Αυτή ήταν μια από τις συζητήσεις που υπήρχαν ανά τους αιώνες. Είναι ακριβώς εκεί, "Υπάρχει ζωή μετά το θάνατο;" «Ποιο είναι το νόημα της ζωής;» και "Πρέπει να κάνω παιδιά;"
Οι ερωτήσεις σχετικά με μια υποθήκη είναι σχετικά απλές: Πρέπει να πάρω μια υποθήκη 15 ετών ή 30 ετών; Πρέπει να προπληρώσω την υποθήκη μου; Θα ήθελα να πω ότι εάν διαθέτετε σπίτι ή ψάχνετε να αγοράσετε, λάβετε πάγια υποθήκη 30 ετών.
Τουλάχιστον αυτή τη στιγμή στην ιστορία, το να πάρετε μια υποθήκη 15 ετών ή να προπληρώσετε οποιαδήποτε υποθήκη 30 ετών είναι ανόητο. Κάνω αυτή τη δήλωση με τις εξής παραδοχές:
- Σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι για τουλάχιστον 10 χρόνια.
- Εσείς και ο σύζυγός σας είστε κάτω των 50 ετών.
- Το μηνιαίο κόστος για την ιδιοκτησία του σπιτιού σας είναι μικρότερο από το 30% του μηνιαίου εισοδήματός σας.
- Έχετε 25% ή περισσότερα ίδια κεφάλαια/προκαταβολή για το σπίτι σας.
- Οποιαδήποτε διαφορά στην αποταμίευση από την προπληρωμή ή την ύπαρξη μικρότερης υποθήκης 15 ετών θα προχωρήσει σε επενδύσεις.
- Το σπίτι που αγοράζετε είναι ένα σπίτι μέσου μεγέθους, 2.000 τετραγωνικών ποδιών και όχι κάποιο McMansion.
- Είστε πειθαρχημένος αποταμιευτής και δεν έχετε χρέος καταναλωτή.
Δεν σας δίνω carte blanche για να αγοράσετε ένα σπίτι 5.000 τετραγωνικών ποδιών. Αν μη τι άλλο, το αντίθετο. Προτείνω να ζήσετε σε ένα λιτό σπίτι σε μια καλή γειτονιά. Πάρτε τη διαφορά και επενδύστε στο χρηματιστήριο. Κάθε φορά που αναχρηματοδοτείτε και λαμβάνετε μικρότερο μηνιαίο ποσό, επενδύστε αυτή τη διαφορά. Με τα τρέχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων, σε σύγκριση με το μέσο ποσοστό πληθωρισμού και αποδόσεις του χρηματιστηρίου, θα βγείτε πολύ πιο μπροστά.
Υπάρχουν δύο αντίθετα στρατόπεδα στο επιχείρημα της υποθήκης: Ρικ Έντελμαν και Ντέιβ Ράμσεϊ.
Δεν θα με δείτε να δηλώνω, όπως ο Ντέιβ Ράμσεϊ, ότι όλα τα χρέη είναι έργο του διαβόλου. Στο σημερινό μας οικονομικό περιβάλλον, τείνω να συμφωνήσω με τον Ric Edelman. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα και η προσιτή τιμή είναι σχεδόν στα χαμηλότερα επίπεδα όλων των εποχών. Με απλά λόγια: Είναι φθηνότερο να έχεις σπίτι από το να νοικιάσεις σε πολλά μέρη της χώρας.
Ακολουθούν οι λόγοι για τους οποίους πρέπει να πάρετε μια σταθερή υποθήκη 30 ετών:
1. Ένα σπίτι είναι ένα μη ρευστό περιουσιακό στοιχείο
Ένα σπίτι είναι ένα πολύ ρευστό περιουσιακό στοιχείο. Εάν αγοράζετε ένα σπίτι, είναι για μεγάλες αποστάσεις 10 ετών ή περισσότερο. Μόλις πραγματοποιήσετε πληρωμές σε ένα σπίτι, είναι πολύ πιο δύσκολο να λάβετε μετρητά. Ναι, μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε ή να λάβετε HELOC, αλλά μόνο εάν υπάρχει αρκετό κεφάλαιο στην ιδιοκτησία και έχετε δουλειά.
Ας πούμε ότι χάνεις τη δουλειά σου. Εάν ακολουθήσατε τη διαδρομή Dave Ramsey, σε πολλές περιπτώσεις, δεν έχετε εξοφλήσει ακόμα την υποθήκη σας, έχετε ελάχιστες επενδύσεις και θα πρέπει να έχετε τουλάχιστον κάποια έκτακτη εξοικονόμηση. Θα είχατε πολύ λιγότερες αποταμιεύσεις με τη μέθοδο του Dave Ramsey από ό, τι αν ακολουθούσατε τον Ric Edelman. Τα χρήματα στο σπίτι σας θα είναι πολύ δύσκολο να αξιοποιηθούν και έτσι κι αλλιώς θα μπορούσατε να αποκλείσετε το σπίτι σας. Αυτό είναι το ακριβής θέμα Ο Dave Ramsey προτείνει να αποφύγετε με την εξάλειψη του χρέους σας. Αυτό αποδεικνύει την άποψή μου ταμειακές ροές είναι πιο σημαντικό από την καθαρή αξία.
Το πρόβλημα με την τοποθέτηση των περισσότερων χρημάτων σας στο σπίτι σας οφείλεται στην κατανομή περιουσιακών στοιχείων. Όπως διαπιστώσαμε κατά τη φούσκα της στέγασης, πάρα πολλοί άνθρωποι είχαν υπερβολικά ίδια κεφάλαια στην κύρια κατοικία τους. Το σπίτι σας πρέπει δεν να είναι το κύριο μέρος της καθαρής σας περιουσίας. Αν μη τι άλλο, θα πρέπει να είναι μικρότερη από το 1/3 της συνολικής καθαρής περιουσίας σας. Θα πρέπει να έχετε πολύ περισσότερα ρευστά περιουσιακά στοιχεία που μπορείτε να αξιοποιήσετε σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης.
2. Η κύρια κατοικία σας είναι δεν μια επένδυση
Ο Robert Kiyosaki έκανε αυτή τη δήλωση στο βιβλίο του "Πλούσιος μπαμπάς, φτωχός μπαμπάς“:
«Όπως διαπιστώσαμε κατά τη διάρκεια της φούσκας ακινήτων, η κύρια κατοικία σας δεν είναι περιουσιακό στοιχείο. Το σπίτι σας είναι απλώς ένα μέρος για να ζήσετε. Θα βγω έξω για να πω ότι δεν διαφέρει από την ενοικίαση, αλλά με κάποια πλεονεκτήματα. Συνήθως, συνιστάται να αγοράσετε ένα σπίτι μόνο εάν ζείτε στην ίδια τοποθεσία για πέντε χρόνια ή περισσότερο. Προτείνω μια ακόμη μεγαλύτερη περίοδο 10 ετών ή και περισσότερο. Διαφορετικά, είναι συνήθως καλύτερο να νοικιάσετε. Η κατοχή σπιτιού για 5-7 χρόνια είναι πολύ επικίνδυνη. Είναι πάρα πολλά ίδια κεφάλαια να έχεις αποθηκευμένα σε ένα περιουσιακό στοιχείο και μπορεί να είναι δύσκολο να πουλήσεις όταν πρέπει να μετακομίσεις ».
3. Καλύτερο να επενδύσετε αντί για βραχυπρόθεσμη υποθήκη
Αυτή είναι ίσως η μεγαλύτερη πλάνη από τον Dave Ramsey. Με τα τρέχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων στο εύρος κάτω του 4%, βρίσκεστε στο ή κάτω από το μέσο ποσοστό πληθωρισμού. Επίσης, σε βάθος χρόνου,
οι μετοχές είναι κατά μέσο όρο 8% ετησίως. Στην πραγματικότητα, χρησιμοποιείτε τη μόχλευση ενός δανείου χαμηλού σταθερού επιτοκίου για να επενδύσετε τη διαφορά στο χρηματιστήριο.
Επιτρέψτε μου να σας δώσω μια σύγκριση: Δύο ιδιοκτήτες σπιτιού, και οι δύο έχουν υποθήκη 300.000 δολαρίων και οι δύο ζουν στο σπίτι τους για δέκα χρόνια. Ας μην λάβουμε υπόψη τον πληθωρισμό για αυτό το παράδειγμα.
- Suze Shorterm -Η Suze παίρνει υποθήκη 15 ετών στο 3,25%. Η μηνιαία πληρωμή της είναι 2.108,01 $. Μετά από δέκα χρόνια, θα της απομείνουν 116.592,72 $ στο υποθήκη ή 183.407,28 $ στα ίδια κεφάλαια. Δεν επένδυσε χρήματα στο χρηματιστήριο αλλά τα χρησιμοποίησε για να μειώσει τη διάρκεια της υποθήκης της.
- Ivan Investor -Ο Ιβάν παίρνει σταθερή υποθήκη 30 ετών στο 3,75%. Η μηνιαία πληρωμή του είναι 1.389,35 $. Μετά από δέκα χρόνια, θα έχει 234.334,89 $ στην υποθήκη ή 65.665,11 $ σε ίδια κεφάλαια. Ο Ιβάν πήρε τη διαφορά από την 15ετή υποθήκη (718,66 δολάρια) και επένδυσε στο χρηματιστήριο. Υποθέτοντας κατά μέσο όρο 8% ετησίως για αυτά τα δέκα χρόνια, θα έχει 131.476,00 δολάρια στο χρηματιστήριο μετά από δέκα χρόνια.
Έτσι, συνολικά, ο Ιβάν βγαίνει μπροστά. Σε δέκα χρόνια, θα έχει συνολικά $ 197.141,11, ενώ ο Suze $ 183.407,28. Λάβετε υπόψη ότι αυτό συμβαίνει μετά από μόλις δέκα χρόνια και γίνεται πολύ πιο εμφανές όσο περισσότερο βγαίνετε έξω.
Ας υποθέσουμε ότι και οι δύο ζούσαν στο σπίτι τους για 15 χρόνια. Ο Ιβάν βγαίνει ακόμη πιο μπροστά, με $ 357.636,18 ιδίων κεφαλαίων και επενδύσεων έναντι $ 300.000 σε ίδια κεφάλαια και καμία επένδυση που έχει η Suze. Αξίζει περίπου $ 57k τη διαφορά κινδύνου; Νομίζω ότι ναι και αντ 'αυτού θα πήγαινα με μετοχές.
Εάν το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων σας ήταν παρόμοιο με τις αρχές της δεκαετίας του 1980, όταν το 8% –10% APR δεν ήταν ασυνήθιστο, θα ήταν καλύτερο να προπληρώσετε την υποθήκη σας. Αυτό συμβαίνει επειδή θα ήταν δύσκολο να βρεθούν επενδύσεις ή μετοχές σταθερού επιτοκίου που θα μπορούσαν να ξεπεράσουν αυτό το ποσό κάθε χρόνο. Αυτή τη στιγμή, διατίθεται φθηνή πίστωση και είναι καλύτερο να τη χρησιμοποιήσετε προς όφελός σας.
4. Μια υποθήκη εκπίπτει από φόρους
Αυτό προϋποθέτει ότι προσδιορίζετε τους φόρους σας. Μόλις αναχρηματοδοτήσαμε την υποθήκη μας σε 3,75% APR, αλλά ο πραγματικός συντελεστής μετά την έκπτωση φόρου είναι πολύ χαμηλότερος. Το Bankrate.com διαθέτει έναν εξαιρετικό υπολογιστή για να αποκτήσετε το δικό σας πραγματικό επιτόκιο υποθήκης μετά από φόρους. Στην περίπτωσή μας, το πραγματικό μας επιτόκιο είναι 2,59%: όσο υψηλότερη είναι η φορολογική σας κλίμακα, τόσο χαμηλότερη είναι η πραγματική σας υποθήκη APR. Όταν ζείτε σε ένα κράτος με υψηλό φόρο, είναι ακόμα πιο λογικό. Στην περίπτωσή μας, είναι επίσης "δωρεάν" χρήματα σε όρους πραγματικών δολαρίων σε σύγκριση με το μέσο ποσοστό πληθωρισμού 3%.
Επίσης, ακόμη και σε αυτό το περιβάλλον χαμηλού επιτοκίου, είναι ακόμα δυνατό να νικήσουμε αυτό το επιτόκιο με επενδύσεις σταθερού εισοδήματος. Ωστόσο, δεδομένου ότι πρόκειται για χρονικό πλαίσιο 30 ετών, θα πρέπει να επενδύσετε (για να συγκρίνετε μήλα με μήλα) με κατανομή περιουσιακών στοιχείων 60%/40%. Ιστορικά, αυτό το μείγμα μετοχών/ομολόγων επέστρεψε 6% πριν από τον πληθωρισμό ή 3% ετησίως μετά τον πληθωρισμό.
Εάν η κυβέρνηση καταργήσει τη φορολογική έκπτωση όπως έχουν προτείνει ορισμένοι, ο πραγματικός συντελεστής θα επιστρέψει στο 3,75%. Αυτό εξακολουθεί να είναι ένα εξαιρετικό ποσοστό και όμως σχετικά εύκολο να το κερδίσετε επενδύοντας.
5. Θα έχετε πάντα πληρωμές σπιτιών
Ένας από τους πιο συνηθισμένους συναισθηματικούς λόγους που ακούω ότι οι άνθρωποι θέλουν να εξαλείψουν μια υποθήκη είναι να απαλλαγούμε από το μηνιαίο καρύδι. Δηλώνουν ότι θέλουν να κατέχουν το σπίτι τους ελεύθερο και καθαρό! Είναι αλήθεια, όμως;
Το γεγονός είναι ότι ακόμη και μετά την πλήρη εξόφληση της υποθήκης σας, έχετε πάντα άλλα έξοδα: φόρους ακινήτων, ασφάλιση και ετήσια συντήρηση. Έτσι θα έχετε πάντα έξοδα να πληρώσετε, και αυτά δεν είναι επίσης φθηνά. Εάν τα χρήματα ήταν περιορισμένα, προσπαθήστε να σταματήσετε να πληρώνετε φόρο ακίνητης περιουσίας. Κάντε το και μπορείτε να περιμένετε να δείτε τον εφοριακό στο κατώφλι σας. Έτσι, ενώ είναι αλήθεια, το ποσό που καταβάλλεται κάθε μήνα θα μειωθεί μόλις εξοφληθεί η υποθήκη, λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό, θα είναι μόνο ένα μικρό μέρος των μηνιαίων εξόδων σας. Τα άτομα και οι επιχειρήσεις, από την άλλη πλευρά, αντιμετωπίζουν προβλήματα με την έλλειψη ταμειακών ροών, όχι με ένα τεράστιο ποσό ρευστοποιήσιμης καθαρής θέσης.
Πόσοι αναγνώστες έχουν γονείς που πλήρωσαν 30.000 $ για το σπίτι τους στις αρχές της δεκαετίας του '70, όπου η μηνιαία πληρωμή τους ήταν μόνο 220 $/μήνα; Οι φόροι ιδιοκτησίας, η ασφάλιση και τα έξοδα συντήρησης αυξήθηκαν όλα με ρυθμό πληθωρισμού. Εάν έχετε σταθερή υποθήκη 30 ετών, το ποσό πληρωμής σας παρέμεινε το ίδιο.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, αυτά τα έξοδα αυξήθηκαν πολύ περισσότερο από το μέσο ποσοστό πληθωρισμού. Για παράδειγμα, όπου ζω αυτήν τη στιγμή, κομητεία Νασσάου, Νέα Υόρκη, πληρώνω σχεδόν 10.000 δολάρια ετησίως για μια κατοικία 2.000 τετραγωνικών ποδιών. Επιτρέψτε μου να υπενθυμίσω στους αναγνώστες ότι η κομητεία Nassau έχει καταστραφεί και πιθανότατα θα χρειαστεί να αυξήσει τους φόρους ακόμη υψηλότερα για να καλύψει το δημοσιονομικό της κενό. Μπορείτε να αναμένετε ότι οι φόροι θα αυξηθούν σε εθνικό επίπεδο, καθώς οι περισσότεροι δήμοι έχουν έλλειμμα εσόδων.
Ο Dave Ramsey κάνει την υπόθεση ότι δεν έχετε τη δύναμη της θέλησης να επενδύσετε τη διαφορά που εξοικονομείται. Εάν είστε μία από αυτές τις χαμένες ψυχές, τότε μάλλον δεν πρέπει να επενδύσετε. Ο Dave το κάνει ένα βήμα παραπέρα και προτείνει να πληρώσετε μετρητά για το σπίτι σας.
«Σκέψου όμως πόσο διασκεδαστικό θα ήταν! Χωρίς υποθήκη! Χωρίς πληρωμές! Εάν η πληρωμή μετρητών για ένα σπίτι φαίνεται υπερβολικά μακριά, μπορείτε ακόμα να αγοράσετε ένα σπίτι εάν κάνετε σοφές επιλογές ».
Ο Ντέιβ αφορά το ποσό που εξοικονομείται σε τόκους υποθηκών. Αν είχαμε μηδενικό ποσοστό πληθωρισμού κάθε χρόνο, ο Dave θα ήταν σωστός. Δυστυχώς, με τον πληθωρισμό, η υποθήκη γίνεται φθηνότερη κάθε χρόνο σε πραγματικά δολάρια.
Τελική Δήλωση
Φυσικά, υποθέτω ότι θα έχουμε τουλάχιστον τον ίδιο ρυθμό πληθωρισμού που είχαμε τα προηγούμενα 30 χρόνια. Ας πούμε ότι βιώνουμε μια τεράστια περίοδο αποπληθωρισμού, τι τότε; Δεν κάνει αυτή η δήλωση ανόητη ιδέα; Οχι δεν είναι πραγματικά. Μπορείτε να ξεκινήσετε να κάνετε προπληρωμές στην υποθήκη σας ανά πάσα στιγμή. Η άποψή μου είναι ότι μόλις τα μετρητά είναι μέσα στο σπίτι σας, είναι πολύ πιο δύσκολο να τα βγάζετε. Υποθέτοντας ότι έχετε επενδύσει, θα μπορούσατε να χρησιμοποιήσετε τις επενδύσεις σας για να προπληρώσετε ή να εξοφλήσετε την υποθήκη σας ανά πάσα στιγμή. Λάβετε υπόψη ότι η Federal Reserve θέλει πληθωρισμό με κάθε κόστος. Έχει ειπωθεί θα ρίξουν χρήματα από ελικόπτερα, για να δημιουργήσουν πληθωρισμό αν χρειαστεί.
Για μένα, ο μόνος έγκυρος λόγος για να εξοφλήσετε πλήρως την υποθήκη σας με τα τρέχοντα επιτόκια είναι ότι έχετε συνταξιοδοτηθεί. Ακόμα και τότε, ανάλογα με τις επενδύσεις και την καθαρή σας αξία, μπορεί να μην έχει νόημα.
ΕΚΣΥΓΧΡΟΝΙΖΩ: Όταν έγραψα για πρώτη φορά αυτό το άρθρο πριν από πέντε χρόνια, πίστευα ότι ήταν πιο λογικό να μην προπληρώσετε την υποθήκη σας. Σήμερα (3 Σεπτεμβρίου 2018), με τα αυξανόμενα επιτόκια και τις τρέχουσες αποτιμήσεις του χρηματιστηρίου, η προπληρωμή μερικών υποθηκών σας μπορεί να έχει νόημα. Όπως κάθε οικονομική συμβουλή, είναι πολύ προσωπική και ευαίσθητη στο χρόνο. Αυτό που είχε νόημα πριν από πέντε χρόνια, μπορεί να μην έχει νόημα σήμερα στο τρέχον οικονομικό κλίμα.