Στην πραγματικότητα, με περισσότερους τρόπους από ό, τι μπορείτε να αντιληφθείτε, οι επενδύσεις σε ακίνητα αντικατοπτρίζουν τις επενδύσεις σε μετοχές και ομόλογα. Και για τους δύο, οι στόχοι σας είναι βραχυπρόθεσμα εισοδήματα και μακροπρόθεσμα κεφαλαιακά κέρδη.
Ένα προσεκτικά επιλεγμένο κατάλληλα διατηρημένο και σωστά διαχειριζόμενο ακίνητο μπορεί να προσφέρει τρία πράγματα που αναζητούν όλοι οι επενδυτές:
- Εισόδημα
- ανατίμηση του κεφαλαίου
- φορολογικά πλεονεκτήματα.
Οταν εσύ επενδύστε σε ενοικιαζόμενο ακίνητο, τα βραχυπρόθεσμα έσοδά σας προέρχονται από ενοίκιο, αντί για τριμηνιαία μερίσματα ή πληρωμές τόκων. Και τα κεφαλαιακά σας κέρδη προέρχονται από την αύξηση της τιμής του ακινήτου που κατέχετε, και όχι από την αύξηση των τιμών των μετοχών.
Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχουν μεγάλες διαφορές. Και δεν λέμε ότι το χαρτοφυλάκιό σας πρέπει να περιλαμβάνει μόνο περιουσιακά στοιχεία του χρηματιστηρίου ή μόνο ακίνητα. Η έρευνα δείχνει ότι τα ποικίλα χαρτοφυλάκια είναι πολύ καλύτερα με την πάροδο του χρόνου. Οι επενδύσεις στο χρηματιστήριο είναι συχνά πολύ πιο παθητικές. Μπορεί επίσης να είναι λιγότερο χρόνος και έρευνα-ένταση από τις επενδύσεις σε ακίνητα.
Διαπίστωσα, ωστόσο, ότι η υιοθέτηση μιας πιο ενεργητικής επενδυτικής προσέγγισης αποφέρει υψηλότερα οφέλη. Για μένα, είναι πιο ικανοποιητικό να κατέχεις απτά ακίνητα παρά μετοχές που εμφανίζονται ως αριθμοί σε μια μηνιαία κατάσταση.
Επιλογή ενοικιαζόμενου ακινήτου
Πολλοί άνθρωποι «πέφτουν» στην ιδιοκτησία ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου. Μπορεί να αγοράσουν ένα ακίνητο όταν είναι άγαμοι, μετά να παντρευτούν, να μετακομίσουν μαζί και, αντί να πουλήσουν το επιπλέον σπίτι, να αποφασίσουν να το νοικιάσουν. Or κληρονομούν ένα σπίτι από τους γονείς τους και το νοικιάζουν αντί να το πουλήσουν αμέσως.
Συχνά αυτά δεν είναι ιδανικές καταστάσεις ενοικίασης ακινήτων για μερικούς λόγους. Ο κύριος λόγος είναι ότι οι αριθμοί δεν λειτουργούν. Αυτό συμβαίνει γιατί ο προγραμματισμός είναι πάντα καλύτερος από το να πέσεις σε σχεδόν οποιαδήποτε κατάσταση ζωής.
Εάν δεν θα αγοράζατε το ακίνητο ως επένδυση για συγκεκριμένους σκοπούς εισοδήματος από ενοίκια ή/και εκτίμησης κεφαλαίου, πιθανότατα δεν θα αποδειχθεί μεγάλη επένδυση σε ακίνητη περιουσία.
Ας υποθέσουμε ότι δεν βρίσκεστε σε μία από αυτές τις καταστάσεις. Αντ 'αυτού, θα θέλατε να αγοράσετε και να νοικιάσετε ένα ακίνητο ως επένδυση.
Η απόδοση είναι καλύτερη από την τοποθεσία
Τι κάνει μια καλή επένδυση ενοικίαση ακινήτου; Mightσως έχετε ακούσει ότι η επένδυση σε ακίνητα σχετίζεται με την "τοποθεσία, τοποθεσία, τοποθεσία". Και αυτό σίγουρα ισχύει με επενδύσεις σε ακίνητα. Θέλετε μια ενοικίαση που είναι κατάλληλη για μια μεγάλη ομάδα αξιόπιστων ενοικιαστών που μπορούν να αντέξουν οικονομικά το ενοίκιο και αναζητούν κατοικία.
Όσο σημαντική και αν είναι η τοποθεσία, είναι εξίσου εύκολο να χάσετε χρήματα σε ένα ακίνητο σε μια εξαιρετική τοποθεσία, όπως είναι να χάσετε χρήματα σε ένα ακίνητο στο κατακάθι της πόλης. Η τοποθεσία από μόνη της είναι μόνο ένα μέρος της επιτυχίας.
Το βασικό είναι ότι οι αριθμοί λειτουργούν. Θέλετε να βεβαιωθείτε ότι το ακίνητό σας είναι θετικό στις ταμειακές ροές. Πρέπει να υπολογίσετε επακριβώς τα έσοδα και τα έξοδα από ενοίκια. Αυτό ονομάζεται "καθαρή απόδοση ενοικίου".
Τι είναι η καθαρή απόδοση ενοικίασης;
Στην απλούστερη έκδοσή της, η καθαρή απόδοση ενοικίου είναι η έκδοση ακινήτων της απόδοσης επένδυσης (απόδοση επένδυσης) που θα θέλατε να επιτύχετε σε οποιαδήποτε επένδυση. Υπολογίζεται ως εξής:
Καθαρή απόδοση ενοικίου = (Καθαρό εισόδημα από ενοίκιο ÷ Συνολικό κόστος ακινήτου) x 100
Πρέπει να υπολογίσετε, ή πολύ ακριβή εκτίμηση, το συνολικό κόστος της περιουσίας σας και το καθαρό εισόδημά σας από ενοίκια για να φτάσετε στην καθαρή απόδοση ενοικίασης. Τι ισχύει λοιπόν σε αυτούς τους αριθμούς;
Ακολουθούν οι λεπτομέρειες ενός από τα ακίνητά μου που έχουν ενοικιαστεί για σχεδόν ένα χρόνο:
| Λεπτομέρειες ακινήτου Cedar Barn Way | |
|---|---|
| Τιμή αγοράς | $115,000 |
| Έξοδα κλεισίματος | $2,837 |
| Κόστος Αποκατάστασης | $21,432 |
| ΣΥΝΟΛΟ ΚΟΣΤΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ | $139,269 |
| Ετήσιο ενοίκιο | $20,700 |
| Προϋπολογισμένο κενό | $1,725 |
| Προϋπολογισμένα Έξοδα | $862 |
| Ετήσιοι φόροι και ασφάλιση | $1,625 |
| ΚΑΘΑΡΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ | $16,488 |
| ΔΙΚΤΥΟ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ ΓΕΝΕΤ | 11.8% |
Το συνολικό κόστος της ιδιοκτησίας σας πρέπει να περιλαμβάνει όλα τα έξοδα από την τσέπη σας για να προετοιμαστεί η μετακίνηση του ακινήτου για ενοικιαστές. Αυτό θα ήταν η τιμή αγοράς σας, τα έξοδα κλεισίματος, τα έξοδα χρηματοδότησης εάν λάβατε ένα δάνειο, το κόστος της αδειοδότησης ενοικίου και των τελών και το κόστος διαφήμισης. Όλα τα έξοδα πρέπει να υπολογίζονται.
Ομοίως, πρέπει να γνωρίζετε το ετήσιο εισόδημά σας από ενοίκια και όλα τα έξοδά σας για να καταλήξετε στη διαφορά. Αυτό είναι το καθαρό εισόδημά σας από ενοίκια.
Τα τυπικά έξοδα προέρχονται από συντήρηση, τέλη διαχείρισης ακινήτων, φόρους, ασφάλιση, έξοδα κενών θέσεων (προϋπολογισμός για μήνες όταν το ακίνητο ενδέχεται να μην ενοικιαστεί) και μηνιαίες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας (εάν η μίσθωση σας δεν αναφέρει ότι οι ενοικιαστές πληρώνουν εκείνοι). Βεβαιωθείτε ότι το συνολικό εισόδημα από ενοίκια μείον όλα τα έξοδα διατήρησης του περιουσιακού σας στοιχείου και παραγωγής αυτού του εισοδήματος.
Αποφύγετε τα Rookie Mistakes
Το να εκπλαγείτε από το μη προϋπολογισμένο κόστος είναι ένα αρχάριο λάθος. Στην περίπτωση αυτού του ακινήτου, θα παρατηρήσετε ότι είχα προϋπολογισμό για κενές θέσεις και συντήρηση. Αλλά δεν έκανα κανένα από αυτά τα έξοδα στο πρώτο έτος επειδή 1) οι ενοικιαστές ελέγχθηκαν με προσοχή και υπέγραψαν μίσθωση ενός έτους και 2) νέες συσκευές με εγγύηση τοποθετήθηκαν στο κατάλυμα στο πλαίσιο της αποκατάστασης επεξεργάζομαι, διαδικασία.
Έτσι, η καθαρή απόδοση ενοικίασης για αυτό το ακίνητο ήταν 11,8%. (Ετήσιο εισόδημα από ενοικίαση 16,488 $ ÷ Συνολικό κόστος ιδιοκτησίας 139,269 $.)
Αυτό που είναι ωραίο να γνωρίζετε την καθαρή απόδοση ενοικίου σας είναι ότι σας επιτρέπει να ζυγίζετε ακίνητα μεταξύ τους. Στη συνέχεια, μπορείτε να βρείτε την καλύτερη προσφορά πριν από την αγορά. Σας επιτρέπει ακόμη και να συγκρίνετε τις εκτιμώμενες αποδόσεις ακινήτων σας με την αναμενόμενη απόδοση άλλων επενδυτικών επιλογών, όπως μετοχές και ομόλογα.
Τι γίνεται με την Εκτίμηση;
Για χρόνια, πολλοί πίστευαν ότι τα ακίνητα αυξάνονταν μόνο σε αξία. Η κατάρρευση των κατοικιών το 2008-2010 έφερε μια δόση πραγματικότητας σε αυτή τη σκέψη. Αλλά ακόμα και σε εκείνη τη φούσκα, υπήρχαν ακίνητα κατοικιών σε ολόκληρο το έθνος που διατηρούσαν την αξία τους και μάλιστα εκτιμήθηκαν.
Οι ιδιότητες που επιλέγονται με προσοχή διατηρούν μια πραγματική αξία που δεν εξαφανίζεται.
Η προοπτική ανατίμησης κεφαλαίου είναι ένα μεγάλο μέρος της διαδικασίας επιλογής ακινήτου μου, αλλά δεν το υπολογίζω για να λειτουργήσουν οι αριθμοί μου. Οι αγορές είναι άστατες και οι τιμές ανεβοκατεβαίνουν. Και αν το σκεφτείτε, η τιμή αγοράς των κατοικιών έχει σημασία μόνο όταν θέλετε να το πουλήσετε.
Φυσικά, παρακολουθώ τις μεταβαλλόμενες αγοραίες αξίες όπως θα έκανα σε οποιαδήποτε άλλη επένδυση, ώστε να ξέρω αν είναι πιο λογικό να συνεχίσω να ενοικιάζω ή να πουλάω για κέρδη. Το ακίνητο Cedar Barn Way αγοράστηκε κάτω από την αγοραία αξία, επειδή ήταν αποκλεισμός και χρειαζόταν δουλειά.
Μέχρι στιγμής φαίνεται καλή επένδυση. Σήμερα, συγκρίσιμα ακίνητα στην περιοχή πωλούνται για περίπου 185.000 δολάρια. Εάν αποφάσιζα να πουλήσω και θα μπορούσα να πάρω αυτήν την τιμή πώλησης και αφαιρούσα το 8% για το κόστος πώλησης, το κέρδος μου θα ήταν περίπου $ 30,000. Δεν είναι η καλύτερη συμφωνία μου μέχρι τώρα, αλλά δεν είναι κακή απόδοση σε μια επένδυση 140.000 δολαρίων.
Φορολογικά πλεονεκτήματα ενοικίασης
Η ενοικίαση ακινήτων έχει επίσης κάποια φορολογικά πλεονεκτήματα που στερούνται άλλων επενδυτικών επιλογών. Εξετάσαμε δύο από τα τρία πράγματα που κάθε επενδυτής ανυπομονεί να επιτύχει: το εισόδημα και η ανατίμηση κεφαλαίου. Το τρίτο είναι φορολογικά πλεονεκτήματα. Οι επενδύσεις σε ακίνητα έχουν ένα μοναδικό φορολογικό πλεονέκτημα. Μπορείτε βασικά να λάβετε φορολογική απαλλαγή για τη φθορά του σπιτιού σας με την πάροδο του χρόνου. Υπάρχουν λίγα περισσότερα, για τα οποία μπορείτε να διαβάσετε εδώ.
Η αγορά ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου είναι μόνο η αρχή
Εάν ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο έχει νόημα για εσάς, τότε αυτή είναι μόνο η αρχή! Η ακίνητη περιουσία δεν είναι εύκολη και θα χρειαστεί να κάνετε πολλή έρευνα πριν δεσμευτείτε. Επιπλέον, υπάρχει η τιμή συντήρησης, οι φόροι ιδιοκτησίας και η ταλαιπωρία της αντιμετώπισης των ενοικιαστών. Τελικά, μπορεί να είναι μια πολύ ανταποδοτική διαδικασία και μια μεγάλη προσθήκη στο επενδυτικό χαρτοφυλάκιό σας.
Αν ψάχνετε για έναν εύκολο τρόπο για να ξεκινήσετε με επενδύσεις σε ενοικιαζόμενα ακίνητα, ελέγξτε το Roofstock. Αυτή η επενδυτική πλατφόρμα σάς επιτρέπει να αγοράζετε ακίνητα με το κλειδί στο χέρι που έχουν ελεγχθεί και τα οποία φροντίζουν πιστοποιημένοι διαχειριστές ακινήτων.