Κάποια από τα Οι πλουσιότεροι άνθρωποι στον κόσμο έκαναν το μεγαλύτερο μέρος της περιουσίας τους μέσω επενδύσεων σε ακίνητα. Πώς όμως δημιουργείται πλούτος επενδύοντας σε ακίνητα;
Εδώ είναι οι πιο σημαντικές κινητήριες δυνάμεις πίσω από τις περιουσίες των ακινήτων.
Πληθωρισμός
Ο πληθωρισμός είναι κάτι που όλοι θεωρούμε δεδομένο. Η τιμή των καθημερινών αγαθών αυξάνεται σταδιακά και δεν έχουμε άλλη επιλογή από το να πληρώσουμε την αυξημένη τιμή. Οπότε δεν εστιάζουμε πολύ σε αυτό. Είναι ένα κόστος που δεν κάνει διακρίσεις, αλλά πλήττει όλους, οπότε τι νόημα έχει να παραπονιόμαστε;
Κατανοώντας πώς ο πληθωρισμός επηρεάζει την ικανότητα των υπαλλήλων τους να παρέχουν τις οικογένειές τους, πολλές μεγάλες εταιρείες προσφέρουν «αύξηση του κόστους ζωής» κάθε χρόνο. Ο πληθωρισμός είναι απλώς μια πτυχή της οικονομίας. Ενώ ο μέσος όρος του 3% ετησίως, ο καταναλωτής των ΗΠΑ έχει δει χρόνια υψηλού πληθωρισμού (12,5% το 1980) και χρόνια χαμηλού πληθωρισμού (0,1% το 2008).
Για τους επενδυτές ακινήτων, ο πληθωρισμός μπορεί να δημιουργήσει πλούτο με συνέπεια και αξιοπιστία. Αυτό επειδή
Ο πληθωρισμός είναι μια σταθερή κινητήρια δύναμη της ανατίμησης της αξίας της κατοικίας. Η μηνιαία πληρωμή για ένα στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου παραμένει ίδια για 30 χρόνια. Οι φόροι και το ασφαλιστικό αυξάνονται πολύ σταδιακά, αν όχι καθόλου. Αυτό σημαίνει ότι ενώ η αξία μιας επένδυσης σε ακίνητα αυξάνεται κάθε χρόνο χάρη στον πληθωρισμό, το κόστος κατοχής της δεν αυξάνεται. Η διαφορά είναι τα ίδια κεφάλαια — έχετε ένα πιο πολύτιμο περιουσιακό στοιχείο χρόνο με το χρόνο χάρη στον πληθωρισμό.Εκτίμηση
Ενώ ο πληθωρισμός οδηγεί σε σταδιακή αύξηση της αξίας της επένδυσης σας σε ακίνητα, η ταχεία ανατίμηση της αγοράς είναι ένας τεράστιος παράγοντας που δημιουργεί πλούτο. Η τιμή των υφιστάμενων κατοικιών αυξήθηκε κατά μέσο όρο 5,4% ετησίως από το 1968 έως το 2009.
Με τα ακίνητα, όλα έχουν να κάνουν με την τοποθεσία, την τοποθεσία, την τοποθεσία. Εάν έχετε κάνει την έρευνά σας και αγόρασε ένα ακίνητο όπου οι αξίες των σπιτιών αυξάνονται ραγδαία, το πιθανότερο είναι ότι η αξία της επένδυσής σας θα αυξάνεται χρόνο με το χρόνο χωρίς πρόσθετη δαπάνη κεφαλαίου. Αυτός είναι ιστορικά ο τρόπος με τον οποίο πολλοί άνθρωποι κέρδισαν πολλά χρήματα σε ακίνητα.
Η ίδια αρχή που λειτουργεί στις επενδύσεις στο χρηματιστήριο λειτουργεί και στις επενδύσεις σε ακίνητα: Αγοράστε χαμηλά και πουλάτε ψηλά. Σε περιοχές της χώρας, όπως περιοχές της Καλιφόρνια, οι αξίες των κατοικιών αυξάνονται πολύ, πολύ πιο γρήγορα από τον πληθωρισμό.
Ετήσιες αυξήσεις ενοικίων
Η στέγαση είναι το κόστος ζωής. Όπως ο πληθωρισμός οδηγεί σε αύξηση του κόστους των παντοπωλείων και των καταναλωτικών αγαθών, το κόστος της στέγασης συμβαδίζει με τον πληθωρισμό. Είναι χαρακτηριστικό να αυξάνονται τα ενοίκια κατά 2,5–5% κάθε χρόνο λόγω των επιπτώσεων του πληθωρισμού. Και είναι σύνηθες φαινόμενο οι ιδιοκτήτες να αυξάνουν τα ενοίκια κάθε φορά που ανανεώνεται μια μίσθωση.
Ωστόσο, ως επενδυτής, το κόστος σας για κατοχή ενοικιαζόμενου ακινήτου μην αυξάνετε με τον πληθωρισμό εάν το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων σας είναι σταθερό. Ως ιδιοκτήτης, το εισόδημά σας από ενοίκια αυξάνεται ενώ το κόστος σας παραμένει το ίδιο. Οπότε το δικό σου Η επένδυση σε ακίνητα αποφέρει περισσότερα κέρδη στην κατώτατη γραμμή σας χρόνο με το χρόνο.
Αναγκαστική ισότητα
Η "Ίδια Κεφάλαια" αναφέρεται στην ιδιοκτησία. Σε περίπτωση που επενδύσεις σε ακίνητα, τα προσωπικά σας κεφάλαια είναι η διαφορά μεταξύ της αγοραίας αξίας του ακινήτου και αυτού που οφείλετε για την υποθήκη. Για παράδειγμα, εάν το ακίνητό σας έχει αξία 150.000 $ και οφείλετε στην τράπεζα 120.000 $, έχετε μετοχές 30.000 $.
Η "αναγκαστική μετοχή" αναφέρεται στον πλούτο που δημιουργείται όταν αγοράζετε ένα ακίνητο σε μειωμένη τιμή και κάνετε εργασίες για να το κάνετε να αξίζει περισσότερο. Συνήθως, εσύ αγοράστε ένα «ταλαιπωρημένο» ακίνητο πουλάει 25–30% λιγότερο από ένα συγκρίσιμο ακίνητο που δεν αντιμετωπίζει προβλήματα. Ξοδεύετε 10–15% για να το επισκευάσετε (χαλί, μπογιά, επισκευές και μερικές συσκευές αντικατάστασης) και να το αναβαθμίσετε στην αγοραία αξία.
Ας υποθέσουμε ότι πληρώσατε 25% κάτω από την αγοραία αξία. Στη συνέχεια ξοδέψατε το 10% για να το διορθώσετε. Μόλις αυξήσατε τα ίδια κεφάλαιά σας (ιδιοκτησία) κατά 15%.
Ένας άλλος τρόπος για να εξαναγκάσετε τα ίδια κεφάλαια είναι να προσθέσετε χαρακτηριστικά που αυξάνουν την αξία του ακινήτου. Ας υποθέσουμε ότι αγοράζετε ένα σπίτι δύο υπνοδωματίων σε μια γειτονιά όπου τα υπόλοιπα σπίτια έχουν τρία υπνοδωμάτια. Η προσθήκη του τρίτου υπνοδωματίου θα φέρει το ακίνητό σας στο ίδιο επίπεδο με την αγοραία αξία των άλλων κατοικιών. Υποθέτοντας ότι το αγοράσατε για μια κατάλληλη έκπτωση (επειδή είχε μόνο δύο υπνοδωμάτια) και το κόστος για να προσθέσετε ένα άλλο υπνοδωμάτιο είναι μικρότερη από τη διαφορά μεταξύ της τιμής σας και της νέας αγοραίας αξίας, έχετε αναγκάσει ίδια κεφάλαια στο σπίτι.
Υποτίμηση
Η απόσβεση είναι αρνητική στις περισσότερες περιπτώσεις. Σημαίνει ότι η αξία κάτι έχει μειωθεί.
Στις επενδύσεις σε ακίνητα, ωστόσο, δεν μιλάμε για πραγματική πτώση της αξίας του ακινήτου. Μιλάμε για ένα πολύτιμη φορολογική έκπτωση το IRS επιτρέπει στους επενδυτές σε ακίνητα. Κάθε χρόνο, μπορείτε να αφαιρέσετε ένα ποσοστό της αξίας του επενδυτικού ακινήτου για τη διάρκεια ζωής του που καθορίζεται από το IRS.
Για οικιστικά ακίνητα, η IRS είπε ότι η ωφέλιμη διάρκεια ζωής είναι 27,5 χρόνια. Έτσι, για παράδειγμα, εάν το ακίνητό σας αξίζει 150.000 $, μπορείτε να αφαιρέσετε 5.454 $ από το εισόδημα από ενοίκια που προέρχεται από το ακίνητο. Ας υποθέσουμε ότι το καθαρό ετήσιο εισόδημά σας από ενοίκια είναι 15.000 $. Το φορολογητέο εισόδημά σας από ενοίκια μειώνεται στα 9.546 $.
Αυτό που κάνει αυτή τη φορολογική έκπτωση απόσβεσης τόσο ισχυρή οικονομικά είναι ότι τα περισσότερα ακίνητα δεν χάνουν αξία κάθε χρόνο. Στην πραγματικότητα, οι αξίες των ακινήτων τείνουν να ανεβαίνουν με την πάροδο του χρόνου. Αυτό σημαίνει ότι λαμβάνετε πίστωση φόρου για το κόστος ενός περιουσιακού στοιχείου που μπορεί να αυξάνεται σε αξία, όχι να μειώνεται.
Επιπλέον, η απόσβεση είναι μια πίστωση φόρου που είναι επιπλέον της συντήρησης της ιδιοκτησίας και άλλων δαπανών που μπορείτε να αφαιρέσετε από το εισόδημα από ενοίκια που λαμβάνετε. Η απόσβεση μπορεί να μεταβάλει ένα μίσθωμα θετικό σε μετρητά σε ζημιά στα χαρτιά. Αυτή η απώλεια μπορεί να μειώσει το άλλο φορολογητέο εισόδημά σας και να μειώσει συνολικά τον φορολογικό σας λογαριασμό.
Μόχλευση
Η μόχλευση είναι μια από τις πιο διαφημιζόμενες επενδυτικές στρατηγικές δημιουργίας πλούτου σε ακίνητα. Είναι η χρήση δανεισμένου κεφαλαίου για την αγορά ή/και την αύξηση της πιθανής απόδοσης μιας επένδυσης. Ως επενδυτής ακίνητης περιουσίας, η μόχλευση σάς επιτρέπει να κερδίσετε χρήματα από ένα περιουσιακό στοιχείο που παράγει εισόδημα που αξίζει πολύ περισσότερο από τις δαπάνες σας σε μετρητά. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ρίχνετε το 20% και χρηματοδοτείτε το 80% ενός ακινήτου αξίας 100.000 $. Η μόχλευση σάς επιτρέπει να επωφεληθείτε και να ελέγχετε το εισόδημα από ένα ακίνητο 100.000 $ όταν το μόνο που επενδύσατε ήταν 20.000 $.
Η μόχλευση σάς επιτρέπει να "κερδίστε χρήματα χρησιμοποιώντας τα χρήματα των άλλων», όπως θέλουν να πουν οι υποστηρικτές ακινήτων. Με λίγα λόγια, χρησιμοποιείτε τα χρήματα της τράπεζας για να αγοράσετε το ακίνητο και τα χρήματα του ενοικιαστή για να επιστρέψετε την τράπεζα. Η διαφορά μεταξύ αυτού που πληρώνετε στην τράπεζα και αυτού που σας πληρώνει ο ενοικιαστής είναι το κέρδος σας. Εάν διαθέτετε 100.000 $, θα μπορούσατε να ελέγξετε ακίνητα αξίας 500.000 $ αντί να αγοράσετε ένα σπίτι 100.000 $ με μετρητά.
Να είστε ενήμεροι για τους κινδύνους
Αυτές είναι οι κύριες στρατηγικές που χρησιμοποιούν οι επενδυτές σε ακίνητα για να δημιουργήσουν πλούτο. Φυσικά, όπως κάθε επένδυση, υπάρχει κίνδυνος. Το κλειδί είναι να αγοράζετε έξυπνα, να διαχειρίζεστε επαγγελματικά και να μην λαμβάνετε υπερβολική μόχλευση.
Η επένδυση σε ακίνητα είναι πιο πρακτική και χρονοβόρα από την αγορά μετοχών. Επίσης, συνήθως προσφέρει υψηλότερα κέρδη ανάλογα με τον αυξημένο κίνδυνο. Και σε αντίθεση με άλλες επενδυτικές επιλογές, τα ακίνητα είναι μια μακροπρόθεσμη επένδυση. Αυτό οφείλεται στο ότι είναι ένα πάγιο περιουσιακό στοιχείο που δεν μπορεί να ρευστοποιηθεί γρήγορα και το κόστος συναλλαγής είναι τόσο υψηλό. Στην ουσία, γνωρίζουν τους κινδύνους και να μετριάσει όσο το δυνατόν περισσότερο.
Μπορείτε πάντα να δοκιμάσετε την επένδυση σε ακίνητα με διαδικτυακές υπηρεσίες crowdfunding ακινήτων όπως το Fundrise. Διαβάστε την κριτική μας και δείτε πώς μπορείτε να κερδίσετε χρήματα με χρηματοδότηση και τις ΑΕΑΠ της.
 Επισκεφτείτε το Fundrise
|