Εδώ κριτική: Κλασματική επένδυση σε ακίνητα

Στον κόσμο των επενδύσεων σε ακίνητα, υπάρχει ένας πολυπληθής κούρσα εξοπλισμών για να γίνει η «κλασματική» επενδυτική πλατφόρμα όπου μπορείτε να αγοράσετε μετοχές $100 σε σπίτια $1 εκατομμυρίου.

Εδώ, ο τελευταίος υποψήφιος, έχει σοφά διακλαδιστεί από την κύρια σύγκρουση για να επιδιώξει μια κερδοφόρα θέση: εξοχικά σπίτια. Εξάλλου, οι εξοχικές κατοικίες παράγουν 160% περισσότερα έσοδα ανά μήνα κατά μέσο όρο σε σύγκριση με τα τυπικά ενοικιαζόμενα ακίνητα λέει Εδώ επικαλούμενη την έρευνα Zillow. Ως αποτέλεσμα, οι κυνηγοί παραγωγών παθητικού εισοδήματος υψηλής απόδοσης θα πρέπει να αυξάνονται.

Πώς λειτουργεί όμως το Here; Πώς είναι οι προσφορές; Ποιοι είναι οι κρυφοί κίνδυνοι και είναι πραγματικά για εσάς η επένδυση σε κλασματική εξοχική κατοικία;

Ας ερευνήσουμε εδώ.

Εδώ Πλεονεκτήματα & Μειονεκτήματα

Τι είναι εδώ;

Εδώ είναι μια πλατφόρμα επενδύσεων κλασματικής ακίνητης περιουσίας που ειδικεύεται σε εξοχικές κατοικίες.

Ο ιδρυτής Corey Ashton Walters είδε μια ευκαιρία να εμφανίζεται με την εκρηκτική άνοδο των AirBnB στα τέλη της δεκαετίας του 2010: Γιατί να μην το αφήσετε λιανικοί επενδυτές κατέχουν μερικά μερίδια εξοχικών κατοικιών, όπου τα μηνιαία έσοδα είναι 160% υψηλότερα από το μέσο ενοίκιο ιδιοκτησία?

Αυτή η σκέψη οδήγησε στο Here, το οποίο ξεκίνησε στις αρχές του 2022 και γρήγορα εξασφάλισε 7 εκατομμύρια δολάρια σε χρηματοδότηση VC. ο ο ιστότοπος είναι ζωντανός και έχουν ήδη χρηματοδοτήσει πλήρως πάνω από δώδεκα ακίνητα, δημιουργώντας παθητικό εισόδημα για τους ίδιους και τους επενδυτές τους (Εδώ απαιτείται τουλάχιστον μερίδιο 1% σε κάθε ακίνητο).

Ποιος είναι εδώ για;

Εδώ είναι για τον επενδυτή που αναγνωρίζει τις πιθανές υψηλές αποδόσεις σε ακίνητα διακοπών, αλλά:

1. Δεν διαθέτει κεφάλαιο για προκαταβολή 10% και/ή
2. Δεν έχει υπομονή για τη διαχείριση ακινήτων – ή ακόμα και την εύρεση μιας αξιοπρεπούς εταιρείας διαχείρισης ακινήτων

Εδώ απαλύνει και τις δύο ανησυχίες μειώνοντας το buy-in σε μόλις 100 $ ανά μετοχή και διαχειριζόμενοι κάθε πτυχή της ιδιοκτησίας ιδιοκτησίας. Καταγράφουν τις ιδιότητες στο AirBnB et al, το καθαρίζουν και το συντηρούν και χειρίζονται κάθε άλλο πιθανό πονοκέφαλο.

Το μόνο που έχουν να κάνουν οι επενδυτές είναι να παρακολουθήσουν την ανάπτυξη του παθητικού εισοδήματος. Αυτό θέτει εδώ να είναι μια βιώσιμη, πιο προσοδοφόρα εναλλακτική μετοχές μερισμάτων ή δεσμεύω.

Τούτου λεχθέντος, η επένδυση με το Here δεν είναι εντελώς ακίνδυνη. Ας βουτήξουμε λοιπόν στις λεπτομέρειες.

Πώς λειτουργεί εδώ;

Ακολουθεί μια σύντομη περίληψη του επιχειρηματικού μοντέλου Here's:

1. Εδώ αποκτά ένα ακίνητο σε μια καυτή αγορά διακοπών υψηλών εσόδων όπως το Blue Ridge Mountains και επενδύει λίγο κεφάλαιο για να το κάνει "έτοιμο για διακοπές".
2. Στη συνέχεια καταχωρούν το ακίνητο σε μια σειρά LLC που ζει κάτω από την Here umbrella LLC. Ταυτόχρονα, αρχίζουν να νοικιάζουν το ακίνητο σε ιστότοπους βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων διακοπών, όπως το AirBnB και το VRBO.
3. Το διασκεδαστικό μέρος! Εδώ "κυκλοφορεί" το ακίνητο σαν μια δημόσια εγγραφή, πουλώντας έως και 99% ίδια κεφάλαια ως μετοχές 100 $.
4. Εσείς και οι άλλοι επενδυτές (συμπεριλαμβανομένων των ίδιων της Here) αρχίζετε να λαμβάνετε τριμηνιαίες πληρωμές «μερίσματος» ανάλογες με το μερίδιο ιδιοκτησίας σας.
5. Τέλος, σε πέντε έως επτά χρόνια — ή όποτε ορίζουν τον όρο της επένδυσης — Εδώ θα πουλήσει το ακίνητο και θα μοιραστεί τα λάφυρα μαζί σας.

Τώρα που έχετε τη βασική ιδέα για το πώς λειτουργεί, ας αναλύσουμε καθένα από τα βασικά χαρακτηριστικά Εδώ.

Τι κάνει εδώ υπέροχο;

>Απλή διαδικασία εγγραφής

Δεδομένου ότι το Εδώ δεν απαιτεί από εσάς να είστε διαπιστευμένος επενδυτής, η εγγραφή είναι παιχνιδάκι. Απλώς καταχωρήστε το όνομα, το email και τον κωδικό πρόσβασής σας και είστε μέσα. Μπορείτε να ξεκινήσετε την περιήγηση σε ιδιότητες μέσα σε δευτερόλεπτα.

Μόλις είστε έτοιμοι να αγοράσετε, θα πρέπει να πηδήξετε μερικά ακόμη κρίκους για να αποδείξετε ότι δεν ξεπλένετε χρήματα από καρτέλ. Αυτά τα βήματα περιλαμβάνουν:

• Ένα ερωτηματολόγιο Know Your Customer (KYC).
• Έλεγχοι κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML).
• Διάφορες προσωπικές ερωτήσεις και
• Σύνδεση του τραπεζικού σας λογαριασμού

Ωστόσο, αυτός είναι περίπου ο ελάχιστος αριθμός κρίκων για τους μη διαπιστευμένους επενδυτές που μπορούν να περάσουν.

>Σχεδίαση ιστότοπου φιλικό προς το χρήστη

Απλώς δείτε πόσο καθαρός είναι ο ιστότοπος Here's. Όποιος έχει επισκεφτεί έναν ιστότοπο από το 1996 θα καταλάβει αμέσως πώς λειτουργεί και πού να πάει.

Υπάρχουν καρτέλες για τις ιδιότητες και το χαρτοφυλάκιό σας, καθώς και συχνές ερωτήσεις και ένα ιστολόγιο. Είναι καθαρό, απλό και διαισθητικό. A+.

>Προσφορές επιλεγμένες με το χέρι

Σε αντίθεση με ορισμένες άλλες πλατφόρμες επενδύσεων σε ακίνητα, το Here δεν δίνει ευρύ δίχτυ, παραθέτοντας 137 ακίνητα ταυτόχρονα μόνο για να δει ποια από αυτά θα συγκεντρώσουν το ενδιαφέρον των επενδυτών.

Αντίθετα, η ομάδα καταργεί το 99,8% των ακινήτων που θεωρεί, και μόνο η κρέμα ντε λα κρεμ φτάνει στην τοποθεσία. Και ενώ η διαδικασία ελέγχου τους παραμένει αποκλειστική, οι ίδιες οι Εδώ παίρνουν ένα ελάχιστο μερίδιο ιδιοκτησίας 1% και το συνολικό μοντέλο εσόδων τους εξαρτάται από τα ακίνητα που είναι επιτυχημένες επενδύσεις.

Με άλλα λόγια, οι επενδυτές μπορούν να επενδύσουν με εύλογη εμπιστοσύνη.

>Χαμηλό Buy-in

Παραδοσιακά, το ελάχιστο buy-in για ένα ακίνητο ενοικίασης για διακοπές ήταν μια προκαταβολή 10% συν φόρους και τέλη. Σε μια αγορά διακοπών υψηλής αξίας όπως η Blue Ridge ή η Pasadena, αυτός ο αριθμός θα μπορούσε εύκολα να ξεπεράσει τα 100.000 $ μετρητά.

Με το Εδώ, το ελάχιστο buy-in είναι μόλις $100. Αυτό είναι το κόστος κάθε μετοχής στη Series LLC, δηλαδή της οντότητας που εκπροσωπεί το ακίνητο. Έτσι, ενώ αυτό το μερίδιο μπορεί να αντιπροσωπεύει μόνο το 0,01% της αξίας του ακινήτου, εξακολουθεί να εξαλείφει το τεράστιο εμπόδιο εισόδου για την παραδοσιακή επένδυση σε ενοικίαση διακοπών.

>Εύλογα τέλη διαχείρισης ακινήτων

Εδώ χρεώνεται ένα τέλος διαχείρισης 25% των μηνιαίων εσόδων του ακινήτου. Αυτό είναι ειλικρινά αρκετά γενναιόδωρο, λαμβάνοντας υπόψη τον μέσο όρο του κλάδου για ενοικιάσεις διακοπών κυμαίνεται από 25% έως 30% — και αυτές οι εταιρείες δεν βρήκαν και δεν μεσολάβησαν το ακίνητο για εσάς.

>Κατάλληλο για SEC

Άλλες εταιρείες κλασματικών ακινήτων διατηρούν τις ιδιοκτησίες τους στο blockchain, καθιστώντας δύσκολη τη ρύθμιση (ένα λάθος που στοίχισε στο BlockFi 100 εκατομμύρια δολάρια).

Και πράγματι, ορισμένοι κλασματικοί επενδυτές δεν αισθάνονται πολύ ενοχλημένοι για την ασφάλεια των πλατφορμών τους, λέγοντας ότι «Είναι το ίδιο με το να αγοράζεις ακίνητο με τους φίλους σου», επομένως δεν απαιτείται κατάθεση SEC. Έτσι αντέδρασε σε αυτό ο συνάδελφός μου, πρώην δικηγόρος της SEC.

μέσω GIPHY

Γι' αυτό νιώθω ανακουφισμένος που βλέπω ότι εδώ παίζει μπάλα, κατάθεση εντύπων 1-Α έτσι είναι λιγότερο πιθανό να κλωτσήσουν την πόρτα από τις ρυθμιστικές αρχές.

Ποια είναι τα Μειονεκτήματα Εδώ;

Δεν υπάρχει δευτερογενής αγορά (ακόμα).

Η ομάδα του Here λέει ότι σκοπεύει να κρατήσει κάθε ιδιοκτησία για πέντε έως επτά χρόνια. Αν θέλετε να εξαργυρώσετε τις μάρκες σας πριν από τότε, κρίμα. Εδώ δεν υπάρχει δευτερεύουσα αγορά και η πώληση μετοχών σε μια LLC που ελέγχεται από την Here LLC ενδέχεται να περιλαμβάνει επιπλέον βήματα (και δικηγόρους).

>Περιορισμένο – Μερικές φορές μηδέν – Επιλογές

Τη στιγμή που γράφτηκε αυτό το άρθρο, το Here είχε 10 ακίνητα εισηγμένα για επενδυτές – αλλά όλα ήταν Sold Out:

Εδώ λέει ότι οι προσφορές τους εξαντλούνται εξαιρετικά γρήγορα, επομένως ελπίζουν να απαριθμήσουν τελικά έως και τέσσερις το μήνα.

>Ανησυχίες μακροζωίας και επεκτασιμότητας

Τη στιγμή της συγγραφής αυτής της έκθεσης, η Here έχει μόλις δώδεκα υπαλλήλους πλήρους απασχόλησης, συμπεριλαμβανομένου ενός μόνο Διαχειριστή ακινήτων χωρίς προηγούμενη εμπειρία.

Θα ήμουν λιγότερο ανήσυχος αν η Here είχε ένα σχέδιο για την προστασία των επενδυτών σε περίπτωση που η εταιρεία αναδιπλωθεί. Το Lofty έχει ένα, αλλά το Εδώ δεν φαίνεται. Και η ασυνήθιστη δομή Series LLC/LLC σίγουρα εγείρει ερωτήματα σχετικά με τις νομικές συνέπειες εάν η εταιρεία διαλυθεί.

>Δεν υπάρχουν δικαιώματα ψήφου μετόχων

Όταν δεν είδα καμία αναφορά για "δικαιώματα ψήφου" ή "αυτοδιοίκηση" στις εκτενείς Συχνές ερωτήσεις του Here's, έκανα υποψίες ότι η Here διατηρούσε αθόρυβα τον έλεγχο του 100% κάθε ιδιοκτησίας. Εδώ είναι η επικεφαλής των επενδυτικών σχέσεων, Brianna Watterson, επιβεβαίωσε τις υποψίες μου, λέγοντας: «Εδώ… θα διατηρήσει τον έλεγχο ψήφου της σειράς [LLC] και θα καθορίσει πότε θα πουλήσει».

Αυτό έρχεται σε πλήρη αντίθεση με άλλες πλατφόρμες κλασματικής επένδυσης όπως Υψηλός και Rally Rd. Αυτές οι πλατφόρμες αντιμετωπίζουν τα περιουσιακά στοιχεία ως 100% αυτοδιοικούμενες LLC και αφήνουν τους επενδυτές να αποφασίσουν πότε θα πουλήσουν, θα ανακαινίσουν κ.λπ. Διάολε, θα διευκολύνουν ακόμη και την ψηφοφορία.

Αλλά όχι εδώ. Και αυτό μπορεί να είναι ένα μεγάλο πλήγμα για τους επενδυτές που τους αρέσει να ελέγχουν τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζεται η κοινή τους επένδυση, είτε για λόγους ρευστότητας είτε απλώς κατ' αρχήν.

>Δεν υπάρχει εφαρμογή για κινητά

Εδώ δεν υπάρχει εφαρμογή για κινητά και δεν έχει σχέδια για μία, αλλά τουλάχιστον ο ιστότοπός του είναι φιλικός προς κινητά.

Εδώ Τιμές και Τέλη

Ως επιχείρηση, η Here κερδίζει χρήματα με τρεις τρόπους:

1. Μια αμοιβή διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων συνολικού ύψους 1% της συνολικής αξίας του ακινήτου κάθε χρόνο, που καταβάλλεται από τα έσοδα του ακινήτου σε ποσοστό 0,25% κάθε τρίμηνο. Αυτό καλύπτει τη διαχείριση περιουσιακών στοιχείων, τις αμοιβές πληρωμών και τις σχέσεις με τους επενδυτές.
2. Ένα τέλος διαχείρισης ακινήτων του 25% των ακαθάριστων ετήσιων εσόδων του ακινήτου, που καταβάλλεται κάθε μήνα. Αυτό καλύπτει τυπικά έξοδα διαχείρισης, όπως καθαρισμό, σχέσεις με τους πελάτες, συντήρηση, επισκευές, κράτηση και άλλα.
3. Επενδύουν τα δικά τους χρήματα στα ακίνητα, και να εισπράξουν ένα μικρό εισόδημα από ενοίκια για τον εαυτό τους.

Εδώ επίσης πρέπει να βγάλετε λίγα μετρητά από την πώληση ενός ακινήτου που ανήκει εν μέρει. Σύμφωνα με την ομάδα, σχεδιάζουν να διατηρήσουν ακίνητα για πέντε έως επτά χρόνια, αλλά μπορεί να πουλήσουν αργά - ή αργότερα - εάν αποφασίσουν ότι είναι προς το συμφέρον των μετόχων (και πάλι, χωρίς ψήφο).

Εκτός από την περικοπή Here's των εσόδων από ακίνητα, δεν υπάρχουν άμεσες αμοιβές στους επενδυτές. Χωρίς τέλη εγγραφής, τέλη έναρξης, Νάδα. Και όπως αναφέρθηκε, εδώ το χαμηλό buy-in των μόλις 100 $ ανά μετοχή είναι ένα από τα σημαντικότερα σημεία της πλατφόρμας.

Ρευστότητα

Η έλλειψη ρευστότητας είναι το #1 πράγμα που τρομάζει τον τυπικό επενδυτή μακριά από την αγορά ενοικίων και δυστυχώς, το Here δεν παρουσιάζει άμεση λύση. Οι επενδύσεις είναι κλειδωμένες έως ότου Εδώ –όχι οι μέτοχοι– αποφασίσουν ότι είναι ώρα να πουλήσουν.

Πώς να επικοινωνήσετε εδώ

Εδώ έχει ένα σελίδα επικοινωνίας το οποίο παραθέτει ένα email ([email protected]) και μια ζωντανή συνομιλία διαθέσιμα 9 π.μ. – 5 μ.μ. EST Δευτέρα έως Παρασκευή. Τους έκανα ping στις 2:30 και δεν άκουσα την ίδια μέρα, αλλά αυτό θα μπορούσε να είναι απρόοπτο.

Είναι εδώ ασφαλές;

Εδώ η ασφάλεια πηγάζει, εν μέρει, από την απλότητά της. Η πλατφόρμα δεν μοιράζεται δεδομένα με τρίτους χωρίς τη συγκατάθεσή σας και διευκολύνει όλες τις συναλλαγές της μέσω του Plaid.

Σε αντίθεση, Lofty.αι, Ιδιότητες τσέπης, και άλλοι έχουν αντικαταστήσει τους παρόχους πληρωμών με έξυπνα συμβόλαια που βασίζονται σε blockchain. Αν και θεωρητικά είναι φθηνότερες και πιο αποτελεσματικές, αυτές οι νέες σχολικές μέθοδοι παρουσιάζουν το δικό τους νέο σύνολο κινδύνων: τι γίνεται αν το blockchain παραβιαστεί ala Ethereum 1.0; Τι γίνεται αν κλαπούν τα «tokens» που αντιπροσωπεύουν μετοχικό κεφάλαιο; Τι γίνεται αν η SEC παρέμβει με μια σιδερένια μπότα;

Με άλλα λόγια, η προσέγγιση του Here's "παλιού σχολείου" μπορεί να παρέχει παρηγοριά στους επενδυτές που ανησυχούν για λύσεις που βασίζονται σε blockchain.

Οι καλύτερες εναλλακτικές για εδώ

>HappyNest

Το HappyNest μοιάζει λίγο με το Εδώ αλλά για εμπορικά ακίνητα. Έτσι, αντί για μερική ιδιοκτησία σε μια καμπίνα στο Άσπεν, θα έχετε μέρος ενός κτιρίου γραφείων που νοικιάζει η CVS.

Παρόμοια με την ομάδα στο Here, η ομάδα στο HappyNest κάνει το μεγαλύτερο μέρος της δέουσας επιμέλειας για εσάς. Στην πραγματικότητα, ολόκληρη η πλατφόρμα είναι μόνο μία μεγάλη REIT; είτε είσαι μέσα είτε είσαι έξω, η επιλογή είναι δυαδική.

Τα εμπορικά ακίνητα μπορεί να μην παρέχουν τις συναρπαστικές ετήσιες αποδόσεις των ενοικιάσεων διακοπών (Το HappyNest στοχεύει ~6%), αλλά για χαμηλό buy-in 10 $, το HappyNest προσφέρει έναν εύκολο τρόπο διαφοροποίησης με κάποια CRE.

Δείτε την πλήρη κριτική μας για HappyNest.

>Έφτασαν σπίτια

Έχοντας λανσαριστεί το 2019, το Arrived Homes είναι ένας σχετικά πιο έμπειρος παίκτης στον χώρο επενδύσεων σε κλασματική ακίνητη περιουσία. Και λαμβάνοντας υπόψη ότι πρόκειται να εισβάλει σε εξοχικά σπίτια, είναι έτοιμη να γίνει ο κύριος ανταγωνιστής του Here.

Και οι δύο έχουν αγορά εισοδήματος 100 $, και οι δύο έχουν στοχευόμενη περίοδο διακράτησης από πέντε έως επτά χρόνια και οι δύο προσπαθούν να παρέχουν γενναιόδωρο παθητικό εισόδημα στους επενδυτές. Το Arrived Homes έχει περισσότερη εμπειρία και δυνατότητες (όπως η δυνατότητα να τους πουλήσετε το σπίτι σας και να διατηρήσετε ένα 10% μερίδιο), αλλά θα μπορούσατε να πείτε ότι το Here έχει το πλεονέκτημα με την εξειδίκευση σε εξοχικές κατοικίες από το πάμε.

Δείτε την πλήρη κριτική μας για το Arrived Homes.

Η κατώτατη γραμμή

Ενώ το αναπόδεικτο ιστορικό Here's και η ενοχλητική έλλειψη δικαιωμάτων ψήφου για τους μετόχους μπορεί να απομακρύνουν ορισμένους επενδυτές, άλλοι μπορεί να ξεπεράσουν τις στροφές και να δουν την ευκαιρία. Η κλασματική ιδιοκτησία ενός ακινήτου για διακοπές είναι σίγουρα πολύ προσοδοφόρα, ξεπερνώντας ακόμη και τους αριστοκράτες με μερίσματα για ένδοξο, παθητικό εισόδημα που επιταχύνει τη συνταξιοδότηση.

Για περισσότερα σχετικά με τις επενδύσεις σε κλασματική ακίνητη περιουσία, ανατρέξτε στην ανάλυση μας 5 Καλύτερες Πλατφόρμες Κλασματικής Επένδυσης Ακίνητης Περιουσίας.