Las tasas de interés están en su nivel más bajo en mucho tiempo. Para los ahorradores e inversionistas de dividendos, las tasas bajas a corto plazo significan pagos más bajos. Muchos inversores que buscan dividendos de alto rendimiento han recurrido a los REIT hipotecarios. ¿Qué son y debería invertir en mREIT?
En esta guía:
¿Qué son los fideicomisos de inversión inmobiliaria hipotecaria (mREIT)?
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria hipotecaria (mREIT) son un tipo de acciones financieras. Estos fideicomisos invierten en el mercado inmobiliario. Originan y compran valores respaldados por hipotecas y activos inmobiliarios relacionados. La mayoría de los mREIT están registrados en el Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. (SEC)
. Y la SEC les exige que publiquen estados financieros para que sean revisados por inversores y analistas.Como REIT, estas entidades deben cumplir criterios estrictos. Estos incluyen invertir al menos el 75% de sus activos en bienes raíces, no ser más del 50% propiedad de cinco accionistas y pagar al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas.
¿En qué invierte un mREIT?
Los REIT hipotecarios no poseen bienes inmuebles como los REIT de acciones. Aquellos generan ingresos de los ingresos por alquiler. Pero Los mREIT invierten en hipotecas y valores respaldados por hipotecas. Se benefician del diferencial entre las tasas de interés de los préstamos a corto plazo y las tasas de interés de las hipotecas a largo plazo.
Por ejemplo, digamos que un mREIT ha recaudado $ 3 mil millones en capital de inversionistas. Y pide prestados $ 5 mil millones adicionales al 2% de interés. Con estos $ 8 mil millones compra hipotecas que pagan tasas de interés del 3,5%. El margen (diferencia) entre el monto prestado y los ingresos recibidos es del 1,5%.
Agencia vs. No agencia y residencial vs. Comercial - ¿Cuál es la diferencia?
Hay varios tipos de mREIT y varias formas de invertir en ellos. Los dos tipos principales son residenciales y comerciales, categorizados por los tipos de activos inmobiliarios que respaldan las hipotecas mantenidas por el REIT.
Y dentro de esos tipos, la mayoría de los mREIT invierten en agencias o no agencias o en una combinación de las dos.
- Las hipotecas de agencias están respaldadas por el gobierno federal. (por ejemplo, préstamos FHA y VA) y tienen un riesgo mínimo de incumplimiento.
- Hipotecas que no pertenecen a agencias (por ejemplo, préstamos hipotecarios convencionales y jumbo) están respaldados por las finanzas personales (crédito e ingresos) de los prestatarios y podrían conllevar un mayor riesgo. Pero normalmente necesita un puntaje crediticio e ingresos más altos para calificar para este tipo de préstamos, por lo que el riesgo de impago también puede ser bajo en estas hipotecas que no son de agencia.
Puede invertir en mREITs comprar acciones en el REIT sí mismo o comprando un fondo cotizado en bolsa (ETF) que tiene REIT.
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Riesgos de inversión de mREIT
Los dos principales riesgos que afectan las ganancias de los inversores de mREIT son la volatilidad de las tasas de interés y los pagos anticipados de préstamos por parte de los prestatarios hipotecarios.
1. Riesgo de tipo de interés
Un riesgo importante para todos los inversores de REIT son las fluctuaciones de las tasas de interés. Normalmente, como Tasas de interés suben, los precios de los REIT bajan. Este efecto es particularmente exagerado con mREIT. Ganan dinero con el diferencial entre las tasas de interés a corto y largo plazo. Y cuando la tasa a corto plazo sube, el mREIT genera menos dinero con el diferencial.
Por ejemplo, si la tasa fija a largo plazo es del 3,5% y la tasa de préstamos a corto plazo aumenta del 2% al 2,5%, el diferencial cae del 1,5% al 1%. Esto se traduce en una enorme caída de los beneficios del mREIT.
La financiación futura también se vuelve más cara cuando suben las tasas de interés. Y esto reduce el valor de los préstamos que ya están en los libros del REIT.
2. Riesgo de prepago
Pero un tasa de interés soltar puede ser devastador para los mREIT residenciales. Cuando las tasas bajan, muchos propietarios refinancian sus préstamos. Y los mREIT residenciales generalmente dependen de que los titulares de hipotecas cancelen el préstamo a una tasa fija durante los 15 o 30 años de duración de la hipoteca. Cuando un propietario refinancia, cancela el préstamo anticipadamente y los pagos de intereses dejan de fluir hacia el mREIT.
Los mREIT comerciales se ven menos afectados por el riesgo de pago anticipado cuando las tasas bajan. De hecho, una caída de la tasa beneficia a los mREIT comerciales, porque generalmente están garantizados por préstamos a tasa flotante. El interés que se paga aumenta cuando suben las tasas. Los mREIT comerciales también suelen ofrecer un rendimiento más alto que los mREIT residenciales. Esto se debe a que los prestatarios de préstamos comerciales suelen tener un mayor riesgo crediticio que los propietarios de viviendas residenciales.
Por lo general, los administradores de mREIT cuentan con sofisticadas estrategias de cobertura para mitigar la fluctuación de la tasa de interés y el riesgo de pago anticipado.
¿Cuáles son los mejores mREIT en los que invertir?
Actualmente existen más de 40 mREIT. Y los rendimientos de los dividendos oscilan entre el 1,9% y el 13,36%. Los tres primeros empequeñecen a todos los demás en tamaño.
- Annaly Capital Management Inc. (NLY) es un mREIT de gran capitalización con un capitalización de mercado (capitalización de mercado) de $ 12 mil millones y un relación precio-ganancias (P / E) de 2,77 al 29 de julio de 2021. Annaly invierte principalmente en valores respaldados por hipotecas residenciales de agencias de bajo riesgo que están asegurados a nivel federal por Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) o Ginnie Mae. El rendimiento por dividendo actual de Annaly es del 10,39%, lo que es envidiable dado el bajo riesgo crediticio del que disfrutan los inversores.
- AGNC Investment Corp (AGNC), aunque se considera una mediana capitalización, es otro gran jugador con una capitalización de mercado de $ 8.5 mil millones y un P / U de 4.62. Tiene un similar estrategia de inversión de la tenencia de hipotecas residenciales de agencia. La rentabilidad por dividendo actual es del 8,90%.
- Starwood Property Trust Inc (STWD) es el tercero más grande. Starwood invierte en originar hipotecas comerciales. Con una capitalización de mercado de $ 7,6 mil millones y un rendimiento de dividendos actual del 7%, esta mediana capitalización es un gran jugador en el mercado mREIT.
Los mejores ETF de mREIT para invertir
Otra forma de invertir es con ETFs mREIT. Estos buscan replicar lo más fielmente posible el precio general y el rendimiento de rendimiento de los mREIT.
- Schwab U.S. REIT ETF (SCHH) es un jugador importante entre estos ETF. El fondo es un híbrido de acciones y mREIT, así como inversiones en valores respaldadas por hipotecas comerciales y residenciales. Las diez principales posiciones del fondo representan más del 40% del fondo y tiene un rendimiento del 2,11%.
- ETF de ingresos de REIT hipotecario de VanEck vectors (MORT) es un ETF más pequeño con un mejor rendimiento. Tiene 25 activos y actualmente rinde casi un 7%.
¿Debería invertir en un mREIT?
Invertir es un esfuerzo muy personal que se adapta a tolerancia al riesgo, metas de inversión, estrategias preferidas y otros factores. Asesores de inversiones, que se pueden encontrar utilizando servicios como Paladín Registro o Riqueza de facetas, recomendar una asignación de activos adecuada. Esto incluye agregar algunas inversiones inmobiliarias a su cartera general. Los mREIT son una forma conveniente de agregar exposición inmobiliaria a cualquier cartera. Pero hay pros y contras de invertir en un mREIT.
Pros
- Inversión Inmobiliaria Pasiva. Los REIT son una buena forma de invertir pasivamente en bienes raíces. La inversión inmobiliaria tradicional, es decir, la compra de una propiedad física, implica conocimientos y experiencia para tener éxito. Pero poseer acciones de un REIT no requiere la necesidad de empuñar un martillo o administrar propiedades usted mismo.
- Liquidez. La mayoría de los mREIT se cotizan en bolsas de valores y se pueden comprar y vender fácilmente. Esto le brinda la diversificación que los bienes raíces brindan con la liquidez de poseer acciones.
- Dividendos de alto rendimiento. La SEC requiere que los REIT paguen el 90% de sus ingresos a los accionistas. Por lo tanto, sus dividendos tienden a ser más altos que la mayoría de las acciones del S&P 500 o Nasdaq. El alto rendimiento es una de las ventajas de los inversores mREIT.
Contras
- Riesgo de inversión. Todas las inversiones tienen riesgo. Los riesgos de mREIT son únicos, siendo el principal las fluctuaciones de las tasas de interés que pueden afectar negativamente la rentabilidad de las dos formas descritas anteriormente.
- Potencial de impuestos más altos. Antes de invertir, considere la posible responsabilidad fiscal que pueden crear los REIT. Algunos dividendos de REIT se gravan a una tasa más alta que los dividendos de acciones porque no cumplen con la definición del IRS de dividendos calificados. Por lo tanto, sus dividendos pueden estar sujetos a impuestos a la tasa más alta de ingresos ordinarios en lugar de a la más baja. impuesto sobre las ganancias de capital Velocidad.
Pensamientos finales
Muchos inversores usan REIT para agregar diversificación inmobiliaria a sus carteras sin poseer bienes inmuebles por sí mismos. Comprados y vendidos en las principales bolsas de valores, los REIT ofrecen liquidez. Los REIT hipotecarios, en particular, suelen pagar dividendos superiores a la media. Atraen inversores debido a este largo período en el que la economía estadounidense se ha enfrentado a tasas de interés más bajas de lo normal.
Los REIT hipotecarios, un tipo único de fideicomiso de inversión inmobiliaria, invierten en hipotecas y valores respaldados por hipotecas. Se benefician del diferencial entre las tasas de interés de los préstamos a corto plazo y las tasas de interés de las hipotecas a largo plazo. Un mREIT no tiene bienes inmuebles físicos, por lo que no está sujeto a los mismos riesgos de los REIT que invierten en propiedades comerciales y residenciales. El principal riesgo de inversión que enfrentan los mREIT es la incertidumbre de la estabilidad de las tasas de interés.