Τι είναι ένα Ταμείο Επενδύσεων σε Ακίνητα;

Πριν από τη δεκαετία του 1990, η επένδυση σε ακίνητα απαιτούσε μεγάλα ποσά κεφαλαίων. Αυτό περιόρισε τον αριθμό των ατόμων που μπορούσαν να συμμετάσχουν σε αυτούς που είχαν αρκετά χρήματα για να αγοράσουν και να κατέχουν ακίνητη περιουσία.

Αλλά μαζί ήρθαν και τα επενδυτικά κεφάλαια σε ακίνητα. Αυτά παρέχουν έναν τρόπο για τον μέσο επενδυτή να έχει πρόσβαση σε επικερδείς τομείς ακινήτων κατέχοντας μετοχές ενός καθιερωμένου αμοιβαίου κεφαλαίου που επενδύει σε διάφορους τομείς ακινήτων.

Τι είναι ένα Ταμείο Επενδύσεων σε Ακίνητα;

Υπάρχουν τέσσερις γενικοί τύποι επενδύσεων που αναφέρονται ως "κεφάλαιο επενδύσεων σε ακίνητα".

• Αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων
• REIT (εμπιστευτήρια επενδύσεων σε ακίνητα)
• Ακίνητα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια
• Ταμεία χρέους ακινήτων

Ουσιαστικά το καθένα είναι ένας τύπος αμοιβαίων κεφαλαίων που επενδύει σε τίτλους που προσφέρονται από δημόσιες εταιρείες ακινήτων που ιδρύονται μόνο για το αμοιβαίο κεφάλαιο. Και οι εταιρείες διαχειρίζονται συχνά τις καταχωρήσεις ακινήτων. Οι εταιρείες είτε ενεργά ή παθητικά διαχείριση των κεφαλαίων. Αυτά τα κεφάλαια διευκολύνουν τον μέσο επενδυτή να διαφοροποιήσει το χαρτοφυλάκιό του επενδύοντας σε ακίνητα.

Αμοιβαίο Κεφάλαιο Ακίνητης Περιουσίας

Το πιο κοινό ταμείο είναι α αμοιβαίο κεφάλαιο ακινήτων. Αυτό το είδος επαγγελματικά διοικούμενο και ρυθμίζεται από την SEC το αμοιβαίο κεφάλαιο επενδύει σε μετοχές και ομόλογα εγκατεστημένων εταιρειών ακινήτων ή/και απευθείας σε ακίνητα.

Τα αμοιβαία κεφάλαια ακίνητης περιουσίας προσφέρουν έναν εναλλακτικό τρόπο παθητικής επένδυσης σε ακίνητα. Απλώς αγοράζετε μετοχές ενός αμοιβαίου κεφαλαίου αντί να τοποθετήσετε ένα μεγάλο κομμάτι κεφαλαίων για την αγορά ακινήτων. Η ιδιοκτησία και η διαχείριση ενός ακινήτου σε μια τοποθεσία απαιτεί ενεργή συμμετοχή — μια επικίνδυνη πρόταση εάν δεν είστε ειδικός. Ωστόσο, το αμοιβαίο κεφάλαιο κατέχει επενδύσεις διαφοροποιημένες σε πολλούς τύπους περιουσιακών στοιχείων και τομείς ακίνητης περιουσίας. Η αγορά και η πώληση ενός συγκεκριμένου ακινήτου απαιτεί χρόνο και είναι μια σχετική διαδικασία. Αλλά ως επενδυτής αμοιβαίων κεφαλαίων ακινήτων, μπορείτε να αγοράσετε και να πουλήσετε τις μετοχές σας εύκολα και γρήγορα.

Έχετε όλα τα οφέλη ενός επενδυτή αμοιβαίων κεφαλαίων μετοχών.

• Η ελάχιστη επένδυση είναι χαμηλή.
• Η εμπλοκή σας είναι παθητική.
• Η διαφοροποίηση είναι ενσωματωμένη.
• Η επένδυσή σας έχει υψηλή ρευστότητα.

Καταπίστευμα επενδύσεων σε ακίνητα (REIT)

ΕΝΑ εμπιστοσύνη επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) είναι μια καταπιστευματική οντότητα ή εταιρεία που επενδύει απευθείας σε ακίνητα αγοράζοντας, κατέχοντας και πουλώντας ακίνητα ή υποθήκες. Τα REIT διαφέρουν δομικά από τα αμοιβαία κεφάλαια ακίνητης περιουσίας με διάφορους τρόπους.

• Απαιτούνται από το IRS να καταβάλλουν το 90% των φορολογητέων κερδών τους στους μετόχους κάθε χρόνο.
• Τουλάχιστον το 75% των περιουσιακών στοιχείων ενός REIT πρέπει να επενδύεται σε ακίνητα.
• Τουλάχιστον το 75% του ακαθάριστου εισοδήματος του REIT πρέπει να προέρχεται από ενοίκια, τόκους στεγαστικών δανείων ή κέρδη από την πώληση ακινήτων που κατέχονται από τον REIT.

Υπάρχουν τρεις βασικοί τύποι REIT:

Μετοχικές ΑΕΠΕΥ κατέχει και διαχειρίζεται εμπορικά ακίνητα. Αυτά περιλαμβάνουν διαμερίσματα, κτίρια γραφείων, ξενοδοχεία και εμπορικά κέντρα. Αυτές οι REIT εισπράττουν ενοίκια και χρεώσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης. Και αυτό παρέχει σταθερό και εύκολο στην πρόβλεψη εισόδημα από ενοίκια που τείνει να αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου.

Στεγαστικά REIT δανείστε χρήματα για στεγαστικά δάνεια, αγοράστε υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια ή αγοράστε τίτλους με υποθήκη. Λαμβάνουν εισόδημα από τόκους καθώς εξοφλούνται τα στεγαστικά δάνεια.

Υβριδικά REIT επενδύουν σε συνδυασμό τόσο μετοχικού κεφαλαίου όσο και στεγαστικών δανείων. Τα υβριδικά REIT κερδίζουν είτε αυξάνονται είτε πέφτουν τα επιτόκια. Τα REIT μόνο για μετοχές και μόνο για στεγαστικά δάνεια ενδέχεται να υπόκεινται σε διακυμάνσεις σε περιόδους αστάθειας των επιτοκίων.

Τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων και τα REIT είναι ένας βολικός και παθητικός τρόπος για μεμονωμένους επενδυτές να διαφοροποιήσουν τις επενδύσεις τους σε ένα τμήμα της αγοράς ακινήτων. Με την κατοχή μετοχών, οι επενδυτές επωφελούνται από πολλά από τα μοναδικά οφέλη της κατοχής ακινήτων χωρίς να αγοράζουν και να κατέχουν προσωπικά ακίνητα.

Ένα REIT που μας αρέσει εδώ στο InvestorJunkie είναι χρηματοδότηση. Δεν χρειάζεται να είστε διαπιστευμένος επενδυτής για να επενδύσετε στο Fundrise και μπορείτε να ξεκινήσετε να επενδύετε σε ακίνητα με μόλις 500 $. Μάθετε περισσότερα στο δικό μας Fundrise Review.

Ακίνητα Ιδιωτικά Μετοχικά Ταμεία

Ακίνητα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια συγκεντρώνουν κεφάλαια από μεμονωμένους επενδυτές και επενδύουν απευθείας σε προελεγμένες και συγκεκριμένες ευκαιρίες. Αυτές οι εταιρείες χρησιμεύουν ως αυτό που αναφέρεται ως «γενικός εταίρος» (GP). Συγκεντρώνουν χρήματα από ιδιώτες επενδυτές, γνωστούς ως «περιορισμένους εταίρους» (LPs). Ο ομόρρυθμος εταίρος εντοπίζει και αποκτά ή χρηματοδοτεί επενδύσεις σε ακίνητα. Και διαχειρίζεται το χαρτοφυλάκιο για να παρέχει απόδοση επένδυσης στους ετερόρρυθμους εταίρους.

Οι μετοχές των ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων ακινήτων δεν πωλούνται στα μεγάλα χρηματιστήρια της αγοράς και είναι συνήθως διαθέσιμα μόνο σε διαπιστευμένους επενδυτές.

Οι κύριοι επενδυτές περιλαμβάνουν συνταξιοδοτικά ταμεία, ασφαλιστικές εταιρείες, πανεπιστημιακά κονδύλια, θεσμικούς επενδυτές και άτομα υψηλής καθαρής θέσης. Αυτές οι συχνά τοπικές εταιρείες επενδύουν σε ένα μείγμα μικρότερων και προσεκτικά επιλεγμένων επιχειρήσεων οικιστικών και εμπορικών ακινήτων. Οι επενδυτές θεωρούν ότι αυτά τα κεφάλαια είναι πιο κερδοσκοπικά από τα αμοιβαία κεφάλαια ακίνητης περιουσίας. Τα ταμεία καταβάλλουν τακτικά μερίσματα στους επενδυτές.

Προσωπικά επενδύω σε εταιρεία ιδιωτικών κεφαλαίων, Trius Lending Partners. Δανείζει χρήματα σε ντόπιους βατραχοπέδιλους. Η διοίκηση της εταιρείας ελέγχει τους δανειολήπτες και τα ακίνητα/ευκαιρίες. Στη συνέχεια, παρέχει βραχυπρόθεσμα δάνεια σε ειδικευμένους επενδυτές ακινήτων/βατραχοπέδιλα. Αυτοί οι άνθρωποι αγοράζουν, αποκαθιστούν και μεταπωλούν τα πραγματικά ακίνητα. Η Trius χρεώνει το βατραχοπέδιλο 12% τόκο και πληρώνει 8% σε επενδυτές όπως εγώ. Και η Trius βγάζει τα χρήματά της από το περιθώριο επιτοκίου (η διαφορά 4%) καθώς και από τις προμήθειες έναρξης δανείου που χρεώνονται στους δανειολήπτες.

Οφειλές Ακίνητης Περιουσίας

ΕΝΑ ταμείο χρέους ακινήτων είναι παρόμοιο με ένα ιδιωτικό μετοχικό κεφάλαιο, συχνά σε μεγαλύτερη κλίμακα. Το ταμείο συνήθως συγκεντρώνει χρήματα από μεγαλύτερους θεσμικούς επενδυτές. Και επενδύει στην ανάπτυξη ή την ανάπλαση σημαντικών εμπορικών ακινήτων που απαιτούν μεγάλα ποσά μετρητών. Αυτά περιλαμβάνουν εμπορικά κέντρα, συγκροτήματα κτιρίων γραφείων και άλλα μακροπρόθεσμα έργα.

Τα περισσότερα χρεόγραφα ειδικεύονται σε μια συγκεκριμένη στρατηγική δανεισμού. Οι τράπεζες παρέχουν ενιαίους τύπους δανείων που ταιριάζουν σε όλους. Αλλά οι ιδιωτικοί δανειστές χρέους συνεργάζονται με δανειολήπτες που έχουν περίπλοκες οικονομικές καταστάσεις. Και προσφέρουν δάνεια και όρους που οι παραδοσιακοί δανειστές δεν μπορούν ή δεν θα παράσχουν. Προσφέρουν χρηματοδότηση σε κατασκευαστές πολυκατοικιών, βιομηχανικούς προγραμματιστές, ανακαινιστές ξενοδοχείων/ξενοδοχείων, κατασκευαστικές εταιρείες και προγραμματιστές λιανικής/αγορών.

Τόσο τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια όσο και τα χρεωστικά κεφάλαια ακίνητης περιουσίας είναι εξασφαλισμένα (ή εξασφαλισμένα) από το ακίνητο στο οποίο έχει δοθεί το δάνειο. Σε περίπτωση αθέτησης δανείου, το ταμείο έχει τη δυνατότητα να αποκτήσει τον τίτλο του ακινήτου. Αυτό παρέχει ένα μεγάλο πλεονέκτημα στους επενδυτές. Αλλά τις περισσότερες φορές, ο δανειστής τροποποιεί ή αναδιαρθρώνει το δάνειο για να εισπράξει από τους δανειολήπτες. Όπως οι τράπεζες που ασχολούνται με το δανεισμό χρημάτων αντί να κατέχουν ακίνητα, τα ταμεία χρέους ακίνητης περιουσίας επικεντρώνονται στο να διατηρούν τα χρήματά τους σε ροή και να κερδίζουν τόκους για να πληρώσουν στους επενδυτές.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ ενός REIT και ενός αμοιβαίου κεφαλαίου ακινήτων;

Η βασική διαφορά είναι πώς είναι δομημένη η ίδια η οντότητα, καθώς και οι δύο ρυθμίζονται από την SEC. Ένα αμοιβαίο κεφάλαιο ακινήτων κατέχει ένα μείγμα ακίνητης περιουσίας και συναφών περιουσιακών στοιχείων τα οποία διαχειρίζονται επαγγελματικά για να παρέχουν κέρδη στους μετόχους.

Η REIT είναι μια φορολογικά προνομιακή εταιρεία που επενδύει σε ακίνητα. Οι REIT πληρώνουν το 90% του εισοδήματός τους ως μερίσματα στους μετόχους. Ως αποτέλεσμα, οι REIT δεν πληρώνουν εταιρικούς φόρους.

Οι μετοχές τόσο των REIT όσο και των αμοιβαίων κεφαλαίων διαπραγματεύονται στα χρηματιστήρια δημοφιλών αγορών και μπορούν να αγοραστούν και να πωληθούν εύκολα και γρήγορα. Και οι δύο πληρώνουν τακτικά μερίσματα στους επενδυτές.

Πώς να επενδύσετε σε ένα επενδυτικό κεφάλαιο σε ακίνητα

Τα επενδυτικά κεφάλαια σε ακίνητα αναπτύχθηκαν αρχικά για να παρέχουν έναν βολικό και κατανοητό τρόπο για τα άτομα να επενδύσουν σε ακίνητα. Στην περίπτωση των REIT και των αμοιβαίων κεφαλαίων ακινήτων, μπορείτε να αγοράσετε και να πουλήσετε μετοχές μέσω ενός μεσίτη, όπως ακριβώς θα αγοράζατε και θα πουλούσατε μετοχές της εταιρείας. Ή ελέγξτε το αγαπημένο μας πλατφόρμες crowdfunding ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που προσφέρουν REIT.

Τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια και τα χρέη ακίνητης περιουσίας είναι συνήθως εκτός αγοράς και δεν διαφημίζονται. Επομένως, πρέπει να κάνετε λίγο σκάψιμο και έρευνα για να βρείτε και να αξιολογήσετε αυτές τις επιλογές. Και δεδομένου ότι οι περισσότερες από αυτές τις προσφορές είναι λίγο πιο εξελιγμένες, το IRS απαιτεί συχνά να είστε διαπιστευμένος επενδυτής.

Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της επένδυσης σε ένα επενδυτικό κεφάλαιο σε ακίνητα

Με καθέναν από αυτούς τους τέσσερις τύπους επενδυτικών κεφαλαίων σε ακίνητα, ο επενδυτής έχει παθητικό ρόλο και τα ταμεία καταβάλλουν περιοδικά μερίσματα.

Πρέπει να επενδύσετε σε ένα επενδυτικό κεφάλαιο σε ακίνητα;

Ως επενδυτής, είναι σημαντικό να διαφοροποιήσετε την επένδυσή σας σε πέντε κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων που αποτελούν ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο:

• σταθερό εισόδημα
• μετοχικό κεφάλαιο
• ακίνητα
• εμπορεύματα
• μετρητά

Οι επαγγελματίες του πλούτου συνήθως συνιστούν να διαθέσετε το 15-20% του χαρτοφυλακίου σας σε ακίνητα. Και τα επενδυτικά κεφάλαια σε ακίνητα παρέχουν τον πιο βολικό τρόπο για να το πετύχετε αυτό χωρίς να χρειάζεται να κατανοήσετε τις λεπτομέρειες της ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας.

Τα ακίνητα είναι η δική του αγορά. Και οι περισσότερες κατοχές ακινήτων δεν συσχετίζονται στενά με τα σκαμπανεβάσματα της χρηματιστηριακής αγοράς. Επομένως, είναι ένα καλό καταφύγιο για να διαφοροποιήσετε το χαρτοφυλάκιό σας διατηρώντας ορισμένα περιουσιακά στοιχεία σε ακίνητα.

Τα κεφάλαια συνήθως ειδικεύονται σε μία ή περισσότερες στρατηγικές και τύπους περιουσιακών στοιχείων. Στο χρηματιστήριο θα πρέπει να κατανοήσετε την επιχείρηση πίσω από κάθε μετοχή που αγοράζετε. Και είναι σημαντικό να έχετε μια βασική κατανόηση των τύπων περιουσιακών στοιχείων στα οποία επενδύει το ταμείο ακινήτων που επιλέγετε. Για παράδειγμα, τα κεφάλαια που επενδύουν αποκλειστικά στην ανάπτυξη νέων χώρων γραφείων δεν θα είναι απαραίτητα καλά εάν συνεχιστεί η τάση για εργασία από το σπίτι.

Είναι σημαντικό να αναλύσετε τις επιχειρηματικές προοπτικές της επενδυτικής στρατηγικής του ταμείου. Και κάντε τη δέουσα επιμέλειά σας στους διαχειριστές κεφαλαίων.