El "crowdfunding" se refiere a la recaudación de dinero de los inversores públicos, la "multitud", a través de plataformas en línea. Antes del crowdfunding, los dueños de negocios recaudaban dinero a través de amigos, solicitaban un préstamo bancario o acudían a una empresa de capital privado.
El crowdfunding proporciona una nueva fuente de financiación para las empresas y un nuevo punto de entrada para los inversores individuales. Ya no necesita tener fondos suficientes para financiar una operación inmobiliaria completa usted mismo, sino que se une a otros inversores de ideas afines, la "multitud", para obtener acceso a ofertas que solían estar disponibles solo para los súper rico.
El crowdfunding inmobiliario ha ganado popularidad entre proveedores e inversores por igual, y hay muchas empresas que se especializan en diferentes áreas de plataformas inmobiliarias, con una amplia variedad de características únicas a su oferta. Nuestro servicio de crowdfunding favorito es Multitud Calle, que es una empresa de bienes raíces comerciales que brinda acceso directo a oportunidades específicas de inversión inmobiliaria y, lo que es más importante, todas las tarifas corren por cuenta de los patrocinadores, no del inversionista.
La mayoría de las plataformas de crowdfunding inmobiliario permiten a los inversores elegir entre deuda o capital inversiones (ciertamente puede incluir una combinación de ambos en su cartera). Estas son las diferencias para ayudarlo a determinar cuál (deuda o capital) se adapta mejor a sus objetivos de inversión y tolerancia al riesgo. (Puede encontrar un comparación de plataformas de crowdfunding inmobiliario aquí.)
¿Qué son las inversiones de deuda inmobiliaria?
Al invertir en instrumentos de deuda, actúa como prestamista del propietario o patrocinador del trato. Dependiendo de la estructura, que varía según la plataforma de crowdfunding de bienes raíces, el préstamo está garantizado por: (1) la propiedad en sí o (2) un pagaré respaldado por la LLC que posee la propiedad.
Ventajas de las inversiones en deuda
Primero en cobrar - Como inversionista de deuda, su inversión está asegurada por la propiedad misma o por un pagaré en poder de la LLC. En cualquier caso, usted está en la primera posición de los acreedores en recibir el pago si el préstamo entra en mora. El proceso de incumplimiento del préstamo varía según la plataforma, por lo que debe realizar su debida diligencia. A veces, los inversores tienen que pagar algunos de los costos de ejecución hipotecaria si no se puede pagar el préstamo inmobiliario y la propiedad es incautada.
Período de espera más corto - Las inversiones de deuda tienen una fecha de liquidación preestablecida, generalmente entre 6 y 24 meses.
Distribuciones regulares mensuales o trimestrales - Como es habitual con los préstamos, existe un calendario de amortización regular de intereses y principio mensual (a veces trimestral en lugar de mensual). Sabes lo que te pagan y cuándo.
Contras de las inversiones de deuda
Tarifa - Las comisiones suelen ser más altas en las inversiones de deuda que en las inversiones de capital.
Las devoluciones están limitadas - Con las inversiones de deuda, usted es el titular de la hipoteca de un préstamo garantizado por una propiedad específica. Su devolución se limita a los intereses acumulados sobre el dinero que ha prestado al prestatario; no comparte ninguna ganancia obtenida en el trato.
Sin beneficio fiscal - Uno de los beneficios de la inversión inmobiliaria es que los propietarios pueden deducir la depreciación. Como inversionista de deuda, está prestando dinero al propietario de la propiedad, no a un propietario usted mismo, por lo que no puede deducir la depreciación de la propiedad.
¿Qué son las inversiones de capital en bienes raíces?
Con la inversión de capital en bienes raíces, obtiene una parte proporcional de capital en una propiedad específica o cartera de propiedades y participación en las ganancias a medida que la propiedad se desarrolla y vende o administra para alquiler ingreso.
Ventajas de las inversiones de capital
Acceso a ofertas que no estaban disponibles anteriormente - Gracias a la facilidad, eficiencia y escalabilidad de las plataformas en línea (donde todos los documentos relevantes se pueden publicar en línea, las ofertas se pueden dividir en acciones de inversión mínimas, y los fondos pueden fluir electrónicamente de un lado a otro), las ofertas de acciones que antes no estaban disponibles para los inversores individuales ahora son solo un mouse clics de distancia.
Potencial para mayores retornos - Como inversionista de capital, está comprando acciones en el negocio, no solo prestando dinero para financiar el trato. Como tal, tiene derecho a compartir las ganancias netas.
Tarifas más bajas - En general, las transacciones de acciones conllevan comisiones de inversión más bajas que las deudas.
Posibles beneficios fiscales transferidos a los inversores - Como inversor de capital, es propietario de una parte de la propiedad y, según la plataforma, puede tener derecho a deducciones por gastos de depreciación para reducir los impuestos sobre sus ganancias.
Mayor grado de satisfacción del inversor - Invertir en acuerdos específicos, que se pueden examinar minuciosamente consultando los documentos relevantes. en línea, puede proporcionar una mayor sensación de control y satisfacción que comprar acciones en un gran empresa.
Contras de las inversiones de capital
Riesgo de fracaso - Las inversiones en acciones tienen un riesgo mayor que las inversiones en deuda. Los patrocinadores de acuerdos pueden carecer de la experiencia y la orientación de profesionales inmobiliarios experimentados. Financiar una empresa inmobiliaria es solo el primer paso. Sin un plan de negocios y una estructura de apoyo adecuados, incluso las oportunidades muy prometedoras pueden fallar.
Inversión a largo plazo - Si bien el pago suele ser mayor, las inversiones en acciones tardan más en materializarse que las inversiones en deuda. Existe un costo de oportunidad para inmovilizar el dinero de su inversión en inversiones a largo plazo que debe sopesarse con el rendimiento esperado y su probabilidad.
Inseguro - Las inversiones en acciones conllevan un mayor riesgo, en parte porque su inversión se considera insegura. Usted no es el primero en la fila para obtener un retorno de su inversión en caso de que el trato salga mal. Posee bienes raíces que probablemente estén garantizados por préstamos que se reembolsan primero en caso de incumplimiento.
A continuación, se muestra un cuadro que resume las diferencias clave entre las inversiones en crowdfunding inmobiliario de acciones y de deuda:
| Deuda | Capital | |
|---|---|---|
| Tipo de inversión | Prestamista al propietario | Dueño de la propiedad (accionista) |
| Regreso | Interés (fijo) | Participación de los beneficios netos (varía) |
| Potencial de retorno | Con límite, limitado a la tasa de interés del préstamo | Sin tapón, puede ser de dos dígitos |
| Riesgo | Más bajo | Más alto |
| Asegurada por | El reembolso del préstamo está (1) garantizado por la propiedad o (2) pagaré sin garantía | Sin garantía: el valor de su propiedad inmobiliaria después de la deuda |
| Incumplimiento de antigüedad | Primero en recibir el pago, pero es posible que deba pagar algunos de los costos de ejecución hipotecaria si el préstamo entra en mora | Segundo en recibir el pago |
| Distribuciones | Sí, pagos de intereses mensuales o trimestrales | Varía, a veces se pagan distribuciones trimestrales |
| Tarifa | Por lo general, 2% + posible tarifa de originación del préstamo | Por lo general, entre el 1% y el 2%, sin cargos por adelantado ni por servicios |
| Período de espera | Varía: 6 a 24 meses | Varía: 1 a 10 años |
| Beneficios fiscales | No | Sí, los inversores normalmente pueden tomar la deducción por depreciación sin poseer la propiedad directamente |
Con acuerdos de deuda o de capital disponibles a través del crowdfunding, hay dos riesgos adicionales que debe comprender:
Posible fraude - La misma característica, la escalabilidad en línea, que hace que el crowdfunding inmobiliario esté disponible para los pequeños inversores también lo hace expuesto al fraude. Es por eso que la mayoría de estas inversiones están disponibles solo para inversionistas acreditados que saben cómo hacer la debida diligencia y tienen el capital para arriesgar toda su inversión.
Posibles brechas de seguridad - Es cada vez más común que las empresas y los minoristas líderes que almacenan su información personal sean pirateados. Incluso con muros de seguridad de última generación, los sitios de financiación colectiva están expuestos al riesgo de piratería.
¿Deuda o equidad? Los jugadores clave son ...
Cada una de las plataformas de crowdfunding de bienes raíces es ligeramente diferente y, por lo general, atienden a un nicho específico, pero todas son conceptualmente lo mismo, proporcionando una plataforma de tecnología en línea que facilita un emparejamiento entre los operadores de bienes raíces que buscan recaudar capital e inversores acreditados que deseen invertir directamente en proyectos inmobiliarios físicos específicos a través de préstamos de flujo de efectivo.
La mayoría de los sitios de crowdfunding tienen una inversión mínima de $ 5,000 y debes ser un inversionista acreditado. Entre estos, Magnate de bienes raíces presenta inversiones de capital comerciales y residenciales. RealCrowd ofrece acuerdos comerciales, tanto de capital como de deuda. Parche de tierra se especializa en proyectos de deuda, tanto comerciales como residenciales.
Para una inversión mínima mayor, puede elegir inversiones de capital y deuda comercial de Multitud Calle con $ 10,000, y Préstamos ofrece inversiones de deuda residencial con una inversión mínima de $ 50.000.
TechoLa oferta única ofrece a los inversores la oportunidad de comprar una propiedad de alquiler residencial específica. con los inquilinos existentes: obviamente, los precios de entrada varían ya que usted personalmente compra todo propiedad.
La línea de fondo
Todas las inversiones conllevan riesgos, y los bienes raíces tienen riesgos diferentes a las inversiones en acciones. Los instrumentos de deuda ofrecen menos riesgo que las inversiones de capital. Sus objetivos de inversión pueden favorecer las inversiones de capital si está buscando un crecimiento sorprendente o potencial de ganancias. Por el contrario, puede centrarse en inversiones de deuda cuando prefiera ingresos constantes y menos riesgo.
Realmente se trata de adaptar sus acciones de inversión para que coincidan con sus objetivos y tolerancia al riesgo, y hacer la debida diligencia en cada plataforma de crowdfunding y el acuerdo específico.