Εκπτώσεις φόρου ενοικίασης ακινήτων: Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε

Όπως κάθε άλλη επιχείρηση ή επένδυση, οι επενδυτές ενοικίασης ακινήτων θέλουν να αποκομίσουν κέρδη. Σε γενικές γραμμές, να μεγιστοποίηση των κερδών, επενδυτές ακινήτων πρέπει να αυξήσετε το ετήσιο εισόδημα, να μειώσετε τα ετήσια έξοδα ή και τα δύο.

Δεδομένου ότι οι φόροι αποτελούν σημαντικό μέρος του κόστους ιδιοκτησίας, η μείωση των δαπανών περιλαμβάνει τη μείωση των φορολογικών υποχρεώσεων. Τα ενοικιαζόμενα ακίνητα έχουν μοναδικά φορολογικά πλεονεκτήματα που σας επιτρέπουν να μειώσετε ορισμένα έξοδα και να αναβάλλετε ορισμένους φόρους που επιτρέπονται από το IRS.

Συνεχίστε να διαβάζετε για να μάθετε ποια είναι αυτά τα φορολογικά πλεονεκτήματα και εάν ισχύουν για εσάς.

Τι είναι το εισόδημα από ενοίκια;

Όταν οι άνθρωποι σκέφτονται το εισόδημα από ενοίκια, σκέφτονται τις μηνιαίες πληρωμές ενοικίου που καταβάλλονται σε εσάς από τον ενοικιαστή σας. Το IRS ορίζει το εισόδημα από ενοίκια ως «κάθε πληρωμή που λαμβάνεται για τη χρήση και την κατάληψη ακινήτου”. Συχνά, αυτό περιλαμβάνει εισόδημα πέρα ​​από τις μηνιαίες πληρωμές ενοικίου.

Ακολουθεί μια λίστα με τα πρόσθετα εισοδήματα που πρέπει να αναφέρετε, όπως περιγράφεται λεπτομερώς Έκδοση IRS 527:

• Τέλος αίτησης ενοικιαστή. Πολλοί ιδιοκτήτες χρεώνουν στους πιθανούς ενοικιαστές ένα τέλος για να υποβάλουν την αρχική αίτηση ενοικίασης για έλεγχο και έγκριση.
• Τέλος ακύρωσης μίσθωσης. Εάν ο ενοικιαστής σας πληρώσει για να ακυρώσετε μια μίσθωση, πρέπει να αναφέρετε αυτό το εισόδημα.
• Ακίνητα ή υπηρεσίες που ελήφθησαν αντί για ενοικίαση. Εάν ο ενοικιαστής σας είναι εύχρηστος και συμφωνείτε να παραιτηθείτε από την πληρωμή ενός ή δύο μηνών για να τον αποζημιώσετε κάνοντας βελτιώσεις σπιτιού (βάψιμο για παράδειγμα), πρέπει να διεκδικήσετε το ποσό του ενοικίου που θα είχατε λάβει ως ενοίκιο εισόδημα.
• Έξοδα που καταβάλλονται από τον ενοικιαστή για λογαριασμό σας. Για παράδειγμα, πολλές κομητείες θα βάλουν τον λογαριασμό ύδρευσης/αποχέτευσης μόνο στο όνομα του ιδιοκτήτη και όχι στους ενοικιαστές. Εάν λάβετε αποζημίωση από τον ενοικιαστή για χρήση, αυτό είναι το εισόδημα από ενοίκια.
• Τα τέλη πλυντηρίου και άλλες υπηρεσίες εισπράττονται για τη χρήση των ανέσεων της εγκατάστασης. Τα έσοδα που παράγονται από τις βοηθητικές υπηρεσίες που παρέχονται επί τόπου είναι έσοδα από ενοίκια.
• Μια κατάθεση ασφαλείας γενικά δεν θεωρείται εισόδημα από ενοίκια. Μάλλον, είναι χρήματα που λαμβάνετε και τα κρατάτε κατά τη διάρκεια των όρων της μίσθωσης. Επιστρέφετε τελικά αυτά τα χρήματα στον ενοικιαστή σας. Εάν κερδίσατε τόκους για την κατάθεση ασφαλείας ενώ την κρατάτε, τότε αυτός ο τόκος είναι φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια. Εάν κρατάτε μέρος ή το σύνολο της εγγύησης για επισκευές, το ποσό που κρατάτε είναι εισόδημα από ενοίκια (και το κόστος των επισκευών είναι ένα κόστος ενοικίασης). Και, εάν η εγγύηση χρησιμοποιείται ως τελική πληρωμή ενοικίου, θεωρείται προκαταβολή ενοικίου και πρέπει να διεκδικηθεί ως εισόδημα.

Ποιες εκπτώσεις φόρου ακίνητης περιουσίας μπορείτε να πάρετε;

Εάν λαμβάνετε εισόδημα από ενοικίαση από την ενοικίαση μιας μονάδας κατοικίας, υπάρχουν ορισμένα έξοδα ενοικίασης που μπορείτε να αφαιρέσετε στη φορολογική σας δήλωση.

Όπως ορίζεται από το IRS, μπορείτε να αφαιρέσετε τα «συνήθη και απαραίτητα έξοδα για τη διαχείριση, τη διατήρηση ή τη συντήρηση της ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας σας». Τα συνήθη έξοδα είναι αυτά που είναι κοινά και γενικά αποδεκτά στην επιχείρηση. Απαραίτητα έξοδα είναι αυτά που κρίνονται κατάλληλα, όπως το κόστος ορισμένων υλικών, προμηθειών, επισκευές και συντήρηση που κάνετε στο ενοικιαζόμενο ακίνητό σας για να διατηρήσετε το ακίνητό σας σε καλή λειτουργία κατάσταση.

Τα πιο συνηθισμένα εκπιπτόμενα έξοδα ενοικίασης περιλαμβάνουν:

• Διαφήμιση. Το κόστος καταχώρησης και εμπορίας του ακινήτου σας προς ενοικίαση.
• Έξοδα αυτοκινήτου και μετακίνησης. Μόνο για λόγους συντήρησης του ακινήτου και είσπραξης ενοικίου.
• Καθαρισμός μεταξύ ενοικιαστών. Ενώ ο καθαρισμός μπορεί να είναι δαπανηρός, είναι ένα εκπιπτόμενο κόστος. Έχω καθαρίσει επαγγελματικά τα χαλιά μεταξύ των ενοικιαστών σε όλα μου τα ακίνητα και κοστίζει μερικές εκατοντάδες δολάρια για τη μεγαλύτερη ενοικίασή μου.
• Υποτίμηση. Το IRS αναγνωρίζει ότι η ακίνητη περιουσία υποτιμάται με την πάροδο του χρόνου, επομένως δικαιούστε να αφαιρείτε τις αποσβέσεις ετησίως. Οι κανονισμοί της IRS απαιτούν από τους επενδυτές σε ενοικιαζόμενα ακίνητα να ανακτούν την ετήσια απόσβεση όταν πουλάτε το ακίνητο, ανεξάρτητα από το εάν χρησιμοποιήσατε ή όχι το ετήσιο όφελος απόσβεσης. Βεβαιωθείτε λοιπόν ότι κατανέμετε μια απώλεια απόσβεσης κάθε χρόνο.
• Νομικές και άλλες επαγγελματικές αμοιβές. Οι αμοιβές δικηγόρων, οι προμήθειες ακινήτων και ορισμένα έξοδα κλεισίματος, όπως οι αμοιβές της εταιρείας διακανονισμού, είναι έξοδα που εκπίπτουν.
• Τόκοι στεγαστικού δανείου που καταβλήθηκαν στο δάνειό σας. Εκεί βρίσκεται ένα από τα μεγαλύτερα οφέλη του επενδυτή ενοικίασης ακινήτων - η μόχλευση. Μόχλευση είναι η χρήση δανεισμένου κεφαλαίου για την αγορά ή/και την αύξηση της πιθανής απόδοσης της επένδυσης. Με μια αρχική επένδυση 30.000 $ (20% μειωμένη), έχετε την ευκαιρία να επωφεληθείτε από όλα τα οφέλη από την κατοχή ενός περιουσιακού στοιχείου αξίας 150.000 $. Και δεδομένου ότι η πληρωμή του στεγαστικού δανείου σας είναι μια έκπτωση δαπάνη, ο ενοικιαστής σας ουσιαστικά πληρώνει την υποθήκη σας για εσάς.
• Αμοιβές δανειστών. Οι πόντοι προέλευσης του δανείου και τα άλλα έξοδα εξασφάλισης της υποθήκης είναι έξοδα που εκπίπτουν.
• Έξοδα συντήρησης και επισκευής. Τα έξοδα που σχετίζονται άμεσα με τη συντήρηση και τη συντήρηση του ακινήτου είναι έξοδα που εκπίπτουν, όπως και οι επισκευές που πρέπει να κάνετε για να διατηρήσετε το ακίνητο σε κατάσταση ενοικίασης. Εάν πληρώνετε ασφάλιστρα για μια εταιρεία παροχής υπηρεσιών εφημερίας για την επισκευή μεγάλων συσκευών (για παράδειγμα, σύμβαση εγγύησης υπηρεσιών HVAC), αυτό είναι ένα κόστος συντήρησης.

Υπόδειξη: Μην συγχέετε τη συντήρηση και τις επισκευές με τις οικιακές βελτιώσεις. Διαχειρίζεστε τα δύο διαφορετικά για φορολογικούς λόγους. Ενώ τα έξοδα αντισταθμίζουν τα έσοδα κατά το έτος που πραγματοποιούνται, οι βελτιώσεις δεν είναι άμεσες δαπάνες. Αντίθετα, μπορείτε να «ανακτήσετε» μέρος ή όλο το κόστος των βελτιώσεων χρησιμοποιώντας Έντυπο 4562.

• Κόστος κοινής ωφέλειας και άλλες χρεώσεις που πληρώνετε εσείς ως ιδιοκτήτης. Εάν πληρώνετε για νερό, αποχέτευση, αποκομιδή σκουπιδιών ή άλλα έξοδα που σχετίζονται με την ιδιοκτησία ιδιοκτησίας, αυτά εκπίπτουν φόρου.
• Φόροι ιδιοκτησίας. Αυτό είναι ένα προφανές κόστος ιδιοκτησίας που εκπίπτει.
• ΑΣΦΑΛΙΣΗ. Ως ιδιοκτήτης/ιδιοκτήτης ακινήτου, πρέπει να έχετε την ασφάλεια του ιδιοκτήτη σπιτιού για να προστατεύσετε την επένδυσή σας. Το ετήσιο ασφάλιστρο είναι ένα κόστος ιδιοκτησίας και επομένως ένα έξοδο που μπορείτε να αφαιρέσετε στη φορολογική σας δήλωση.

Υπόδειξη: Απαιτήστε από τον ενοικιαστή σας να λάβει την ασφάλεια του ενοικιαστή για να καλύψει τα προσωπικά του αντικείμενα. Η ασφάλεια του ιδιοκτήτη του σπιτιού σας δεν θα καλύψει τα αντικείμενά του σε περίπτωση απώλειας και οι περισσότεροι ενοικιαστές δεν το αντιλαμβάνονται. Το να αποκτήσουν τη δική τους πολιτική είναι ζωτικής σημασίας.

• Τέλη διαχείρισης ακινήτων.Διαχειριστές ακινήτων συνήθως χρεώνουν 8-10%. Για αυτό το τέλος, ελέγχουν και τοποθετούν ενοικιαστές, παρέχουν οικονομικές λογιστικές καταστάσεις και διαχειρίζονται αιτήματα συντήρησης και επισκευές. Η αμοιβή τους εκπίπτει 100% ως έξοδα ιδιοκτησίας ακινήτου.
• Τέλη HOA και/ή condo. Αυτό περιλαμβάνει ετήσιες ή εξαμηνιαίες χρεώσεις αναψυχής που μερικές φορές επιβάλλονται εάν υπάρχει κοινοτική πισίνα που σχετίζεται με την ιδιοκτησία του ακινήτου.
• 1031 Προμήθειες ανταλλαγής. Εάν πουλήσετε ένα ακίνητο και επανεπενδύσετε τα έσοδα σε άλλο ακίνητο παρόμοιου είδους, ενδέχεται να επωφεληθείτε από α 1031 Ανταλλαγή. Οι σχετικές χρεώσεις εκπίπτουν ως έξοδα ακίνητης περιουσίας εάν ακολουθήσετε όλους τους κανόνες και ολοκληρώσετε με επιτυχία την ανταλλαγή. Δεν μπορείτε να αφαιρέσετε το κόστος των βελτιώσεων στο ενοικιαζόμενο ακίνητό σας ως ετήσια έξοδα, εκτός εάν το ποσό που καταβάλλεται είναι για «βελτίωση, αποκατάσταση ή προσαρμογή σε νέα ή διαφορετική χρήση». Γενικά, μπορείτε να ανακτήσετε το κόστος των βελτιώσεων μέσω απόσβεσης, όχι διεκδικώντας το ως α δαπάνη.

Διαβάστε περισσότερα >>>Πώς να μειώσετε τη φορολογική σας επιβάρυνση κατά την πώληση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου

Σημαντικά φορολογικά έντυπα και δημοσιεύσεις για ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων

Αυτές οι Εκδόσεις IRS μπορούν να σας βοηθήσουν να κατανοήσετε τι πρέπει να διεκδικήσετε ως εισόδημα και ποιες δαπάνες μπορούν να αφαιρεθούν νόμιμα στη φορολογική σας δήλωση. Και υπάρχουν συγκεκριμένες φόρμες για την αναφορά εσόδων και εξόδων από ενοίκια.

Τα σχετικά έντυπα και δημοσιεύσεις είναι:

• Έκδοση IRS 527 παρέχει τις λεπτομέρειες για τη λογιστική ενοικίαση ακινήτων.
• Πρόγραμμα Ε (Έντυπο 1040) χρησιμοποιείται για την αναφορά εσόδων και εξόδων από ενοικίαση ακινήτων. Εάν έχετε περισσότερα από ένα ενοικιαζόμενα ακίνητα, συμπληρώστε τις φόρμες του Προγράμματος Ε για να τεκμηριώσετε κάθε ιδιοκτησία.
• Publication 925, Passive Activity and At-Risk Rules. Εάν τα έξοδα ενοικίασης υπερβαίνουν το εισόδημά σας από ενοίκια, το IRS μπορεί να σας επιτρέψει να διεκδικήσετε αυτήν την απώλεια ως έκπτωση. Προδιαγραφές στους περιορισμούς απώλειας παθητικής δραστηριότητας (Έντυπο 8592) και Περιορισμοί σε κίνδυνο (Έντυπο 6198) μπορεί να περιορίσει το ποσό της απώλειας που μπορείτε να αφαιρέσετε.
• Πρόγραμμα Α (1040) απευθύνεται στην ακίνητη περιουσία τους κανόνες για προσωπική χρήση μιας κατοικίας που νοικιάζετε.
• Ο φόρος εισοδήματος καθαρών επενδύσεων μπορεί να ισχύει για το καθαρό εισόδημα από ενοίκια. ΧρήσηΈντυπο 8960, Καθαρός φόρος εισοδήματος από επενδύσεις ιδιώτες, ακίνητα και καταπιστεύματα, για τον καθορισμό του ποσού αυτού του φόρου.
• IRS Publication 946, How to Depreciate Property εξηγεί τις λεπτομέρειες της απόσβεσης ακινήτων. Πρέπει να κάνετε ετήσια απόσβεση και απαιτείται να ανακτήσετε την απόσβεση όταν πουλάτε το ακίνητο.
• Έντυπο 4562 σας επιτρέπει να ανακτήσετε ορισμένες ή όλες τις βελτιώσεις του ακινήτου σας ξεκινώντας από το έτος της ενοικίασής σας Το ακίνητο τίθεται για πρώτη φορά σε λειτουργία και ξεκινά κάθε έτος που κάνετε μια βελτίωση ή προσθήκη έπιπλα.
• Για να αφαιρέσετε τα έξοδα ταξιδιού που επιβαρύνεστε για επισκευές ενοικίασης ακινήτων, πρέπει να ακολουθήσετε τους κανόνες που περιγράφονται στο κεφάλαιο 5 του Έκδοση 463, Έξοδα ταξιδιών, ψυχαγωγίας, δώρων και αυτοκινήτου.

Πολλές από τις πιο δημοφιλείς εταιρείες φορολογικού λογισμικού μπορούν να σας βοηθήσουν να συμπληρώσετε αυτές τις φόρμες, αλλά ίσως χρειαστεί να κάνετε αναβάθμιση σε μια πληρωμένη έκδοση των προϊόντων τους. Με TurboTax, για παράδειγμα, θα πρέπει να εγγραφείτε στο "Premier" προκειμένου να μεγιστοποιήσετε τις εκπτώσεις φόρου ενοικίασης ακινήτων. Και με H&R Block, θα πρέπει να επιλέξετε την έκδοση "Premium".

Διαβάστε περισσότερα >>>Πώς να επενδύσετε σε ενοικιαζόμενα σπίτια για μια οικογένεια

Η κατώτατη γραμμή

Είτε είσαι χρησιμοποιώντας φορολογικό λογισμικό για να ετοιμάσετε τις δικές σας ετήσιες φορολογικές δηλώσεις ή προσλαμβάνετε έναν επαγγελματία, Δεν μπορούμε να τονίσουμε αρκετά πόσο σημαντικό είναι να διατηρείτε καλά αρχεία που τεκμηριώνουν όλα τα έσοδα και τα έξοδα από ενοίκια που σχετίζονται με κάθε ακίνητο που κατέχετε.

Εκτός από το ότι σας βοηθούν να υποβάλετε τους φόρους σας, τα καλά αρχεία σάς βοηθούν να παρακολουθείτε την πρόοδο της ενοικίασής σας. Είναι απαραίτητα για να αναλύσετε με ακρίβεια την απόδοση επένδυσης (ROI), ώστε να μεγιστοποιήσετε τα έσοδα και να μειώσετε τα έξοδα.

Πρέπει να μπορείτε να τεκμηριώσετε τα έξοδα για να τα αφαιρέσετε. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να έχετε αποδεικτικά έγγραφα, όπως αποδείξεις, ακυρωμένες επιταγές ή λογαριασμούς για την υποστήριξη όλων των εξόδων. Η IRS σας ελέγχει και εάν δεν μπορείτε να παράσχετε υποστήριξη για στοιχεία που αναφέρατε στις φορολογικές σας δηλώσεις, ενδέχεται να υπόκεινται σε πρόσθετους φόρους και κυρώσεις.

Λάβετε υπόψη ότι ενώ κατέχω και διαχειρίζομαι ένα χαρτοφυλάκιο ενοικιαζόμενων ακινήτων, δεν είμαι φορολογικός λογιστής και οι φορολογικοί νόμοι αλλάζουν συνεχώς, επομένως φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν ειδικευμένο φορολογικό εμπειρογνώμονα και να διαβάσετε μόνοι σας τους κανόνες της IRS για να διασφαλίσετε τη συμμόρφωση με το καταστατικό της IRS όταν υποβάλετε φόρους.

Περαιτέρω ανάγνωση:

• Οδηγός συγκομιδής φορολογικών ζημιών: Κεφαλαιοποιήστε τις απώλειες της επένδυσής σας
• 9 τρόποι για να μειώσετε το φορολογητέο εισόδημά σας το 2023
• Μακροπρόθεσμα vs. Φόρος βραχυπρόθεσμων κεφαλαιουχικών κερδών