Καθώς τα επιτόκια εξακολουθούν να βρίσκονται κοντά στα χαμηλά όλων των εποχών, οι επενδυτές αναζητούν μια αρκετά ασφαλή επένδυση που τους κρατά μπροστά από τον πληθωρισμό. Στην τοπική συνάντηση επενδυτών σε ακίνητα τον Απρίλιο εδώ στη Βαλτιμόρη, το θέμα ήταν η επένδυση φορολογικών ενοχών. Η υπόσχεση για αποδόσεις 18% — σε μια επένδυση που εξασφαλίζεται από ακίνητα — τράβηξε την προσοχή μου.
Φυσικά, τα υψηλά ποσοστά απόδοσης συνήθως εξισορροπούνται με υψηλά ποσοστά κινδύνου. Αλλά ο ομιλητής συνέχισε λέγοντας ότι ήταν «σχεδόν τόσο ασφαλές σαν να είχατε σταθμεύσει τα μετρητά σας σε ένα ασφαλισμένο στο FDIC λογαριασμό στην τοπική σας τράπεζα." Έτσι, το ενδιαφέρον μου κέντρισε να ερευνήσω αυτήν την επένδυση σε ακίνητα κάτω από το ραντάρ στρατηγική.
Ανακάλυψα ότι η επένδυση φορολογικών ενοχών υπάρχει εδώ και περισσότερα από 200 χρόνια. Δεν το έχω ακούσει ποτέ? Ίσως αυτό οφείλεται στο ότι οι φόροι είναι… λοιπόν… το αγαπημένο θέμα συζήτησης κανενός. Το να πείτε σε οποιονδήποτε σε ένα κοκτέιλ πάρτι ότι είστε φορολογικός λογιστής είναι ένα πολύ καλό σημείο συζήτησης.
Ωστόσο, αυτή η επένδυση εκμεταλλεύεται το γεγονός ότι η πληρωμή φόρων είναι αναπόφευκτη. Κανείς δεν παίρνει πάσο. Ωστόσο, δεν μπορούν όλοι να πληρώσουν τον εφοριακό όταν αυτός χτυπήσει.
Η κυβέρνηση παίρνει πάντα τη γνώμη της αργά ή γρήγορα. Έτσι, η επένδυση σε πιστοποιητικά φορολογικής δέσμευσης παρέχει στους επενδυτές ένα ουσιαστικά εγγυημένο επιτόκιο. Στην πραγματικότητα, τα οικογενειακά γραφεία και οι θεσμικοί επενδυτές έχουν επενδύσει δισεκατομμύρια σε πιστοποιητικά φορολογικής δέσμευσης για δεκαετίες.
Βασικά στοιχεία φόρου ακίνητης περιουσίας
Ιδιοκτήτης σπιτιού ή όχι, πιθανότατα είστε εξοικειωμένοι με την ιδέα των φόρων ακίνητης περιουσίας. Οι κυβερνήσεις φορολογούν τους ιδιοκτήτες ακινήτων για να χρηματοδοτήσουν παροχές και υπηρεσίες για το «κοινό καλό» της κοινότητας. Ο φόρος ακίνητης περιουσίας είναι επιπλέον του φόρου εισοδήματος και των πωλήσεων.
Τα έσοδα από φόρους ακίνητης περιουσίας παρέχουν συνήθως υπηρεσίες όπως αστυνομική προστασία, δημόσιες βιβλιοθήκες, κέντρα αναψυχής, δρόμους, σχολεία και αποχιονισμό. Ακόμη και πυροτεχνήματα.
Εάν έχετε υποθήκη στο σπίτι σας, είναι πιθανό η μηνιαία πληρωμή σας να περιλαμβάνει κεφάλαια για την πληρωμή των φόρων της ιδιοκτησίας σας. Ο δανειστής σας κρατά τα χρήματα σε μεσεγγύηση και πληρώνει τους φόρους εκ μέρους σας απευθείας στον νομό όταν οφείλονται.
Ίσως να μην ξέρετε πόσα πληρώνετε σε φόρους ακίνητης περιουσίας. Αλλά να είστε σίγουροι ότι τους πληρώνετε αν έχετε σπίτι. Όλες οι κομητείες εισπράττουν κάποιο είδος φόρου προσωπικής περιουσίας.
Τα μεμονωμένα αγροτεμάχια ακινήτων αποτιμώνται με βάση την τοποθεσία και τα χαρακτηριστικά. Σε κάθε ακίνητο δίνεται μια αξία «φορολογικής εκτίμησης». Ο ιδιοκτήτης του αγροτεμαχίου πληρώνει φόρο επί της εκτιμώμενης αξίας. Το 2016, τα ποσοστά ανά πολιτεία κυμαίνονταν από το χαμηλό του 0,27% στη Χαβάη έως το υψηλό του 2,35% στο Νιου Τζέρσεϊ.
Ο μέσος συντελεστής φόρου ακίνητης περιουσίας για μονοκατοικίες στη μεγαλύτερη πόλη κάθε πολιτείας των ΗΠΑ κυμαίνεται γύρω στο 1,5%. Το μέσο αμερικανικό νοικοκυριό ξοδεύει 2.149 $ για φόρους ακίνητης περιουσίας για τα σπίτια του κάθε χρόνο, σύμφωνα με το Γραφείο Απογραφής των ΗΠΑ.
Η κομητεία στην οποία βρίσκεται το ακίνητο συνήθως εισπράττει φόρο ακίνητης περιουσίας. Εάν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν καταβάλει τον φόρο, το ποσό του φόρου καθίσταται εμπράγματο βάρος του ακινήτου.
Ωστόσο, η δέσμευση έναντι του ακινήτου δεν βοηθά τους νομούς και τις τοπικές αρχές να πληρώσουν για τις υπηρεσίες και τα οφέλη που έχουν υποσχεθεί στους πολίτες τους. Ο νομός χρειάζεται τα χρήματα τώρα για να εκπληρώσει τις δημοσιονομικές του υποχρεώσεις. Η κυβέρνηση δεν παίρνει IOU!
Τι ακριβώς είναι το Πιστοποιητικό Φορολογικής Ενοχής;
Ενώ η διαδικασία διαφέρει σε όλη τη χώρα, οι τοπικές κυβερνήσεις εξουσιοδοτούνται να εισπράττουν απλήρωτους φόρους πουλώντας ένα πιστοποιητικό φορολογικής δέσμευσης ή μια φορολογική πράξη σε δημόσιο πλειστηριασμό. Περίπου οι μισές από τις 50 πολιτείες πωλούν πιστοποιητικά φορολογίας. Το άλλο μισό πουλάει τίτλους φορολογικής δέσμευσης ή εξαγοράσιμες πράξεις. Το τελευταίο είναι ένα υβρίδιο μεταξύ πιστοποιητικού και πράξης. Ορισμένες πολιτείες πωλούν τόσο φορολογικά δικαιώματα όσο και φορολογικές πράξεις.
Υπάρχουν σημαντικές διαφορές μεταξύ των δύο. Συνήθως θα αγοράζατε ένα πιστοποιητικό φορολογικής δέσμευσης επειδή θέλετε τόκο. Εάν ο ιδιοκτήτης του σπιτιού δεν το εξαργυρώσει, μπορεί να αποκτήσετε το ακίνητο. Με μια φορολογική πράξη, αγοράζετε το ακίνητο άμεσα.
Το ένα δεν είναι καλύτερο από το άλλο. Κάθε ένα έχει πλεονεκτήματα ανάλογα με τους επενδυτικούς σας στόχους. Το καθένα έχει τους δικούς του κανόνες και η έρευνα είναι απαραίτητη. Φυσικά, μπορείτε να κάνετε και τα δύο ταυτόχρονα.
Αυτό το άρθρο θα επικεντρωθεί στα φορολογικά εμπράγματα βάρη και θα αφήσει τις φορολογικές πράξεις για άλλη φορά.
Η ευκολία επένδυσης σε φορολογικά δικαιώματα
Αυτό που είναι ωραίο είναι ότι δεν χρειάζεστε άδεια ακίνητης περιουσίας. Δεν χρειάζεται να δημιουργήσετε μια LLC. Και δεν χρειάζεστε πολλά χρήματα για να επενδύσετε σε πιστοποιητικά ή τίτλους.
Όταν αγοράζετε ένα φορολογικό εμπόδιο, βασικά πληρώσατε τους φόρους για τον ιδιοκτήτη του σπιτιού σε αντάλλαγμα για ένα πιστοποιητικό. Το πιστοποιητικό είναι καλό για το ποσό που πληρώσατε συν τους τόκους.
Επίσης καλό είναι ότι η επένδυσή σας υποστηρίζεται από την εξασφάλιση του ακινήτου ή τους νόμους της πολιτείας που επιβάλλουν την εξαγορά του φορολογικού ενεχύρου, συμπεριλαμβανομένων των τόκων και των κυρώσεων. Ως επενδυτής, συμμετέχετε για να πληρώσετε τους πίσω φόρους και κλείνετε ένα εγγυημένο επιτόκιο για την επένδυσή σας.
Το πιστοποιητικό φορολογικής δέσμευσης είναι ένα διαπραγματεύσιμο μέσο. Αλλά δεν υπάρχει δευτερεύουσα αγορά, εκτός ίσως από το eBay και τα παρόμοια.
Το πιστοποιητικό αποτελεί απόδειξη ότι ο κάτοχος έχει αγοράσει εκτελεστό τόκο επί της ακίνητης περιουσίας. Αποτελεί νομική υποχρέωση για δέσμευση πρώτης θέσης σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Αυτό σημαίνει ότι είναι η πρώτη υποχρέωση χρέους που εξοφλείται εάν το ακίνητο περάσει από κατάσχεση.
Τα (Μεγάλα) Οφέλη της Επένδυσης Πιστοποιητικού Φορολογικού Δικαίου
Όταν αγοράζετε ένα πιστοποιητικό φορολογικής δέσμευσης, δεν αγοράζετε το ακίνητο. Ούτε πρέπει να ασχοληθείς με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Απλώς μπαίνεις για να πληρώσεις τους καθυστερημένους φόρους στην κυβέρνηση της κομητείας.
Σε αντάλλαγμα για τη συγκέντρωση των χρημάτων, η κομητεία θα σας δώσει το επιτόκιο και τις καθυστερήσεις που χρεώνουν στον ιδιοκτήτη όταν τελικά πληρωθούν οι φόροι. Εάν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν πληρώσει τους φόρους, μπορείτε να αποκλείσετε και να πάρετε τον τίτλο του ακινήτου για το σύνολο των αναδρομικών φόρων, κυρώσεων και τελών που οφείλει η κομητεία.
Με άλλα λόγια, υπάρχουν δύο επενδυτικά αποτελέσματα από την επένδυση φορολογικής δέσμευσης:
- Το πιστοποιητικό φορολογικής δέσμευσης εξαργυρώνεται και κερδίζετε ένα εξασφαλισμένο υψηλό επιτόκιο.
- Το πιστοποιητικό φορολογικής δέσμευσης δεν εξαργυρώνεται και μπορείτε να αποκτήσετε το ακίνητο μέσω αποκλεισμού, μερικές φορές για πένες στο δολάριο.
Ανάλογα με τους επενδυτικούς σας στόχους, οποιοδήποτε αποτέλεσμα μπορεί να είναι ελκυστικό.
Τα φορολογικά βάρη παρέχουν ένα σταθερό επιτόκιο, το οποίο ποικίλλει ανάλογα με την κομητεία. Στη Βαλτιμόρη, το επιτόκιο είναι 18% ετησίως. Σε άλλες κομητείες του έθνους, μπορεί να είναι πολύ χαμηλότερο ή πολύ υψηλότερο. Μερικές κομητείες στο Ιλινόις καταγράφουν επιτόκιο 18% κάθε έξι μήνες, που ισοδυναμεί με λίγο περισσότερο από 36% ετησίως.
Ωστόσο, όπως μπορείτε να φανταστείτε, αυτά τα υψηλά ποσοστά απόδοσης προσελκύουν πολλή προσοχή. Αν και δεν χρειάζεστε πολλά χρήματα για να επενδύσετε, οι ανταγωνιστές με βαθιές τσέπες μπορούν να πηδήξουν και να αυξήσουν την τιμή, αποσπώντας τον μικρό επενδυτή.
Η τιμή μπορεί εύκολα, και συχνά συμβαίνει, να κλιμακωθεί πάνω από τους οφειλόμενους φόρους. Έχω διαβάσει ότι σε ορισμένες κομητείες, τα ακίνητα μπορούν να πουληθούν σε φορολογική δημοπρασία για περισσότερα από την αξία του ακινήτου.
Ειδικά αν είσαι διαπιστευμένος επενδυτής, υπάρχουν μερικές εναλλακτικές που μπορούν επίσης να αποφέρουν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. Ένα παράδειγμα είναι Επενδύσεις Προέλευσης, η οποία είναι μια εταιρεία ιδιωτικού μετοχικού κεφαλαίου που επιτρέπει σε άτομα υψηλής καθαρής θέσης να επενδύουν σε διαφοροποιημένα κεφάλαια ακινήτων.
Δεν υπάρχει όριο στο πόσα μπορείτε να επενδύσετε
Μπορείτε να επενδύσετε λίγο ή πολύ. Τα φορολογικά βάρη δεν είναι όπως οι τραπεζικοί λογαριασμοί που είναι ασφαλισμένοι από το FDIC μέχρι ένα ορισμένο όριο. Δεν υπάρχει όριο στο πόσα μπορείτε να επενδύσετε σε πιστοποιητικά φορολογικής δέσμευσης.
Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου διατηρεί την κυριότητα του ακινήτου. Αυτός ή αυτή έχει το δικαίωμα να εξαργυρώσει — να εξοφλήσει — το πιστοποιητικό φορολογικής δέσμευσης έως ότου ο δικαστής του περιφερειακού δικαστηρίου υπογράψει ένα διάταγμα που εξουσιοδοτεί τις διαδικασίες αποκλεισμού.
Ως κάτοχος πιστοποιητικού φορολογικού ενεχύρου, πρέπει να ξεκινήσετε τη διαδικασία αποκλεισμού εντός ορισμένου χρονικού διαστήματος, συνήθως δύο ετών. Εάν το πιστοποιητικό δεν έχει εξαργυρωθεί και δεν ξεκινήσετε έγκαιρα τον αποκλεισμό, η επένδυσή σας θα καταπέσει και δεν θα εκδοθεί επιστροφή χρημάτων.
Πώς να υποβάλετε προσφορά
Οι περισσότερες κομητείες διαθέτουν μια πώληση φορολογικού ενεχύρου ετησίως. Οι περισσότερες δημοπρασίες διεξάγονται διαδικτυακά. Στη Βαλτιμόρη, όπου μένω, η πώληση της κομητείας πραγματοποιείται τον Ιούνιο και η πώληση στην πόλη πραγματοποιείται στα μέσα Μαΐου.
Εγγραφείτε λίγες εβδομάδες πριν από την πραγματική πώληση και πληρώνετε ένα τέλος εγγραφής. (Στη Βαλτιμόρη, η χρέωση είναι 100 $.) Σας στέλνουν μέσω email έναν αριθμό αναγνώρισης προσφοράς. Όταν ανοίξει η δημοπρασία, υποβάλλετε προσφορά για τα πιστοποιητικά που σας ενδιαφέρουν μέσω μιας ηλεκτρονικής φόρμας.
Η ελάχιστη προσφορά που απαιτείται για την αγορά πιστοποιητικού φορολογικής δέσμευσης περιλαμβάνει ακαθάριστο φόρο, πρόστιμα και τόκους. Οι κυρώσεις περιλαμβάνουν τυχόν ισχύοντα έξοδα που σχετίζονται με την πώληση πιστοποιητικού φορολογικού ενεχύρου. Η ελάχιστη προσφορά αναγράφεται δίπλα στη διεύθυνση παραβατικού ακινήτου και τον αριθμό ταυτότητας.
Πως λειτουργεί, λοιπόν?
Η διαδικασία επένδυσης σε φορολογικά εμπράγματα βάρη ή πράξεις δεν είναι παθητική. Στην πραγματικότητα, μπορεί να πάρει πολύ χρόνο.
Οι κομητείες συνήθως δημοσιεύουν μια λίστα λίγες εβδομάδες πριν από την πώληση φορολογικού ενεχύρου. Μπορεί να υπάρχουν εκατοντάδες ακίνητα διαθέσιμα. Χρειάζεστε ένα σύστημα για να περιορίσετε τη λίστα και να αποφασίσετε σε ποια από αυτά θέλετε να υποβάλετε προσφορά.
Βασικά, πρέπει να εξαλείψετε εκείνα που δεν ταιριάζουν με τα επενδυτικά σας κριτήρια. Ξεκινήστε με τον δικό σας αρχικό προϋπολογισμό επένδυσης. Εάν έχετε μόνο μερικές χιλιάδες ή ακόμα και μόνο μερικές εκατοντάδες δολάρια για να επενδύσετε, μπορείτε να εξαλείψετε αμέσως τα ακίνητα με υψηλότερες ελάχιστες προσφορές.
Αν θέλετε εισόδημα από τόκους και δεν έχετε στόχο να αποκτήσετε ακίνητο, αναζητήστε μονοκατοικίες με υποθήκη. Προσφέρουν την καλύτερη ευκαιρία να εξαργυρωθούν. Σε πολλές χώρες, το ποσοστό εξαγοράς τους είναι 95% ή υψηλότερο.
Το χρονικό πλαίσιο για την επένδυση φορολογικής δέσμευσης είναι μεταξύ έξι μηνών και τριών ετών. Δεν υπάρχει δευτερεύουσα αγορά στην οποία να πουλήσετε τα πιστοποιητικά σας. Επομένως, πρέπει να βεβαιωθείτε ότι επενδύετε μόνο χρήματα που δεν θα χρειαστείτε βραχυπρόθεσμα.
Δεν υπάρχουν προμήθειες για πληρωμή. Αλλά όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, πιθανότατα θα πρέπει να πληρώσετε ένα εφάπαξ τέλος εγγραφής για τη δημοπρασία.
Φροντίστε να κάνετε τη δέουσα επιμέλειά σας
Η δέουσα επιμέλεια είναι απαραίτητη. Μπορεί να καταλήξετε να αποκλείσετε ένα ακίνητο. Θα θελήσετε να κάνετε μια διαδρομή και να δείτε τις ιδιότητες. Θα θελήσετε επίσης να κάνετε προσεκτικά την έρευνά σας στο διαδίκτυο για να ολοκληρώσετε τη δέουσα επιμέλειά σας.
Πιθανότατα δεν θα μπορείτε να επιθεωρήσετε το εσωτερικό του ακινήτου, καθώς οι ιδιοκτήτες σπιτιού είναι απίθανο να σας επιτρέψουν να περάσετε και να ρίξετε μια ματιά. Ωστόσο, θα θέλετε να μάθετε όσα περισσότερα μπορείτε για το ακίνητο, τη γειτονιά και την περιοχή γενικότερα. Δεν θέλετε να κολλήσετε με ένα ακίνητο που δεν έχει δυνατότητες.
Πολλά φορολογικά εμπράγματα βάρη μπορούν να αγοραστούν στο ίδιο ακίνητο για τα επόμενα φορολογικά έτη. Εξαρτάται από τη διάρκεια της περιόδου εξαγοράς.
Για παράδειγμα, σε μια πολιτεία που έχει περίοδο εξαγοράς τριών ετών, μπορούν να αγοραστούν τρία φορολογικά εμπράγματα βάρη, ένα για κάθε έτος. Αυτά τα βάρη θα μπορούσαν να αγοραστούν από τον ίδιο επενδυτή ή από διαφορετικούς. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να απαιτηθεί περισσότερο κεφάλαιο από εσάς καθώς η διαδικασία προχωρά.
Όταν το ακίνητο εξαγοράζεται, ανεξάρτητα από το πόσοι επενδυτές έχουν αγοράσει φορολογικά εμπράγματα βάρη, καταβάλλονται όλα τα φορολογικά εμπράγματα βάρη και οι τόκοι. Εάν το προνόμιο δεν εξαργυρωθεί, τότε θα υπάρξει μια διαδικασία αποκλεισμού σύμφωνα με το καταστατικό της κομητείας και της πολιτείας.
Εάν ο στόχος σας είναι να αποκλείσετε και να αποκτήσετε το ακίνητο, ίσως χρειαστεί να αγοράσετε τυχόν μεταγενέστερα εμπράγματα βάρη, επειδή μερικές φορές, τα νεότερα φορολογικά εμπράγματα βάρη υπερισχύουν των παλαιών. Όποιος κατασχέσει το ακίνητο για να λάβει την πράξη μπορεί επίσης να είναι υπεύθυνος να πληρώσει όλους τους άλλους κατόχους φορολογικού ενεχύρου.
Μάθε περισσότερα
Υπάρχουν βιβλία, σεμινάρια και μαθήματα για το θέμα. Και όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, κάθε κομητεία έχει το δικό της σύνολο κανόνων που διέπουν τη διαδικασία, την περίοδο εξαργύρωσης, τα ποσοστά απόδοσης και την ίδια τη διαδικασία υποβολής προσφορών.
Αυτό το άρθρο προορίζεται ως επισκόπηση. Μπορείτε και πρέπει να μελετήσετε την αγορά και να βεβαιωθείτε ότι κατανοείτε τα στοιχεία της αγοράς που προορίζετε πριν κάνετε μια προσφορά.
Ως επενδυτής, αναζητώ συνεχώς νέες ευκαιρίες και αξιολογώ τον κίνδυνο έναντι του κινδύνου. ανταμοιβή. Στις 2 Ιουνίου, η κομητεία της Βαλτιμόρης θα πραγματοποιήσει την ετήσια δημοπρασία πιστοποιητικών φορολογικών ενοχών.
Έχω εγγραφεί για την ηλεκτρονική πώληση και έλαβα τη λίστα με τα ακίνητα που πρόκειται να δημοπρατηθούν. Αυτήν τη στιγμή ο κατάλογος περιέχει αρκετές χιλιάδες ακίνητα, αλλά πιθανότατα θα συντομευτεί πριν από την πραγματική πώληση, καθώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων πληρώνουν τους φόρους τους.
Πραγματοποιώ επισκέψεις με αυτοκίνητο τώρα για να επιλέξω προσεκτικά μερικά πιστοποιητικά φορολογικής δέσμευσης για τα οποία θα ήθελα να υποβάλω προσφορά. Θα συνεχίσω με ένα άρθρο σχετικά με την εμπειρία μου τους επόμενους μήνες.