Antes de la década de 1990, invertir en bienes raíces requería grandes sumas de capital. Esto limitó el número de personas que podían participar a aquellas que tenían suficiente dinero para comprar y mantener bienes inmuebles.
Pero llegaron los fondos de inversión inmobiliaria. Estos proporcionan una forma para que el inversionista promedio acceda a sectores inmobiliarios lucrativos al poseer acciones de un fondo establecido que invierte en una variedad de sectores inmobiliarios.
La versión corta
- Los fondos de inversión en bienes raíces son tipos de fondos mutuos que permiten a los inversionistas minoristas acceder a bienes inmuebles que, de otro modo, podrían haber sido demasiado costosos para invertir.
- Hay cuatro tipos de fondos, cada uno con sus pros y sus contras: fondos mutuos de bienes raíces, REIT, fondos de capital privado de bienes raíces y fondos de deuda de bienes raíces.
- Si usted es un inversionista y quiere diversificar su cartera pero no quiere comprar una propiedad directamente, podría valer la pena considerar un fondo de inversión en bienes raíces.
¿Qué es un fondo de inversión inmobiliaria?
Hay cuatro tipos generales de inversiones que se conocen como “fondo de inversión en bienes raíces”.
- fondos mutuos inmobiliarios
- REIT (fondos de inversión en bienes raíces)
- Fondos de capital privado inmobiliario
- Fondos de deuda inmobiliaria
Esencialmente, cada uno es un tipo de fondo mutuo que invierte en valores ofrecidos por compañías públicas de bienes raíces establecidas solo para el fondo. Y las empresas a menudo gestionan los listados de propiedades. Las empresas o bien gestionar activa o pasivamente los fondos. Estos fondos facilitan que el inversionista promedio diversifique su cartera invirtiendo en bienes raíces.
Fondo Mutuo Inmobiliario
El fondo más común es un fondo mutuo inmobiliario. Este tipo de gestión profesional y regulado por la SEC fondo invierte en acciones y bonos de empresas inmobiliarias establecidas y/o directamente en propiedades.
Los fondos mutuos inmobiliarios ofrecen una forma alternativa de invertir en bienes raíces de forma pasiva. Simplemente compra acciones de un fondo mutuo en lugar de poner una gran parte de los fondos en la compra de bienes inmuebles. Poseer y administrar una propiedad en un lugar requiere una participación activa, una propuesta arriesgada si no es un experto. Pero el fondo tiene inversiones diversificadas en muchos tipos de activos y sectores inmobiliarios. Comprar y vender una propiedad específica lleva tiempo y es un proceso complicado. Pero como inversionista de fondos mutuos de bienes raíces, puede comprar y vender sus acciones fácil y rápidamente.
Obtiene todos los beneficios de un inversionista de fondos mutuos de acciones.
- La inversión mínima es baja.
- Su participación es pasiva.
- La diversificación está incorporada.
- Su inversión es altamente líquida.
Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT)
A fondo de inversión inmobiliaria (REIT) es una entidad fiduciaria o corporación que invierte directamente en bienes raíces comprando, manteniendo y vendiendo propiedades o hipotecas. Los REIT son estructuralmente diferentes de los fondos mutuos inmobiliarios en varios aspectos.
- El IRS les exige que paguen el 90% de sus ganancias imponibles a los accionistas cada año.
- Al menos el 75% de los activos de un REIT debe invertirse en bienes raíces.
- Al menos el 75% de los ingresos brutos del REIT deben provenir de alquileres, intereses hipotecarios o ganancias por la venta de propiedades en poder del REIT.
Hay tres tipos básicos de REIT:
REIT de renta variable poseer y administrar propiedades comerciales. Estos incluyen apartamentos, edificios de oficinas, hoteles y centros comerciales. Estos REIT cobran rentas y tarifas de arrendamiento. Y esto proporciona ingresos de alquiler estables y fáciles de pronosticar que tienden a aumentar con el tiempo.
REIT hipotecarios prestar dinero para hipotecas, comprar hipotecas existentes o comprar valores respaldados por hipotecas. Reciben ingresos por intereses a medida que se liquidan las hipotecas.
REIT híbridos invertir en una combinación de acciones e hipotecas. Los REIT híbridos se benefician ya sea que las tasas de interés suban o bajen. Los REIT solo de capital y solo hipotecarios pueden estar sujetos a fluctuaciones en momentos de volatilidad de las tasas de interés.
Los fondos mutuos inmobiliarios y los REIT son una forma conveniente y pasiva para que los inversionistas individuales diversifiquen sus inversiones en un segmento del mercado inmobiliario. Al poseer acciones, los inversionistas se benefician de varios de los beneficios exclusivos de poseer bienes inmuebles sin tener que comprar y poseer bienes inmuebles personalmente.
Un REIT que nos gusta aquí en InvestorJunkie es recaudación de fondos. No necesita ser un inversionista acreditado para invertir con Fundrise y puede comenzar a invertir en bienes raíces con tan solo $500. Descubre más en nuestro Revisión de recaudación de fondos.
Fondos de Capital Privado Inmobiliario
Fondos de capital privado inmobiliario juntar fondos de inversionistas individuales e invertir directamente en oportunidades específicas y previamente evaluadas. Estas empresas sirven como lo que se conoce como un "socio general" (GP). Recaudan dinero de inversores privados, conocidos como “socios comanditarios” (LP). El socio general identifica y adquiere o financia inversiones inmobiliarias. Y gestiona la cartera para proporcionar un retorno de la inversión a los socios limitados.
Las acciones de fondos de capital privado de bienes raíces no se venden en las principales bolsas de mercado y, por lo general, solo están disponibles para inversores acreditados.
Los inversores primarios incluyen fondos de pensiones, compañías de seguros, dotaciones universitarias, inversores institucionales y personas de alto poder adquisitivo. Estas empresas, a menudo locales, invierten en una combinación de empresas inmobiliarias residenciales y comerciales más pequeñas y cuidadosamente seleccionadas. Los inversores consideran que estos fondos son más especulativos que los fondos mutuos inmobiliarios. Los fondos pagan dividendos regularmente a los inversores.
Yo personalmente invierto con una firma de capital privado, Socios prestamistas de Trius. Presta dinero a los flippers locales. La gerencia de la empresa examina a los prestatarios y las propiedades/oportunidades. Luego proporciona préstamos a corto plazo a inversionistas inmobiliarios calificados. Estas personas compran, rehabilitan y revenden las propiedades reales. Trius cobra el 12% de interés de la aleta y paga el 8% a inversores como yo. Y Trius gana dinero con el margen de la tasa de interés (la diferencia del 4 %) y con las tarifas de iniciación del préstamo que se cobran a los prestatarios.
Fondos de Deuda Inmobiliaria
A fondo de deuda inmobiliaria es similar a un fondo de capital privado, a menudo a mayor escala. El fondo normalmente recauda dinero de grandes inversores institucionales. E invierte en el desarrollo o redesarrollo de importantes propiedades comerciales que requieren grandes sumas de dinero en efectivo. Estos incluyen centros comerciales, complejos de edificios de oficinas y otros proyectos a más largo plazo.
La mayoría de los fondos de deuda se especializan en una estrategia de préstamo en particular. Los bancos ofrecen tipos de préstamos de talla única para todos. Pero los prestamistas de deuda privada trabajan con prestatarios que tienen situaciones financieras complejas. Y ofrecen préstamos y términos que los prestamistas tradicionales no pueden o no quieren proporcionar. Ofrecen financiación a constructores de apartamentos multifamiliares, promotores industriales, renovadores de hoteles/hospitalidad, empresas constructoras y promotores minoristas/comerciales.
Tanto los fondos de capital privado como los fondos de deuda inmobiliaria están garantizados (o colateralizados) por la propiedad sobre la que se otorga el préstamo. En caso de incumplimiento del préstamo, el fondo tiene la opción de tomar posesión del título de propiedad. Eso proporciona una gran ventaja para los inversores. Pero la mayoría de las veces, el prestamista modifica o reestructura el préstamo para cobrar a los prestatarios. Al igual que los bancos que están en el negocio de prestar dinero en lugar de poseer bienes raíces, los fondos de deuda de bienes raíces se enfocan en mantener su dinero en movimiento y ganar intereses para pagar a los inversionistas.
¿Cuál es la diferencia entre un REIT y un fondo mutuo de bienes raíces?
La diferencia clave es cómo está estructurada la entidad en sí, ya que ambas están reguladas por la SEC. Un fondo mutuo de bienes raíces tiene una combinación de bienes inmuebles y activos relacionados que se administran profesionalmente para proporcionar ganancias a los accionistas.
Un REIT es una empresa con ventajas fiscales que invierte en bienes raíces. Los REIT pagan el 90% de sus ingresos como dividendos a los accionistas. Como resultado, los REIT no pagan impuestos corporativos.
Las acciones tanto de los REIT como de los fondos mutuos se negocian en las bolsas de mercado populares y se pueden comprar y vender fácil y rápidamente. Y ambos pagan dividendos regulares a los inversores.
Cómo invertir en un fondo de inversión inmobiliario
Los fondos de inversión en bienes raíces se desarrollaron inicialmente para proporcionar una forma conveniente y fácil de entender para que las personas inviertan en activos inmobiliarios. En el caso de los REIT y los fondos mutuos inmobiliarios, puede comprar y vender acciones a través de un corredor de la misma manera que compraría y vendería acciones de una empresa. O echa un vistazo a nuestro favorito plataformas de crowdfunding inmobiliario, incluidas las que ofrecen REIT.
Los fondos de capital privado y los fondos de deuda inmobiliaria suelen estar fuera del mercado y no se anuncian. Por lo tanto, debe investigar un poco para encontrar y evaluar esas opciones. Y dado que la mayoría de estas ofertas son un poco más sofisticadas, el IRS a menudo requiere que usted sea un inversionista acreditado.
Los pros y los contras de invertir en un fondo de inversión inmobiliario
Con cada uno de estos cuatro tipos de fondos de inversión inmobiliaria, el inversor tiene un papel pasivo y los fondos pagan dividendos periódicos.
ventajas
- No están directamente correlacionados con el mercado de valores. Esto proporciona la diversificación de cartera necesaria para lograr una cartera de inversión debidamente equilibrada.
- Estos fondos requieren una inversión a más corto plazo que la propiedad absoluta de bienes raíces.
- Y requieren una inversión mínima más baja que invertir directamente en bienes raíces.
- Pero su inversión todavía está respaldada típicamente por bienes inmuebles y tangibles como garantía.
- Los fondos pagan dividendos regulares a los inversores.
- Los fondos brindan una fácil diversificación entre tipos y ubicaciones de bienes raíces.
contras
- No tiene control sobre las decisiones con respecto a los activos que respaldan su inversión. Los gestores de fondos toman todas esas decisiones. Así que tu papel es verdaderamente pasivo. Si la gerencia toma malas decisiones, puede perder dinero.
- Su ventaja es limitada. Cuando compra bienes inmuebles directamente, se beneficia de la revalorización del capital de la propiedad en sí.
¿Deberías invertir en un fondo de inversión inmobiliario?
Como inversor, es importante diversificar su inversión entre cinco clases de activos que componen una cartera equilibrada:
- renta fija
- capital
- bienes raíces
- materias primas
- dinero en efectivo
Los profesionales de la riqueza generalmente recomiendan asignar entre el 15 y el 20 % de su cartera a bienes raíces. Y los fondos de inversión en bienes raíces brindan la forma más conveniente de lograr esto sin la necesidad de comprender los entresijos de poseer bienes raíces en sí.
Los bienes raíces son su propio mercado. Y la mayoría de las propiedades inmobiliarias no están estrechamente relacionadas con los altibajos del mercado de valores. Por lo tanto, es un buen refugio para diversificar su cartera manteniendo algunos activos en bienes raíces.
Los fondos suelen especializarse en una o varias estrategias y tipos de activos. En el mercado de valores, debe comprender el negocio detrás de cualquier acción que esté comprando. Y es importante que tenga una comprensión básica de los tipos de activos en los que está invirtiendo el fondo inmobiliario que elija. Por ejemplo, los fondos que invierten únicamente en el desarrollo de nuevos espacios de oficina no necesariamente tendrán buenos resultados si continúa la tendencia a trabajar desde casa.
Es importante analizar las perspectivas comerciales de la estrategia de inversión del fondo. Y haga su debida diligencia en los administradores de fondos.