le permite comparar sus retornos estimados de bienes raíces con el retorno esperado de otras opciones de inversión como acciones y bonos.
¿Qué pasa con la apreciación?
Durante años, muchos pensaron que las propiedades solo subían de valor. El colapso de la vivienda de 2008-2010 aportó una dosis de realidad a ese pensamiento. Pero incluso en esa burbuja, hubo propiedades residenciales en todo el país que mantuvieron su valor e incluso se apreciaron.
Las propiedades elegidas con cuidado tienen un valor real que no desaparece.
La perspectiva de la revalorización del capital es una gran parte de mi proceso de selección de propiedades, pero no cuento con ella para que mis números funcionen. Los mercados son volubles y los precios suben y bajan. Y si lo piensa, el precio de mercado de la propiedad residencial solo importa cuando quiere venderla.
Por supuesto, observo los valores cambiantes del mercado como lo haría con cualquier otra inversión, así que sé si tiene más sentido continuar alquilando o vendiendo para obtener ganancias. La propiedad Cedar Barn Way se compró por debajo del valor de mercado porque era una ejecución hipotecaria y necesitaba trabajo.
Hasta ahora parece una buena inversión. Hoy, propiedades comparables en el área se venden por alrededor de $ 185,000. Si decidiera vender y pudiera obtener ese precio de venta y deducir el 8% de los costos de venta, mi ganancia sería de aproximadamente $ 30,000. No es mi mejor oferta hasta ahora, pero tampoco un mal retorno de una inversión de 140.000 dólares.
Ventajas de impuestos de alquiler
Los inmuebles de alquiler también tienen algunas ventajas fiscales de las que carecen otras opciones de inversión. Analizamos dos de las tres cosas que todo inversor espera lograr: ingresos y revalorización del capital. El tercero son las ventajas fiscales. La inversión inmobiliaria tiene una ventaja fiscal única. Básicamente, puede obtener una exención de impuestos por el deterioro de su casa con el tiempo. Hay un poco más, sobre el que puedes leer aquí.
Comprar una propiedad de alquiler es solo el comienzo
Si una propiedad de alquiler tiene sentido para usted, ¡esto es solo el comienzo! El sector inmobiliario no es fácil y deberá investigar mucho antes de comprometerse. Además, está el precio del mantenimiento, los impuestos a la propiedad y la molestia de tratar con los inquilinos. Aunque al final, puede ser un proceso muy gratificante y una gran adición a su cartera de inversiones.
Si está buscando una manera fácil de comenzar a invertir en propiedades de alquiler, consulte Techo. Esta plataforma de inversión le permite comprar propiedades llave en mano previamente examinadas que son atendidas por administradores de propiedades certificados.