Las tasas de interés de las hipotecas están subiendo. Desde finales de 2020, las tasas han subido desde la mitad de los dos hasta la mitad de los cinco. Para las propiedades de inversión, la tasa suele ser un 1-2% más alta, ya que las propiedades de alquiler representan un mayor riesgo para los prestamistas.
Desafortunadamente para los compradores de vivienda, una tasa más alta se traduce en pagos mensuales más altos. Esto afecta la asequibilidad general. Para una casa de precio medio, los aumentos recientes en las tasas de interés han agregado $300 a $400 más a la hipoteca promedio por mes.
Si bien el aumento de las tasas de interés afecta la asequibilidad general, hay algunas ventajas sorprendentes en un mercado que se enfría. El beneficio general es que hay menos competencia por las casas. Y menos perseguir el mismo activo trae una gran cantidad de beneficios para el comprador. Aquí están tres de ellos.
La versión corta
- El aumento de las tasas de interés afecta la asequibilidad de la vivienda para los compradores al aumentar el pago mensual de la hipoteca.
- A pesar de lo que parece, comprar tiene beneficios cuando suben las tasas de interés.
- Menos competencia de los compradores obliga a bajar los precios de venta de las casas, abre más opciones para los compradores y puede reducir el riesgo del comprador.
Beneficio #1: Precios de vivienda más bajos
Durante este entorno de bajo interés durante los últimos dos años, hubo demasiados compradores compitiendo por un inventario históricamente bajo de viviendas en venta. Probablemente haya oído hablar de múltiples ofertas sobre el precio de venta como norma. La oferta y la demanda estaban fuera de control en este mercado loco.
Pero el aumento de las tasas de interés está ayudando a rectificar ese problema. Las tasas de interés más altas reducen la cantidad de compradores que califican para un préstamo hipotecario, lo que reduce la competencia por las viviendas.
Las tasas de interés más altas tienen dos efectos en el mercado inmobiliario que pueden ayudar a bajar los precios:
- Ponen precio a algunos compradores fuera del mercado, lo que es bueno para los compradores que quedan; y
- Por lo general, tienen el efecto de presionar a la baja los precios de la vivienda, lo que es bueno para los compradores.
Beneficio #2: Más opciones de vivienda disponibles
Si bien el aumento de las tasas de interés continúa eliminando a los compradores que ya no pueden pagar los pagos mensuales más altos, algo más está sucediendo. Más inventario está llegando al mercado. En junio de 2022, el inventario aumentó un 19 % con respecto al año anterior.
Estas dos tendencias (aumento de las tasas de interés y más inventario de viviendas disponibles) significan hay más opciones disponibles para compradores de vivienda calificados.
Si bien las casas todavía se venden relativamente rápido en comparación con antes de la pandemia, el mercado inmobiliario está viendo que las casas permanecen en el mercado por más tiempo. Con listados adicionales en el mercado y “días en el mercado” más largos para los listados actuales, el inventario está aumentando. Y eso es bueno para los compradores.
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Beneficio n.º 3: Menos riesgo para el comprador
En los últimos dos años de competencia de compradores persiguiendo una oferta limitada de viviendas, muchos compradores renunciaron a las contingencias de oferta. ¿Por qué? Porque las ofertas con menos contingencias presentan una mayor probabilidad de ser elegidas por el vendedor.
Sin embargo, entre las contingencias que se estaban dispensando figuraban dos importantes: La inspección y la tasación. Con la noche del mercado, las contingencias de inspección y tasación están resurgiendo. He aquí por qué eso es algo bueno para los compradores.
La inspección
Comprar una casa implica muchas incógnitas que conllevan riesgos. Está comprando un activo tangible que está sujeto a desgaste. La ley de Murphy diría que tan pronto como se mude, un sistema importante (y costoso) como el HVAC fallará.
En un mercado normal, el comprador requiere la oportunidad de inspeccionar la casa. Si no les gusta lo que muestra la inspección, pueden rescindir el contrato.
Este es un paso importante para comprender lo que está comprando. Un inspector autorizado proporcionará detalles sobre la antigüedad y el estado de elementos estructurales y mecánicos importantes que un comprador de vivienda debe saber. ¿Cuántos años de vida le quedan al techo? ¿Funciona correctamente el sistema HVAC? ¿Los cimientos tienen una grieta que amenaza la estabilidad de la casa?
No se espera que los consumidores y los agentes sepan o estén capacitados para ver estas cosas, pero un inspector sí. Si bien los resultados de una inspección normalmente no son una oportunidad para la renegociación del precio de oferta, pueden servir para ese propósito si las condiciones que requieren se encuentran inversiones sustanciales.
la tasación
En los últimos dos años, el mercado favoreció a los compradores en efectivo ya los compradores con un pago inicial sustancial ahorrado. Eso es porque las guerras de ofertas empujaban los precios por encima del precio que pedía el vendedor. Esto a menudo significaba que la casa no sería tasada por el precio de oferta.
Para los prestatarios, eso es un problema. Al asegurar una hipoteca, el prestamista a menudo requiere una evaluación de valor bien investigada por parte de un tasador autorizado independiente. Después de todo, quieren asegurarse de que la casa valga la cantidad de dinero que acordaron financiar.
Como resultado, solo los compradores con efectivo adicional para pagar la diferencia entre el precio de oferta y el precio de tasación podían competir, ya que los vendedores solo aceptarían una oferta de precio de cotización superior si el comprador pudiera firmar un apéndice de brecha de tasación.
¿Deberías comprar ahora?
Si bien circulan en Internet titulares sensacionalistas sobre la caída del mercado de la vivienda, los agentes que tienen las botas en el suelo no ven un desplome inminente, sino un mercado muy necesario corrección.
De hecho, en un Encuesta HomeLight a 1000 agentes sobre las condiciones actuales de vivienda, el consenso fue generalmente optimista. Hay menos guerras de ofertas, menos ofertas y más reducciones de precios. Estos son signos de simplemente un cambio, no de una caída del mercado de la vivienda.
Como agente con licencia en Maryland, estoy de acuerdo. El mercado de la vivienda se ha estado moviendo a un ritmo vertiginoso y necesitaba urgentemente una dosis de cordura. Las casas altamente deseables se vendieron el primer día que salieron al mercado con múltiples ofertas que empujaron los precios muy por encima del precio de cotización.
El mercado necesitaba una corrección para sofocar el frenesí de compra. Afortunadamente, con el aumento de las tasas de interés y el aumento del inventario, el mercado inmobiliario está volviendo a la normalidad. Hay un equilibrio más saludable entre compradores (demanda) y vendedores (oferta). Y las tasas de interés más altas incluso están empujando a la baja los precios de venta de las casas, ya que los compradores pueden pagar menos.
La Fed había estado insinuando sobre tasas de interés más altas durante los últimos 18 meses. Pero recientemente comenzó a impulsar las subidas de tipos a toda velocidad. Y hay discusiones continuas sobre la presión adicional al alza sobre las tasas de interés.
Con eso en mente, si está buscando comprar una casa dentro de los próximos 12 meses, puede ser conveniente comprar ahora y asegurar la tasa de interés de hoy. Esto podría ser particularmente cierto si tiene que vender una casa al mismo tiempo que está comprando, ya que los compradores potenciales de su casa actual también podrían estar buscando asegurar la tasa de hoy.
Sin embargo, si puede esperar al menos de 12 a 24 meses para comprar su casa, puede que no sea una mala decisión. Si la inflación ha disminuido para entonces, es probable que la Fed comience a reducir las tasas de interés nuevamente. Entonces, en ese momento, los precios de las viviendas pueden ser ligeramente más bajos de lo que son hoy, mientras que las tasas de interés pueden ser muy similares.
La línea de fondo
Es natural pensar en el aumento de las tasas de interés como malas noticias para los compradores de vivienda. Después de todo, las tasas más altas significan pagos mensuales más altos al asumir la misma cantidad de deuda hipotecaria.
Pero eso no significa que no haya un lado positivo para comprar cuando las tasas son altas. Es probable que haya menos competencia de compradores por la casa que desea, además existe la posibilidad de que las tasas más altas ejerzan una presión a la baja sobre los precios de venta.
Y recuerde, siempre puede refinanciar cuando las tasas vuelvan a bajar, siempre que sus ingresos y su puntaje crediticio se mantengan sólidos. Entonces, si es hora de mudarse, no permita que las tasas de interés más altas detengan sus planes de compra de vivienda.
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