Nunca ha sido tan fácil empezar a buscar viviendas en el mercado. Hoy en día, existen Zillow, Redfin y otras aplicaciones inmobiliarias. Simplemente escriba un código postal y obtendrá una lista instantánea de casas a la venta.
Pero si no está un poco intimidado por el proceso, debería estarlo. Hay tanto que saber para tomar una decisión acertada. Y hay mucho en juego financiero. Comprar una casa de $ 200,000 es completamente diferente a comprar un televisor inteligente de $ 1,000. Para empezar, ¡no hay política de reembolso!
Entonces, echemos un vistazo a los pasos necesarios para comprar su primera casa.
Sepa cuánta casa puede pagar
Lo primero es lo primero. Antes de buscar una casa, responda esta pregunta: "¿Cuánta casa puedo pagar?"
Es mucho más emocionante mirar las casas que las finanzas. Pero no se prepare para la montaña rusa emocional de adivinar lo que puede pagar, solo para decepcionarse de que su estimación esté muy lejos.
Comience el proceso de compra de su vivienda reuniéndose con un prestamista hipotecario. Hasta que no sepa qué rango de precios admite su presupuesto, es una pérdida de tiempo comenzar a buscar casas.
El prestamista hipotecario determina cuánto puede pedir prestado y cuánto interés se le cobrará. Y se basa en muchos factores, incluida su calificación crediticia, la cantidad de pago inicial que ha ahorrado y sus ingresos anuales.
Tiene derecho a un informe crediticio gratuito de las principales agencias de informes crediticios cada año. Y hay servicios gratuitos como Credit Karma donde puede encontrar instantáneamente su puntaje crediticio. Antes de solicitar una hipoteca, averigüe si hay discrepancias en su informe y dónde puede mejorarlo. Cuanto mejor sea su puntaje crediticio, menor será su tasa hipotecaria.
Ahora está listo para programar una reunión con un oficial de préstamos hipotecarios. Esto es lo que se le pedirá que traiga:
- Copias de sus dos talones de pago más recientes.
- Copias de sus declaraciones de impuestos federales y W-2 de los últimos dos años.
- Copias de sus extractos bancarios de los últimos dos meses.
- Se prefieren dos formas de identificación con foto: la licencia de conducir y el pasaporte.
- Información del propietario de los últimos tres años.
Cómo obtener una carta de precalificación
Con esta información (junto con su puntaje de crédito, que el prestamista obtendrá y verificará), puede salir de la oficina del prestamista con una carta de precalificación (o "precalificación"). Esto indica que tiene una alta probabilidad de obtener la aprobación de un préstamo hasta un precio de compra específico. Necesita esto antes de poder hacer una oferta por una casa, y antes de que los agentes de bienes raíces lo lleven a ver cualquier casa. Eso es porque no beneficia a nadie involucrado en el proceso que un comprador no calificado vea casas que no puede comprar.
Mejor aún, obtenga una aprobación previa. Este es un paso más allá de la letra de precalificación. La aprobación previa es la confirmación de que el hipotecario financiará una cantidad fija para una vivienda. Es probable que esto tome unos días, así que use su carta de precalificación mientras tanto.
¿Cómo llega el oficial de préstamos a su precio de compra preaprobado? Hay dos cálculos que entran en juego: el índice de gastos de vivienda y el índice de deuda a ingresos.
Cómo calcular su índice de gastos de vivienda
La regla de oro de los préstamos es que los gastos de vivienda no deben superar el 28%. Eso significa que hasta el 28% de su salario bruto anual se puede gastar en vivienda (incluidos los impuestos sobre la propiedad y el seguro de vivienda). Si su salario anual es de $ 75,000, puede permitirse gastar $ 21,000 al año o $ 1,750 al mes. Un precio de compra de $ 250,000 con un pago inicial del 5% en una hipoteca de tasa fija a 30 años al 5% de interés sería de aproximadamente $ 1,650 por mes.
Para comenzar, use una calculadora simple de pagos hipotecarios en línea para calcular la cantidad de casa para la que calificará con el pago mensual y el pago inicial que desea. Hay muchos gratis calculadoras de hipotecas disponible en línea si desea ingresar números diferentes para estimar su pago mensual. Deberá obtener una aprobación previa para una hipoteca de al menos un prestamista. Aún mejor, obtenga al menos tres aprobaciones previas, para que pueda encontrar la mejor tasa y términos hipotecarios.
Cómo calcular su relación deuda-ingresos
Para obtener su relación deuda-ingresos, simplemente sume su obligaciones de deuda total y divida por su ingreso total. Incluir deudas como préstamos para automóviles, tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, manutención infantil y pensión alimenticia, así como los costos de vivienda como se definen anteriormente. Su prestamista buscará una relación deuda-ingresos que no supere el 36%.
Entonces, digamos que tiene un pago de automóvil de $ 250 por mes, una deuda de tarjeta de crédito con un pago de $ 250 por mes y una deuda de préstamo estudiantil de $ 100 por mes. Agregue a eso los $ 1650 por mes en costos de vivienda. Su deuda mensual total es de $ 2,250 por mes o $ 27,000 por año. Su relación deuda-ingresos es 36 ($ 27 000 divididos por $ 75 000). Lo más probable es que califique para la casa de $ 250,000, suponiendo que haya ahorrado el pago inicial de $ 12,500 (5%) y tenga un puntaje crediticio decente.
Un oficial de hipotecas también está familiarizado con las características de los préstamos y los términos y calificaciones necesarios para ser aprobados. Hay una gran cantidad de tipos de hipotecas para elegir, por ejemplo, FHA, convencional, tarifa fija, tarifa variable, veteranos, 203 (k) y más.
Sí, las opciones son buenas, pero puede ser abrumador tratar de averiguar qué tipo de préstamo debe solicitar.
Elija un agente de bienes raíces
Todo el mundo conoce a alguien que es un agente de bienes raíces, y la gente a menudo se siente presionada a utilizar a un pariente o un buen amigo de la familia. que "necesita el negocio". Elegir un agente inmobiliario de esta manera puede ser un gran error que le hace perder el tiempo y le cuesta dinero.
Por supuesto, solicite una referencia de un amigo que compró o vendió una casa recientemente. Pero sea específico sobre las calificaciones que está buscando. Un gran agente tiene conocimiento local del mercado en el que desea comprar o vender una vivienda. Y él o ella conoce el entresijos de las transacciones inmobiliarias. Un gran agente estará ocupado. Todos mejoramos con la experiencia, y un agente ocupado está perfeccionando sus habilidades a través de la práctica. Un gran agente tiene habilidades de negociación de primer nivel y un alto nivel de integridad. Puede utilizar un servicio gratuito como InicioLuz, que le pone en contacto con algunos de los principales agentes inmobiliarios de su zona.
Entreviste a varios agentes antes de decidir con quién trabajar. Haz muchas preguntas. Pídales que le cuenten qué salió mal y qué salió bien en sus transacciones más recientes. Cuénteles sobre su situación y evalúe si están concentrados y realmente lo están escuchando. Pregunte por los nombres y números de teléfono de sus últimos tres clientes. Luego, llame a esos clientes para conocer sus perspectivas reales.
Consulte este artículo con consejos sobre encontrar un gran agente inmobiliario.
¡Empiece a buscar una casa!
Con su carta de precalificación o aprobación previa en la mano, está listo para recorrer algunas propiedades. Puede que te guste la idea de vivir en un ático en el centro de la ciudad. O tal vez prefiera una casa unifamiliar con un patio en un vecindario tranquilo. Como comprador, no hay razón para que deba hacerlo solo. Los vendedores asumen el costo de los agentes inmobiliarios en ambos lados de la transacción, por lo que puede aprovechar la experiencia y la experiencia de un agente estelar sin costo para usted.
Limite sus opciones identificando qué vecindarios (o códigos postales) prefiere y qué tipo de características del hogar está buscando. De igual importancia, identifique qué tipos de propiedades y características no desea. Limite su búsqueda a casas que se adapten a su estilo y ubicación preferida. No se limite a mirar todo lo que esté en su rango de precios. Esto ahorra tiempo y ayuda a su agente a enfocar su búsqueda.
Antes y durante la búsqueda de su casa, ¡guarde sus centavos! Los costos iniciales de comprar una casa son más altos de lo que esperan muchos compradores de vivienda por primera vez. Deberá ahorrar no solo para el pago inicial, sino también para los costos de cierre, las tarifas de inspección y el costo de la mudanza.
En el próxima entrega de esta guía de dos partes, analizaremos los pasos que debe seguir una vez que haya encontrado la casa de sus sueños.