Οδηγείτε τη συνηθισμένη σας διαδρομή και παρατηρείτε μια ερασιτεχνική πινακίδα στην άκρη του δρόμου. Λέει «Αγοράζουμε άσχημα σπίτια» ή «Θα αγοράσουμε το σπίτι σας σε οποιαδήποτε κατάσταση με μετρητά». Τι συμβαίνει με αυτό? Ποιος βάζει αυτές τις πινακίδες και τι σημαίνουν;
Ως μεσίτη, με ρωτούν αρκετά συχνά. Στη βιομηχανία, αυτά τα ονομάζουμε «σήματα ληστών».
Οι «χονδρέμποροι» ακινήτων βρίσκονται πίσω από τις πινακίδες. Αυτοί οι τύποι είναι ένας τύπος μεσάζοντα. Βρίσκουν σπίτια και τα «πωλούν χονδρικά». ανακατασκευαστές που στη συνέχεια ανακαινίζουν και μεταπωλούν σε έναν αγοραστή σπιτιού.
Σε αντίθεση με αυτό που προωθούν τα σημάδια τους, οι χονδρέμποροι δεν «αγοράζουν το σπίτι σας με μετρητά». Σε αντάλλαγμα για τη συμφωνία σας για να δεχτούν μια μειωμένη τιμή σε μετρητά, υπόσχονται να σας παραδώσουν έναν αγοραστή εντός συγκεκριμένου χρονικού πλαισίου — συνήθως 30 ημέρες. Αντί για σύμβαση πώλησης, οι χονδρέμποροι χρησιμοποιούν ένα «συμβόλαιο εκχώρησης» που τους επιτρέπει να «αναθέτουν» τη συναλλαγή πώλησης του σπιτιού σας σε τρίτο μέρος που γίνεται ο πραγματικός αγοραστής.
Οι χονδρέμποροι βγάζουν τα χρήματά τους από το spread μεταξύ αυτών που υπόσχονται να σας πληρώσουν και αυτών που εισπράττουν από τον θεραπευτή που αγοράζει πραγματικά το ακίνητο από εσάς.
Θα πρέπει να κάνετε χονδρική πώληση του σπιτιού σας;
Οι χονδρέμποροι υπάρχουν εδώ και δεκαετίες. Προσφέρουν να κάνουν τη διαδικασία πώλησης ενός σπιτιού γρήγορη και εύκολη — ανεξάρτητα από την κατάστασή του. Μέσω επιγραφών ληστών ή καρτ-ποστάλ απευθείας αλληλογραφίας, βρίσκουν πιθανούς πωλητές που δεν έχουν κάνει ακόμη το πρώτο βήμα για να πουλήσουν το σπίτι τους.
Ας πούμε, για παράδειγμα, ότι ζείτε στο σπίτι σας τα τελευταία 20 και πλέον χρόνια, μεγαλώνοντας την οικογένειά σας. Τα παιδιά μεγάλωσαν και σκέφτεσαι να μειώσεις. Με τα χρόνια, έχετε συλλέξει πολλά πράγματα. Η σκέψη να αποκαταστήσετε το σπίτι σας και να το ετοιμάσετε για εμφανίσεις είναι συντριπτική.
Λαμβάνετε μια ταχυδρομική κάρτα από έναν χονδρέμπορο που σας προσφέρει μετρητά για το σπίτι σας σε κατάσταση "ως έχει" και φαίνεται σαν μια καλή λύση. Και μπορεί να είναι μια καλή λύση, αλλά είναι έτσι καλύτερος λύση?
Οι χονδρέμποροι προτείνουν αυτά τα τρία «πλεονεκτήματα»:
- Δεν χρειάζεται να καθαρίσετε ή να κάνετε επισκευές. Σας δίνουμε μετρητά για το σπίτι σας ως έχει. Δεν χρειάζεται καν να δείξετε την περιουσία σας.
- Χωρίς προμήθειες μεσιτών. Παραλείψτε το κόστος της πώλησης όταν συνάψετε σύμβαση μαζί μας.
- Πάρτε τα μετρητά σας πολύ πιο γρήγορα από ό, τι θα κάνατε αν καταχωρούσατε το σπίτι σας στην ανοιχτή αγορά.
Ισχύουν αυτοί οι ισχυρισμοί; Ίσως, αλλά υπάρχουν κάποια σημεία που δεν σας λένε:
Τα σπίτια «ως έχουν» αγοράζονται και πωλούνται στο MLS.
Οι χονδρέμποροι εκμεταλλεύονται μια κοινή λανθασμένη αντίληψη των καταναλωτών ότι το σπίτι σας πρέπει να είναι σε καλή κατάσταση για να περιλαμβάνεται στην Υπηρεσία πολλαπλών καταχωρίσεων (MLS). Η αλήθεια είναι ότι ενώ πολλά σπίτια είναι εισηγμένα με κτηματομεσίτη και διατίθενται στην αγορά στο MLS «Έτοιμοι για μετακόμιση», πολλά όπως είναι ακίνητα αγοράζονται και πωλούνται με επιτυχία καθημερινά μέσω καταχωρίσεων στο το MLS.
Μια πολύ μικρότερη ομάδα πιθανών αγοραστών θα γνωρίζει ότι το σπίτι σας είναι προς πώληση.
Οι χονδρέμποροι έχουν μια λίστα με πιθανούς αγοραστές με τους οποίους επικοινωνούν όταν λαμβάνουν μια νέα συμφωνία ανάθεσης. Συγκρίνετε το με το να περάσετε από έναν αδειοδοτημένο αντιπρόσωπο και να καταχωρήσετε το ακίνητό σας στο MLS όπου υπάρχει δυνατότητα αναζήτησης και βλέπεται από πολλές χιλιάδες αντιπροσώπους, ο καθένας με έτοιμους αγοραστές που μπορεί να ενδιαφέρονται να υποβάλουν μια προσφορά στο δικό σας ιδιοκτησία.
Η προβολή και ο ανταγωνισμός για την προσέγγιση περισσότερων αγοραστών θα οδηγήσει σε μια ανταγωνιστική τιμή πώλησης έναντι της μειωμένης τιμής πώλησης που θα μπορεί να εξασφαλίσει για εσάς ένας χονδρέμπορος. Υπάρχει ένας αγοραστής για κάθε ακίνητο, ανεξάρτητα από την τοποθεσία ή την κατάσταση. Το καλύτερο αποτέλεσμα για έναν πωλητή είναι να διαθέσει το σπίτι του ευρέως στην αγορά. Και ο καλύτερος τρόπος για να το κάνετε αυτό είναι να το απαριθμήσετε έμπειροι κτηματομεσίτες.
Μπορείτε να πάρετε λιγότερα χρήματα… συχνά πολύ λιγότερα!
Ενώ δεν υπάρχουν προμήθειες κτηματομεσίτη για πληρωμή, η αμοιβή ανάθεσης είναι συχνά υψηλότερη από την Προμήθεια 5–6% που θα πληρώνατε για να διαθέσετε το σπίτι σας επαγγελματικά στην αγορά και να πωληθεί μέσω ενός ακινήτου Εταιρία. Η αμοιβή ενός τυπικού χονδρέμπορου είναι $25.000 έως $30.000. Εάν πουλάτε ένα σπίτι με ένα αγοραία αξία 200.000 $, αυτό είναι ένα τέλος 15%.
Εκπροσωπείτε από άτομο χωρίς άδεια.
Οι χονδρέμποροι ουσιαστικά πουλάνε ακίνητα χωρίς άδεια. Εμπιστεύεστε τη μεγαλύτερη επένδυση της ζωής σας σε ένα άτομο που:
- δεν δεσμεύεται από κώδικα δεοντολογίας ή α καταπιστευματική υποχρέωση για να εκπροσωπήσετε τα καλύτερα συμφέροντά σας,
- είναι χωρίς επίβλεψη από αδειούχο μεσίτη ακινήτων και
- δεν έχει υποχρεωθεί να παρακολουθήσει εκπαιδευτικά μαθήματα ή να περάσει κάποια πιστοποίηση που τους επιτρέπει να πουλήσουν ακίνητα.
Οι κρατικές κυβερνήσεις απαιτούν άδειες ακινήτων και εκπαίδευση, σε μεγάλο βαθμό για να προστατεύσουν το κοινό από μια αδίστακτη δραστηριότητα. Η πώληση ακινήτων χωρίς άδεια είναι παράνομη. Οι χονδρέμποροι το παρακάμπτουν επειδή η σύμβαση που χρησιμοποιούν είναι προσεκτικά διατυπωμένη για να υποδείξει ότι δεν είναι καθόλου συμφωνία πώλησης. Είναι μια συμφωνία που τους επιτρέπει να εκχωρήσουν το ακίνητο σε άλλον αγοραστή. η συναλλαγή είναι άμεση μεταξύ του αγοραστή και του πωλητή χωρίς να εμπλέκεται αντιπρόσωπος. Ως πωλητής που συνεργάζεται με χονδρέμπορο, δεν εκπροσωπείστε από κανέναν που έχει άδεια να διαχειρίζεται συναλλαγές ακινήτων.
Από την αρχή μέχρι το τέλος, οι συμφωνίες χονδρικής μπορεί να διαρκέσουν περισσότερο από μια παραδοσιακή πώληση.
Ένα από τα σημεία πώλησης που θα κάνει ένας χονδρέμπορος είναι ότι θα λάβετε τα μετρητά σας πιο γρήγορα πουλώντας μέσω αυτών. Η αλήθεια είναι ότι από τη στιγμή που υπογράφετε ένα συμβόλαιο ανάθεσης μέχρι να φτάσετε στο τραπέζι κλεισίματος, η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει περισσότερο από έναν χονδρέμπορο. Αυτό συμβαίνει επειδή υπάρχουν 30 επιπλέον ημέρες ενσωματωμένες στη διαδικασία. Αυτές οι 30 ημέρες κατά τις οποίες ο χονδρέμπορος κρατά τη σύμβαση ανάθεσης αναζητώντας αγοραστή μπορεί να είναι 30 ημέρες όταν το ακίνητό σας είναι ανοιχτό το MLS φαίνεται από χιλιάδες αγοραστές, πολλοί από τους οποίους έχουν τα μετρητά για να αγοράσουν και να ανακαινίσουν το ακίνητό σας και ανυπομονούν να το αποκτήσουν ξεκίνησε!
Υπάρχουν ακόμα «εκδηλώσεις» είτε περνάτε από χονδρέμπορο είτε από αδειοδοτημένο αντιπρόσωπο.
Οι εμφανίσεις είναι μια ταλαιπωρία για τους πωλητές. Το καταλαβαίνω. Σε κανέναν δεν αρέσει οι ξένοι να περνούν μέσα από το σπίτι τους κοιτάζοντας τα πράγματά τους! Αλλά μην πιστεύετε ότι περνώντας από έναν χονδρέμπορο θα σας σώσει αυτή την εισβολή. Οι άνθρωποι - ακόμη και οι rehabbers - δεν αγοράζουν ένα σπίτι αόρατο. Θα πρέπει να ασχοληθείτε με τις επιδείξεις είτε περνάτε από χονδρέμπορο είτε από την πιο παραδοσιακή διαδικασία οικιακής πώλησης.
Απλώς να είστε ενήμεροι
Ήμουν επενδυτής ακινήτων για χρόνια πριν γίνω πράκτορας με άδεια στο Μέριλαντ. Αγόρασα «ταλαιπωρημένα» ακίνητα που περιλαμβάνονται στο MLS και αγόρασα επίσης μερικά από χονδρεμπόρους. Δεν χτυπάω αυτό που κάνουν οι χονδρέμποροι. Στην πραγματικότητα, οι προσπάθειές τους συχνά φέρνουν στην αγορά σπίτια που είναι καλές προσφορές για τους αναρριχητές.
Όπως με κάθε οικονομική απόφαση, η εκπαίδευση σχετικά με τις επιλογές σας σας βοηθά να πάρετε την καλύτερη απόφαση για τις ιδιαίτερες περιστάσεις σας. Είναι σημαντικό να γνωρίζετε τι εγκαταλείπετε εάν επιλέξετε να πουλήσετε μέσω χονδρέμπορου αντί να προσλάβετε έναν εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωπο.
Τούτου λεχθέντος, δεν είναι όλοι οι πράκτορες ίδιοι. Μερικοί είναι πολύ καλοί στη διευκόλυνση της πώλησης κατοικιών «έτοιμων για μετακόμιση». Αλλά αν το σπίτι σας δεν είναι σε άριστη κατάσταση και θέλετε να πουλήσετε, θα θελήσετε να αναζητήσετε έναν αντιπρόσωπο που να καταλαβαίνει πώς να πλασάρει τα σπίτια όπως είναι.