Inversión en parques de casas móviles para principiantes: guía sencilla

La escasez de viviendas asequibles ha sido un desafío nacional durante décadas. Pero ese problema se exacerbó aún más por las políticas de confinamiento por la COVID-19 impuestas por el gobierno que sofocaron el desarrollo a principios de 2020 y la inflación galopante en curso.

Ahora el Estimaciones de la Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos el déficit actual de unidades de alquiler que son asequibles para los hogares de bajos ingresos en 6,8 millones de unidades. Actualmente, la mayoría de las viviendas asequibles se encuentran en forma de unidades de alquiler individuales. Sin embargo, los parques de casas móviles brindan características adicionales deseadas por los inquilinos que no se encuentran en los edificios de apartamentos: orgullo de propiedad y privacidad inquebrantable.

Poseer y administrar un parque de casas móviles es una oportunidad única de inversión en bienes raíces comerciales. Este artículo abordará cómo funciona la inversión en un parque de casas móviles, qué debe saber y los pros y los contras de invertir en un parque de casas móviles.

Ventajas y desventajas de invertir en un parque de casas móviles

¿Qué es invertir en un parque de casas móviles?

Un parque de casas móviles es una comunidad de casas prefabricadas situadas en un terreno con conexiones permanentes para servicios públicos, agua y alcantarillado. Aunque técnicamente las casas son móviles, están estacionadas de forma semipermanente (con enganches de remolque cubiertos o “faldones”) y situadas juntas en parcelas individuales (también conocidas como “almohadillas”).

Los pequeños parques de casas móviles comprenden entre 10 y 25 almohadillas, mientras que los parques más grandes pueden acomodar cientos de almohadillas, todos compartiendo caminos de apoyo e instalaciones de áreas comunes. Por lo general, las casas son propiedad individual del residente principal, quien paga el alquiler mensual al propietario del parque. Este alquiler incluye el terreno, el uso de las áreas comunes y las conexiones de los servicios públicos, incluidos agua, electricidad y gas.

Los inversionistas compran el parque de casas móviles de otro propietario utilizando un corredor de bienes raíces comerciales para facilitar la transacción. Sin embargo, a diferencia de invertir en viviendas residenciales tradicionales, comprar un parque de casas móviles es una oportunidad de inversion en bienes raices comerciales. Como tal, las inversiones comerciales generalmente no se compran con una anticipación de la apreciación del capital mientras sea propietario de la propiedad.

En cambio, el dinero se gana con la diferencia entre las rentas mensuales brutas menos los gastos operativos netos, al igual que el propietario de un complejo de apartamentos.

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Beneficios de invertir en parques de casas móviles

Una inversión de $ 1 millón solo podría comprarle cuatro casas unifamiliares. El costo promedio de un edificio de apartamentos por unidad es de alrededor de $ 100,000, por lo que $ 1 millón le comprará un edificio de 10 unidades. O podría comprar un parque de casas móviles con 90 a 100 unidades por alrededor de $ 1 millón: un costo por unidad de $10,000 a $12,000.

La inversión comparativa más cercana a ser propietario de un parque de casas móviles es ser propietario de un edificio de apartamentos. Ambos son inversiones inmobiliarias comerciales que brindan viviendas residenciales a poblaciones de bajos ingresos. Sin embargo, hay algunos beneficios clave.

Menor costo por "puerta"

Al invertir en un parque de casas móviles, puede obtener más "puertas" a un menor costo por puerta, por lo que cuesta menos dinero adquirir este activo.

los precio medio de viviendas unifamiliares existentes en los EE. UU. se acerca a los $400,000 y está aumentando rápidamente. Eso significa que una inversión de $ 1 millón solo le permitirá comprar cuatro puertas. Por otro lado, el costo promedio de un edificio de apartamentos por unidad es de alrededor de $100 000, por lo que con $1 millón se puede comprar un edificio de 10 unidades. O podría comprar un parque de casas móviles con 90 a 100 unidades por alrededor de $ 1 millón, un costo por unidad de $ 10,000 a $ 12,000.

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Menores costos de mantenimiento

En un complejo de apartamentos u otro grupo de unidades residenciales, el propietario debe mantener el edificio por sí mismo. Sin embargo, las casas móviles son propiedad de los residentes, mientras que el inversionista es dueño de la tierra. Los inquilinos son responsables de las reparaciones y el mantenimiento. Tiene que mantener las conexiones de los servicios públicos, pero no la casa móvil o el terreno en el que se asienta. (Este no es siempre el caso; algunos parques de casas móviles comprenden unidades de propiedad del parque).

menos competencia

Puede ser difícil invertir en un complejo de apartamentos como individuo, ya que a menudo tendrás grandes conglomerados pujando en tu contra. Pero la mayoría de los parques de casas móviles son administrados como pequeñas empresas por propietarios familiares. Es menos común que las franquicias nacionales, las grandes corporaciones y los inversionistas institucionales participen en la propiedad de un parque de casas móviles.

Riesgos de invertir en parques de casas móviles

Ahora que hemos examinado algunos de los beneficios potenciales de la inversión en parques de casas móviles, echemos un vistazo más de cerca a algunos de los riesgos:

Depreciación más rápida

El primer riesgo de invertir en un parque de casas móviles es que las casas móviles tienden a depreciarse más rápido que otras formas de bienes raíces. Si bien sus inquilinos son dueños de sus casas y son responsables de las reparaciones y el mantenimiento, usted tiene menos control sobre el estado de las unidades. Es posible que no pueda atraer a futuros inquilinos si el parque se ve deteriorado.

El financiamiento es menos accesible

Para asegurar el financiamiento de su inversión en el parque de casas móviles, es probable que deba buscar un prestamista que se especialice en ellos, y a menudo tienen requisitos específicos. Por ejemplo, el prestamista podría exigir que la comunidad tenga un mínimo o máximo de almohadillas por acre; que todos los enganches estén ocultos por faldones; y/o que todas las casas cumplan con los requisitos del código de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

Grandes pagos iniciales

Los parques de casas móviles a menudo tienen requisitos de pago inicial más altos. Si bien los prestamistas generalmente requieren solo un 20 % de enganche para las compras de inversiones en viviendas unifamiliares, es probable que su pago inicial sea del 25 % cuando financie un parque de casas móviles.

Impugnación del proceso de desalojo

El desalojo puede ser complicado con la inversión en un parque de casas móviles. Si eres el propietario de un complejo de apartamentos, eliminar a un inquilino que no paga es bastante sencillo. Pero en un parque de casas móviles, los inquilinos son dueños de sus unidades. El costo estimado de mudanza de una casa móvil es de $3,000. Si un inquilino está en una situación desesperada, es posible que el propietario del parque tenga que pagar esa factura.

Cómo comenzar a invertir en parques de casas móviles

Hay algunos mercados en línea donde puede encontrar información detallada y análisis sobre parques de casas móviles que están disponibles para la venta. Incluyen:

• Tienda de parque de casas móviles es el sitio especializado más grande para parques de casas móviles. Al momento de escribir, hay más de 325 parques de casas móviles disponibles para la venta en su sitio.
• red de bucle es el servicio de listado de bienes raíces comerciales más grande disponible en línea para cualquier persona, con datos completos sobre todo tipo de propiedades de inversión comercial en venta, incluidos los parques de casas móviles.
• Coestrella es un servicio de listado para profesionales de bienes raíces. También enumera los parques de casas móviles para la venta. Es más robusto en capacidades de búsqueda y análisis detallados que Loopnet, pero CoStar restringe el uso de sus servicios de base de datos a aquellos que han firmado acuerdos de licencia adecuados.
• Reonomy.com es una plataforma de búsqueda más nueva que es muy fácil de usar y alberga más de 50 millones de propiedades comerciales, incluidos parques de casas móviles.

Asegúrese de consultar a un corredor de bienes raíces que se especialice en bienes raíces comerciales para que lo ayude a determinar el valor justo de mercado de la propiedad. Como inversor, querrá un representante del comprador que tenga acceso al flujo de operaciones. También querrá a alguien que defienda sus intereses durante el proceso de búsqueda y adquisición. En general, el vendedor paga las comisiones del agente del comprador, por lo que no hay razón para no pasar por un corredor como comprador.

Qué buscar en una inversión en un parque de casas móviles

Existen algunas formas de aumentar el valor de su inversión y el flujo de caja, ya sea reduciendo los gastos (mantenimiento, administración de la propiedad, etc.) o aumentando los ingresos (alquileres).

Primero, querrá buscar una comunidad de parques móviles donde pueda agregar valor o realizar mejoras para aumentar los ingresos. Estas pueden ser propiedades que han sido descuidadas por sus dueños actuales o que no han sido mejoradas. O pueden ser propiedades que están perdiendo oportunidades de flujo de caja adicional.

Idealmente, también desea encontrar una comunidad donde los alquileres tengan un precio por debajo del valor de mercado. y puede aumentar las tarifas de alquiler mensuales con actualizaciones menores y económicas.

La comunidad alrededor del parque de casas móviles también es un importante factor de ingresos. Las comunidades ubicadas cerca de grandes empleadores que contratan trabajadores por hora pueden proporcionar una gran cantidad de posibles inquilinos calificados. La selección de inquilinos en cualquier vivienda residencial donde haya personas que vivan juntas es importante. Quiere asegurarse de que todos se sientan seguros y quieran seguir viviendo en el parque. Retener a los buenos inquilinos y eliminar a los inquilinos problemáticos antes de que se muden es clave tanto para la rentabilidad como para una experiencia positiva como propietario.

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¿Qué diligencia debida debe realizar?

Al igual que con cualquier inversión inmobiliaria, querrá contratar a un inspector con licencia para realizar una inspección física exhaustiva de la propiedad y todos los componentes mecánicos. En particular, querrá centrarse en tres aspectos para examinar su inversión: retorno financiero, condición de la infraestructura y mercado local.

Retornos Financieros

El alquiler, o "tarifas de mantenimiento", como se les suele llamar en los parques de casas móviles, se cobran mensualmente.. Querrá revisar un mínimo de dos o tres años de registros de alquiler. Las listas de rentas son la contabilidad detallada de las rentas recaudadas por unidad. También querrá obtener declaraciones anuales de pérdidas y ganancias, facturas de servicios públicos y declaraciones de impuestos. Si es posible, solicite las solicitudes de evaluación de cada inquilino. Desea comprender la situación financiera típica y la demografía de sus posibles residentes.

Infraestructura

Si bien no hay edificios físicos para mantener, los propietarios de parques de casas móviles proporcionan conexiones de agua, alcantarillado, electricidad y gas a cada lote. Esta infraestructura es clave y querrá conocer el estado actual y el historial de mantenimiento de todos los componentes mecánicos.

Éstos incluyen:

• Pruebas de potabilidad y flujo de agua de pozo, si corresponde
• Inspecciones de tuberías de agua del condado/ciudad
• Informes de alcance de cámara séptica o de línea de alcantarillado
• Inspecciones de conexiones de servicios públicos de electricidad y gas.

Además de lo anterior, el vendedor debe poder proporcionar detalles sobre los gastos de capital y las mejoras realizadas en los últimos 5 años o más.

Ubicación

Al igual que con cualquier inversión inmobiliaria física, la ubicación determina en gran medida la viabilidad y rentabilidad de los parques de casas móviles. Invertir en viviendas asequibles en un área más exclusiva generalmente produce un mejor resultado (más ganancias, menor riesgo, inquilinos de mejor calidad). Esto también es válido para los parques de casas móviles.

Asegúrese de consultar la zonificación actual del condado. Asegúrese de que el parque cumpla con todas las regulaciones y tenga la licencia adecuada. También debe investigar los cambios de zonificación propuestos y los planes de desarrollo del área que podrían afectar la viabilidad a largo plazo de su inversión en el parque de casas móviles.

La línea de fondo

Los parques de casas móviles ofrecen una oportunidad única de inversión en bienes raíces comerciales. A diferencia de un complejo de apartamentos donde el inversionista adquiere, administra y mantiene un edificio, un inversionista de un parque de casas móviles por lo general es dueño del terreno del parque mientras que los individuos son dueños y mantienen sus hogares. Esto reduce los gastos operativos y las tarifas de administración de la propiedad.

Los parques de casas móviles a menudo ofrecen la oportunidad de mejorar la propiedad que conducirá a mayores ingresos mensuales de alquiler para el inversionista. Sin embargo, cualquiera que esté considerando este tipo de inversión debe investigar a fondo el mercado y ser consciente de los desafíos únicos antes de dar el paso.

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