Tatsächlich spiegeln Immobilieninvestitionen in mehr als Sie vielleicht denken, Investitionen in Aktien und Anleihen wider. Bei beiden sind Ihre Ziele kurzfristiges Einkommen und längerfristige Kapitalgewinne.
Ein sorgfältig ausgewähltes, angemessen gepflegtes und ordnungsgemäß verwaltetes Mietobjekt kann drei Dinge bieten, nach denen alle Anleger suchen:
- Einkommen
- Kapitalwerterhöhung
- steuerliche Vorteile.
Wenn du in ein Mietobjekt investieren, Ihr kurzfristiges Einkommen stammt aus der Miete und nicht aus vierteljährlichen Dividenden oder Zinszahlungen. Und Ihre Kapitalgewinne resultieren aus dem steigenden Preis der Immobilie, die Sie besitzen, und nicht aus dem Anstieg des Aktienkurses.
Das heißt nicht, dass es keine großen Unterschiede gibt. Und wir sagen nicht, dass Ihr Portfolio nur Börsenwerte oder nur Immobilien umfassen sollte. Untersuchungen zeigen, dass vielfältige Portfolios im Laufe der Zeit viel besser sind. Das Investieren am Aktienmarkt ist oft viel passiver. Es kann auch weniger zeit- und forschungsintensiv sein als Immobilieninvestitionen.
Ich habe jedoch festgestellt, dass ein aktiverer Anlageansatz höhere Erträge bringt. Für mich ist es befriedigender, materielle Immobilien zu besitzen als Aktien, die als Zahlen auf einer Monatsrechnung erscheinen.
Auswahl eines Mietobjekts
Viele Menschen „fallen“ in den Besitz einer Mietimmobilie. Sie könnten als Single eine Immobilie kaufen, dann heiraten, zusammenziehen und sich, anstatt das zusätzliche Haus zu verkaufen, entscheiden, es zu vermieten. Oder sie erben ein Haus von ihren Eltern und vermieten es, anstatt es sofort zu verkaufen.
Oft sind dies aus mehreren Gründen keine idealen Mietobjektsituationen. Der Hauptgrund ist, dass die Zahlen nicht funktionieren. Denn Planung ist immer besser, als in fast jede Lebenssituation zu geraten.
Wenn Sie die Immobilie nicht als Investition für die spezifischen Zwecke der Mieteinnahmen und/oder der Wertsteigerung kaufen würden, wird es wahrscheinlich keine großartige Immobilieninvestition sein.
Nehmen wir an, Sie befinden sich nicht in einer dieser Situationen. Stattdessen möchten Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen und mieten.
Ertrag ist besser als Standort
Was macht eine gute Anlage zur Miete aus? Sie haben vielleicht gehört, dass es bei Immobilieninvestitionen um „Standort, Standort, Standort“ geht. Und das gilt sicherlich auch für das Investieren in Mietimmobilien. Sie wollen eine Mietwohnung, die für einen großen Pool zuverlässiger Mieter geeignet ist, die sich die Miete leisten können und eine Wohnung suchen.
So wichtig die Lage auch ist, es ist genauso einfach, mit einer Immobilie in einer großartigen Lage Geld zu verlieren, wie mit einer Immobilie in der Mitte der Stadt. Allein der Standort ist nur ein Teil des Erfolgs.
Hauptsache die Zahlen funktionieren. Sie möchten sicherstellen, dass Ihre Immobilie Cashflow-positiv ist. Mieteinnahmen und -ausgaben müssen genau kalkuliert werden. Dies wird als Ihre „Nettomietrendite“ bezeichnet.
Was ist die Nettomietrendite?
Im einfachsten Fall ist die Nettomietrendite die Immobilienversion des ROI (Return on Investment), den Sie bei jeder Investition erzielen möchten. Es wird wie folgt berechnet:
Nettomietrendite = (Nettomieteinnahmen ÷ Gesamtimmobilienkosten) x 100
Sie müssen Ihre gesamten Immobilienkosten und Ihre Nettomieteinnahmen berechnen oder sehr genau schätzen, um Ihre Nettomietrendite zu erhalten. Was also steckt in diesen Zahlen?
Hier sind die Details einer meiner Immobilien, die seit fast einem Jahr vermietet sind:
| Cedar Barn Way Immobiliendetails | |
|---|---|
| Kaufpreis | $115,000 |
| Abschlusskosten | $2,837 |
| Reha-Kosten | $21,432 |
| GESAMTIMMOBILIENKOSTEN | $139,269 |
| Jährliche Miete | $20,700 |
| Geplante Stelle | $1,725 |
| Budgetierte Ausgaben | $862 |
| Jährliche Steuern und Versicherung | $1,625 |
| NETTOMIETEINKOMMEN | $16,488 |
| NETTOMIETERDIENST | 11.8% |
Ihre gesamten Immobilienkosten müssen alle Auslagen enthalten, um den Wohnungsbezug für die Mieter vorzubereiten. Das sind Ihr Kaufpreis, Abschlusskosten, Finanzierungskosten bei Aufnahme eines Kredits, Kosten für Mietlizenzen und -gebühren sowie Werbekosten. Alle Kosten müssen gezählt werden.
Ebenso müssen Sie Ihre jährlichen Mieteinnahmen und alle Ihre Kosten kennen, um die Differenz zu berechnen. Das sind Ihre Nettomieteinnahmen.
Typische Kosten entstehen durch Unterhalt, Liegenschaftsverwaltungsgebühren, Steuern, Versicherungen, Leerstandskosten (Monatsbudgetierung) wenn die Immobilie nicht vermietet werden darf) und monatliche Nebenkosten (wenn in Ihrem Mietvertrag nicht angegeben ist, dass die Mieter zahlen jene). Stellen Sie sicher, dass die gesamten Mieteinnahmen abzüglich aller Ausgaben für die Erhaltung Ihres Vermögens und die Erzielung dieser Einnahmen sind.
Anfängerfehler vermeiden
Von nicht budgetierten Kosten überrascht zu werden, ist ein Anfängerfehler. Bei dieser Immobilie werden Sie feststellen, dass ich Leerstand und Unterhalt budgetiert habe. Aber im ersten Jahr sind mir keine dieser Kosten entstanden, weil 1) die Mieter sorgfältig geprüft und unterschrieben wurden ein einjähriger Mietvertrag und 2) im Rahmen der Reha wurden neue Geräte mit Garantie in die Immobilie gestellt Prozess.
Meine Nettomietrendite für diese Immobilie betrug also 11,8 %. (Jährliche Mieteinnahmen von 16.488 USD Gesamtimmobilienkosten von 139.269 USD.)
Das Schöne daran, Ihre Nettomietrendite zu kennen, ist, dass Sie damit Immobilien gegeneinander abwägen können. Dann können Sie vor dem Kauf das bessere Angebot finden. Sie können sogar Ihre geschätzten Immobilienrenditen mit der erwarteten Rendite anderer Anlagemöglichkeiten wie Aktien und Anleihen vergleichen.
Was ist mit Wertschätzung?
Viele dachten jahrelang, dass Immobilien nur im Wert steigen würden. Der Wohnungskollaps von 2008-2010 hat diesem Denken eine Dosis Realität verliehen. Aber selbst in dieser Blase gab es im ganzen Land Wohnimmobilien, die ihren Wert behielten und sogar geschätzt wurden.
Sorgfältig ausgewählte Immobilien haben einen echten Wert, der nicht vergeht.
Die Aussicht auf Kapitalzuwachs ist ein großer Teil meines Immobilienauswahlprozesses, aber ich verlasse mich nicht darauf, dass meine Zahlen funktionieren. Die Märkte sind unbeständig und die Preise steigen und fallen. Und wenn Sie darüber nachdenken, zählt der Marktpreis von Wohneigentum nur dann, wenn Sie es verkaufen wollen.
Natürlich beobachte ich die sich ändernden Marktwerte wie bei jeder anderen Investition, damit ich weiß, ob es sinnvoller ist, weiterhin gewinnbringend zu vermieten oder zu verkaufen. Das Grundstück Cedar Barn Way wurde unter dem Marktwert gekauft, da es sich um eine Zwangsversteigerung handelte und Arbeiten erforderlich waren.
Bisher scheint es eine gute Investition zu sein. Heute werden vergleichbare Immobilien in der Umgebung für rund 185.000 US-Dollar verkauft. Wenn ich mich für den Verkauf entscheiden und diesen Verkaufspreis erzielen könnte und 8% für die Verkaufskosten abziehen könnte, würde mein Gewinn ungefähr 30.000 US-Dollar betragen. Bisher nicht mein bestes Angebot, aber keine schlechte Rendite für eine Investition von 140.000 US-Dollar.
Mietsteuervorteile
Mietimmobilien haben auch einige Steuervorteile, die anderen Anlagemöglichkeiten fehlen. Wir haben uns zwei der drei Dinge angesehen, auf die sich jeder Anleger freut: Einkommen und Kapitalzuwachs. Der dritte sind Steuervorteile. Immobilieninvestitionen haben einen einzigartigen Steuervorteil. Sie können grundsätzlich eine Steuererleichterung für die Verschlechterung Ihres Hauses im Laufe der Zeit erhalten. Es steckt noch ein bisschen mehr dahinter, worüber Sie nachlesen können hier.
Der Kauf einer Mietimmobilie ist nur der Anfang
Wenn eine Mietimmobilie für Sie sinnvoll ist, dann ist dies erst der Anfang! Immobilien sind nicht einfach und Sie müssen viel recherchieren, bevor Sie sich verpflichten. Dazu kommen die Unterhaltskosten, Grundsteuern und der Ärger mit den Mietern. Letztendlich kann dies ein sehr lohnender Prozess und eine großartige Ergänzung Ihres Anlageportfolios sein.
Wenn Sie nach einer einfachen Möglichkeit suchen, mit der Investition in Mietimmobilien zu beginnen, schauen Sie sich an Dachstock. Auf dieser Investitionsplattform können Sie vorgeprüfte schlüsselfertige Immobilien erwerben, die von zertifizierten Immobilienverwaltern betreut werden.