Casi todos los artículos sobre bienes raíces advierten a los inversores que hagan su diligencia debida. Pero, ¿qué significa eso exactamente?
En sentido amplio, la diligencia debida es el proceso de recopilar y analizar datos sobre todos los factores que afectan el ROI. El proceso de diligencia debida es necesario para garantizar que las inversiones iniciales y posteriores en la oportunidad tengan sentido.
Probablemente hayas escuchado el dicho "mide dos veces y corta una vez". Esto es especialmente cierto cuando se trata de bienes raíces: debe evaluar minuciosamente cualquier oportunidad antes de invertir.
La diligencia debida es necesaria para evitar errores costosos como:
1) invertir en un proyecto que no cumplirá con los objetivos estratégicos, y
2) no mitigar ni administrar los riesgos anticipados para obtener un resultado mejor y más predecible cuando invierte.
La profundidad y amplitud de la diligencia debida que realice variará según la clase de activo de los bienes inmuebles: Será diferente para
propiedades comerciales, REIT de propiedades de alquiler, y crowdfunding inmobiliario oportunidades. El tipo de diligencia debida también dependerá de la inversión específica en sí (ubicación, finanzas, condición de la propiedad, etc.).Por ejemplo, utiliza diferentes métricas financieras para evaluar propiedades de alquiler comerciales y residenciales. Y algunas oportunidades de crowdfunding de bienes raíces tienen diferencias específicas que requieren un análisis en profundidad que no se aplicará a otras opciones de crowdfunding. Cuando invierte en propiedades de alquiler, la diligencia debida es esencial antes y durante el proceso de compra.
La versión corta
- Para cualquier inversión inmobiliaria, debe realizar una debida diligencia exhaustiva para asegurarse de que obtendrá un rendimiento lo suficientemente alto como para que su inversión valga la pena.
- El proceso de diligencia debida difiere para viviendas de alquiler vs. REIT y sitios de crowdfunding inmobiliario.
- Cualquier inversión en bienes raíces conlleva un riesgo, pero puede minimizar ese riesgo investigando cuidadosamente todas las oportunidades de inversión, incluso las previamente examinadas.
Debida diligencia para viviendas de alquiler
Los inversores inmobiliarios de propiedades de alquiler suelen buscar tres cosas:
- Flujo de efectivo a corto plazo
- Apreciación de la propiedad a largo plazo
- Beneficios fiscales continuos.
Su diligencia debida previa a la compra se centrará en los dos factores más importantes: el flujo de caja y la apreciación. Esto incluye una amplia investigación en varias áreas clave:
- Estado de la propiedad
- Ubicación de la propiedad/Mercado
- Análisis financiero y proyecciones
Estos son algunos de los problemas importantes que debe revisar: tenga en cuenta que cada propiedad y oportunidad es única, y su debida diligencia puede llevarlo a profundizar en áreas específicas. Analicemos cada una de estas tres áreas con más detalle a continuación.
Evaluar la condición de la propiedad
Es importante dedicar mucho tiempo y esfuerzo a evaluar la condición actual de la propiedad y determinar qué debe hacer para mejorar la casa antes de comprarla. En general, ayudaría si miraras estas cosas:
- Integridad estructural (interior y exterior) – ¿Hay grietas en los cimientos, signos de daños por termitas, problemas con el agua que no se drena de la casa, un techo envejecido, revestimientos volados, raíces de árboles que crecen en el línea de alcantarillado que se conecta a la casa, pisos inclinados, un panel eléctrico de tamaño inadecuado para el tamaño de la casa, HVAC de tamaño inadecuado o instalación incorrecta conductos?
- Sistemas mecánicos – Querrá ver la condición actual y la vida útil restante de los sistemas principales, incluido el HVAC, el calentador de agua, los electrodomésticos principales, la electricidad y la plomería.
- Seguridad – Tendrás que arreglar cualquier peligro. ¿Necesitas cuidar algún moho? ¿Los escalones necesitan barandilla? ¿Qué debe hacer para obtener una inspección aprobada requerida para una licencia de alquiler? Es probable que pueda descargar una copia del formulario de inspección de alquiler en línea. Es crucial comprender qué mejoras se deben realizar (y cuánto costará realizarlas) para obtener una licencia de alquiler.
- Mantenimiento inicial necesario – ¿Hay mantenimiento diferido y cuál es el costo para que la propiedad esté “lista para alquilar”, lo que significa que está limpia, segura y atractiva?
Elija la ubicación y el mercado correctos
Lo único que no puede cambiar es la ubicación de una propiedad. Debe comprender y analizar tanto el área amplia (ciudad/pueblo) como la ubicación a nivel de calle (barrio/calle) de su propiedad de alquiler.
- Mercado de trabajo para inquilinos potenciales — los inquilinos necesitan tener un trabajo para pagar el alquiler. ¿Hay amplias oportunidades de empleo dentro de la distancia de viaje de su alquiler? ¿Se está mudando un empleador a gran escala al área?
- Datos demográficos del grupo de alquiler: Hablando en términos generales aquí, desea saber que el grupo de inquilinos potenciales probablemente pagará el alquiler en su totalidad y a tiempo.
- Análisis de comps – Nunca desea pagar de más por una propiedad de alquiler; para evitar eso, debe recopilar información y estudiar las composiciones en el área.
- Análisis del mercado de alquiler – ¿Hay demanda de viviendas asequibles en su área de alquiler? Si no hay escasez de propiedades de alquiler, deberá atraer a los inquilinos y probablemente cobrar menos que la tarifa del mercado para obtener los mejores inquilinos.
- Vecindario - ¿Los residentes actuales del vecindario cuidan sus propiedades? ¿Hay basura tirada por ahí? ¿Las casas necesitan mantenimiento? Al igual que usted, sus inquilinos quieren vivir en un ambiente limpio y seguro; será un desafío atraer buenos inquilinos a un vecindario en evidente declive.
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Cruje los números
Aquí es donde el caucho se encuentra con la carretera. ¡Los números tienen que funcionar!
- Costo de adquisición de la propiedad (precio de compra más costos de cierre) — Necesitará encontrar comps (propiedades similares recientemente vendidas cerca de la propiedad que está considerando). Mire las compensaciones en comparación con la propiedad que está considerando y ajuste el precio de su oferta según las características y la condición. Mucho entra en este proceso ya que ninguna propiedad dos propiedades son idénticas, por lo que no es una comparación de manzanas con manzanas. Los costos de cierre se basan en el precio de la vivienda y otros factores; un prestamista puede ayudarlo a calcularlos.
- Hipoteca, seguros e impuestos – El costo más importante de poseer una propiedad de alquiler es la hipoteca mensual que generalmente incluye PITI (principal, intereses, impuestos y seguro). Asegúrese de que sus proyecciones de ingresos de alquiler mensuales excedan el costo de PITI para cubrir el mantenimiento regular, una asignación de vacantes, propiedad administrativa y otros gastos asociados con mantener su propiedad alquilada activamente. Y mientras que con una hipoteca de tasa fija, el interés y el capital permanecerán iguales cada mes, debe presupuestar un aumento gradual en los impuestos y el seguro de propiedad con el tiempo.
- Costo para tenerlo listo para alquilar – ¿Qué mejoras necesitas hacer? Tal vez solo necesite pintar y lavar la alfombra. O quizás haya reparaciones más sustanciales. El principal error que veo que cometen los inversores novatos son las mejoras innecesarias a la propiedad. Mire comps de alquiler en el área. Es posible que no necesite aire acondicionado central, encimeras de granito o una terraza exterior para buscar inquilinos dispuestos y capaces de pagar el alquiler del mercado.
- posibilidad de apreciación – No solo necesita saber que la propiedad tiene un precio adecuado y que vale lo que está pagando para ello, pero también necesita mirar las tendencias para proyectar si verá o no apreciación sobre tiempo. Está bien comprar alquileres donde no se espera una apreciación de la propiedad, pero debe asegurarse de que su flujo de efectivo mensual sea sólido y lo suficientemente alto como para que valga la pena invertir.
- Proyecciones de alquiler – Necesita saber cuál será probablemente su renta anual bruta. ¿Se ha alquilado la propiedad antes y, de ser así, cuánto pagaba el inquilino mensualmente? ¿Cuál es la tasa de alquiler actual del mercado para este tipo de propiedad en esta ubicación en particular?
- Restricciones de HOA y estabilidad financiera – ¿La HOA permite alquilar la propiedad? Si se permiten los alquileres, ¿cuáles son las normas que rigen esa disposición? Por ejemplo, algunas HOA requieren que presente su contrato de arrendamiento, mientras que otras deben aprobar su contrato de arrendamiento. ¿Está la HOA en buena forma financiera? Probablemente haya notado que no todas las comunidades HOA permiten el financiamiento de la Administración Federal de Vivienda (FHA) para compradores de vivienda: eso se debe a que no pasan el examen cuando los prestamistas de la FHA los revisan para obtener seguridad financiera o gestión. Esto te afectará negativamente cuando vayas a revender ya que descarta muchos compradores potenciales.
La recopilación de información y la diligencia debida sobre todos estos factores son necesarias para determinar si debe adquirir una propiedad o no. Escuché que "usted gana su dinero cuando compra", y descubrí que suena a verdad. Estarás atrasado incluso antes de comenzar si eliges la propiedad incorrecta.
El proceso de diligencia debida para REIT y crowdfunding inmobiliario
Invertir en propiedades de alquiler puede parecer abrumador. Afortunadamente, hay muchas maneras de invertir en bienes raíces sin comprar y administrar propiedades, pero aún debe hacer un poco de diligencia debida.
La mayoría de los sitios de crowdfunding de bienes raíces evalúan previamente las oportunidades y los socios antes de publicarlos en sus plataformas. Lo bueno de eso es que no tiene que recopilar toda la información o visitar la propiedad para hacer la debida diligencia.
Por ejemplo, RealtyMogul hace mucha diligencia debida práctica antes de albergar una oportunidad en su plataforma. Tienen un equipo de aseguradores de diligencia debida que revisa la propiedad personalmente (no solo en papel). También hay un equipo de gestión de activos que investiga a fondo a los socios operativos (patrocinadores) y un comité interno que revisa todos los datos y opiniones. Si no es un pulgar hacia arriba unánime, RealtyMogul no pondrá el proyecto en su plataforma. Una vez que el acuerdo está en su lugar, su equipo de gestión de activos administra activamente el proyecto y el patrocinador para cumplir con los objetivos de calidad y puntualidad.
Cómo evaluar las oportunidades de financiación colectiva previamente examinadas
- Comprenda lo que significa "pre-investigación": ¿Qué incluye el proceso de investigación previa? ¿Es suficiente?
- Investigue el éxito del proveedor de la plataforma: ¿La mayoría de sus acuerdos anteriores cumplieron con las expectativas?
- Investiga al patrocinador — La mayoría de los sitios de crowdfunding solo albergan oportunidades con patrocinadores experimentados. Asegúrese de que las personas detrás del trato tengan suficiente experiencia en bienes raíces y hayan tenido éxito anteriormente como patrocinadores.
- Revisar todos los documentos de diligencia debida: Haga preguntas si no entiende lo que está viendo o si no ve los documentos que deberían incluirse.
- Haga su debida diligencia para verificar que la información que se le ha proporcionado sea precisa. Busque composiciones para revisar. Investigar el mercado laboral y las tendencias en el área inmobiliaria.
como el crowdfunding, Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT) están diseñados para inversores que eligen estar menos involucrados. Como valores de inversión administrados activamente, hay menos diligencia debida involucrada en la compra de REIT. Los gerentes son responsables de entregar un retorno de la inversión competitivo para los accionistas. Hacen su parte justa de la diligencia debida en los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria.
Aún así, al igual que haría con la diligencia debida previa a la compra personal en cualquier existencias, fondo de inversión o vínculo, debe hacer lo mismo con las oportunidades de financiación colectiva y los REIT.
La línea de fondo
Los expertos recomiendan que equilibre su cartera de inversiones general. Una forma de diversificar su cartera es mantener algunos de sus activos en bienes raíces. Cómo incluye bienes raíces y cuánto de su cartera le dedica es una decisión personal.
Mientras todas las inversiones implican riesgo, la inversión en bienes raíces conlleva riesgos únicos que requieren la debida diligencia. Poseer y administrar propiedades de alquiler implica una diligencia debida más extensa que invertir en un REIT o en una oportunidad de financiación colectiva de bienes raíces.
La diligencia debida adecuada en la inversión inmobiliaria, particularmente en propiedades de alquiler, no puede exagerarse. El objetivo es acumular un flujo de efectivo mensual y poseer una propiedad que probablemente se aprecie. Una propiedad de alquiler mal elegida o mal administrada puede costarle mucho dinero en lugar de aumentar su riqueza. Hacer una diligencia debida exhaustiva por adelantado lo coloca en una posición mucho mejor para lograr sus objetivos.
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