Η εύρεση ενός κατάλληλου τόπου διαμονής είναι συχνά δύσκολη για οικογένειες με οικονομικές προκλήσεις. Πολλές οικογένειες χαμηλού εισοδήματος πληρώνουν το μισό μηνιαίο εισόδημά τους σε ενοίκιο και εξακολουθούν να ζουν σε υποβαθμισμένες, ακόμη και μη ασφαλείς συνθήκες.
Από τη Μεγάλη Depφεση, υπήρχαν προγράμματα βοήθειας για τη στέγαση στις Ηνωμένες Πολιτείες. Ένα από τα πιο δημοφιλή είναι ένα ομοσπονδιακό πρόγραμμα, γνωστό ως «Τμήμα 8», το οποίο διαχειρίζονται οι τοπικές δημόσιες αρχές κατοικίας. Και η Ενότητα 8 μπορεί επίσης να παρέχει στους επενδυτές που θέλουν να συμμετάσχουν σε ενεργό επενδύσεις σε ακίνητα με μερικές μεγάλες ευκαιρίες.
Πως δουλεύει
Δημιουργήθηκε το 1974, το Τμήμα 8 έχει υποστεί πολλές αλλαγές και τροποποιήσεις. Η σημερινή έκδοση είναι ένα πρόγραμμα «κουπόνι επιλογής στέγασης». Δουλεύει κάπως έτσι:
Οι επιλέξιμες οικογένειες μπορούν να βρουν μια μονάδα ενοικίασης της επιλογής τους αφού λάβουν ένα κουπόνι που πληρώνει έως και το 70% του μηνιαίου ενοικίου συν τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Οι οικογένειες είναι υπεύθυνες για την καταβολή του υπόλοιπου 30%. Το τμήμα 8 περιλαμβάνει τυπικά βοήθεια για στέγαση σε άτομα με ειδικές ανάγκες και ηλικιωμένους πολίτες, καθώς και οικογένειες με χαμηλό εισόδημα.
Τα κουπόνια επιλογής κατοικίας διαχειρίζονται τοπικά δημόσιες υπηρεσίες στέγασης (PHA). Οι PHA λαμβάνουν ομοσπονδιακά κεφάλαια από το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ (HUD) για τη διαχείριση του προγράμματος κουπονιών. Στις περισσότερες κοινότητες, υπάρχει μια λίστα αναμονής για να λάβετε βοήθεια μόλις ο αιτών είναι κατάλληλος.
Αιρετότητα
Οι υποψήφιοι πρέπει να πληρούν ορισμένα κριτήρια καταλληλότητας, όπως:
- Συνολικό οικογενειακό εισόδημα, το οποίο δεν μπορεί να υπερβαίνει το 50% του μέσου εισοδήματος στον νομό στον οποίο ζει ο αιτών.
- Ο συνολικός αριθμός των μελών της οικογένειας που θα διαμένουν στη μονάδα.
- Ο παραλήπτης πρέπει να είναι πολίτης των ΗΠΑ ή μετανάστης με έγγραφα που αποδεικνύουν τη νόμιμη κατάσταση μετανάστευσης.
Το πρόγραμμα προβλέπει ότι έως και το 75% του συνολικού αριθμού κουπονιών στέγασης πρέπει να δοθεί σε οικογένειες ή άτομα των οποίων το συνολικό οικογενειακό εισόδημα δεν υπερβαίνει το 30% του μέσου εισοδήματος στην περιοχή στην οποία επιλέγουν να ζεις.
Αν είσαι επένδυση σε αστικά ή τυπικά ενοικιαζόμενα ακίνητα, είναι πιθανό να συναντήσετε ενοικιαστές του Τμήματος 8 με κουπόνια στέγασης. Ως ιδιοκτήτης, μπορείτε νόμιμα να επιλέξετε να συμμετάσχετε - και να αποδεχτείτε ενοικιαστές του Τμήματος 8 - ή όχι. Έχω μερικούς ενοικιαστές του Τμήματος 8 στα ενοικιαζόμενα ακίνητά μου, και όπως τα περισσότερα πράγματα στη ζωή, υπάρχουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα.
Πλεονεκτήματα για τους ιδιοκτήτες που δέχονται κουπόνια τμήματος 8
Εγγυημένο έγκαιρο μηνιαίο εισόδημα από ενοίκια - Το μεγαλύτερο πλεονέκτημα της αποδοχής ενοικιαστών του τμήματος 8 είναι ο τακτικός έλεγχος που λαμβάνετε κάθε μήνα από την κυβέρνηση. Η κυβέρνηση πληρώνει συνήθως μεταξύ 50% και 65% του ενοικίου του ενοικιαστή. Το ποσό εξαρτάται από το εισόδημα των ενοικιαστών και το αναμενόμενο κόστος χρησιμότητας για το συγκεκριμένο ακίνητο.
Μόλις ολοκληρωθεί η σύμβαση μίσθωσης και ολοκληρωθούν όλα τα έγγραφα (πολλοί ενοικιαστές διαθέτουν ένα πακέτο), σας εγγυάται μια έγκαιρη επιταγή από την κυβέρνηση για ένα σημαντικό μέρος του ενοικίου. Αυτό συμβαίνει επειδή το PHA στέλνει το μέρος του ενοικίου που πληρώνουν απευθείας στον ιδιοκτήτη. Ο ενοικιαστής στέλνει ξεχωριστή επιταγή για τη μερίδα του και πληρώνει υπηρεσίες κοινής ωφέλειας απευθείας στον πάροχο.
Κάτω κενές θέσεις - Η μείωση των κενών είναι σημαντική επενδυτές ενοικίασης ακινήτων. Όταν ένα ακίνητο βρίσκεται κενό, δεν υπάρχει εισόδημα για την κάλυψη φόρων, ασφάλισης, τελών HOA και άλλων μηνιαίων εξόδων κατοχής. Πολλοί ενοικιαστές του τμήματος 8 τείνουν να παραμένουν για μεγάλο χρονικό διάστημα και χαίρονται να ανανεώνουν μια μονοετή μίσθωση ξανά και ξανά.
Μεγαλύτερη ομάδα ενοικιαστών για να διαλέξετε - Το άνοιγμα των ενοικιάσεών σας στους ενοικιαστές του Τμήματος 8 θα μπορούσε να αυξήσει σημαντικά τον αριθμό των ενοικιαστών από τους οποίους θα επιλέξετε. Μια ευρύτερη επιλογή υποψήφιων ενοικιαστών σημαίνει ότι μπορείτε να είστε πιο επιλεκτικοί και να βρείτε μια πραγματικά καλή επιλογή για την ιδιοκτησία σας.
Όταν δημοσιεύω ένα ακίνητο προς ενοικίαση, λαμβάνω πολλές κλήσεις για αυτό. Συχνά η πρώτη ερώτηση που μου γίνεται είναι αν δέχομαι κουπόνια. Εάν απαντήσω, "Όχι", θα περιόριζα την ομάδα ειδικευμένων ενοικιαστών μου. Ενώ οι ενοικιαστές του τμήματος 8 έχουν χαμηλά εισοδήματα, δεν έχουν απαραίτητα πολλά άλλα ζητήματα πέρα από αυτό. Εφόσον ελέγχετε καλά τους ενοικιαστές σας, συχνά δεν διαφέρουν από τους ενοικιαστές χωρίς κουπόνια.
Ευνοϊκές τιμές ενοικίασης - Υπάρχει πάντα ένα αποδεκτό εύρος τιμών ενοικίασης στην αγορά για παρόμοια ακίνητα. Ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων, δύο μπάνιων μπορεί να ενοικιαστεί για οπουδήποτε από $ 1.200 έως $ 1.500 στην περιοχή μου. Ένα από τα πλεονεκτήματα των πελατών του Τμήματος 8 είναι ότι το μηνιαίο μίσθωμα που μπορείτε να χρεώσετε είναι στο υψηλότερο άκρο του εύρους τιμών της αγοράς. Το PHA γνωρίζει ότι είναι πιο δύσκολο για τους κατόχους κουπονιών του Τμήματος 8 να βρουν κατοικία, αφού δεν δέχονται όλοι οι ιδιοκτήτες κουπόνια. Έτσι θα φιλοξενήσουν το υψηλότερο άκρο της γκάμας για να επιτρέψουν στους δικαιούχους βοήθειας να εξασφαλίσουν στέγαση. Αυτό δεν σημαίνει ότι μπορείτε να υπερφορτίσετε! Εάν το ποσοστό ενοικίασής σας δεν είναι ανταγωνιστικό, πιθανότατα θα πρέπει να το μειώσετε για να γίνετε αποδεκτοί από το πρόγραμμα Ενότητα 8.
Πρόσθετη έκθεση για τον κατάλογο των ακινήτων σας - Μόλις εγκριθείτε εσείς και το ακίνητό σας, μπορείτε να καταχωρίσετε την ιδιοκτησία σας στον ιστότοπο του PHA όπου οι κάτοχοι κουπονιών μπορούν να το δουν. Είναι μια επιπλέον διαφημιστική ευκαιρία για την καταχώρισή σας.
Μπορεί να ανταμείψει - Ενώ προσωπικά δεν έλαβα ποτέ βοήθεια για στέγαση, έζησα μέχρι τα 20 μου χρόνια δημιουργώντας μια καριέρα και επιβιώνοντας μόνος. Ξέρω πώς είναι να προσπαθείς να ζεις με χαμηλό εισόδημα και να συμβαδίζεις με τους λογαριασμούς. Γνώρισα μερικούς πραγματικά σπουδαίους ανθρώπους που λαμβάνουν την απαραίτητη βοήθεια στέγασης. Είναι ωραίο να τους παρέχετε ένα ασφαλές και ωραίο μέρος για να καλέσετε σπίτι. Και αν είναι ανοιχτοί σε αυτό, έχω την ευκαιρία να προσφέρω κάποιες προσωπικές οικονομικές συμβουλές που θα τους βοηθήσουν - βασικά πράγματα που πρέπει να διδάσκονται στο λύκειο αλλά δεν είναι.
Μειονεκτήματα Συμμετοχής στο Πρόγραμμα Στέγασης
Πιο εμπλεκόμενη διαδικασία - Η αποδοχή των κουπονιών του Τμήματος 8 σημαίνει ότι υπάρχουν μερικά στεφάνια για να περάσετε ως ιδιοκτήτης. Η πρώτη φορά που το έκανα ήταν τόσο αποθαρρυντικό όσο και λίγο απογοητευτικό. Μόνο μετά από τη διαδικασία, ανακάλυψα ότι ο νομός προσφέρει ένα δωρεάν ενημερωτικό σεμινάριο 45 λεπτών για τους ιδιοκτήτες μία φορά το μήνα!
Για να ξεκινήσετε, πρέπει να συμπληρώσετε μια αίτηση για να θεωρηθείτε ιδιοκτήτης του τμήματος 8. Θα παράσχετε προσωπικές πληροφορίες και λεπτομερείς πληροφορίες για την ιδιοκτησία σας. Ακολουθεί ο έλεγχος του ακινήτου. Και αφού εγκρίνετε έναν ενοικιαστή, υπάρχουν περισσότερα χαρτιά. Τέλος, πριν εγκριθούν τα χρήματα για αποδέσμευση σε εσάς, θα πρέπει να στείλετε ένα αντίγραφο της μίσθωσης στο PHA.
Πρόσθετος έλεγχος - Η ιδιοκτησία σας πρέπει να ελεγχθεί από το PHA. Αυτή είναι μια ξεχωριστή επιθεώρηση του Τμήματος 8 που είναι επιπλέον των άλλων απαιτούμενων επιθεωρήσεων. Για παράδειγμα, στην κομητεία της Βαλτιμόρης, οι ιδιοκτήτες πρέπει να εξασφαλίσουν μια άδεια ενοικίασης ιδιοκτησίας και απαιτείται ειδικός έλεγχος πριν από την έγκριση της άδειας ενοικίασης. Και αν το ακίνητο χτίστηκε πριν από το 1978, πρέπει να θεωρηθεί ασφαλές με μόλυβδο ή πιστοποιημένο χωρίς μόλυβδο.
Ο έλεγχος PHA είναι αρκετά απλός. Το ακίνητο που νοικιάζετε πρέπει να είναι διαρθρωτικό. Όλα πρέπει να είναι σε σωστή επισκευή και να λειτουργούν με ασφάλεια. Δεν υπάρχει κόστος για τον ιδιοκτήτη για την επιθεώρηση του Τμήματος 8. Οι ενοικιαστές είναι υπεύθυνοι για τη διάθεση του ακινήτου για έλεγχο, κάτι που συνήθως συμβαίνει αμέσως μετά τη μετακόμισή τους.
Ο έλεγχος και η επιλογή των ενοικιαστών εξακολουθούν να είναι πολύ σημαντικοί - Παρόλο που οι ενοικιαστές πρέπει να εγκριθούν από το PHA για να λάβουν ένα κουπόνι, μην υποθέσετε ότι έχουν ελεγχθεί κατάλληλα. Βεβαιωθείτε ότι έχετε ελέγξει προσεκτικά όλους τους ενοικιαστές της Ενότητας 8, όπως θα κάνατε σε κάθε άλλο ενοικιαστή. Μπορείτε και πρέπει να εκτελέσετε οποιαδήποτε δέουσα επιμέλεια που δεν παραβιάζει τον νόμο περί δίκαιης στέγασης ή τους νόμους της πολιτείας και της περιοχής, συμπεριλαμβανομένου του ιστορικού και του πιστωτικού ελέγχου.
Η εγκατάσταση νέου ενοικιαστή διαρκεί έως και 60 ημέρες -Υπάρχει χρόνος επεξεργασίας 60 ημερών με το PHA. Αυτό σημαίνει ότι θα χρειαστεί να περιμένετε δύο μήνες πριν λάβετε τον πρώτο έλεγχο της κυβέρνησης. Για παράδειγμα, είχα μια οικογένεια του Τμήματος 8 να μετακομίσει στο αρχοντικό μου με τρία υπνοδωμάτια την 1η Ιανουαρίου. Έλαβα το τμήμα ενοικίου του ενοικιαστή την 1η Ιανουαρίου και την 1η Φεβρουαρίου, όπως απαιτείται. Αλλά δεν έλαβα την επιταγή της κυβέρνησης μέχρι την 1η Μαρτίου. Εκείνη τη στιγμή έλαβα ενοίκιο τριών μηνών ταυτόχρονα (Ιανουάριος, Φεβρουάριος και Μάρτιος).
Ειδικοί κανόνες έξωσης - Η έξωση ενοικιαστών είναι κάτι που κάθε επενδυτής ακινήτων θέλει να αποφύγει. Είναι δαπανηρό, χρονοβόρο και ακριβό. Οι ενοικιαστές οθόνης προσεκτικά πριν από την τοποθέτηση για να μειώσουν την πιθανότητα να το κάνουν αυτό. Ευτυχώς, δεν χρειάστηκε να περάσω από αυτή τη διαδικασία με καμία από τις ιδιότητές μου. Η έξωση των ενοικιαστών του τμήματος 8, ωστόσο, είναι λίγο περισσότερο εμπλεκόμενη από μια κανονική έξωση. Για να εκδιώξετε έναν ενοικιαστή του Τμήματος 8 μετά την αποδοχή του, χρειάζεστε δικαστική ενέργεια. Αυτό ισχύει ακόμη και σε κράτη που προσφέρουν άλλες μεθόδους έξωσης.
Περίληψη
Το Τμήμα 8 είναι ένα πολύ αναγκαίο πρόγραμμα βοήθειας που επιτρέπει σε οικογένειες χαμηλού εισοδήματος να ζουν σε ασφαλέστερες κοινότητες και να διατηρούν αρκετό μηνιαίο εισόδημα για να εξασφαλίσουν επαρκώς τις οικογένειές τους.
Ως ιδιοκτήτης που δέχεται το τμήμα 8 σε δύο ενοικιάσεις μου, γνώρισα μερικούς σπουδαίους ανθρώπους μέσω του προγράμματος. Δυστυχώς, έχω συναντήσει επίσης μερικούς κατόχους κουπονιών στους οποίους δεν αισθάνομαι άνετα να είμαι κοντά. Τα ενοικιαζόμενα ακίνητά μου είναι κάτι περισσότερο από μια απλή οικονομική επένδυση. Επένδυσα προσωπικά χρόνο, ενέργεια και χρήμα παίρνοντας ένα αντικείμενο που δεν αγαπάτε και το μετατρέπει σε σπίτι. Θέλω να μπορώ να εμπιστεύομαι τον ενοικιαστή μου να σέβεται και να φροντίζει την περιουσία μου. Και θέλω να νοικιάσω σε έντιμους ανθρώπους με τους οποίους μπορώ να αναπτύξω μια επιτυχημένη μακροχρόνια σχέση. Ο σωστός έλεγχος είναι ένα κρίσιμο συστατικό επιτυχημένη διαχείριση ακινήτων ενοικίασης αν επιτρέπετε σε ενοικιαστές με κουπόνια στέγασης ή όχι.
Για τους ιδιοκτήτες που είναι πρόθυμοι να ασχοληθούν με επιπλέον χαρτιά και να κάνουν λίγο παραπάνω, κατόπιν εντολής κυβέρνηση, είναι δυνατό να βρείτε σταθερούς ενοικιαστές - και να είστε σίγουροι ότι θα λάβετε μια τακτική επιταγή ενοικίου κάθε μήνα.