No es ningún secreto que los precios inmobiliarios se han disparado en los últimos años. Muchos inversionistas potenciales han tenido problemas para justificar la inversión en bienes raíces debido a las tasas hipotecarias más altas y los precios de vivienda inflados. La buena noticia es que hay una solución a este dilema. Si su municipio lo permite, podría construir otra casa/propiedad de alquiler en su terreno existente. Podría ser una ADU para albergar a sus padres ancianos, una oficina separada, un gimnasio o incluso una fuente de ingresos.
Esto es exactamente lo que estamos haciendo. Mi esposo y yo actualmente estamos construyendo una ADU separada en nuestro patio trasero que usaré como oficina por ahora, pero también estamos dispuestos a dejar que uno de nuestros hijos viva allí cuando sea mayor. También tendríamos la opción de alquilarlo como alquiler a corto plazo en el futuro dándonos ingresos en la jubilación.
La versión corta:
- Las unidades de vivienda accesoria (ADU) han ganado popularidad a medida que continúa la crisis de la vivienda.
- Estas viviendas pueden ser una cabaña en el patio trasero, un garaje convertido en un desván o un anexo a una casa existente.
- Muchas familias han invertido en ADU para tener un lugar para que sus padres ancianos o hijos adultos vivan temporalmente.
- La inversión en bienes raíces de ADU puede permitirle hacer crecer su cartera de bienes raíces sin intentar encontrar una nueva propiedad.
Pros y contras de construir una ADU
ventajas
- Casa a tu familia: podría proporcionar vivienda a un pariente anciano o permitir que sus hijos ahorren después de la universidad para que no tengan que lidiar con precios de alquiler astronómicos en otros lugares.
- Ingresos de alquiler: Uno de los principales beneficios de la inversión en bienes raíces ADU es que está creando un flujo adicional de ingresos. Tienes muchas opciones cuando se trata de cómo eliges monetizar este nuevo espacio.
- Iaumentó el valor de su propiedad: No hace falta decir que agregar una propiedad completamente nueva a su terreno existente aumentará el valor de su propiedad. Si bien esto tiene implicaciones fiscales, también aumenta el valor de su propiedad para que pueda ganar más dinero por su casa cuando esté listo para vender.
contras
- Costos: Puede ser muy costoso hacer una ampliación o agregar una estructura separada a su propiedad. Además, es probable que tenga costos continuos por impuestos, seguros y servicios públicos adicionales.
- No se puede vender por separado.: Si desea tener una propiedad de alquiler y comprar una casa o condominio separado en su propio lote, puede venderla en cualquier momento. Si construyes algo en tu propio lote, te quedas con él mientras seas dueño de tu casa.
- Posible pérdida de privacidad: Si va a alquilar su ADU, eso significa que alguien vivirá en su patio trasero.
¿Qué son las ADU?
¿Qué es exactamente una ADU? Las unidades de vivienda accesorias, o ADU, como se les conoce comúnmente, son casas más pequeñas que se construyen en el mismo lote que la residencia principal en la que se vive. Estas casas más pequeñas tienen diferentes nombres, como casas callejeras, apartamentos para suegros, cocheras, casitas o pisos para abuelas.
Por ejemplo, poner una casa pequeña en su lote se consideraría una ADU. Construir un loft sobre su garaje, o incluso convertir su garaje en un estudio, también sería una ADU. Por supuesto, también puede construir una estructura independiente separada en su propiedad.
Hay aproximadamente 1,5 millones de ADU en todo el país, con unas 100.000 unidades subiendo cada año. Los principales estados para las ADU son California, Florida, Texas y Georgia. Los Ángeles, Portland y Houston son las ciudades más populares en todo el país para las ADU. Curiosamente, la cantidad de permisos ADU en Los Ángeles se disparó de 80 en 2016 a 5064 en 2021. Esto significa que una de cada cuatro viviendas nuevas que se construyeron en la ciudad en 2021 fue una ADU.
La introducción de la zonificación llevó a que se prohibiera la construcción de estas pequeñas casas en los patios traseros. Hubo un tiempo en la historia en que estas unidades eran más comunes, ya que permitían a las personas vivir en comunidades que normalmente no podían pagar.
¿Para qué se utilizan las ADU?
Quizás se pregunte qué sucede con una ADU una vez que el propietario configura esta unidad adicional.
>Puedes albergar a tus padres ancianos
Según un 2021 estudio realizado por InicioLuz, El 61 % de los propietarios de viviendas construyó una ADU para albergar a sus padres ancianos, mientras que el 32 % lo hizo para albergar a turistas en estadías breves para obtener ingresos adicionales por alquiler. En lugar de colocar a tus padres en una casa de retiro, podrías construirles un refugio en el patio trasero.
>Una opción alternativa para sus hijos adultos
Debido a problemas de asequibilidad de la vivienda, los adultos jóvenes se quedan más tiempo en casa con sus padres. Puede agregar una ADU a su propiedad si desea ayudar a sus hijos adultos sin que vivan bajo su techo.
Esta es una opción que también consideraremos cuando nuestros dos adolescentes se conviertan en adultos. Con los precios de la vivienda como están, me gusta la idea de darles un espacio más privado y al mismo tiempo permitirles ahorrar dinero en el alquiler.
>Ingresos por alquiler
El tercer uso más común de este espacio son los ingresos por alquiler. Puede construir un espacio adicional o separado para alquilar. Esto podría ser un alquiler a largo plazo, donde alguien vive allí a tiempo completo. O una casa de vacaciones donde la alquilas por noche.
También hay un punto intermedio, donde lo usa como alquiler corporativo. Las enfermeras que viajan o los empresarios a menudo necesitan un lugar para quedarse durante algunas semanas o incluso meses.
Si desea ver cuántos ingresos podría generar a partir de los ingresos por alquiler a corto plazo, consulte Airbnb o Vrbo para ver qué unidades similares están buscando en su área. Tenga en cuenta que hay costos continuos asociados con los alquileres de vacaciones.
>>Relacionado:Pros y contras de invertir en bienes raíces
Un espacio separado para una oficina
De acuerdo a un censo del gobierno, el número de personas que trabajan desde casa se triplicó entre 2019 y 2021. Si usted es una de las más de 27 millones de personas que trabajan desde casa, es posible que desee cambiar su espacio en lugar de tratar de encontrar cafeterías o espacios de oficina para trabajar.
Así es como estaremos usando nuestra ADU. Cualquiera que trabaje desde casa entiende los pros y los contras de este arreglo. Si bien es genial mantener a tus seres queridos cerca, también puede ser una gran distracción. Tener un espacio totalmente separado en el patio trasero me dará lo mejor de ambos mundos.
Además, si ve clientes en persona, tener un espacio separado podría ahorrarle mucho en el alquiler de la oficina. Terapeutas, masajistas, contadores, peluqueros, agentes inmobiliarios e incluso entrenadores personales podrían hacer negocios desde una ADU y no pagar el alquiler del espacio de oficina. Las opciones son infinitas.
¿Cuánto cuesta construir una ADU?
¿Cuánto cuesta construir una ADU? La respuesta corta es que varía en muchos factores. Una actualización de garaje es mucho más económica que agregar una estructura completamente nueva a su patio trasero, pero el precio dependerá de muchas cosas.
Llame a algunos contratistas y obtenga algunas cotizaciones. Vendrán y echarán un vistazo al espacio y podrás explicarles lo que estás buscando construir. Ellos podrán darle una cotización verbal aproximada durante la cita.
Para darle una idea rápida, vivo en Phoenix y el nuestro cuesta alrededor de $ 400 por pie cuadrado. Pero, por supuesto, lo que exactamente está buscando hacer afectará eso tremendamente.
>Contratación de la ayuda adecuada para la construcción de su ADU
Querrá consultar con los siguientes profesionales antes de comenzar con la inversión inmobiliaria de ADU:
- Agente de bienes raíces. Desea ver sus opciones y qué tipo de ADU son comunes en su comunidad.
- Topógrafo. Tienes que asegurarte de que puedes hacer los cambios necesarios en tu tierra.
- Contratista. Tienes que encontrar una empresa que construya esta nueva residencia para ti.
- Diseñador. Es posible que desee trabajar con algún tipo de diseñador para asegurarse de que su nuevo lugar sea estéticamente agradable.
>Costos de construcción
Parece ser esencialmente imposible dar un precio promedio para construir una ADU porque todo depende del tipo de estructura que esté buscando agregar y el tamaño del espacio. Tampoco podemos ignorar el papel de los precios actuales de las materias primas junto con los costos laborales.
Según una investigación realizada por EdificioAnADU, lo más cercano que pudimos encontrar a un precio promedio de una ADU fue de alrededor de $180,000. Estos costos incluirán:
- Trabajo de diseño
- Solicitar un permiso
- Conexión de nuevos servicios públicos para darle al espacio electricidad y plomería adecuadas
- Todos los costos de construcción.
- Tu equidad de sudor
Si contrata a un contratista, se encargará de todo por usted. Incluyendo la contratación de un arquitecto y el trato con la ciudad para permisos e inspecciones. También contratarán, coordinarán y pagarán a todos los subcontratistas, como electricistas y carpinteros.
>Costos adicionales a considerar con la construcción de una ADU
Consecuencias fiscales: Su propiedad valdrá más cuando le agregue otra unidad, por lo que probablemente tendrá que gastar más en impuestos sobre la propiedad. Dependiendo de su área, esto podría ser un poco o mucho.
Aumento del seguro de propietarios de viviendas: Con más propiedades, tendrá que gastar más dinero en seguros para propietarios de viviendas.
Amueblando el nuevo lugar: A menos que esté alquilando a largo plazo, deberá amueblar y decorar completamente la ADU. Incluso con un alquiler a largo plazo, necesitará pequeños extras como persianas y electrodomésticos.
Aumento de utilidades: Según sus leyes de zonificación, es posible que pueda o no agregar un conjunto separado de servicios públicos. Esto significa que su nueva ADU puede agregarse a la electricidad, el agua y la basura de su hogar principal.
¿Cuánto aumentará una ADU el valor de la propiedad?
Es imposible decir cuánto aumentará su propiedad exacta. Un agente de bienes raíces local puede darle una idea de cuánto valor agregará su proyecto a la casa.
Cuando me comuniqué con un agente de bienes raíces, me dijeron que debería aumentar el precio promedio de los pies cuadrados. Entonces, si su casa vale $ 200 por pie cuadrado y está agregando 500 pies cuadrados, debería aumentar el valor de su propiedad en aproximadamente $ 100,000.
Por supuesto, puede que no sea tan simple. Si los compradores en su área valoran mucho la ADU, entonces puede agregar más que eso; si no lo hacen, entonces puede agregar menos. No todo el mundo trabaja desde casa o quiere ser propietario.
Si saber exactamente cuánto aumentará una ADU el valor de su propiedad es un factor importante para usted, definitivamente trabajar en estrecha colaboración con un agente de bienes raíces para asegurarse de que no está gastando más de lo que recibirá cuando vender.
¿Las ADU son legales en todas partes?
Cada estado y municipio tiene diferentes leyes con respecto a la zonificación y construcción residencial.
Su contratista o la ordenanza de zonificación local le brindarán la información que necesita sobre si la construcción de una ADU es legal en el lugar donde vive. Desea asegurarse de que esta unidad adicional sea legal para no crear problemas para usted en el futuro. Usted tiene la responsabilidad de averiguar si le es lícito construir esta vivienda.
Para nosotros, el gran obstáculo fue que no se nos permite agregar electricidad de 220 voltios. Esta es la potencia que utiliza un horno. Sienten que agregar un horno convierte a la propiedad en un lote multifamiliar y eso no está permitido en nuestra zonificación.
También teníamos que ser conscientes de los contratiempos legales. Vivimos en un vecindario suburbano tradicional, por lo que nuestro lote no es enorme. Estos contratiempos restringieron el tamaño y la ubicación de la estructura.
¿Vale la pena invertir en bienes raíces de ADU?
Muchos sienten que las ADU son la solución a la crisis de la vivienda y la opción perfecta para el medio ambiente a medida que buscamos agregar más viviendas. Al construir una ADU, podría ayudar con la crisis de la vivienda con un impacto ambiental mínimo mientras crea un flujo de ingresos pasivo para usted.
Vas a tener que sentarte y hacer números, pero está claro que si tu ciudad lo permite, ADU real la inversión en bienes raíces podría ser una forma única de convertirse en inversionista de bienes raíces sin comprar una nueva propiedad propiedad.
Muchos expertos están promocionando la inversión en ADU porque no tiene que comprar nuevos terrenos y le brindan flexibilidad. Si ya tiene la propiedad y está buscando invertir en bienes raíces, querrá considerar seriamente las ADU.