Mobile Home Park Investing for Beginners: Straightforward Guide

Η έλλειψη οικονομικά προσιτών κατοικιών αποτελεί εθνική πρόκληση εδώ και δεκαετίες. Αλλά αυτό το πρόβλημα επιδεινώθηκε περαιτέρω από τις πολιτικές lockdown που επέβαλε η κυβέρνηση για τον COVID-19 που κατέπνιξαν την ανάπτυξη στις αρχές του 2020 και τον συνεχιζόμενο φυγόπονο πληθωρισμό.

Τώρα το Εκτιμήσεις του Εθνικού Συνασπισμού Κατοικίας Χαμηλού Εισοδήματος Το τρέχον έλλειμμα ενοικιαζόμενων μονάδων που είναι προσιτές σε νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος είναι 6,8 εκατομμύρια μονάδες. Επί του παρόντος, η πιο προσιτή στέγαση είναι με τη μορφή μεμονωμένων ενοικιαζόμενων μονάδων. Ωστόσο, τα πάρκα για κινητά σπίτια παρέχουν πρόσθετα χαρακτηριστικά που επιθυμούν οι ενοικιαστές που δεν συναντώνται σε πολυκατοικίες: υπερηφάνεια ιδιοκτησίας και απτόητη ιδιωτικότητα.

Η ιδιοκτησία και η διαχείριση ενός πάρκου για κινητά σπίτια είναι μια μοναδική ευκαιρία επένδυσης σε εμπορικά ακίνητα. Αυτό το άρθρο θα εξετάσει τον τρόπο με τον οποίο λειτουργεί η επένδυση σε πάρκο για κινητά σπίτια, τι πρέπει να γνωρίζετε και τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της επένδυσης σε ένα πάρκο κινητής κατοικίας.

Mobile Home Park Investing Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα

Τι είναι η επένδυση στο Mobile Home Park;

Ένα πάρκο κινητής κατοικίας είναι μια κοινότητα κατασκευασμένων κατοικιών που βρίσκονται σε οικόπεδο με μόνιμες συνδέσεις για επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, νερό και αποχέτευση. Ενώ τεχνικά τα σπίτια είναι κινητά, είναι ημιμόνιμα σταθμευμένα (με καλυμμένα ή «στριμωγμένα» κοτσαδόρους του τρέιλερ) και βρίσκονται μαζί σε μεμονωμένα οικόπεδα (γνωστά και ως «μαξιλάρια»).

Τα μικρά πάρκα για κινητά σπίτια περιλαμβάνουν από 10 έως 25 μαξιλαράκια, ενώ τα μεγαλύτερα πάρκα μπορούν να χωρέσουν εκατοντάδες μαξιλαράκια, όλοι μοιράζονται υποστηρικτικούς δρόμους και κοινόχρηστες εγκαταστάσεις. Συνήθως, τα σπίτια ανήκουν ατομικά στον κύριο κάτοικο, ο οποίος πληρώνει μηνιαίο ενοίκιο στον ιδιοκτήτη του πάρκου. Αυτό το μίσθωμα περιλαμβάνει το οικόπεδο, τη χρήση κοινόχρηστου χώρου και τις συνδέσεις κοινής ωφέλειας, συμπεριλαμβανομένου νερού, ρεύματος και φυσικού αερίου.

Οι επενδυτές αγοράζουν το πάρκο κινητής κατοικίας από άλλο ιδιοκτήτη χρησιμοποιώντας μια εμπορική μεσιτεία ακινήτων για να διευκολύνουν τη συναλλαγή. Ωστόσο, σε αντίθεση με την επένδυση σε παραδοσιακές κατοικίες, η αγορά ενός πάρκου για τροχόσπιτα είναι α ευκαιρία επένδυσης σε εμπορικά ακίνητα. Ως εκ τούτου, οι εμπορικές επενδύσεις δεν αγοράζονται συνήθως με την προσδοκία της ανατίμησης του κεφαλαίου ενώ είστε κύριος του ακινήτου.

Αντίθετα, τα χρήματα βγαίνουν από τη διαφορά μεταξύ των ακαθάριστων μηνιαίων ενοικίων μείον τα καθαρά λειτουργικά έξοδα, όπως ένας ιδιοκτήτης συγκροτήματος διαμερισμάτων.

Σχετικό >>Πώς να επενδύσετε σε ακίνητα

Οφέλη από την επένδυση σε πάρκα κινητής κατοικίας

Μια επένδυση 1 εκατομμυρίου δολαρίων μπορεί να σας αγοράσει μόνο τέσσερις μονοκατοικίες. Το μέσο κόστος μιας πολυκατοικίας ανά μονάδα είναι περίπου 100.000 $, επομένως 1 εκατομμύριο $ θα σας αγοράσει ένα κτίριο 10 μονάδων. Ή θα μπορούσατε να αγοράσετε ένα τροχόσπιτο πάρκο με 90 έως 100 μονάδες για περίπου 1 εκατομμύριο $ — κόστος ανά μονάδα 10.000 $ έως 12.000 $.

Η πιο κοντινή συγκριτική επένδυση στην ιδιοκτησία ενός πάρκου για τροχόσπιτα είναι η ιδιοκτησία μιας πολυκατοικίας. Και οι δύο είναι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα που παρέχουν κατοικίες σε πληθυσμούς με χαμηλότερο εισόδημα. Υπάρχουν, ωστόσο, μερικά βασικά οφέλη.

Χαμηλότερο κόστος ανά "πόρτα"

Επενδύοντας στο πάρκο για κινητά σπίτια, μπορείτε να αποκτήσετε περισσότερες «πόρτες» με χαμηλότερο κόστος ανά πόρτα, επομένως κοστίζει λιγότερα χρήματα για να αποκτήσετε αυτό το περιουσιακό στοιχείο.

ο μέση τιμή υφιστάμενων μονοκατοικιών στις Η.Π.Α. πλησιάζει τα $400.000 και αυξάνεται ραγδαία. Αυτό σημαίνει ότι μια επένδυση 1 εκατομμυρίου δολαρίων θα σας αγοράσει μόνο τέσσερις πόρτες. Από την άλλη πλευρά, το μέσο κόστος μιας πολυκατοικίας ανά μονάδα είναι περίπου 100.000 $, επομένως 1 εκατομμύριο $ θα σας αγοράσει ένα κτίριο 10 μονάδων. Ή θα μπορούσατε να αγοράσετε ένα πάρκο για τροχόσπιτα με 90 έως 100 μονάδες για περίπου 1 εκατομμύριο $ — κόστος ανά μονάδα 10.000 έως 12.000 $.

Διαβάστε περισσότερα >> Επιθεώρηση Arrived Homes 2022: Επενδύστε σε ενοικιαζόμενα ακίνητα με 100 $

Χαμηλότερο κόστος συντήρησης

Σε ένα συγκρότημα διαμερισμάτων ή άλλη ομάδα κατοικιών, ο ιδιοκτήτης πρέπει να συντηρεί το ίδιο το κτίριο. Ωστόσο, Τα τροχόσπιτα ανήκουν στους κατοίκους, ενώ ο επενδυτής έχει την γη. Οι ενοικιαστές είναι υπεύθυνοι για τις επισκευές και τη συντήρηση. Πρέπει να διατηρήσετε τις συνδέσεις βοηθητικών προγραμμάτων αλλά όχι το τροχόσπιτο ή τη γη στην οποία βρίσκεται. (Αυτό δεν συμβαίνει πάντα. ορισμένα πάρκα κινητής κατοικίας περιλαμβάνουν μονάδες που ανήκουν σε πάρκο.)

Λιγότερος ανταγωνισμός

Μπορεί να είναι δύσκολο να επενδύσετε σε ένα συγκρότημα διαμερισμάτων ως άτομο, καθώς συχνά θα έχετε μεγάλους ομίλους που υποβάλλουν προσφορές εναντίον σας. Αλλά τα περισσότερα πάρκα κινητών κατοικιών λειτουργούν ως μικρές επιχειρήσεις από ιδιοκτήτες μαμά-και-ποπ. Είναι λιγότερο συνηθισμένο για εθνικούς franchise, μεγάλες εταιρείες και θεσμικούς επενδυτές να συμμετέχουν στην ιδιοκτησία πάρκων κινητής κατοικίας.

Κίνδυνοι επένδυσης σε πάρκα κινητής κατοικίας

Τώρα που εξετάσαμε ορισμένα από τα πιθανά οφέλη της επένδυσης σε τροχόσπιτα σε πάρκο, ας ρίξουμε μια πιο προσεκτική ματιά σε μερικούς από τους κινδύνους:

Ταχύτερη απόσβεση

Ο πρώτος κίνδυνος της επένδυσης σε τροχόσπιτο πάρκο είναι αυτός Τα τροχόσπιτα τείνουν να αποσβένονται ταχύτερα από άλλες μορφές ακίνητης περιουσίας. Ενώ οι ενοικιαστές σας έχουν τα σπίτια τους και είναι υπεύθυνοι για τις επισκευές και τη συντήρηση, έχετε λιγότερο έλεγχο της κατάστασης των μονάδων. Ενδέχεται να μην μπορείτε να προσελκύσετε μελλοντικούς ενοικιαστές εάν το πάρκο φαίνεται υποβαθμισμένο.

Η χρηματοδότηση είναι λιγότερο προσβάσιμη

Για να εξασφαλίσετε χρηματοδότηση για την επένδυσή σας στο πάρκο για κινητά σπίτια, πιθανότατα θα χρειαστεί να αναζητήσετε έναν δανειστή που ειδικεύεται σε αυτά — και συχνά έχει συγκεκριμένες απαιτήσεις. Για παράδειγμα, ο δανειστής μπορεί να απαιτεί από την κοινότητα να έχει ένα ελάχιστο ή μέγιστο επιθέματα ανά στρέμμα. Όλα τα εμπόδια να κρύβονται από φούστες. και/ή ότι όλα τα σπίτια συμμορφώνονται με τις απαιτήσεις του κώδικα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD).

Μεγάλες Προκαταβολές

Τα πάρκα κινητής κατοικίας έχουν συχνά υψηλότερες απαιτήσεις προκαταβολής. Ενώ οι δανειστές απαιτούν συνήθως μόνο 20% έκπτωση για αγορές επένδυσης σε μια οικογενειακή κατοικία, η προκαταβολή σας θα είναι πιθανότατα 25% όταν χρηματοδοτείτε ένα πάρκο για τροχόσπιτα.

Προκλητική διαδικασία έξωσης

Η έξωση μπορεί να είναι περίπλοκη με την επένδυση στο πάρκο για κινητά σπίτια. εάν είστε ιδιοκτήτης συγκροτήματος διαμερισμάτων, η αφαίρεση ενός ενοικιαστή που δεν πληρώνει είναι αρκετά απλή. Αλλά σε ένα πάρκο κινητής κατοικίας, οι ένοικοι κατέχουν τις μονάδες τους. Το εκτιμώμενο κόστος μετακόμισης για ένα τροχόσπιτο είναι 3.000 $. Εάν ένας ενοικιαστής βρίσκεται σε δεινή θέση, ο ιδιοκτήτης του πάρκου μπορεί να χρειαστεί να πληρώσει αυτόν τον λογαριασμό.

Πώς να ξεκινήσετε να επενδύετε σε πάρκα κινητής κατοικίας

Υπάρχουν μερικές διαδικτυακές αγορές όπου μπορείτε να βρείτε λεπτομερείς πληροφορίες και αναλυτικά στοιχεία για πάρκα κινητών κατοικιών που είναι διαθέσιμα προς πώληση. Περιλαμβάνουν:

• Mobile Home Park Store είναι η μεγαλύτερη εξειδικευμένη τοποθεσία για πάρκα κινητών κατοικιών. Μέχρι στιγμής, υπάρχουν πάνω από 325 πάρκα κινητής κατοικίας διαθέσιμα προς πώληση στον ιστότοπό τους.
• Loopnet είναι η μεγαλύτερη υπηρεσία καταχώρισης εμπορικών ακινήτων που είναι διαθέσιμη διαδικτυακά σε οποιονδήποτε, με πλούσια δεδομένα για όλους τους τύπους εμπορικών επενδυτικών ακινήτων προς πώληση, συμπεριλαμβανομένων των πάρκων για τροχόσπιτα.
• CoStar είναι μια υπηρεσία καταχώρισης για επαγγελματίες ακινήτων. Απαριθμεί επίσης πάρκα κινητής κατοικίας προς πώληση. Είναι πιο ισχυρό σε δυνατότητες αναζήτησης και λεπτομερή αναλυτικά στοιχεία από το Loopnet, αλλά το CoStar περιορίζει τη χρήση των υπηρεσιών βάσης δεδομένων του σε εκείνες που έχουν συνάψει κατάλληλες συμφωνίες άδειας χρήσης.
• Reonomy.com είναι μια νεότερη πλατφόρμα αναζήτησης που είναι πολύ φιλική προς τον χρήστη και φιλοξενεί πάνω από 50 εκατομμύρια εμπορικά ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων πάρκων για κινητά σπίτια.

Βεβαιωθείτε ότι συμβουλευτείτε έναν μεσίτη ακινήτων που ειδικεύεται στα εμπορικά ακίνητα για να σας βοηθήσει να προσδιορίσετε την εύλογη αγοραία αξία του ακινήτου. Ως επενδυτής, θα θέλετε έναν αντιπρόσωπο αγοραστή που να έχει πρόσβαση στη ροή συναλλαγών. Θα θέλετε επίσης κάποιον που θα υποστηρίξει τα ενδιαφέροντά σας κατά τη διαδικασία αναζήτησης και απόκτησης. Γενικά, ο πωλητής πληρώνει τις προμήθειες για τον αντιπρόσωπο του αγοραστή, επομένως δεν υπάρχει λόγος να μην περάσει από έναν μεσίτη ως αγοραστής.

Τι πρέπει να αναζητήσετε σε μια επένδυση στο πάρκο για κινητά σπίτια

Υπάρχουν μερικοί τρόποι για να αυξήσετε την αξία της επένδυσής σας και τις ταμειακές ροές είτε μειώνοντας τα έξοδα (συντήρηση, διαχείριση ακινήτων κ.λπ.) είτε αυξάνοντας τα έσοδα (ενοίκια).

Αρχικά, θα θελήσετε να αναζητήσετε μια κοινότητα πάρκων για κινητά όπου μπορείτε να προσθέσετε αξία ή να κάνετε βελτιώσεις για να αυξήσετε τα έσοδα. Αυτά μπορεί να είναι ακίνητα που έχουν παραμεληθεί από τους σημερινούς ιδιοκτήτες τους ή δεν έχουν αναβαθμιστεί. Ή μπορεί να είναι ακίνητα που χάνουν ευκαιρίες για πρόσθετες ταμειακές ροές.

Στην ιδανική περίπτωση, θέλετε επίσης να βρείτε μια κοινότητα όπου τα ενοίκια διατιμώνται κάτω από την αγοραία αξία και μπορείτε να αυξήσετε τις μηνιαίες τιμές ενοικίασης με μικρές και φθηνές ενημερώσεις.

Η κοινότητα γύρω από το πάρκο κινητής κατοικίας είναι επίσης ένας σημαντικός παράγοντας εισοδήματος. Οι κοινότητες που βρίσκονται κοντά σε μεγάλους εργοδότες που προσλαμβάνουν ωρομίσθιους μπορούν να προσφέρουν μια μεγάλη ομάδα δυνητικών καταρτισμένων ενοικιαστών. Η επιλογή ενοικιαστών σε οποιαδήποτε κατοικία όπου υπάρχουν άνθρωποι που ζουν κοντά είναι σημαντική. Θέλετε να είστε σίγουροι ότι όλοι αισθάνονται ασφαλείς και θέλουν να συνεχίσουν να ζουν στο πάρκο. Η διατήρηση καλών ενοικιαστών και η εξάλειψη των προβληματικών ενοικιαστών προτού εγκατασταθούν, είναι το κλειδί τόσο για την κερδοφορία όσο και για μια θετική εμπειρία ως ιδιοκτήτης γης.

Σχετικό >>Πώς να διαχειριστείτε το ενοικιαζόμενο ακίνητό σας

Τι Δέουσα Επιμέλεια Πρέπει να Εκτελείτε;

Όπως με κάθε επένδυση σε ακίνητα, θα θελήσετε να προσλάβετε έναν εξουσιοδοτημένο επιθεωρητή για να κάνει μια ενδελεχή φυσική επιθεώρηση του ακινήτου και όλων των μηχανικών. Συγκεκριμένα, θα θελήσετε να εστιάσετε σε τρεις πτυχές για να ελέγξετε την επένδυσή σας: οικονομική απόδοση, κατάσταση υποδομής και τοπική αγορά.

Οικονομικές Αποδόσεις

Το ενοίκιο — ή τα «τέλη συντήρησης» όπως ονομάζονται συνήθως στα πάρκα κινητής κατοικίας — εισπράττονται κάθε μήνα. Θα θελήσετε να αναθεωρήσετε τουλάχιστον δύο έως τρία χρόνια ενοικίασης ρολών. Τα ρολά ενοικίασης είναι η λεπτομερής λογιστική του ενοικίου που εισπράττεται ανά μονάδα. Θα θελήσετε επίσης να λαμβάνετε ετήσιες καταστάσεις κερδών και ζημιών, λογαριασμούς κοινής ωφελείας και φορολογικές δηλώσεις. Εάν είναι δυνατόν, ζητήστε τις αιτήσεις ελέγχου για κάθε ενοικιαστή. Θέλετε να κατανοήσετε την τυπική οικονομική κατάσταση και τα δημογραφικά στοιχεία των υποψήφιων κατοίκων σας.

Υποδομή

Αν και δεν υπάρχουν φυσικά κτίρια για συντήρηση, οι ιδιοκτήτες πάρκων κινητής κατοικίας παρέχουν συνδέσεις νερού, αποχέτευσης, ηλεκτρικού ρεύματος και αερίου σε κάθε οικόπεδο. Αυτή η υποδομή είναι βασική και θα θέλετε να μάθετε την τρέχουσα κατάσταση και το ιστορικό συντήρησης όλων των μηχανικών.

Αυτά περιλαμβάνουν:

• Δοκιμές ροής νερού και πόσιμου πηγαδιού εάν υπάρχουν
• Επιθεωρήσεις αγωγών αγωγών ύδρευσης κομητείας/πόλης
• Αναφορές εμβέλειας κάμερας σηπτικής ή αποχετευτικής γραμμής
• Επιθεωρήσεις σύνδεσης ηλεκτρικού και φυσικού αερίου

Εκτός από τα παραπάνω, ο πωλητής θα πρέπει να μπορεί να παρέχει λεπτομέρειες σχετικά με τις κεφαλαιουχικές δαπάνες και τις βελτιώσεις που έγιναν τα τελευταία 5+ χρόνια.

Τοποθεσία

Όπως συμβαίνει με κάθε φυσική επένδυση σε ακίνητα, η τοποθεσία υπαγορεύει σε μεγάλο βαθμό τη βιωσιμότητα και την κερδοφορία των πάρκων κινητής κατοικίας. Η επένδυση σε οικονομικά προσιτή στέγαση σε μια πιο πολυτελή περιοχή αποφέρει συνήθως καλύτερα αποτελέσματα (περισσότερο κέρδος, χαμηλότερος κίνδυνος, ενοικιαστές καλύτερης ποιότητας). Αυτό ισχύει και για τα τροχόσπιτα πάρκα.

Φροντίστε να εξετάσετε την τρέχουσα χωροθέτηση της κομητείας. Βεβαιωθείτε ότι το πάρκο πληροί όλους τους κανονισμούς και έχει την κατάλληλη άδεια. Θα πρέπει επίσης να ερευνήσετε τις προτεινόμενες αλλαγές χωροθέτησης και τα σχέδια ανάπτυξης της περιοχής που ενδέχεται να επηρεάσουν τη μακροπρόθεσμη βιωσιμότητα της επένδυσης σας στο πάρκο κινητής κατοικίας.

Η κατώτατη γραμμή

Τα πάρκα κινητής κατοικίας προσφέρουν μια μοναδική ευκαιρία επένδυσης σε εμπορικά ακίνητα. Σε αντίθεση με ένα συγκρότημα διαμερισμάτων όπου ο επενδυτής αποκτά, διαχειρίζεται και συντηρεί ένα κτίριο, ένας επενδυτής κινητού πάρκου κατέχει συνήθως τη γη στο πάρκο ενώ τα άτομα κατέχουν και διατηρούν τα σπίτια τους. Αυτό μειώνει τα λειτουργικά έξοδα και τα τέλη διαχείρισης ακινήτων.

Τα πάρκα κινητής κατοικίας προσφέρουν συχνά την ευκαιρία για βελτίωση της ιδιοκτησίας που θα οδηγήσει σε υψηλότερο μηνιαίο εισόδημα από ενοίκια για τον επενδυτή. Ωστόσο, όποιος σκέφτεται αυτό το είδος επένδυσης θα πρέπει να ερευνήσει διεξοδικά την αγορά και να γνωρίζει τις μοναδικές προκλήσεις πριν κάνει την κατάδυση.

Περισσότερες Επενδυτικές Ευκαιρίες σε Ακίνητα>>

• Είναι η κλασματική ιδιοκτησία κατοικίας μια καλή επενδυτική στρατηγική;
• Τι είναι τα εμπορικά REIT και πού μπορείτε να τα βρείτε;
• Οι καλύτεροι ιστότοποι επενδύσεων σε ακίνητα για μη διαπιστευμένους επενδυτές