La inversión inmobiliaria proporciona varios beneficios fiscales. La depreciación es de lo que la mayoría de los inversores han oído hablar. También es uno de los más incomprendidos. En este artículo, le daré una descripción básica de lo que es y le mostraré cómo puede ayudarlo como inversionista de propiedades de alquiler.
Las propiedades se deterioran con el uso y el tiempo. Debido a esto, el IRS permite una exención de impuestos cada año para los propietarios. Esto compensa la depreciación de su propiedad. Eso significa que puede eliminar parte del costo de su inversión inmobiliaria cada año durante su vida útil determinada por el IRS.
Los edificios se deprecian, pero la tierra no se desgasta
La depreciación se basa en el valor de la mejoras a la tierra, no a la tierra en sí. Con esto, el IRS generalmente se refiere a la casa. Si su casa se incendia, la tierra seguirá ahí. Esa tierra tiene un valor que no se deprecia.
Necesita conocer el valor del terreno y el valor de las mejoras. La mayoría de estos valores los define el condado y se describen en la evaluación del impuesto a la propiedad. Puede buscarlos en el sitio web del gobierno de su condado, ya que se trata de datos públicos. El desglose también se encuentra a menudo en los documentos de cierre que recibe cuando compra la propiedad.
A menudo, entre el 15% y el 25% del valor tasado por impuestos de los inmuebles residenciales se asigna al terreno y entre el 75% y el 85% se destina a las mejoras. Digamos que es dueño de una propiedad de alquiler valorada en $ 100,000. Si lo desglosa, es posible que tenga $ 80,000 en mejoras y $ 20,000 en valor de la tierra. Entonces, $ 80,000 son depreciables, no los $ 100,000 completos.
Cómo funciona
Para las propiedades residenciales, el IRS ha dicho que la vida útil es de 27,5 años. Puede deducir impuestos hasta el costo de la propiedad durante ese tiempo.
Tomemos el ejemplo en el que la casa tiene un valor de $ 80 000. Elimina impuestos de $ 2,909 cada año ($ 80,000 ÷ 27.5 años). Supongamos que su ingreso anual neto por alquiler es de $ 8,300. Su ingreso de alquiler sujeto a impuestos desciende a $ 5,391.
Las exenciones fiscales por depreciación no son solo para bienes raíces. Los activos comprados y utilizados por las empresas también pueden depreciarse en su vida útil definida por el IRS. Por ejemplo, puede comprar una impresora nueva para su empresa y depreciar su valor durante cinco años. Usted toma la deducción cada año a medida que su impresora envejece y pierde valor.
Un punto único de la depreciación inmobiliaria es que se trata de un activo que no suele perder valor. De hecho, los valores de las propiedades tienden a subir con el tiempo. Eso significa que obtiene un crédito fiscal sobre el costo de un activo cuyo valor puede aumentar, no disminuir.
Además, la depreciación es un crédito fiscal que se suma al mantenimiento de la propiedad y otros costos que puede quitar de los ingresos por alquiler que obtiene. Cuando lo toma, proporciona una deducción de impuestos que reduce su obligación tributaria. Eso significa más dinero que puede usar para comprar más propiedades, cancelar el préstamo si tomó una, pagar el mantenimiento o cualquier otra cosa en la que desee gastarlo.
Precaución: "Úselo" o "Piérdalo"
Esta exención fiscal tiene consecuencias en el futuro. Cuando vende la propiedad, el IRS recupera el impuesto que habría pagado a lo largo de los años sin el beneficio de reclamar la depreciación.
El producto de la venta está sujeto a una "recuperación por depreciación". Esta parte de sus ganancias se grava a su tasa de impuesto sobre la renta habitual. No la tasa de ganancias de capital.
El impuesto sobre las ganancias de capital es un 15% fijo. Ayuda a la mayoría de las personas a pagar el impuesto sobre las ganancias de capital sobre el impuesto sobre la renta. La tasa del impuesto de recuperación es mayor que la tasa del impuesto a las ganancias de capital.
Por lo tanto, es posible que esté pensando en no tomar exenciones fiscales por depreciación. El IRS tiene una regla para detener esto. Cuando una persona vende una propiedad de alquiler, la cantidad de depreciación que podría se calcularán. Eso significa que tiene sentido tomarse un descanso cada año.
La depreciación tiene otro beneficio
Hay una cosa más buena acerca de la depreciación. Puede cambiar un alquiler con efectivo positivo a una pérdida en papel. Esa pérdida puede reducir sus otros ingresos imponibles.
Tome el mismo ejemplo que antes. La suma depreciable de su propiedad de alquiler es de $ 80,000. Su propiedad genera $ 11,000 al año en alquiler. Sus costos anuales son pagos de intereses del préstamo de $ 6,000, impuestos a la propiedad del condado de $ 1,800, costos de seguro de $ 300 y costos de mantenimiento de $ 600. La suma de los costos es $ 8,700 al año.
La deducción por depreciación es $ 2,909 ($ 80,000 ÷ 27.5 años). Entonces, tiene $ 11,000 en alquiler y costos de $ 11.609 ($ 8.700 en costos reales más la deducción fiscal de $ 2.909). Esto da una "pérdida" de $ 609 en la propiedad. Esta pérdida se puede deducir de sus ingresos laborales, como su trabajo.
Las reglas se establecen en Publicación 527 del IRS. Las reglas de recaptura están en Publicación 946 del IRS.
Como cualquier otra estrategia fiscal, debe tener cuidado de seguir todas las reglas. Por ejemplo, puede deducir la depreciación solo en la parte de su propiedad que se utiliza para fines de alquiler. Si compra un dúplex y alquila un lado y vive en el otro, puede deducir la depreciación solo en la unidad que alquila. No en el que vives.
Ayuda consultar a un contador. Esto asegurará que cumpla con las reglas. También le ayudará a saber qué forma de calcular la depreciación es mejor para usted. Elija un contador que trabaje con inversores inmobiliarios. Es posible que obtenga un excelente asesoramiento fiscal para su situación particular.