Deducciones de impuestos sobre propiedades de alquiler: todo lo que necesita saber

Como cualquier otro negocio o inversión, los inversores en propiedades de alquiler quieren obtener beneficios. En general, a maximizar las ganancias, inversores inmobiliarios necesidad de aumentar los ingresos anuales, reducir los gastos anuales, o ambos.

Dado que los impuestos son una parte importante del costo de propiedad, reducir los gastos incluye reducir las obligaciones tributarias. Las propiedades de alquiler tienen ventajas fiscales únicas que le permiten reducir ciertos gastos y diferir ciertos impuestos permitidos por el IRS.

Siga leyendo para saber cuáles son esas ventajas fiscales y si se aplican a usted.

¿Qué son los ingresos por alquiler?

Cuando las personas piensan en los ingresos por alquiler, piensan en los pagos mensuales de alquiler que le hace su inquilino. El IRS define los ingresos por alquiler como “cualquier pago recibido por el uso y ocupación de la propiedad”. A menudo, eso incluye ingresos además de los pagos mensuales de alquiler.

Aquí hay una lista de ingresos adicionales que debe reportar, como se detalla en Publicación 527 del IRS:

• Tarifa de solicitud de inquilino. Muchos propietarios cobran a los inquilinos potenciales una tarifa por enviar la solicitud de alquiler inicial para su revisión y aprobación.
• Cargo por cancelación de arrendamiento. Si su inquilino le paga para cancelar un contrato de arrendamiento, debe informar esos ingresos.
• Bienes o servicios recibidos en lugar de alquiler. Si su inquilino es hábil para hacerlo usted mismo y acepta renunciar a uno o dos meses de pagos de alquiler para compensarlo por haciendo mejoras en el hogar (pintura por ejemplo), debe reclamar el monto del alquiler que habría recibido como alquiler ingreso.
• Gastos pagados por el arrendatario en su nombre. Por ejemplo, muchos condados solo pondrán la factura de agua/alcantarillado a nombre del propietario, no de los inquilinos. Si recibe un reembolso del inquilino por el uso, eso es un ingreso por alquiler.
• Lavandería y otros cargos por servicios recaudados por el uso de las comodidades de las instalaciones. Los ingresos generados por los servicios auxiliares proporcionados en el sitio son ingresos por alquiler.
• Un depósito de seguridad generalmente no se considera ingreso por alquiler. Más bien, es el dinero que recibe y aparta en depósito durante los términos del contrato de arrendamiento. Eventualmente le devuelve este dinero a su inquilino. Si ganó intereses sobre el depósito de seguridad mientras lo tenía, entonces ese interés es un ingreso de alquiler sujeto a impuestos. Si conserva una parte o la totalidad del depósito de seguridad para las reparaciones, la cantidad que conserva es un ingreso por alquiler (y el costo de las reparaciones es un gasto por alquiler). Y, si el depósito de seguridad se utiliza como pago final de la renta, se considera renta anticipada y debe reclamarse como ingreso.

¿Qué deducciones de impuestos de propiedad de alquiler puede tomar?

Si recibe ingresos de alquiler por el alquiler de una unidad de vivienda, hay ciertos gastos de alquiler que puede deducir en su declaración de impuestos.

Según lo define el IRS, puede deducir los "gastos ordinarios y necesarios para administrar, conservar o mantener su propiedad de alquiler". Los gastos ordinarios son aquellos que son comunes y generalmente aceptados en el negocio. Los gastos necesarios son aquellos que se estiman convenientes, tales como los costes de determinados materiales, suministros, reparaciones y mantenimiento que usted hace a su propiedad de alquiler para mantener su propiedad en buen funcionamiento condición.

Los gastos de alquiler deducibles más comunes incluyen:

• Publicidad. El costo de listar y comercializar su propiedad en alquiler.
• Gastos de automóvil y viaje. Sólo con el fin de mantener la propiedad y cobrar el alquiler.
• Limpieza entre inquilinos. Si bien la limpieza puede ser costosa, es un gasto deducible. Tengo las alfombras limpiadas profesionalmente entre inquilinos en todas mis propiedades y cuesta unos cientos de dólares en mi alquiler más grande.
• Depreciación. El IRS reconoce que los bienes inmuebles se deprecian con el tiempo, por lo que tiene derecho a deducir la depreciación anualmente. Las regulaciones del IRS requieren que los inversionistas de propiedades de alquiler recuperen la depreciación anual cuando venda la propiedad, independientemente de si utilizó o no el beneficio de depreciación anual. Así que asegúrese de asignar una pérdida por depreciación cada año.
• Honorarios legales y otros honorarios profesionales. Los honorarios de abogados, las comisiones de bienes raíces y algunos costos de cierre, como los honorarios de la empresa de liquidación, son gastos deducibles.
• Intereses hipotecarios pagados por su préstamo. Ahí radica uno de los mayores beneficios del inversionista de propiedades de alquiler: el apalancamiento. Aprovechar es el uso de capital prestado para comprar y/o aumentar el rendimiento potencial de la inversión. Con una inversión inicial de $30 000 (20 % de pago inicial), tiene la oportunidad de obtener todos los beneficios de poseer un activo valorado en $150 000. Y dado que el pago de su hipoteca es un gasto deducible, su inquilino esencialmente paga tu hipoteca por ti.
• Honorarios del prestamista. Los puntos de originación de préstamos y otros costos de asegurar la hipoteca son gastos deducibles.
• Gastos de mantenimiento y reparación. Los gastos directamente relacionados con la conservación y el mantenimiento de la propiedad son gastos deducibles, al igual que las reparaciones que debe realizar para mantener la propiedad en condiciones rentables. Si paga primas por una empresa de servicios de guardia para reparar electrodomésticos importantes (contrato de garantía de servicio HVAC, por ejemplo), eso es un gasto de mantenimiento.

Consejo: No confunda el mantenimiento y las reparaciones con las mejoras en el hogar. Usted maneja los dos de manera diferente a efectos fiscales. Si bien los gastos compensan los ingresos en el año en que ocurren, las mejoras no son gastos directos. Más bien, puede "recuperar" algunos o todos los costos de las mejoras utilizando Formulario 4562.

• Costos de servicios públicos y otras tarifas pagadas por usted como propietario. Si paga por agua, alcantarillado, recolección de basura u otros gastos asociados con la propiedad, estos son deducibles de impuestos.
• Impuestos de propiedad. Este es un costo obvio de propiedad que es deducible.
• Seguro. Como arrendador/dueño de una propiedad, debe tener un seguro de propietario de vivienda para proteger su inversión. La prima anual es un costo de propiedad y, por lo tanto, un gasto que puede deducir en su declaración de impuestos.

Consejo: Solicite a su inquilino que obtenga un seguro de inquilino para cubrir sus pertenencias personales. El seguro de propietario de vivienda no cubrirá sus artículos en caso de pérdida y la mayoría de los inquilinos no se dan cuenta de esto. Conseguir su propia política es crucial.

• Honorarios de gestión de la propiedad.Administradores de propiedades típicamente cobran 8-10%. Por esa tarifa, seleccionan y ubican a los inquilinos, brindan estados contables financieros y administran las solicitudes de mantenimiento y las reparaciones. Su tarifa es 100% deducible como gasto de propiedad.
• HOA y/o tarifas de condominio. Esto incluye tarifas de recreación anuales o semestrales que a veces se cobran si hay una piscina comunitaria asociada con la propiedad.
• 1031 Tasas de cambio. Si vende una propiedad y reinvierte las ganancias en otra propiedad similar, podría beneficiarse de una Intercambio 1031. Las tarifas involucradas son deducibles como gastos de bienes raíces si sigue todas las reglas y completa con éxito el intercambio. No puede deducir el costo de las mejoras a su propiedad de alquiler como gastos anuales a menos que la cantidad pagada sea para una “mejora, restauración o adaptación a un uso nuevo o diferente.” Generalmente, puede recuperar el costo de las mejoras a través de la depreciación, no reclamándolo como un gastos.

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Publicaciones y formularios de impuestos importantes para propietarios de propiedades en alquiler

Estas publicaciones del IRS pueden ayudarlo a comprender lo que necesita reclamar como ingreso y qué gastos se pueden deducir legalmente en su declaración de impuestos. Y existen formularios específicos para informar los ingresos y gastos de alquiler.

Los formularios y publicaciones relevantes son:

• Publicación 527 del IRS proporciona los detalles para la contabilidad de propiedades de alquiler.
• Anexo E (Formulario 1040) se utiliza para informar los ingresos y gastos de bienes inmuebles de alquiler. Si tiene más de una propiedad de alquiler, complete los formularios del Anexo E para documentar cada propiedad.
• Publicación 925, Reglas de actividad pasiva y en riesgo. Si sus gastos de alquiler exceden sus ingresos de alquiler, el IRS puede permitirle reclamar esa pérdida como una deducción. Estipulaciones en las Limitaciones de Pérdida de Actividad Pasiva (Formulario 8592) y Limitaciones en riesgo (Formulario 6198) puede limitar la cantidad de pérdida que puede deducir.
• Anexo A (1040) Se ocupa de las normas inmobiliarias para el uso personal de una vivienda que se alquila.
• El impuesto sobre la renta neta de inversiones puede aplicarse a la renta neta de alquiler. UsarFormulario 8960, Impuesto a la Renta Neta de Inversión Individuos, Sucesiones y Fideicomisos, para determinar el monto de este impuesto.
• Publicación 946 del IRS, Cómo depreciar la propiedad explica los entresijos de la depreciación de la propiedad. Debe tomar la depreciación anual y está obligado a recuperar la depreciación cuando vende la propiedad.
• Formulario 4562 le permite recuperar algunas o todas las mejoras de su propiedad a partir del año de su alquiler la propiedad se pone en servicio por primera vez y, a partir de cualquier año, se realiza una mejora o se agrega mobiliario.
• Para deducir los gastos de viaje en los que incurra por las reparaciones de la propiedad de alquiler, debe seguir las reglas detalladas en el capítulo 5 de Publicación 463, Gastos de viaje, entretenimiento, obsequios y automóviles.

Muchas de las compañías de software de impuestos más populares pueden ayudarlo a completar estos formularios, pero es posible que deba actualizar a una versión paga de sus productos. Con TurboTax, por ejemplo, deberá inscribirse en "Premier" para maximizar sus deducciones de impuestos sobre la propiedad de alquiler. Y con Bloque H & R, deberá elegir la versión "Premium".

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La línea de fondo

Ya sea que estés usar software de impuestos para preparar sus propias declaraciones de impuestos anuales o contratas a un profesional, No podemos enfatizar lo suficiente lo crucial que es mantener buenos registros que documenten todos los ingresos y gastos de alquiler relacionados con cada propiedad que posee.

Además de ayudarlo a declarar sus impuestos, los buenos registros lo ayudan a controlar el progreso de su propiedad de alquiler. Son necesarios para que analice con precisión su ROI para que pueda maximizar los ingresos y reducir los gastos.

Debe poder justificar los gastos para deducirlos. Eso significa que debe tener evidencia documental como recibos, cheques cancelados o facturas para respaldar todos los gastos. El IRS lo audita y, si no puede respaldar los elementos que informó en sus declaraciones de impuestos, puede estar sujeto a impuestos y multas adicionales.

Tenga en cuenta que, aunque poseo y administro una cartera de propiedades de alquiler, no soy contador fiscal y las leyes fiscales cambian constantemente, por lo que asegúrese de consultar a un experto en impuestos calificado y revise las reglas del IRS usted mismo para garantizar el cumplimiento de los estatutos del IRS cuando presente su impuestos.

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