Η ανατροπή του σπιτιού περιλαμβάνει την αγορά ενός σπιτιού που χρειάζεται επισκευή, τις επιδιορθώσεις και την πώλησή του γρήγορα για κέρδος. Είναι μια αρκετά απλή ιδέα, αλλά η εκτέλεση κάθε άλλο παρά απλή είναι. Η ανατροπή ενός σπιτιού δεν είναι μια επένδυση που πρέπει να αναλάβουν οι περισσότεροι επενδυτές. Τούτου λεχθέντος, για τον κατάλληλο επενδυτή, η ανατροπή του σπιτιού μπορεί να είναι εξαιρετικά κερδοφόρα.
Λοιπόν, θα πρέπει να επενδύσετε στην ανατροπή του σπιτιού; Ας ανακαλύψουμε.
Η σύντομη έκδοση
- Η ανατροπή του σπιτιού μπορεί να είναι επικερδής για τους επενδυτές με προκαταβολικά κεφάλαια και που είναι πρόθυμοι να κάνουν το έργο DIY.
- Μπορείτε να βγάλετε ένα σημαντικό κέρδος μόνο σε ένα αναποδογυρισμένο σπίτι, υποθέτοντας ότι δεν αντιμετωπίζετε επιπλοκές.
- Η ανατροπή του σπιτιού είναι επικίνδυνη και οι επενδυτές πρέπει να είναι προετοιμασμένοι να αποταμιεύσουν επιπλέον μετρητά σε ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης.
Το κόστος μιας μέσης αναστροφής
Σχεδόν κάθε ειδικός με τον οποίο μίλησα ανέφερε το τεράστιο κόστος της ανατροπής ενός σπιτιού. Το μέσο κόστος,
κυμαίνεται γύρω στα $48.000, καθιστά αυτήν την επενδυτική επιλογή απρόσιτη για αρχάριους. Αναμένεται να πληρώσετε τα ακόλουθα έξοδα κατά τη διάρκεια της διαδικασίας:Τιμή αγοράς
Η τιμή αγοράς είναι πιθανότατα το μεγαλύτερο κόστος που θα χρειαστεί να πληρώσετε. Η χρηματοδότηση ενός σπιτιού που σκοπεύετε να ανατρέψετε αυξάνει τον κίνδυνο, επομένως θα θέλετε να πληρώσετε ολόκληρη την τιμή πώλησης, αν είναι δυνατόν. Εάν πρέπει να το χρηματοδοτήσετε, σκεφτείτε να ζήσετε στο σπίτι ενώ ανακαινίζετε.
Ενώ τα βατραχοπέδιλα προορίζονται να είναι φθηνά σπίτια που ανακαινίζετε, θα χρειαστεί να βρείτε χιλιάδες δολάρια, αν όχι εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια για να καλύψετε μόνο το κόστος της τιμής αγοράς. «Τα βατραχοπέδιλα του σπιτιού θα μπορούσαν να ωφεληθούν από την εφαρμογή του κανόνα του 70%. Αυτό συνεπάγεται ότι οι επενδυτές δεν θα πρέπει να πληρώνουν περισσότερο από το 70% της αντιρετροϊκής θεραπείας ενός ακινήτου, μείον το κόστος των απαιτούμενων ανακαινίσεων», λέει ο Jon Sanborn του Brotherly Love Real Estate.
Κόστος κλεισίματος
Όταν αγοράζετε ένα βατραχοπέδιλο, θα χρειαστεί να πληρώσετε δύο φορές το κόστος κλεισίματος: όταν αγοράζετε και πότε πουλάτε. Κατά μέσο όρο, τα κόστη κλεισίματος τείνουν να «κυμαίνονται μεταξύ 2% και 7% της τιμής αγοράς», λέει ο Sanborn.
Το να είστε ο ίδιος κτηματομεσίτης θα συμβάλει στη μείωση αυτού του κόστους, καθώς θα λαμβάνετε προμήθεια όταν αγοράζετε (ως μεσίτη για τον αγοραστή) και θα πρέπει να πληρώσετε μόνο ένα ακίνητο όταν πουλάτε.
Κόστος ανακαίνισης
Το μεγαλύτερο κόστος που θα έχετε θα είναι τα υλικά και ο χρόνος που χρειάζεστε για να ανακαινίσετε πραγματικά το σπίτι.
«Φυσικά, οι επενδυτές υπολογίζουν το σημαντικό κόστος των μεγάλων εισιτηρίων όπως η κουζίνα και τα μπάνια, η στέγη, η ζωγραφική και τα δάπεδα κ.λπ.», λέει ο Scott Harvell, ιδρυτής της Quick Sale Homes, Inc. «Αλλά ορισμένοι επενδυτές δεν προβλέπουν τον προϋπολογισμό για πολλά από τα μικρότερα είδη εισιτηρίων που συσσωρεύονται. Τα φωτιστικά, οι διακόπτες και οι πρίζες, τα χερούλια των θυρών, ο εξωραϊσμός, ακόμη και τα μικροσκοπικά όπως τα καρφιά και οι βίδες μπορούν όλα να αθροίσουν χιλιάδες δολάρια».
>> Σχετικά: Πόσο κοστίζει η πώληση ενός σπιτιού
Κόστος κοινής ωφέλειας
Κατά την ανακαίνιση, πρέπει να λάβετε υπόψη το κόστος λειτουργίας του ηλεκτρικού ρεύματος, του νερού και της θερμότητας. Όπως κάθε άλλος ιδιοκτήτης σπιτιού, θα τα πληρώνετε σε μηνιαία βάση μέχρι να ξεφορτώσετε το ακίνητο.
Κόστος μάρκετινγκ
Όταν ψάχνετε για ένα σπίτι ή ψάχνετε να πουλήσετε ένα πρόσφατα αναποδογυρισμένο σπίτι, θα πρέπει να λάβετε υπόψη το κόστος του μάρκετινγκ που θα χρειαστεί να κάνετε.
Ο Harvell λέει: «Οι περισσότεροι επενδυτές πρέπει να διαφημίζονται με συνέπεια για να έχουν αρκετές ευκαιρίες να αγοράσουν ακίνητα με έκπτωση. Το μέσο κόστος ανά συμβόλαιο στην αγορά μας είναι επί του παρόντος 7.500 $. Με άλλα λόγια…κάθε 7.500 $ που ξοδεύουμε σε διαφημίσεις καταλήγουν σε ένα σπίτι με συμβόλαιο, κατά μέσο όρο.”
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα του House Flipping
Πλεονεκτήματα
- Είναι μια βραχυπρόθεσμη επένδυση – Οι περισσότερες ανατροπές γίνονται μέσα σε ένα χρόνο, καθιστώντας τις βραχυπρόθεσμες επενδύσεις που συχνά έχουν υψηλές αποδόσεις. Αυτό σημαίνει ότι δεν θα χρειαστεί να περιμένετε μια δεκαετία για να αποκομίσετε τα οφέλη της επένδυσής σας.
- Οι έμπειροι κατασκευαστές μπορούν να κάνουν έργα DIY – Η ανατροπή γίνεται καλύτερα από εκείνους που ξέρουν τι κάνουν είτε από την πλευρά της κατασκευής είτε από την πλευρά των ακινήτων. Αυτό μειώνει το ποσό που θα πρέπει να πληρώσετε σε έναν ξένο για να κάνει τη δουλειά.
- Δυνητικά υψηλά κέρδη – Τα βατραχοπέδιλα κερδίζουν κατά μέσο όρο 67.000 $ σε επιστροφές (από το πρώτο τρίμηνο του 2022) όταν πωλούνται. Εάν όλα πάνε όπως τα σχεδιάζετε, θα μπορούσατε να κερδίσετε μια σοβαρή απόδοση σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα.
Μειονεκτήματα
- Η αγορά κατοικίας είναι συχνά επικίνδυνη – Η αγορά κατοικίας δεν είναι γνωστή για το ότι παραμένει συνεπής. Ορισμένα χρόνια σημειώνουν τεράστια άνοδο στις αγορές κατοικιών, ενώ άλλα βλέπουν υψηλά επιτόκια και λιγότερους αγοραστές. Για τους μη μυημένους, η κατανόηση των πολυπλοκοτήτων που προκαλούν αυτές τις αλλαγές μπορεί να είναι δύσκολη και μπορεί να μην καταλήξετε να αγοράσετε ή να ολοκληρώσετε το έργο σας την κατάλληλη στιγμή για αγορά ή πώληση.
- Θα πληρώσετε πολλά προκαταβολικά – Μεταξύ της τιμής αγοράς, του κόστους κλεισίματος και όλων των άλλων σχετικών δαπανών, αναζητάτε ένα τεράστιο κομμάτι χρημάτων μόνο για να ξεκινήσετε να επενδύετε. Πολλές επενδύσεις δεν έχουν ελάχιστες επενδυτικές απαιτήσεις ακόμη και κοντά σε αυτό το υψηλό.
- Μπορείτε να πληρώσετε βραχυπρόθεσμα κέρδη κεφαλαίου – Εάν αγοράσετε, ανακαινίσετε και πουλήσετε το σπίτι σας μέσα σε ένα χρόνο, θα καταλήξετε να πληρώσετε έναν βραχυπρόθεσμο φόρο υπεραξίας.
- Η χρηματοδότηση μπορεί να είναι δύσκολο να εξασφαλιστεί – Δεν μπορείτε να βγείτε έξω και να πάρετε μια παραδοσιακή υποθήκη όταν αναποδογυρίζετε ένα σπίτι. Αντίθετα, θα χρειαστείτε κάποιο είδος δανείου ανακαίνισης (υπάρχουν πολλά). Αυτά είναι επικίνδυνα δάνεια για τους δανειστές «άρα απαιτούν συχνά εξασφαλίσεις όπως σπίτια ή αυτοκίνητα πριν από τη χορήγηση έγκριση για χρηματοδότηση που προσθέτει επιπλέον χρόνο (και έξοδα) σε οποιοδήποτε σχέδιο έργου», λέει ο Shaun Martin, Διευθύνων Σύμβουλος του Μετρητά για Σπίτια.
Πόσος χρόνος χρειάζεται για να αναποδογυρίσετε ένα σπίτι;
Σύμφωνα με την Rocket Mortgage, μια τυπική ανατροπή όπου δεν προκύπτουν προβλήματα διαρκεί μεταξύ 6 και 12 μηνών. Τούτου λεχθέντος, οι επενδυτές δεν πρέπει να υποτιμούν πόσους τρόπους μπορεί να πάει στραβά αυτή η συγκεκριμένη επένδυση. Αγοράζετε ένα σπίτι, όχι μια μετοχή που εξαρτάται από πολλούς παράγοντες που μετατοπίζουν την τιμή. Μπορεί να διαπιστώσετε ότι πρέπει να επαναλάβετε ένα ολόκληρο ηλεκτρικό σύστημα που δεν είχατε υπόψη σας, ή μπορεί να πυροβοληθεί ολόκληρο το θεμέλιο ή μπορεί να χρειαστεί να επισκευάσετε ένα πηγάδι ή υδραυλικό.
Ποτέ δεν ξέρεις πλήρως τι επιφυλάσσει το σπίτι μέχρι να έχεις τα κλειδιά στο χέρι και να αρχίσεις να γκρεμίζεις πράγματα. Τούτου λεχθέντος, η προσθήκη μερικών επιπλέον μηνών στο χρονικό σας πλαίσιο είναι μια αναγκαιότητα όταν ανατρέπετε τα σπίτια.
>> Σχετικά: Φόρος μακροπρόθεσμων έναντι βραχυπρόθεσμων κεφαλαιουχικών κερδών
Ποιος μπορεί να βγάλει χρήματα από σπίτια;
Δεν υπάρχει νομικός περιορισμός σχετικά με το ποιος μπορεί να αγοράσει σπίτια και να τα γυρίσει. Κάθε ενήλικας με την τεχνογνωσία και τα διαθέσιμα μετρητά μπορεί να προσπαθήσει να γυρίσει ένα σπίτι. Τούτου λεχθέντος, υπάρχουν σίγουρα επενδυτές και άτομα που είναι πιο κατάλληλα για τη δουλειά.
Επενδυτές που αποστρέφονται τον κίνδυνο
Αξίζει να έχεις υπομονή όταν είσαι βατραχοπέδιλο. Οι υπερβολικά πρόθυμοι αγοραστές πιθανότατα δεν θα καταλήξουν να έχουν την καλύτερη προσφορά. «Οι επενδυτές που κάνουν τις περισσότερες ανατροπές είναι ιδιαίτερα επιλεκτικοί και απεχθάνονται τον κίνδυνο. Μην πηδάτε στο πρώτο σπίτι που διασχίζει το μονοπάτι σας. οι καλύτεροι επενδυτές θα μπορούσαν να κάνουν τους αριθμούς σε εκατό συμφωνίες προτού βρουν μια που φαίνεται ότι μπορεί να ταιριάζει στον λογαριασμό», εξηγεί ο Josh Steppling, Broker Associate στο Ο όμιλος Josh Steppling στο EXP Realty.
>>Διαβάστε περισσότερα: Τι είναι η δέουσα επιμέλεια στην ακίνητη περιουσία; (Βέλτιστες πρακτικές)
DIYers
Όσοι έχουν δουλέψει με επιτυχία στην κατασκευή είναι μερικοί από τους καλύτερους υποψήφιους για ανατροπή σπιτιών. Εξάλλου, γνωρίζουν τις λεπτομέρειες της κατασκευής και φινιρίσματος σπιτιών. Γνωρίζουν πόσο χρόνο χρειάζονται συγκεκριμένες δουλειές και πιθανότατα πόσο θα κοστίσουν.
Η πληρωμή για να έρθουν εργολάβοι και να κάνουν τη δουλειά για εσάς είναι πολύ δαπανηρή διαδρομή για τους περισσότερους επενδυτές, τουλάχιστον μέχρι να αποκτήσουν το κεφάλαιο για να το κάνουν. Οι πρωτοεμφανιζόμενοι βατραχοπέδιλα και εκείνοι που δεν διαθέτουν αφθονία κεφαλαίου πρέπει να διατηρήσουν τη δουλειά εντός της εταιρείας, εάν θέλουν να αποκομίσουν οποιοδήποτε είδος κέρδους.
Επαγγελματίες στον κλάδο των ακινήτων
Ο Chip και η Joanna Gaines έχουν δημιουργήσει μια αυτοκρατορία ακινήτων επειδή φροντίζουν για κάθε πτυχή της ανατροπής ενός σπιτιού. Όχι μόνο ανατρέπουν μόνοι τους τα σπίτια, αλλά έχουν ακόμη και μεσιτικό γραφείο τώρα. Εάν μπορείτε να κάνετε DIY ολόκληρο το έργο και έχετε κάποιον που να γνωρίζει τόσο την κατασκευή όσο και τα στοιχεία του κτηματομεσίτη, δεν χρειάζεται να αναθέσετε οποιαδήποτε εργασία σε εξωτερικούς συνεργάτες, ώστε να μην ξοδεύετε επιπλέον μετρητά.
Συμβουλές για την επιτυχή ανατροπή ενός σπιτιού
Εάν έχετε αποφασίσει ότι η ανατροπή του σπιτιού μπορεί να είναι ο σωστός δρόμος για εσάς, σκεφτείτε μερικές συμβουλές πριν βουτήξετε με το κεφάλι:
Περίμενε το σωστό σπίτι. Κάνε υπομονή. Η αγορά ακινήτων μπορεί να αλλάζει συχνά. Δεν ωφελεί να βιάζεστε να αγοράσετε ένα σπίτι αν δεν είστε 100% σίγουροι ότι στο τέλος θα τα καταφέρετε. Εάν βιάζεστε να αγοράσετε και αντιμετωπίζετε προβλήματα, θα μπορούσατε να βλέπετε μηδενικό κέρδος.
Προσοχή στη γειτονιά. Η ανατροπή ενός σπιτιού σε μια υποβαθμισμένη γειτονιά που δεν βρίσκεται στο στάδιο της αναζωογόνησης μπορεί να σημαίνει ότι δεν θα βρείτε έναν αγοραστή με αρκετά χρήματα για να αγοράσει το ακίνητο. Αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει σε μεγάλο πλήγμα στα κέρδη σας. Φροντίστε να ερευνήσετε προσεκτικά τις γειτονιές των σπιτιών που σας ενδιαφέρουν.
Κάντε μια επιθεώρηση. Το να πάρεις μια δεύτερη γνώμη δεν είναι κακό. Μια επιθεώρηση είναι μερικές εκατοντάδες δολάρια που θα μπορούσαν να σας εξοικονομήσουν από την αγορά ενός σπιτιού στο οποίο θα πρέπει να βάλετε εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια.
Έχετε ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης. Ποτέ δεν ξέρετε τι θα συμβεί όταν ανακαινίζετε ένα σπίτι, γι' αυτό φροντίστε να έχετε μετρητά στη διάθεσή σας. Ο Steppling λέει ότι οι πελάτες του "έχουν ένα στοιχείο γραμμής "Έκπληξη" στον προϋπολογισμό [τους] που αντιπροσωπεύει το 10%-20% του συνολικού προϋπολογισμού ανακαίνισης. Εάν προκύψει κάτι απρόβλεπτο, δεν θα σας αγχώσει. Εάν όλα πάνε όπως τα σχεδιάζετε, θα έχετε ένα επιπλέον κέρδος 10%-20%.
Σκεφτείτε να ζήσετε στο σπίτι ενώ ανακαινίζετε. Εάν είναι εφικτό να μένετε στο σπίτι ενώ κάνετε ανακαίνιση μπορεί να σας εξοικονομήσει πολλά χρήματα. Όχι μόνο αφαιρεί ορισμένα από τα έξοδα διαβίωσής σας, δίνοντάς σας περισσότερα μετρητά, αλλά θα μπορούσε επίσης να σας εξοικονομήσει έναν τόνο σε φόρους. Εάν το σπίτι είναι η κύρια κατοικία σας για τουλάχιστον δύο χρόνια δεν χρειάζεται να πληρώσετε φόρους υπεραξίας σε οποιαδήποτε ανατίμηση τιμής όταν πουλάτε. Αυτό είναι αφορολόγητο εισόδημα!
Τελικές σκέψεις
Η ανατροπή των σπιτιών απαιτεί πολύ κεφάλαια εκ των προτέρων και για την κάλυψη του τρέχοντος κόστους. Θα χρειαστεί να αγοράσετε το σπίτι και στη συνέχεια να πληρώσετε για να το ανακαινίσετε. Θα έχετε επίσης κόστη διακράτησης, όπως πληρωμές δανείων και λογαριασμούς κοινής ωφελείας που προσθέτουν στο κόστος κάθε μήνα που κατέχετε το ακίνητο.
Η διαμονή στο ακίνητο για τουλάχιστον δύο χρόνια κατά την ανακαίνιση μπορεί να σας βοηθήσει να μειώσετε το τρέχον κόστος και να εξοικονομήσετε χρήματα από φόρους όταν πουλάτε.