Für viele von uns ist unser Zuhause die größte Einzelinvestition, die wir je tätigen werden. Und genauso wie wir den Wert unserer anderen Investitionen verfolgen, ist es ratsam, den Wert unserer Hauptimmobilie (sowie alle sekundären Eigenschaften wir besitzen könnten) von Zeit zu Zeit. Natürlich schwankt der Wert eines Hauses aufgrund der Marktbedingungen und anderer Faktoren. Die Frage ist also: Wie ermitteln Sie den aktuellen Marktwert Ihres Hauses?
Zuerst müssen Sie verstehen, dass der Wert Ihres Hauses nicht davon abhängt, was Sie ursprünglich dafür bezahlt haben, wie viel Sie haben ausgegeben, um es zu erhalten oder zu verbessern, oder die Tatsache, dass Ihr Bruder darauf besteht, dass er einen bestimmten Betrag dafür zahlen würde, wenn er die Geld. Der Wert einer bestimmten Immobilie ist definiert als „was ein williger und fähiger Käufer jetzt dafür bezahlen würde“.
So erhalten Sie einen angemessenen Kostenvoranschlag
Es gibt keine zwei Eigenschaften auf der Welt, die genau gleich sind. Es ist also praktisch unmöglich, einen genauen Wert für den Wert eines bestimmten Hauses zu ermitteln.
Sie können jedoch eine vernünftige Schätzung – oder zumindest einen einigermaßen genauen Bereich des geschätzten Wertes – erhalten, wenn Sie detaillierte Informationen über Folgendes haben:
- Physische Attribute wie Lage, Grundstücksgröße und Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer,
- Informationen zur Grundsteuer,
- Historische Verkaufsdaten zum Eigenheim und
- Jüngste Verkäufe von vergleichbaren Häusern in der Nähe.
Ist Zillow genau?
Es gibt einige verbraucherfreundliche Online-Websites, die Ihnen eine Vorstellung davon geben können, was Ihr Zuhause wert ist. Die beliebtesten sind Rotflossen, Zillow und Trulia.
Führend ist Zillow mit durchschnittlich 150 Millionen monatlichen Besuchern. Über diese kostenlose Online-Plattform können Sie Ihre Immobilienadresse eingeben und erhalten einen „Schätzwert“ des aktuellen Marktwertes Ihres Hauses. Zillow verwendet eine proprietäre automatisierte Bewertungsmethode, die Algorithmen basierend auf verfügbaren Daten anwendet aus Steuerunterlagen und Verkaufsdaten, die für den Standort Ihrer Immobilie relevant sind, um die Ihres Hauses zu berechnen Zestim.
Ist es genau? Ich benutze Zestimates seit Jahren in mein immobiliengeschäft, und ich würde diese Frage so beantworten: Ja und Nein. Manchmal und oft. Weg aus und tot auf. Wenn Sie darüber nachdenken, macht die Varianz durchaus Sinn – die Ausgabe eines Algorithmus ist nur so genau wie die Eingabedaten.
Schätzungen werden durch automatisierte Software erstellt, die von Statistikern entwickelt wurde, und es gibt keine Möglichkeit für Menschen, die Schätzung einer bestimmten Eigenschaft manuell zu ändern. Und da jede Immobilie ein Unikat ist und die Einzigartigkeit nicht in die Berechnung einfließen kann, lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie mit einem automatisierten Verfahren eigentlich nicht genau schätzen.
Es ist besser, einen Agenten zu kontaktieren
Eine bessere Möglichkeit, den Wert Ihres Hauses zu bestimmen, ist ein lizenzierter Immobilienmakler oder Makler, der mit der Gegend, in der sich Ihr Haus befindet, bestens vertraut ist. Sie können einen lokalen Immobilienmakler durch einen Service wie finden StartseiteLicht. Ein Agent hat im Multiple Listing Service (MLS) eine Fülle von Echtzeit- und genauen Daten zur Hand. Und ein sachkundiger und gewissenhafter Agent kann sehr spezifische Suchkriterien einrichten und diese Daten dann auswerten, um eine sehr genaue Schätzung des Wertes Ihres einzigartigen Hauses zu erhalten.
Ihr Agent beginnt mit einer vergleichenden Marktanalyse (CMA). Dabei werden vergleichbare Immobilien (Comps) in der Nachbarschaft betrachtet, die in den letzten sechs Monaten verkauft wurden. Ihre Immobilie ist in dieser Analyse die „Subjektimmobilie“, und drei Komponenten, die Ihrem Haus in Größe, Alter, Grundstücksgröße, Dachart, Ausstattung und Stil am ehesten entsprechen, werden zu den vergleichbaren Objekten.
Beginnend mit dem endgültigen Verkaufspreis jedes Comps passt der Makler diesen Preis an, indem er die Bewertungen der Differenz zwischen der betreffenden Immobilie und dem Comp addiert oder subtrahiert. Wenn beispielsweise eine Wohnung drei Badezimmer hat und die betreffende Immobilie nur zwei, muss der Makler den Verkaufspreis dieser Wohnung so anpassen, dass er besser mit der betreffenden Immobilie übereinstimmt. Wenn die betreffende Immobilie vier Schlafzimmer hat und die Vergleichsimmobilie nur drei, wird der Verkaufspreis der Vergleichsimmobilie an die betreffende Immobilie angepasst. Der zu subtrahierende oder hinzuzufügende Betrag ist je nach Region unterschiedlich und liegt in der Regel weit unter den ursprünglichen Kosten des Features.
Hier ist ein sehr vereinfachtes Beispiel, wie das aussehen könnte:
| Subjekt-Eigenschaft | Komp #1 | Komp #2 | Komp #3 | |
|---|---|---|---|---|
| Verkaufspreis | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Schlafzimmer | drei | drei | vier | drei |
| # Kamine | eins | eins | eins | keiner |
| Komp vs. Untertan | – | minus ein Badezimmer | plus ein Schlafzimmer | kein Kamin |
| Einstellung | – | plus $5.000 | minus 10.000 $ | plus $5.000 |
| Angepasster Preis | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Wie Sie sehen können, würde die betreffende Immobilie, wenn sie auf den Markt gebracht würde, wahrscheinlich zwischen 320.000 und 330.000 US-Dollar verkauft werden. Um den Verkaufspreis zu bestimmen, zu dem Ihre Immobilie im MLS gelistet werden soll (Ihren Angebotspreis), fügt Ihr Makler hinzu: die endgültigen Verkaufspreise der drei Comps zusammen und dividieren die Gesamtsumme durch drei, um einen durchschnittlichen bereinigten Umsatz zu erhalten Preis.
Basierend auf dieser Methodik würde Ihr Makler wahrscheinlich empfehlen, dass Sie Ihr Haus für 325.000 USD anbieten. Es ist wichtig zu beachten, dass die Durchführung von CMAs eine gewisse Subjektivität mit sich bringt. Erhöht beispielsweise ein zusätzliches Badezimmer den Wert der Immobilie um 5.000 oder 7.000 US-Dollar?
Die Markt- und Bewertungswerte
Der Listenpreis ist zwar wertvoll, aber nur eine Schätzung des tatsächlichen Marktwertes. Ein Verkäufer kann seine Immobilie für 325.000 USD anbieten. Ein Käufer könnte 300.000 $ anbieten. Nimmt der Verkäufer das Angebot des Käufers an, Marktwert beträgt 300.000 USD – der Preis, auf den sich beide Parteien der Transaktion geeinigt haben.
Neben dem Verkehrswert gibt es noch weitere Bewertungen bei einem Hauskauf. Der genaueste Wert ist der „Schätzwert“. Es sei denn, jemand kann Kaufen Sie Ihr Haus mit allem Bargeld, ist eine Bankfinanzierung durch einen Hypothekengeber erforderlich, und ein zugelassener Gutachter wird zur Berechnung des Schätzwertes hinzugezogen.
Eine Bewertung ist detaillierter als eine CMA – zusätzlich zur Bewertung der jüngsten Immobilienverkäufe und allgemeinen Eigenschaften des Hauses wird der Gutachter das Haus besichtigen, um den aktuellen Zustand zu berücksichtigen. Gutachter sind Fachleute, die eine genaue Zahl erstellen, die eher den Wert als eine Schätzung widerspiegelt.
Wie Sie sehen, ist der Marktwert (der zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Preis) verbraucherorientiert. Der Schätzwert wird von Sachverständigen ermittelt. Mit anderen Worten, der Schätzwert ist nicht unbedingt der Preis, zu dem die Immobilie gekauft oder verkauft wird. Tatsächlich werden Immobilien in der Regel für mehr als den Schätzwert verkauft. Der Kreditgeber verwendet immer den Schätzwert, wenn er bestimmt, wie viel er dem Käufer leihen darf, auch wenn der Schätzwert vom Marktpreis abweicht.
Der Schätzwert ist auch die Bewertung, die für die meisten anderen immobilienbezogenen Zwecke verwendet wird, z angemessener Versicherungsschutz oder die Bewertung zum Zwecke der Berechnung von Steuerausfällen, Nachlassauflösungen und Reinvermögen.
Abschluss
Es läuft darauf hinaus:
- Schätzungen sind kostenlos und geben Ihnen einen Hinweis auf den Marktwert Ihres Hauses, gelten jedoch als nicht zuverlässig.
- Ein kompetenter Immobilienprofi kann eine CMA erstellen, die eine viel zuverlässigere und genauere Bewertung Ihres Hauses darstellt. Obwohl es einige Zeit dauert, eine CMA ordnungsgemäß durchzuführen, erledigen Agenten dies oft kostenlos für Sie, da dies im Allgemeinen Teil ihres Service ist, wenn Sie Ihr Haus bei ihrem Makler inserieren. Unter der Annahme, dass es in der letzten Zeit vergleichbare Verkäufe in der Gegend gibt, gibt Ihnen ein CMA eine sehr gute Annäherung an den Marktpreis Ihres Hauses.
- Der Schätzwert ist die genaueste Einschätzung des Werts Ihres Hauses. Aber ein Gutachten ist nicht billig. Es kostet Sie normalerweise zwischen 600 und 1.000 US-Dollar. Und da es zum Zeitpunkt der Fertigstellung nur eine Momentaufnahme ist, ist es schnell veraltet. Die meisten Bewertungsberichte gelten nur für sechs Monate ab dem Datum, an dem der Gutachter Ihre Immobilie betreten hat, als aktuell.