Con las tasas de interés aún cerca de mínimos históricos, los inversores están buscando una inversión razonablemente segura que los mantenga por delante de la inflación. En la reunión de inversores inmobiliarios locales de abril aquí en Baltimore, el tema fue la inversión en gravámenes fiscales. La promesa de un rendimiento del 18%, sobre una inversión garantizada por bienes raíces, llamó mi atención.
Por supuesto, las altas tasas de rendimiento suelen equilibrarse con altas tasas de riesgo. Pero el orador continuó diciendo que era "virtualmente tan seguro como si hubiera estacionado su dinero en efectivo en una cuenta en su banco local ". Así que mi interés se despertó en investigar esta inversión inmobiliaria fuera del radar. estrategia.
Descubrí que la inversión en gravamen fiscal existe desde hace más de 200 años. ¿Nunca lo oí? Quizás eso se deba a que los impuestos son... bueno... el tema de discusión favorito de nadie. Decirle a cualquier persona en un cóctel que eres un contador fiscal es un buen freno para la conversación.
Sin embargo, esta inversión aprovecha el hecho de que el pago de impuestos es ineludible. Nadie recibe un pase. Sin embargo, no todo el mundo puede pagarle al recaudador de impuestos cuando llama a la puerta.
El gobierno siempre recibe su parte, tarde o temprano. Por lo tanto, invertir en certificados de gravamen fiscal ofrece a los inversores una tasa de interés prácticamente garantizada. De hecho, las oficinas familiares y los inversores institucionales han estado invirtiendo miles de millones en certificados de gravamen fiscal durante décadas.
Conceptos básicos sobre impuestos a la propiedad
Propietario o no, es probable que esté familiarizado con la idea de los impuestos a la propiedad. Los gobiernos cobran impuestos a los propietarios para financiar beneficios y servicios para el "bien común" de la comunidad. El impuesto a la propiedad se suma al impuesto sobre la renta y las ventas.
Los ingresos por impuestos a la propiedad generalmente brindan servicios como protección policial, bibliotecas públicas, centros de recreación, carreteras, escuelas y remoción de nieve. Incluso exhibiciones de fuegos artificiales.
Si tiene una hipoteca sobre su casa, es probable que su pago mensual incluya fondos para pagar los impuestos a la propiedad. Su prestamista retiene el dinero en custodia y paga los impuestos en su nombre directamente al condado cuando se vencen.
Es posible que no sepa cuánto está pagando en impuestos sobre la propiedad inmobiliaria. Pero tenga la seguridad de que les pagará si es propietario de una casa. Todos los condados cobran algún tipo de impuesto a la propiedad personal.
Las parcelas individuales de bienes raíces se valoran según la ubicación y las características. A cada propiedad se le asigna un valor de "tasación fiscal". El propietario de la parcela paga un impuesto sobre el valor tasado. En 2016, las tasas por estado oscilaron entre un mínimo del 0,27% en Hawái y un máximo del 2,35% en Nueva Jersey.
La tasa de impuesto a la propiedad promedio para viviendas unifamiliares en la ciudad más grande de cada estado de EE. UU. Ronda el 1.5%. El hogar estadounidense promedio gasta $ 2,149 en impuestos a la propiedad para sus hogares cada año, según la Oficina del Censo de EE. UU.
El condado en el que se encuentra la propiedad generalmente recauda impuestos sobre la propiedad. Si el dueño de la propiedad no paga el impuesto, el monto del impuesto se convierte en un gravamen contra la propiedad.
Sin embargo, un gravamen sobre la propiedad no ayuda a los gobiernos locales y del condado a pagar los servicios y beneficios que han prometido a sus ciudadanos. El condado necesita el dinero ahora para cumplir con sus obligaciones presupuestarias. ¡El gobierno no acepta pagarés!
¿Qué es exactamente un certificado de gravamen fiscal?
Si bien el proceso difiere en todo el país, los gobiernos locales están autorizados a cobrar impuestos impagos mediante la venta de un certificado de gravamen fiscal o una escritura de impuestos en una subasta pública. Aproximadamente la mitad de los 50 estados venden certificados de gravamen fiscal. La otra mitad vende escrituras de gravamen fiscal o escrituras redimibles. Este último es un híbrido entre un certificado y una escritura. Algunos estados venden tanto gravámenes fiscales como escrituras fiscales.
Existen importantes diferencias entre los dos. Por lo general, compraría un certificado de gravamen fiscal porque quiere intereses. Si el propietario no la canjea, es posible que usted se quede con la propiedad. Con una escritura de impuestos, está comprando la propiedad directamente.
Uno no es mejor que el otro. Cada uno tiene ventajas en función de sus objetivos de inversión. Cada uno tiene su propio conjunto de reglas y la investigación es necesaria. Por supuesto, puede hacer ambas cosas simultáneamente.
Este artículo se centrará en los gravámenes fiscales y dejará las escrituras fiscales para otro momento.
La facilidad de invertir en gravámenes fiscales
Lo bueno es que no necesita una licencia inmobiliaria. No es necesario crear una LLC. Y no necesita mucho dinero para invertir en certificados o escrituras.
Cuando compra un gravamen fiscal, básicamente paga los impuestos del propietario a cambio de un certificado. El certificado es válido por la cantidad que pagó más los intereses.
También es bueno que su inversión esté respaldada por la garantía de la propiedad o las leyes estatales que exigen la redención del gravamen fiscal, incluidos los intereses y las multas. Como inversor, está interviniendo para pagar los impuestos atrasados y fijar una tasa de interés garantizada en su inversión.
Un certificado de gravamen fiscal es un instrumento negociable. Pero no existe un mercado secundario, excepto quizás eBay y similares.
El certificado es evidencia de que el titular ha comprado un gravamen que devenga intereses sobre la propiedad inmueble. Es una obligación legal para un gravamen de primera posición sobre una propiedad en particular. Esto significa que es la primera obligación de deuda que se paga si la propiedad pasa por una ejecución hipotecaria.
Los (grandes) beneficios de invertir en certificados de gravamen fiscal
Cuando compra un certificado de gravamen fiscal, no está comprando la propiedad. Tampoco tiene que tratar con el dueño de la propiedad. Simplemente está interviniendo para pagar los impuestos atrasados al gobierno del condado.
A cambio de aportar el dinero, el condado le dará la tasa de interés y los cargos por mora que le cobran al propietario cuando finalmente se pagan los impuestos. Si el dueño de la propiedad no paga los impuestos, puede ejecutar la ejecución hipotecaria y tomar el título de la propiedad por el total de los impuestos atrasados, las multas y los cargos adeudados al condado.
En otras palabras, hay dos resultados de inversión de la inversión en gravamen fiscal:
- El certificado de gravamen fiscal se canjea y usted gana una tasa de interés alta garantizada.
- El certificado de gravamen fiscal no se canjea y puede adquirir la propiedad mediante ejecución hipotecaria, a veces por centavos de dólar.
Dependiendo de sus objetivos de inversión, cualquier resultado puede ser atractivo.
Los gravámenes fiscales proporcionan una tasa de interés fija, que varía según el condado. En Baltimore, la tasa de interés es del 18% anual. En otros condados de la nación, puede ser mucho más bajo o mucho más alto. Algunos condados de Illinois publican una tasa de interés del 18% cada seis meses, lo que equivale a un poco más del 36% anual.
Sin embargo, como puede imaginar, estas altas tasas de retorno atraen mucha atención. Si bien no necesita mucho dinero para invertir, los competidores con mucho dinero pueden entrar y subir el precio, exprimiendo al pequeño inversor.
El precio puede aumentar fácilmente, y a menudo lo hace, por encima de los impuestos adeudados. He leído que en algunos condados, las propiedades pueden venderse en una subasta de impuestos por más de lo que vale la propiedad.
Especialmente si eres un inversionista acreditado, existen algunas alternativas que también pueden generar rendimientos anuales de dos dígitos. Un ejemplo es Inversiones de origen, que es una firma de capital privado que permite a las personas de alto patrimonio invertir en fondos inmobiliarios diversificados.
No hay límite sobre cuánto puede invertir
Puedes invertir poco o mucho. Los gravámenes fiscales no son como las cuentas bancarias que están aseguradas por la FDIC hasta cierto límite. No hay límite sobre cuánto puede invertir en certificados de gravamen fiscal.
El dueño de la propiedad mantiene la propiedad de la propiedad. Él o ella tiene derecho a rescatar - liquidar - el certificado de gravamen fiscal hasta que el juez de la corte de circuito firme un decreto que autorice los procedimientos de ejecución hipotecaria.
Como titular del certificado de gravamen fiscal, debe iniciar el proceso de ejecución hipotecaria dentro de un período de tiempo determinado, generalmente dos años. Si el certificado no ha sido canjeado y no inicia la ejecución hipotecaria a tiempo, su inversión se perderá y no se emitirá ningún reembolso.
Cómo ofertar
La mayoría de los condados realizan una venta de gravamen fiscal anualmente. La mayoría de las subastas se realizan en línea. En Baltimore, donde vivo, la venta del condado se lleva a cabo en junio y la venta de la ciudad se lleva a cabo a mediados de mayo.
Te registras unas semanas antes de la venta real y pagas una tarifa de registro. (En Baltimore, la tarifa es de $ 100). Le envían un correo electrónico con un número de identificación de la oferta. Cuando se abre la subasta, puja por los certificados que le interesan a través de un formulario en línea.
La oferta mínima necesaria para comprar un certificado de gravamen fiscal incluye impuestos brutos, multas e intereses. Las sanciones incluyen los costos aplicables relacionados con la venta del certificado de gravamen fiscal. La oferta mínima aparece junto a la dirección de la propiedad morosa y el número de identificación.
¿Entonces, cómo funciona?
El proceso de invertir en embargos fiscales o escrituras no es pasivo. De hecho, puede llevar mucho tiempo.
Los condados suelen publicar una lista unas semanas antes de la venta del gravamen fiscal. Puede haber cientos de propiedades disponibles. Necesita un sistema para reducir la lista y decidir por cuáles desea ofertar.
Básicamente, debe eliminar aquellos que no se ajustan a sus criterios de inversión. Comience con su propio presupuesto de inversión inicial. Si solo tiene unos pocos miles o incluso unos pocos cientos de dólares para invertir, puede eliminar inmediatamente las propiedades con ofertas mínimas más altas.
Si desea ingresos por intereses y no tiene el objetivo de adquirir una propiedad, busque viviendas unifamiliares con una hipoteca. Ofrecen la mejor posibilidad de ser redimidos. En muchos países, su tasa de reembolso es del 95% o más.
El plazo para invertir en gravámenes fiscales es de seis meses a tres años. No existe un mercado secundario en el que vender sus certificados. Por lo tanto, debe asegurarse de invertir solo el dinero que no necesitará a corto plazo.
No hay comisiones que pagar. Pero como se mencionó anteriormente, es probable que deba pagar una tarifa de registro única para la subasta.
Asegúrese de hacer su debida diligencia
La debida diligencia es imprescindible. Podría terminar ejecutando una propiedad. Vas a querer dar una vuelta y mirar las propiedades. También querrá hacer su investigación en línea cuidadosamente para completar su diligencia debida.
Es probable que no pueda inspeccionar el interior de la propiedad, ya que es poco probable que los propietarios le permitan pasar y echar un vistazo. Aún así, querrá saber todo lo que pueda sobre la propiedad, el vecindario y el área en general. No querrá quedarse atascado con una propiedad que no tiene potencial.
Se pueden adquirir varios gravámenes fiscales sobre la misma propiedad para los años fiscales posteriores. Depende de la duración del período de redención.
Por ejemplo, en un estado que tiene un período de redención de tres años, se pueden comprar tres gravámenes fiscales, uno por cada año. Estos gravámenes pueden ser adquiridos por el mismo inversionista o por diferentes. Esto significa que usted puede necesitar más capital a medida que avanza el proceso.
Cuando se redime la propiedad, independientemente de cuántos inversores hayan comprado gravámenes fiscales, se pagan todos los gravámenes fiscales e intereses. Si el gravamen no se redime, habrá un proceso de ejecución hipotecaria según los estatutos del condado y del estado.
Si su objetivo es ejecutar la hipoteca y adquirir la propiedad, es posible que deba comprar cualquier gravamen posterior, porque a veces, los gravámenes fiscales más nuevos tienen prioridad sobre los gravámenes anteriores. Quien ejecute una ejecución hipotecaria sobre la propiedad para tomar la escritura también puede ser responsable de pagar a todos los demás tenedores de gravámenes fiscales.
Aprende más
Hay libros, seminarios y cursos sobre el tema. Y como se mencionó anteriormente, cada condado tiene su propio conjunto de reglas que rigen el proceso, el período de canje, las tasas de rendimiento y el proceso de licitación en sí.
Este artículo pretende ser una descripción general. Puede y debe estudiar el mercado y asegurarse de comprender los detalles de su mercado previsto antes de hacer una oferta.
Como inversionista, busco constantemente nuevas oportunidades y evalúo el riesgo vs. recompensa. El 2 de junio, el condado de Baltimore llevará a cabo su subasta anual de certificados de gravamen fiscal.
Me registré para la venta en línea y recibí la lista de propiedades que se subastarán. En este momento, la lista contiene varios miles de propiedades, pero es probable que se acorte antes de la venta real, ya que los propietarios pagan sus impuestos.
Ahora estoy haciendo visitas en automóvil para seleccionar cuidadosamente algunos certificados de gravamen fiscal por los que me gustaría ofertar. Seguiré con un artículo sobre mi experiencia en los próximos meses.