Está conduciendo en su trayecto habitual y observa un letrero de aspecto amateur a lo largo del costado de la carretera. Dice "Compramos casas feas" o "Compraremos su casa en cualquier condición por dinero en efectivo". ¿Que pasa con eso? ¿Quién pone estos letreros y qué significan?
Como agente de bienes raíces, me preguntan eso muy a menudo. En la industria, los llamamos "señales de bandidos".
Los “mayoristas” inmobiliarios están detrás de los rótulos. Estos tipos son una especie de intermediarios. Encuentran viviendas y las “venden al por mayor” a rehabilitadores que luego renuevan y revenden a un comprador de vivienda.
Al contrario de lo que promueven sus letreros, los mayoristas en realidad no “compran su casa por dinero en efectivo”. A cambio de su acuerdo para aceptar un precio en efectivo con descuento, prometen entregarle un comprador dentro de un período de tiempo determinado, generalmente 30 días. En lugar de un contrato de venta, los mayoristas utilizan un "contrato de cesión" que les permite "asignar" la transacción de venta de su casa a un tercero que se convierte en el comprador real.
Los mayoristas obtienen su dinero de la diferencia entre lo que prometen pagarle y lo que cobran al rehabilitador que realmente le compra la propiedad.
¿Debe vender su casa al por mayor?
Los mayoristas han existido durante décadas. Ofrecen hacer que el proceso de venta de una casa sea rápido y fácil, independientemente de su condición. Mediante rótulos bandoleros o postales de correo directo, encuentran potenciales vendedores que aún no han dado el primer paso para vender su casa.
Digamos, por ejemplo, que ha vivido en su casa durante los últimos 20 años o más, criando a su familia. Los niños han crecido y estás pensando en reducir el tamaño. A lo largo de los años, has coleccionado muchas cosas. La idea de ordenar tu casa y prepararla para las exhibiciones es abrumadora.
Recibes una postal de un mayorista ofreciéndote dinero en efectivo por tu casa “tal como está” y parece una buena solución. Y podría ser una buena solución, pero ¿es la mejor ¿solución?
Los mayoristas presentan estos tres "beneficios":
- No es necesario limpiar ni hacer ninguna reparación. Le damos dinero en efectivo por su casa en el estado en que se encuentra. Ni siquiera tiene que mostrar su propiedad.
- Sin comisiones de agente inmobiliario. Sáltate los costes de venta al contratar con nosotros.
- Consigue tu dinero mucho más rápido de lo que lo haría si cotizara su casa en el mercado abierto.
¿Son ciertas estas afirmaciones? Quizás, pero hay algunos puntos que no te están diciendo:
Las casas “tal como están” se compran y venden en el MLS.
Los mayoristas explotan la idea errónea común de los consumidores de que su casa debe estar en buenas condiciones para incluirse en el Servicio de Listado Múltiple (MLS). La verdad es que mientras muchas casas listadas con un agente de bienes raíces y comercializadas en la MLS son “listas para mudarse”, muchas propiedades tal como están se compran y venden con éxito todos los días a través de listados en la MLS.
Un grupo mucho más pequeño de compradores potenciales sabrá que su casa está a la venta.
Los mayoristas tienen una lista de compradores potenciales con los que se comunican cuando obtienen un nuevo acuerdo de asignación. Compare eso con ir a través de un agente con licencia y hacer que su propiedad se incluya en el MLS donde se puede buscar y es visto por muchos miles de agentes, cada uno con compradores listos que pueden estar interesados en hacer una oferta en su propiedad.
La visibilidad y la competencia de llegar a más compradores conducirán a un precio de venta competitivo frente al precio de venta con descuento que un mayorista podrá asegurarle. Hay un comprador para cada propiedad independientemente de su ubicación o condición. El mejor resultado para un vendedor es lograr que su casa sea ampliamente comercializada. Y la mejor manera de hacerlo es listarlo con agentes inmobiliarios con experiencia.
Puede obtener menos dinero... ¡a menudo mucho menos!
Si bien no hay que pagar comisiones de agentes de bienes raíces, la tarifa de asignación suele ser más alta que la 5-6% de comisión que pagaría para comercializar y vender su casa profesionalmente a través de una inmobiliaria compañía. La tarifa típica de un mayorista es de $25,000 a $30,000. Si está vendiendo una casa con un valor de mercado de $200,000, esa es una tarifa del 15%.
Estás siendo representado por un individuo sin licencia.
Los mayoristas esencialmente venden bienes raíces sin licencia. Estás confiando la mayor inversión de tu vida a una persona que:
- no está sujeto a un código de ética o a un obligación fiduciaria para representar sus mejores intereses,
- no está supervisado por un corredor de bienes raíces con licencia, y
- no ha sido requerido para tomar ninguna clase educativa o aprobar ninguna certificación que los califique para vender bienes raíces.
Los gobiernos estatales requieren licencias de bienes raíces y capacitación, en gran parte para proteger al público de una actividad sin escrúpulos. Vender bienes raíces sin licencia es ilegal. Los mayoristas evitan esto porque el contrato que utilizan está cuidadosamente redactado para indicar que no es un acuerdo de venta en absoluto. Es un acuerdo que les permite ceder la propiedad a otro comprador; la transacción es directa entre el comprador y el vendedor sin un agente involucrado. Como vendedor que trabaja con un mayorista, no está representado por nadie que tenga licencia para manejar transacciones de bienes raíces.
De principio a fin, las ofertas al por mayor pueden llevar más tiempo que una venta tradicional.
Uno de los argumentos de venta que hará un mayorista es que obtendrá su efectivo más rápido al vender a través de ellos. La verdad es que desde que firmas un contrato de cesión hasta que llegas a la mesa de cierre, el proceso puede llevar más tiempo pasando por un mayorista. Eso es porque hay 30 días adicionales integrados en el proceso. Esos 30 días en que el mayorista tiene el contrato de cesión en busca de un comprador pueden ser 30 días en que su propiedad está en la MLS siendo vista por miles de compradores, muchos de los cuales tienen el efectivo para comprar y renovar su propiedad y están ansiosos por obtener ¡comenzó!
Todavía hay "exhibiciones", ya sea que vaya a través de un mayorista o un agente autorizado.
Las exhibiciones son un inconveniente para los vendedores. Lo entiendo. ¡A nadie le gusta que los extraños caminen por su casa mirando sus cosas! Pero no creas que pasar por un mayorista te ahorrará este intrusismo. Las personas, incluso los rehabilitadores, no compran una casa sin verlos. Tendrá que lidiar con las exhibiciones, ya sea que pase por un mayorista o por el proceso más tradicional de venta de viviendas.
Solo ten en cuenta
Fui inversionista de bienes raíces durante años antes de convertirme en agente con licencia de Maryland. Compré propiedades "en dificultades" que figuran en la MLS, y también compré algunas de los mayoristas. No estoy criticando lo que hacen los mayoristas. De hecho, sus esfuerzos a menudo traen casas al mercado que son buenas ofertas para los rehabilitadores.
Al igual que con cualquier decisión financiera, conocer sus opciones lo ayuda a tomar la mejor decisión para sus circunstancias particulares. Es importante ser consciente de lo que está renunciando si elige vender a través de un mayorista en lugar de contratar a un agente con licencia.
Dicho esto, no todos los agentes son iguales. Algunos son realmente buenos para facilitar la venta de casas "listas para mudarse". Pero si su casa no está en perfectas condiciones y desea venderla, querrá buscar un agente que entienda cómo comercializar casas tal como están.