Οι περισσότεροι οικονομικοί σύμβουλοι θα σας πουν ότι χρειάζεστε ένα ποικίλο χαρτοφυλάκιο, το οποίο περιλαμβάνει ακίνητα, για να ξεπεράσει τα σκαμπανεβάσματα του χρηματιστηρίου. Ωστόσο, η αγορά, η κατοχή και η διαχείριση ακινήτων δεν είναι ο τρόπος με τον οποίο οι περισσότεροι επενδυτές επιτυγχάνουν αυτόν τον στόχο.
Αντίθετα, οι έξυπνοι επενδυτές χρησιμοποιούν α παθητική στρατηγική να επενδύσει σε ένα είδος επενδυτικό ταμείο σε ακίνητα που ονομάζεται Καταπίστευμα Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (REIT). Η Commercial REIT είναι μια εξειδικευμένη επενδυτική εταιρεία που ιδρύθηκε για την ιδιοκτησία, τη διαχείριση και τη χρηματοδότηση εμπορικών ακινήτων.
Αυτός ο τύπος REIT συγκεντρώνει χρήματα από πολλούς επενδυτές. Επενδύει σε ακίνητα που χρησιμοποιούνται κυρίως για επιχειρήσεις, όπως ξενοδοχεία, καταστήματα λιανικής, γραφεία, εγκαταστάσεις υγειονομικής περίθαλψης, αυτοαποθηκευτικούς χώρους, βιομηχανικά κτίρια και αποθήκες. Μέσω της διανομής των πληρωμών ενοικίων από μισθώσεις ακινήτων, το REIT δημιουργεί μια σταθερή και αξιόπιστη ροή εισοδήματος για τους επενδυτές.
Ενώ πολλά REIT ειδικεύονται σε μία μορφή εμπορικών ακινήτων, μπορείτε να επιτύχετε ευρύτερη διαφοροποίηση αγοράζοντας μερίδια αμοιβαίων κεφαλαίων και ETF REIT αντί να επενδύσετε σε μεμονωμένα REIT.
Διαβάστε περισσότερα >>> Πώς να δημιουργήσετε πλούτο επενδύοντας σε ακίνητα
Η σύντομη έκδοση
- Τα εμπορικά REIT είναι ένας τύπος επενδυτικού ταμείου σε ακίνητα που επιτρέπουν στους επενδυτές να επενδύουν σε εμπορικά ακίνητα που διαφορετικά μπορεί να ήταν πολύ ακριβά.
- Υπάρχουν πολλά πλεονεκτήματα (όπως σταθερά μερίσματα) και μειονεκτήματα (όπως μπορεί να μην κερδίσετε χρήματα από την ανατίμηση) σε αυτό το είδος επένδυσης.
- Εάν θέλετε να επενδύσετε σε εμπορικά ακίνητα, αλλά δεν θέλετε να αγοράσετε απευθείας ένα ακίνητο, ένα εμπορικό REIT μπορεί να προσφέρει ταχύτερη διαφοροποίηση με χαμηλότερες απαιτήσεις κεφαλαίου.
Πώς λειτουργούν τα REIT
Οι REIT μπορεί να διαθέτουν γραφεία, λιανικά, βιομηχανικά και πολυκατοικίες (συγκρότημα κατοικιών όπως πολυκατοικίες). Οι επενδυτές αγοράζουν και διατηρούν εμπορικά επενδυτικά ακίνητα για δύο πρωταρχικούς σκοπούς: για να κερδίσουν απόδοση μέσω εισόδημα από ενοίκια και για να κερδίσετε χρήματα από την ανατίμηση της περιουσίας κατά τη διάρκεια του χρόνου που διατηρείται το περιουσιακό στοιχείο.
Το Κογκρέσο δημιούργησε τα REIT το 1960. Αυτά τα ειδικά επενδυτικά οχήματα έκαναν τα εμπορικά ακίνητα πιο προσιτά στους καθημερινούς επενδυτές. Πριν από αυτό, η επένδυση σε εμπορικά ακίνητα περιοριζόταν σε ιδρύματα και πλούσιους ιδιώτες, επειδή χρειαζόταν τόσο μεγάλο κεφάλαιο για την κατοχή και τη διαχείριση αυτών των ακινήτων.
Ως μια συγκεκριμένη κατηγορία ρυθμιζόμενων τίτλων, οι REIT πρέπει να πληρούν ορισμένες Πρότυπα IRS που συμβάλλουν στον μετριασμό του επενδυτικού κινδύνου. Παρακάτω είναι μερικές από τις απαιτήσεις:
- Επιστρέφετε τουλάχιστον το 90% του φορολογητέου εισοδήματος με τη μορφή μερισμάτων μετόχων κάθε χρόνο
- Λάβετε τουλάχιστον το 75% του ακαθάριστου εισοδήματος από δραστηριότητες ακίνητης περιουσίας εντός του REIT, όπως είσπραξη ενοικίων και πληρωμές τόκων σε στεγαστικά δάνεια που χρηματοδοτούν ακίνητα που διατηρούνται στο REIT
- Επενδύστε τουλάχιστον το 75% του συνόλου του ενεργητικού σε ακίνητα
- Να έχετε τουλάχιστον 100 μετόχους μετά το πρώτο έτος έναρξης
- Δεν έχουν περισσότερο από το 50% των μετοχών που ανήκουν σε πέντε ή λιγότερα φυσικά πρόσωπα κατά το τελευταίο εξάμηνο του φορολογικού έτους
Πώς να επενδύσετε σε εμπορικές REIT
Τα εμπορικά REIT εμπίπτουν σε κύριες κατηγορίες: εμπορεύσιμα και μη. Ακολουθεί μια γρήγορη ματιά στο πώς να επενδύσετε και στους δύο τύπους:
Διαπραγματεύσιμες Εμπορικές ΑΕΕΑΠ
Η αγορά μετοχών σε REIT που διαπραγματεύονται δημόσια είναι τόσο απλή όσο η αγορά μετοχών ενός αμοιβαίου κεφαλαίου. Το μόνο που χρειάζεστε είναι ένα μεσιτικό λογαριασμό και αρκετά χρήματα για να αγοράσετε τουλάχιστον μία μετοχή. Ως εκ τούτου, είναι πολύ προσιτά σε κάθε επενδυτή, είναι πολύ ρευστά και απαιτούν σχετικά χαμηλή ελάχιστη επένδυση.
Μη Εμπορεύσιμες Εμπορικές REITS
Μη διαπραγματεύσιμες ΑΕΕΑΠείναι επίσης ελκυστικές επενδύσεις που συχνά είναι πιο εξειδικευμένες ανάλογα με την τοποθεσία και τον τύπο του περιουσιακού στοιχείου και απαιτούν υψηλότερη ελάχιστη επένδυση. Ακολουθούν μερικά από τα μεγαλύτερα εμπορικά REIT:
- Orion Office REIT (ONL) κατέχει και διαχειρίζεται ένα διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο κτιρίων γραφείων και κεντρικών γραφείων της εταιρείας. Μισθώνονται κυρίως σε καθαρή βάση μίσθωσης ενός ενοικιαστή και βρίσκονται σε προαστιακές αγορές στις Η.Π.Α.
- Δημόσιος χώρος αποθήκευσης (PSA) κατέχει και λειτουργεί περισσότερες από 2.700 εγκαταστάσεις αυτοαποθήκευσης σε 39 πολιτείες, με περισσότερα από 190 εκατομμύρια καθαρά ενοικιαζόμενα τετραγωνικά πόδια αποθηκευτικού χώρου. Μέσω μετοχικών συμμετοχών, έχει επίσης έκθεση στην ευρωπαϊκή αγορά αυτοαποθήκευσης και επιπλέον 29 εκατομμύρια καθαρά ενοικιαζόμενα τετραγωνικά πόδια εμπορικού χώρου στις ΗΠΑ μέσω του PS Business Parks.
- Equity Κατοικίες (EQR) είναι το μεγαλύτερο διαμέρισμα REIT στις ΗΠΑ. Στα τέλη του 2021, η EQR κατείχε ή είχε επενδύσεις σε 310 ακίνητα με περίπου 80.407 μονάδες διαμερισμάτων.
Αρκετά πλατφόρμες crowdfunding ακινήτων τώρα προσφέρουν και μη εμπορεύσιμα εμπορικά REIT. Ακολουθούν μερικά παραδείγματα:
- χρηματοδότηση έχει πλέον μια ντουζίνα REIT, καθεμία από τις οποίες περιλαμβάνει σημαντικό τμήμα εμπορικών ακινήτων. Η ελάχιστη επένδυση με το Fundrise είναι $10 και η ετήσια αμοιβή διαχείρισης είναι 1%.
- Realty Mogul διαθέτει δύο REITS, τα οποία επενδύουν αποκλειστικά σε εμπορικά ακίνητα. Η ελάχιστη επένδυση για το Realty Mogul's REITS είναι 5.000 $ και τα τέλη κυμαίνονται από 1% έως 1,25%.
- Το 2022, CrowdStreet ανακοίνωσε την κυκλοφορία του δικού της εμπορικού REIT, που ονομάζεται C-REIT. Η ελάχιστη επένδυση για το C-REIT είναι 25.000 $ και φαίνεται ότι οι επενδυτές θα υπόκεινται σε αμοιβή διαχείρισης 1,50%, καθώς και χρέωση εξυπηρέτησης 0,50%.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των εμπορικών REIT
πλεονεκτήματα
- Παθητικό εισόδημα: Τα REIT προσφέρουν έναν βολικό τρόπο επένδυσης σε εμπορικά ακίνητα με πραγματικά παθητικό τρόπο. Δεν χρειάζεται να αγοράσετε ή να διαχειριστείτε κάποια ακίνητα μόνοι σας.
- Σταθερά μερίσματα: Η απαίτηση της IRS ότι οι REIT διανέμουν το 90% των κερδών τους σημαίνει ότι είναι σταθερά και αξιόπιστα μερίσματα είναι η ανταμοιβή του επενδυτή. Πολλά REIT έχουν ιστορικό καταβολής μεγάλων και αυξανόμενων μερισμάτων χρόνο με το χρόνο.
- Ρευστότητα: Τα ακίνητα ως κατηγορία περιουσιακών στοιχείων είναι κυρίως μη ρευστοποιήσιμα, αλλά τα REIT λειτουργούν σαν αμοιβαία κεφάλαια που προσφέρουν βολική και γρήγορη ρευστότητα, εάν χρειαστεί να βγείτε έξω.
- Λιγότερη αστάθεια: Τα REITs μπορούν να λειτουργήσουν ως αποθεματικό έναντι των σκαμπανεβάσεων άλλων κατηγοριών περιουσιακών στοιχείων, όπως οι μετοχές.
- Χαμηλότερη ελάχιστη επένδυση: Για να αγοράσετε ένα εμπορικό ακίνητο, μπορεί να χρειαστείτε εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια για να αγοράσετε και να διαχειριστείτε το περιουσιακό στοιχείο. Η τυπική ελάχιστη επένδυση σε ένα δημόσιο, εμπορικό REIT είναι 250 $.
- Διαφοροποίηση ακινήτων: Οι χαμηλές ελάχιστες επενδύσεις καθιστούν προσιτή τη διαφοροποίηση, επειδή μπορείτε να αγοράσετε μερίδια πολλών REIT που επενδύονται σε διαφορετικά εμπορικά περιουσιακά στοιχεία και όχι μόνο σε ένα REIT.
μειονεκτήματα
- Περιορισμένα/χωρίς οφέλη ανατίμησης ακινήτων που μεταβιβάζονται στους επενδυτές: Ενώ οι τακτικές πληρωμές μερισμάτων είναι σχεδόν εγγυημένες, οι επενδυτές REIT ενδέχεται να μην επωφεληθούν από την κεφαλαιακή ανατίμηση των περιουσιακών στοιχείων που κατέχονται.
- Η ελάχιστη επένδυση μπορεί να είναι υψηλή: Ορισμένα μη διαπραγματεύσιμα REIT απαιτούν 25.000 $ ή περισσότερα για να συμμετάσχουν.
- Κίνδυνος χρέους: Οι REIT, με την κατοχή μεγάλων ακινήτων, συνήθως φέρουν μεγάλα ποσά χρέους. Το χρέος μπορεί να είναι επικίνδυνο, ειδικά εάν τα επιτόκια αυξηθούν. Ωστόσο, με καλά διαχειριζόμενα εμπορικά REIT, αυτός ο κίνδυνος μετριάζεται σε μεγάλο βαθμό από τις μακροχρόνιες μισθώσεις που παράγουν προβλέψιμο και σταθερό εισόδημα από ενοίκια για το REIT.
Η κατώτατη γραμμή
Τα εμπορικά ακίνητα απαιτούν μεγάλο κεφάλαιο για την αγορά και τη συντήρηση. Αυτό συνήθιζε να περιορίζει την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων σε άτομα υψηλής καθαρής αξίας και μεγάλους θεσμικούς επενδυτές. Ωστόσο, οι REITS παρέχουν έναν τρόπο για τους μικρότερους μεμονωμένους επενδυτές να προσθέτουν συμμετοχές ακίνητης περιουσίας στο συνολικό τους χαρτοφυλάκιο επενδύσεων χωρίς να αγοράζουν, να διατηρούν ή διαχείριση ακίνητης περιουσίας.
Οι REIT πρέπει να συμμορφώνονται με τους συγκεκριμένους κανονισμούς και τις επιχειρηματικές πρακτικές της IRS που προστατεύουν τους επενδυτές από την εκμετάλλευση. Όπως πολλές επενδυτικές επιλογές που διαπραγματεύονται στα μεγάλα χρηματιστήρια, τα εμπορικά REIT προσφέρουν τα οφέλη της ρευστότητας, των μερισμάτων, της διαφοροποίησης και της χαμηλής ελάχιστης επένδυσης. Για να προσδιορίσετε εάν η εμπορική επένδυση REIT είναι κατάλληλη για εσάς, λάβετε υπόψη τη συνολική επενδυτική σας στρατηγική και το συγκεκριμένο χαρτοφυλάκιο επενδύσεών σας.
Περαιτέρω ανάγνωση:
- Πώς να επενδύσετε σε ακίνητα με λίγα χρήματα
- Είναι η ακίνητη περιουσία μια καλή επένδυση αυτή τη στιγμή;
- Ποιοι είναι οι κίνδυνοι της επένδυσης σε ακίνητα;