Η μεγαλύτερη επένδυση που θα κάνουν οι περισσότεροι στη ζωή τους είναι η προσωπική τους κατοικία. Η αγορά ενός σπιτιού είναι μια ιεροτελεστία οικονομικού περάσματος για πολλούς. Σημαίνει το σπάσιμο των ομολόγων της πληρωμής ενοικίου σε κάποιον άλλο και την πληρωμή του εαυτού σας δημιουργώντας δικά σας κεφάλαια.
Τι γίνεται όμως με την αγορά ενός δεύτερου σπιτιού - ας πούμε, ενός εξοχικού; Είναι μια καλή επένδυση;
Όπως συμβαίνει με τόσες άλλες οικονομικές αποφάσεις, εξαρτάται από τις προσωπικές σας προτιμήσεις, τους μακροπρόθεσμους στόχους και την τρέχουσα οικονομική κατάσταση. Εδώ είναι πέντε πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη πριν αγοράσετε ένα δεύτερο σπίτι… και μια εναλλακτική λύση εάν αποφασίσετε ότι αυτό δεν είναι για σας.
#1: Τοποθεσία
"Τοποθεσία, τοποθεσία, τοποθεσία" είναι πάντα ένας βασικός παράγοντας όταν πρόκειται για ακίνητα. Δεν μπορείτε να μεταφέρετε σωματικά το σπίτι σε καλύτερη τοποθεσία αν επιλέξετε κακώς!
Εάν αγοράζετε ένα ακίνητο όπου σκοπεύετε να κάνετε διακοπές κάθε χρόνο, θα θέλετε να είστε σίγουροι ότι η τοποθεσία είναι αυτή που θα απολαύσετε για χρόνια - όχι μόνο για μερικές εποχές. Και βεβαιωθείτε ότι έχετε λάβει υπόψη τα πάντα σχετικά με την τοποθεσία που θα επιλέξετε.
Σας αρέσει η ηρεμία και η ησυχία μιας καμπίνας βουνού, ακόμα κι αν τυχαίνει να χιονίζετε σε επιπλέον ημέρες λόγω μιας απροσδόκητης χειμερινής καταιγίδας; Or προτιμάτε ένα διαμέρισμα στην παραλία, ακόμα κι αν οι ατίθασοι έφηβοι του Spring Break καταλαμβάνουν τη μονάδα δίπλα στη δική σας την εβδομάδα που θα αποφασίσετε να πάρετε την οικογένειά σας; Or ίσως ένα θέρετρο στη Νικαράγουα ταιριάζει στο στυλ σας - μέχρι να συνειδητοποιήσετε ότι δεν μπορείτε να το βρείτε προμήθειες ή ικανή αγγλόφωνη βοήθεια για να διατηρηθεί η ιδιοκτησία σε λειτουργία λόγω του τηλεχειριστηρίου της τοποθεσία?
Θα θέλετε επίσης να κατανοήσετε το ιστορικό και το προγραμματισμένο μέλλον για τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία και τη γενική περιοχή για να προσδιορίσετε μια λογική εκτίμηση του δυναμικού εκτίμησης του ακινήτου. Συνδεθείτε με έναν τοπικό κτηματομεσίτη για να κατανοήσετε αυτούς τους παράγοντες και πολλά άλλα, συμπεριλαμβανομένων πιθανών προτάσεων χωροταξίας που θα μπορούσαν να επηρεάσουν αρνητικά ή θετικά τη μελλοντική αξία του ακινήτου.
Τα εξοχικά σπίτια τείνουν να βρίσκονται σε επιθυμητά μέρη όπου οι άνθρωποι θέλουν να επισκεφτούν. Αυτές οι περιοχές συχνά βιώνουν εκτίμηση της αγοράς απλώς και μόνο λόγω της επιθυμητότητάς τους. Πρέπει όμως να είσαι προσεκτικός. Οι αξίες των ακινήτων μπορεί να διαφέρουν πολύ ακόμη και σε αυτές τις φαινομενικά τοποθεσίες με μόνωση φυσαλίδων. Μια εποχή καταστροφικών τυφώνων που χτυπάνε την ίδια παραλιακή πόλη μπορεί να κάνει τόσο μεγάλη ζημιά που η τοπική οικονομία θα πάρει μια δεκαετία ή περισσότερο για να ανακάμψει.
Οι επιλογές σας είναι σχεδόν απεριόριστες. Ένα παραθαλάσσιο εξοχικό σπίτι στον κόλπο. Μια απομονωμένη ιδιοκτησία της λίμνης που περιβάλλεται από μονοπάτια πεζοπορίας χιλιομέτρων. Ένα αστικό διαμέρισμα κοντά σε αγορές παγκόσμιας κλάσης. Ορεινή καμπίνα με κυνήγι για κυνήγι. Ένα ακίνητο στην παραλία με ήλιο και διασκέδαση για την οικογένεια. Διαμέρισμα για χιονοδρομικό κέντρο. Ένα σπίτι σε ένα από τα νησιά της Καραϊβικής. Even ακόμα και μια σουίτα σε έναν δημοφιλή τουριστικό προορισμό όπως το Ορλάντο ή το Βέγκας. Όποιος και αν είναι ο προορισμός σας, μπορεί να σκεφτείτε να νοικιάσετε για μερικές σεζόν στην περιοχή για να βεβαιωθείτε ότι θα είστε ευτυχισμένοι εκεί μακροπρόθεσμα.
#2: Κόστος
Μπορείτε να αντέξετε οικονομικά ένα δεύτερο σπίτι; Ακόμα κι αν μπορείτε, είστε έτοιμοι να θυσιάσετε για άλλα πράγματα που διαφορετικά θα μπορούσατε να αντέξετε αν δεν αγοράσετε το δεύτερο σπίτι;
Η ακίνητη περιουσία είναι μια μακροπρόθεσμη επενδυτική επιλογή. Υπάρχει το υψηλό κόστος συναλλαγής της αγοράς και της πώλησης που πρέπει να λάβετε υπόψη. Και από τη φύση τους, οι επενδύσεις σε ακίνητα δεν είναι ρευστά περιουσιακά στοιχεία. Χρειάζεται χρόνος για να πουληθεί. Δεν μπορείτε να αποφασίσετε σήμερα ότι θέλετε να πουλήσετε και να έχετε τα μετρητά στον τραπεζικό σας λογαριασμό την επόμενη εβδομάδα ή ακόμα και τον επόμενο μήνα.
Έτσι, θα χρειαστεί να εκτιμήσετε με ακρίβεια την τιμή αγοράς που μπορείτε να αντέξετε άνετα. Και πρέπει να υπολογίσετε προσεκτικά το συνολικό κόστος. Φυσικά, έχετε το κανονικό κόστος συντήρησης ενός σπιτιού. Η φθορά είναι αναπόφευκτη. Και οι συσκευές σπάνε. Επιπλέον, έχετε μηνιαίες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, ετήσιους φόρους ιδιοκτησίας, τέλη HOA ή condo και ασφαλιστική κάλυψη, για να αναφέρετε τα μεγαλύτερα έξοδα.
Οι διακοπές ή τα δεύτερα σπίτια μπορεί να έχουν επιπλέον κόστος στον προϋπολογισμό. Υπάρχουν τέλη διαχείρισης ακινήτων, ασφάλιση αστικής ευθύνης και τέλη δραστηριότητας. Υπάρχουν περιοδικά έξοδα καθαρισμού μεταξύ ενοικιαστών εάν νοικιάζετε. Εάν το νέο σας μέρος διαθέτει πισίνα, υπάρχει το κόστος χειμερινών και άλλων δαπανών συντήρησης. Και μην ξεχνάτε την ασφάλιση από πλημμύρες ή τυφώνες και ένα σύστημα παρακολούθησης ασφαλείας. Επίσης, μπορείτε να προγραμματίσετε διακοπές στο κατάλυμα ή να το ελέγχετε τακτικά. Επομένως, πρέπει να υπολογίσετε τα έξοδα ταξιδιού για να φτάσετε εκεί και πίσω.
Έχω φίλους με εξοχική κατοικία στον Άγιο Ιωάννη στις Παρθένες Νήσους. Είναι πέρα από υπέροχο, αλλά είναι επίσης πολύ ακριβό για να φτάσετε. Και επειδή είναι νησί, όλα τα αναλώσιμα φτάνουν με πλοίο. Έτσι, τα είδη παντοπωλείου και το αέριο είναι εξαιρετικά ακριβά όσο βρίσκεστε εκεί. Ωστόσο, σωστά προγραμματισμένα για αυτά τα κόστη δεν θα είναι έκπληξη.
Θυμηθείτε, τα ακίνητα είναι μια μακροπρόθεσμη επένδυση. Θέλετε να νιώσετε ασφάλεια ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να το έχετε για περισσότερα από μερικά χρόνια. Εάν είστε παντρεμένο ζευγάρι με δύο εισοδήματα που σχεδιάζουν ο ένας γονέας να μείνει στο σπίτι όταν έχετε παιδιά, να είστε βέβαιοι ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά το δεύτερο σπίτι με ένα εισόδημα.
#3: Η υποθήκη
Υποθέτοντας ότι δεν έχετε αρκετά μετρητά για να αγοράσετε ένα δεύτερο σπίτι, θα χρειαστεί να πάρετε μια υποθήκη.
Για να δείτε εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις, θα πρέπει να γνωρίζετε τη σχέση χρέους προς εισόδημα ή DTI. Αυτό είναι το πόσα χρωστάτε σε σχέση με το πόσα κερδίζετε. Οι περισσότεροι δανειστές δεν θέλουν το συνολικό χρέος ενός αγοραστή να υπερβαίνει το 36% του εισοδήματός τους.
Δείτε πώς μπορείτε να λάβετε μια καλή εκτίμηση για το αν ένα δεύτερο σπίτι θα σας ξεπεράσει το όριο ή όχι. Προσθέστε την τρέχουσα πληρωμή υποθήκης σας και την αναμενόμενη δεύτερη πληρωμή υποθήκης και στη συνέχεια διαιρέστε αυτόν τον αριθμό με το μηνιαίο σας εισόδημα προ φόρων. Μην συμπεριλάβετε το ποσό στη μηνιαία πληρωμή σας που πληρώνει φόρους και ασφάλιση, εάν αυτά περιλαμβάνονται.
Ας πούμε, για παράδειγμα, η τρέχουσα πληρωμή υποθήκης σας είναι 1.500 $. Η πληρωμή υποθήκης δεύτερης κατοικίας σας θα σας έδινε επιπλέον πληρωμή υποθήκης 1.300 $. Και το ετήσιο εισόδημά σας είναι $ 90.000. Το DTI θα ήταν 37%. Αυτό θα ήταν λίγο πολύ υψηλό για να εγκρίνουν οι περισσότεροι δανειστές.
Επίσης, θα χρειαστεί να έχετε αποθηκεύσει υψηλότερη προκαταβολή για ένα δεύτερο σπίτι. Δεν είναι ασυνήθιστο για τους δανειστές να απαιτούν προκαταβολές μεταξύ 25% και 40% για δάνεια δεύτερης κατοικίας ή ακινήτων διακοπών. Πριν ξεκινήσετε να εξετάζετε ένα συγκεκριμένο εύρος τιμών ακινήτου, βεβαιωθείτε ότι έχετε εξοικονομήσει ρεαλιστικά αρκετά για την προκαταβολή.
Υπάρχουν δύο ακόμη εκτιμήσεις υποθηκών. Πιθανότατα θα χρειαστείτε πιστωτικό σκορ υψηλότερο από το μέσο όρο για να πληροίτε τις προϋποθέσεις για δεύτερη υποθήκη. Το 725 είναι συνήθως το ελάχιστο πιστωτικό σκορ που θα εξετάσουν οι δανειστές. Και τα επιτόκια των δανείων δεύτερης κατοικίας είναι συνήθως ελαφρώς υψηλότερα από τα επιτόκια για τις κύριες κατοικίες. Σως η διαφορά μεταξύ 3,5% και 4,5% να μην φαίνεται πολύ. Αλλά κατά τη διάρκεια μιας υποθήκης 30 ετών, αυτή η διαφορά μπορεί να είναι εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια.
#4: Τρόπος ζωής
Ένας από τους κύριους λόγους που οι άνθρωποι σκέφτονται να αγοράσουν εξοχική κατοικία είναι να έχουν την ελευθερία να πηγαίνουν σε ένα μέρος που απολαμβάνουν όποτε θέλουν. Δεν χρειάζεστε κρατήσεις. Έχετε το κλειδί. Μπορείτε να συσκευάσετε το φως σας επειδή διατηρείτε επιπλέον ρούχα στο κατάλυμα. Και το ντουλάπι εκεί είναι ήδη εφοδιασμένο. Γνωρίζετε ότι θα σας αρέσει η τοποθεσία και τα καταλύματα επειδή προσωπικά επιλέξατε και τα δύο!
Η μακροπρόθεσμη σκέψη μπορεί να σας βοηθήσει να κάνετε μια ακόμη καλύτερη επιλογή. Πολλοί άνθρωποι σχεδιάζουν να αποσυρθούν τελικά στο δεύτερο σπίτι τους. Εάν αυτό είναι το σχέδιό σας, ανοίγει ένα εντελώς νέο σύνολο παραμέτρων που πρέπει να λάβετε υπόψη. Και αποφάσεις για λήψη.
Θα θέλετε να βεβαιωθείτε ότι η διάταξη και η τοποθεσία του σπιτιού θα ανταποκρίνονται στις συνταξιοδοτικές σας ανάγκες. Ένα τετραώροφο αστικό αρχοντικό μπορεί να έχει πάρα πολλές σκάλες για όταν είσαι 65 ετών. Αυτό το απομακρυσμένο σπίτι στη Νικαράγουα μπορεί να μην έχει πρόσβαση στην ποιότητα της επείγουσας υγειονομικής περίθαλψης που μπορεί να χρειαστείτε στα χρυσά σας χρόνια.
#5: Δυναμικό εισόδημα από ενοίκια
Μπορείτε να αντισταθμίσετε μερικά, ή σε ορισμένες περιπτώσεις όλα, το κόστος της ιδιοκτησίας ενός δεύτερου σπιτιού με την ενοικίασή του. Μπορείτε να το κάνετε αυτό για βραχυπρόθεσμες διαμονές εάν το ακίνητό σας βρίσκεται εκεί που οι παραθεριστές θα ήθελαν να επισκεφτούν. Or νοικιάστε το μακροπρόθεσμα εάν έχετε αγοράσει το ακίνητο ως οίκο ευγηρίας αλλά δεν έχετε συνταξιοδοτηθεί ακόμα.
Το σπίτι διακοπών σας πιθανότατα θα είναι ένα μέρος που άλλοι θα ήθελαν επίσης να επισκεφτούν. Έτσι, μπορείτε να χρεώνετε premium τιμές για την ενοικίασή σας. Ωστόσο, πρέπει να έχετε κατά νου ότι το κόστος αγοράς και συντήρησης ακινήτου ενοικίασης διακοπών είναι τυπικά περισσότερο από αυτό του α κανονική ενοικίαση ακινήτου. Και υπάρχει μια εκτός εποχής κατά τη διάρκεια της οποίας θα έχετε υψηλές κενές θέσεις (και χαμηλότερο εισόδημα από ενοίκια εάν μπορείτε να το νοικιάσετε καθόλου).
Είναι σοφό να προσλάβετε έναν αξιόπιστο κτηματομεσίτη ή διαχειριστή ακινήτων για να ελέγξετε και να τοποθετήσετε ενοικιαστές καθώς και να διαχειριστείτε τα οικονομικά. Αν ψάχνετε να αγοράσετε ένα ακίνητο προς ενοικίαση και χρειάζεστε βοήθεια για να μάθετε την αγορά, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια δωρεάν υπηρεσία όπως HomeLightγια να βρείτε έναν κτηματομεσίτη στην περιοχή σας που μπορεί να σας βοηθήσει να βρείτε την καλύτερη προσφορά για εσάς.
Υπάρχει Εναλλακτική;
Αν έχετε αποφασίσει ότι ίσως να έχετε ένα δεύτερο σπίτι δεν είναι για εσάς - αλλά αν σας ενδιαφέρει η ιδέα του επενδύοντας σε ακίνητα, υπάρχουν πολλές εξαιρετικές διαδικτυακές πλατφόρμες που προσφέρουν μοναδικούς τρόπους για να μπορέσετε να το κάνετε αυτό αγορά. Ο επενδυτής Junkie αξιολογεί τακτικά τα πιο δημοφιλή πλατφόρμες crowdfunding ακινήτων. Οι αγαπημένες μας πλατφόρμες είναι Άντληση κεφαλαίων και Μεσίτης Realty.
συμπέρασμα
Συνοψίζοντας, η αγορά ενός δεύτερου ή εξοχικού σπιτιού είναι μια μεγάλη απόφαση. Όπως κάθε άλλη επένδυση σε ακίνητη περιουσία, οι αριθμοί πρέπει να λειτουργούν και πρέπει να κάνετε τη δέουσα επιμέλεια. Τα ιδανικά καλοκαιρινά εξοχικά σπίτια - αυτά που είναι η τέλεια απόσταση από τις ανέσεις, το σωστό μέγεθος και σε καλές γειτονιές - μπορεί να έχουν μεγάλη ζήτηση. Επομένως, θα χρειαστεί χρόνος και υπομονή για να αποκτήσετε ένα στη σωστή τιμή.