Το "crowdfunding" αναφέρεται στη συγκέντρωση χρημάτων από δημόσιους επενδυτές - το "πλήθος" - μέσω διαδικτυακών πλατφορμών. Πριν από το crowdfunding, οι ιδιοκτήτες επιχειρήσεων συγκέντρωναν χρήματα μέσω φίλων, κάνοντας αίτηση για τραπεζικό δάνειο ή πηγαίνοντας σε μια εταιρεία ιδιωτικών κεφαλαίων.
Το crowdfunding παρέχει μια νέα πηγή χρηματοδότησης για τις επιχειρήσεις και ένα νέο σημείο εισόδου για μεμονωμένους επενδυτές. Δεν χρειάζεται πλέον να έχετε αρκετά κεφάλαια για να χρηματοδοτήσετε μόνοι σας μια ολόκληρη συμφωνία ακίνητης περιουσίας — αντίθετα, συμμετέχετε άλλοι ομοϊδεάτες επενδυτές, το «πλήθος», για να αποκτήσουν πρόσβαση σε συμφωνίες που ήταν διαθέσιμες μόνο στους υπερ-πλούσιος.
Το crowdfunding ακινήτων έχει κερδίσει δημοτικότητα τόσο με παρόχους όσο και με επενδυτές, και υπάρχουν πολλές εταιρείες που ειδικεύονται σε διαφορετικούς τομείς πλατφορμών ακίνητης περιουσίας, με μεγάλη ποικιλία χαρακτηριστικών μοναδικών στην προσφορά τους. Η αγαπημένη μας υπηρεσία crowdfunding είναι CrowdStreet
, η οποία είναι μια εμπορική εταιρεία ακινήτων που παρέχει άμεση πρόσβαση σε συγκεκριμένες επενδυτικές ευκαιρίες σε ακίνητα, και το πιο σημαντικό- όλες οι αμοιβές βαρύνουν τους χορηγούς και όχι τον επενδυτή.Οι περισσότερες πλατφόρμες crowdfunding ακινήτων επιτρέπουν στους επενδυτές να επιλέξουν ένα από τα δύο χρέος ή μετοχικό κεφάλαιο επενδύσεις (μπορείτε σίγουρα να συμπεριλάβετε ένα μείγμα και των δύο στο χαρτοφυλάκιό σας). Ακολουθούν οι διαφορές που θα σας βοηθήσουν να προσδιορίσετε ποιο - χρέος ή ίδια κεφάλαια - ταιριάζει καλύτερα στους επενδυτικούς σας στόχους και στην ανοχή κινδύνου. (Μπορείτε να βρείτε αναλυτικά σύγκριση πλατφορμών crowdfunding ακινήτων εδώ.)
Τι είναι οι επενδύσεις χρέους σε ακίνητα;
Όταν επενδύετε σε χρεωστικούς τίτλους, ενεργείτε ως δανειστής προς τον ιδιοκτήτη του ακινήτου ή τον χορηγό της συμφωνίας. Ανάλογα με τη δομή — η οποία ποικίλλει ανάλογα με την πλατφόρμα crowdfunding ακινήτων — το δάνειο εξασφαλίζεται είτε από: (1) το ίδιο το ακίνητο ή (2) ένα γραμμάτιο υπόσχεσης που υποστηρίζεται από την LLC που κατέχει το ακίνητο.
Πλεονεκτήματα των επενδύσεων χρέους
Πρώτα να πληρωθείς — Ως επενδυτής χρέους, η επένδυσή σας διασφαλίζεται από το ίδιο το ακίνητο ή από γραμμάτιο υπόσχεσης που κατέχει η LLC. Και στις δύο περιπτώσεις, είστε στην πρώτη θέση των πιστωτών που θα πληρωθείτε εάν το δάνειο πέσει σε αθέτηση. Η διαδικασία αθέτησης του δανείου ποικίλλει ανάλογα με την πλατφόρμα, επομένως πρέπει να κάνετε τη δέουσα επιμέλειά σας. Μερικές φορές, οι επενδυτές πρέπει να πληρώσουν για ορισμένα από τα έξοδα αποκλεισμού εάν το δάνειο ιδιοκτησίας δεν μπορεί να πληρωθεί και το ακίνητο δεσμευτεί.
Μικρότερη περίοδος αναμονής — Οι επενδύσεις χρέους έχουν προκαθορισμένη ημερομηνία αποπληρωμής, συνήθως μεταξύ 6 και 24 μηνών.
Τακτικές μηνιαίες ή τριμηνιαίες διανομές — Όπως είναι τυπικό με τα δάνεια, υπάρχει ένα τακτικό πρόγραμμα αποπληρωμής τόκων και αρχής μηνιαίως (μερικές φορές τριμηνιαία αντί για μηνιαία). Ξέρετε τι πληρώνεστε και πότε.
Μειονεκτήματα των επενδύσεων χρέους
Αμοιβές — Οι προμήθειες είναι συνήθως υψηλότερες για επενδύσεις χρέους από τις επενδύσεις σε μετοχές.
Οι επιστροφές είναι περιορισμένες — Με επενδύσεις χρέους, είστε ο κάτοχος υποθήκης ενός δανείου που εξασφαλίζεται από ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Η απόδοση σας περιορίζεται στους τόκους που έχουν συσσωρευτεί για τα χρήματα που έχετε δανείσει στον δανειολήπτη — δεν μοιράζεστε σε κανένα κέρδος από τη συμφωνία.
Χωρίς φορολογικό όφελος — Ένα από τα οφέλη της επένδυσης σε ακίνητα είναι ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να αφαιρέσουν τις αποσβέσεις. Ως επενδυτής χρέους, δανείζετε χρήματα στον ιδιοκτήτη του ακινήτου, όχι στον ίδιο τον ιδιοκτήτη, επομένως δεν μπορείτε να αφαιρέσετε την απόσβεση του ακινήτου.
Τι είναι οι επενδύσεις σε μετοχές σε ακίνητα;
Με την επένδυση σε μετοχές σε ακίνητη περιουσία, λαμβάνετε ένα αναλογικό τμήμα ιδίων κεφαλαίων σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο ή χαρτοφυλάκιο ακινήτων και μερίδιο στα κέρδη καθώς το ακίνητο αναπτύσσεται και πωλείται ή διαχειρίζεται για ενοικίαση εισόδημα.
Πλεονεκτήματα των Επενδύσεων σε μετοχές
Πρόσβαση σε προσφορές που δεν ήταν προηγουμένως διαθέσιμη — Χάρη στην ευκολία, την αποτελεσματικότητα και την επεκτασιμότητα των διαδικτυακών πλατφορμών (όπου όλα τα σχετικά έγγραφα μπορούν να αναρτηθούν ηλεκτρονικά, οι προσφορές μπορούν να χωριστούν σε χαμηλές ελάχιστες επενδυτικές μετοχές και τα κεφάλαια μπορούν να ρέουν ηλεκτρονικά εμπρός και πίσω), οι συμφωνίες μετοχών που προηγουμένως δεν ήταν διαθέσιμες σε μεμονωμένους επενδυτές είναι τώρα απλώς το ποντίκι κλικ μακριά.
Δυνατότητα για υψηλότερες αποδόσεις — Ως επενδυτής μετοχών, αγοράζετε μετοχές στην επιχείρηση, όχι απλώς δανείζετε χρήματα για να χρηματοδοτήσετε τη συμφωνία. Ως εκ τούτου, δικαιούστε να συμμετέχετε στα καθαρά κέρδη.
Χαμηλότερα τέλη — Γενικά, οι συμφωνίες μετοχών φέρουν χαμηλότερες επενδυτικές προμήθειες από το χρέος.
Πιθανά φορολογικά οφέλη μετακυλίονται στους επενδυτές — Ως επενδυτής μετοχικού κεφαλαίου, έχετε ένα κομμάτι του ακινήτου και, ανάλογα με την πλατφόρμα, μπορεί να δικαιούστε εκπτώσεις δαπανών απόσβεσης για να μειώσετε τους φόρους στα κέρδη σας.
Μεγαλύτερη ικανοποίηση των επενδυτών — Επένδυση σε συγκεκριμένες συμφωνίες, οι οποίες μπορούν να ελεγχθούν πολύ διεξοδικά με την προβολή των σχετικών εγγράφων online, μπορεί να προσφέρει μεγαλύτερη αίσθηση ελέγχου και ικανοποίησης από την αγορά μετοχών σε μια μεγάλη Εταιρία.
Μειονεκτήματα των επενδύσεων σε μετοχές
Κίνδυνος αποτυχίας — Οι επενδύσεις σε μετοχές έχουν υψηλότερο κίνδυνο από τις επενδύσεις σε χρέος. Οι χορηγοί συμφωνιών ενδέχεται να μην έχουν την εμπειρία και την καθοδήγηση έμπειρων επαγγελματιών ακινήτων. Η χρηματοδότηση μιας επιχείρησης ακινήτων είναι μόνο το πρώτο βήμα. Χωρίς επαρκές επιχειρηματικό σχέδιο και δομή υποστήριξης, ακόμη και πολύ υποσχόμενες ευκαιρίες μπορεί να αποτύχουν.
Μακροπρόθεσμη επένδυση — Αν και η αποπληρωμή είναι συνήθως υψηλότερη, οι επενδύσεις σε μετοχές χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να πραγματοποιηθούν από τις επενδύσεις σε χρέος. Υπάρχει ένα κόστος ευκαιρίας για τη δέσμευση των δολαρίων της επένδυσής σας σε μακροπρόθεσμες επενδύσεις που πρέπει να σταθμιστεί έναντι της αναμενόμενης απόδοσης και της πιθανότητάς της.
Ασφαλής — Οι επενδύσεις σε μετοχές ενέχουν υψηλότερο κίνδυνο, εν μέρει επειδή η επένδυσή σας θεωρείται μη ασφαλής. Δεν είστε ο πρώτος στη σειρά για να λάβετε επιστροφή της επένδυσής σας εάν η συμφωνία πάει άσχημα. Διαθέτετε ακίνητη περιουσία που είναι πιθανότατα εξασφαλισμένη με δάνεια που επιστρέφονται πρώτα σε περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων.
Ακολουθεί ένα γράφημα που συνοψίζει τις βασικές διαφορές μεταξύ επενδύσεων πληθοχρηματοδότησης σε μετοχές και χρέη σε ακίνητα:
| Χρέος | Μετοχικό κεφάλαιο | |
|---|---|---|
| Είδος επένδυσης | Δανειστής σε Ιδιοκτήτη Ακινήτου | Ιδιοκτήτης ακινήτου (μέτοχος) |
| ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ | Τόκος (Σταθερό) | Μερίδιο καθαρών κερδών (Διαφέρει) |
| Δυνατότητα επιστροφής | Περιορίζεται στο επιτόκιο του δανείου | Χωρίς κάλυμμα, μπορεί να είναι διψήφιο |
| Κίνδυνος | Πιο χαμηλα | Πιο ψηλά |
| Με ασφάλεια από | Η εξόφληση του δανείου είναι είτε (1) εξασφαλισμένη από το ακίνητο είτε (2) ακάλυπτο γραμμάτιο υπόσχεσης | Ακάλυπτο-Έχετε την αξία της ακίνητης περιουσίας μετά το χρέος |
| Προεπιλογή αρχαιότητας | 1ο για να λάβετε πληρωμή, αλλά μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε μέρος των εξόδων αποκλεισμού σε περίπτωση αθέτησης πληρωμών του δανείου | 2ος για να λάβει πληρωμή |
| Διανομές | Ναι, μηνιαίες ή τριμηνιαίες πληρωμές τόκων | Ποικίλλει, μερικές φορές καταβάλλονται τριμηνιαίες διανομές |
| Αμοιβές | Συνήθως 2% + πιθανή προμήθεια δανείου | Συνήθως 1%–2%, χωρίς προκαταβολές ή χρεώσεις υπηρεσιών |
| Περίοδος διατήρησης | Ποικίλλει: 6–24 μήνες | Ποικίλλει: 1–10 χρόνια |
| Φορολογικά οφέλη | Οχι | Ναι, οι επενδυτές μπορούν συνήθως να λάβουν την έκπτωση της απόσβεσης χωρίς να κατέχουν απευθείας το ακίνητο |
Με τις συμφωνίες χρέους ή μετοχών που είναι διαθέσιμες μέσω του crowdfunding, υπάρχουν δύο επιπλέον κίνδυνοι που πρέπει να κατανοήσουμε:
Πιθανή απάτη — Το ίδιο χαρακτηριστικό — διαδικτυακή επεκτασιμότητα — που καθιστά το crowdfunding ακινήτων διαθέσιμο σε μικρούς επενδυτές το καθιστά επίσης ανοιχτό σε απάτες. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι περισσότερες από αυτές τις επενδύσεις είναι διαθέσιμες μόνο σε διαπιστευμένους επενδυτές που ξέρουν πώς να κάνουν τη δέουσα επιμέλεια και έχουν το κεφάλαιο για να ρισκάρουν ολόκληρη την επένδυσή τους.
Πιθανές παραβιάσεις ασφαλείας — Γίνεται ολοένα και πιο συνηθισμένο για τους κορυφαίους λιανοπωλητές και τις εταιρείες που αποθηκεύουν τα προσωπικά σας στοιχεία να υφίστανται χακάρισμα. Ακόμη και με υπερσύγχρονους τοίχους ασφαλείας, οι ιστότοποι crowdfunding είναι ανοιχτοί στον κίνδυνο hacking.
Χρέος ή ίδια κεφάλαια; Οι βασικοί παίκτες είναι…
Κάθε μία από τις πλατφόρμες crowdfunding ακινήτων είναι ελαφρώς διαφορετική και συνήθως εξυπηρετεί μια συγκεκριμένη θέση, αλλά είναι όλες εννοιολογικά το ίδιο — παροχή μιας διαδικτυακής τεχνολογικής πλατφόρμας που διευκολύνει την αντιστοίχιση μεταξύ των φορέων εκμετάλλευσης ακινήτων που επιθυμούν άντληση κεφαλαίων και διαπιστευμένοι επενδυτές που επιθυμούν να επενδύσουν απευθείας σε συγκεκριμένα έργα ακίνητης περιουσίας μέσω ταμειακά δάνεια.
Οι περισσότεροι ιστότοποι crowdfunding έχουν ελάχιστη επένδυση 5.000 $ και πρέπει να είστε διαπιστευμένος επενδυτής. Μεταξύ αυτών, Realty Mogul περιλαμβάνει επενδύσεις σε κατοικίες και εμπορικούς τίτλους. RealCrowd προσφέρει εμπορικές συμφωνίες, τόσο μετοχικού όσο και χρέους. Patch of Land ειδικεύεται σε έργα χρέους, τόσο εμπορικά όσο και οικιστικά.
Για μια μεγαλύτερη ελάχιστη επένδυση, μπορείτε να επιλέξετε επενδύσεις εμπορικού χρέους και μετοχών από CrowdStreet με 10.000$ και LendingHome προσφέρει επενδύσεις χρέους κατοικιών με ελάχιστη επένδυση 50.000 $.
ΤαράτσαΗ μοναδική προσφορά του παρέχει στους επενδυτές την ευκαιρία να αγοράσουν ένα συγκεκριμένο ακίνητο για ενοικίαση κατοικιών με τους υπάρχοντες ενοικιαστές — προφανώς, οι τιμές εισόδου ποικίλλουν καθώς αγοράζετε προσωπικά το σύνολο ιδιοκτησία.
Η κατώτατη γραμμή
Όλες οι επενδύσεις συνοδεύονται από κίνδυνο και τα ακίνητα έχουν διαφορετικούς κινδύνους από τις επενδύσεις σε μετοχές. Τα χρεόγραφα προσφέρουν μικρότερο κίνδυνο από τις επενδύσεις σε μετοχές. Οι επενδυτικοί σας στόχοι μπορεί να ευνοούν τις επενδύσεις σε μετοχές, εάν αναζητάτε εντυπωσιακή ανάπτυξη ή δυνατότητες κέρδους. Αντίθετα, μπορεί να εστιάσετε σε επενδύσεις χρέους όταν προτιμάτε σταθερό εισόδημα και μικρότερο κίνδυνο.
Πραγματικά έχει να κάνει με την προσαρμογή των επενδυτικών σας ενεργειών ώστε να ταιριάζουν με τους στόχους σας και την ανοχή κινδύνου — και να κάνετε τη δέουσα επιμέλεια σε κάθε πλατφόρμα crowdfunding και στη συγκεκριμένη συμφωνία.