Den største investering, de fleste nogensinde vil foretage i deres levetid, er deres personlige bopæl. At købe et hus er en rite af økonomisk passage for mange. Det betyder at bryde forpligtelserne for at betale husleje til en anden og betale dig selv ved at opbygge din egen egenkapital.
Men hvad med at købe et andet hjem - f.eks. Et sommerhus? Er det en god investering?
Som med så mange andre økonomiske beslutninger afhænger det af dine personlige præferencer, langsigtede mål og nuværende økonomiske situation. Her er fem ting, du skal overveje, før du køber et andet hjem... og et alternativ, hvis du beslutter, at dette ikke er noget for dig.
#1: Placering
"Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed" er altid en nøglefaktor, når det kommer til fast ejendom. Du kan ikke fysisk flytte huset til et bedre sted, hvis du vælger dårligt!
Hvis du køber en ejendom, hvor du planlægger at holde ferie hvert år, vil du være sikker på, at placeringen er en, du vil nyde i årevis - ikke kun et par sæsoner. Og sørg for, at du har overvejet alt om den placering, du vælger.
Kan du lide roen og roen i en bjerghytte, selvom du tilfældigvis får sne på ekstra dage på grund af en uventet vinterstorm? Eller foretrækker du en strandlejlighed, selvom uregerlige Spring Break -teenagere indtager enheden ved siden af din i den uge, du beslutter dig for at tage din familie? Eller måske passer en resort -ejendom i Nicaragua til din stil - indtil du indser, at du ikke kan finde nødvendig forsyninger eller kompetent engelsktalende hjælp til at holde ejendommen i gang på grund af dens fjernbetjening Beliggenhed?
Du vil også gerne forstå historien og den planlagte fremtid for den specifikke ejendom og det generelle område for at bestemme et rimeligt skøn over ejendommens påskønnelsespotentiale. Kontakt en lokal ejendomsmægler for at forstå disse faktorer og mere, herunder potentielle zoneforslag, der kan påvirke ejendommens fremtidige værdi negativt eller positivt.
Sommerhuse har en tendens til at være placeret på ønskelige steder, hvor folk vil besøge. Disse områder oplever ofte markedsværdi på grund af deres ønskværdighed. Men du skal være forsigtig. Ejendomsværdier kan variere meget, selv på disse tilsyneladende bobleisolerede steder. En sæson med ødelæggende orkaner, der rammer den samme strandby, kan gøre så meget skade, at den lokale økonomi vil tage et årti eller længere at komme sig.
Dine valg er næsten ubegrænsede. Et sommerhus ved vandet ved bugten. En afsondret søejendom omgivet af miles af vandrestier. En bylejlighed tæt på shopping i verdensklasse. En bjerghytte med vildt til jagt. En strand ejendom med sol og sjov for familien. En lejlighed i et skisportssted. Et hus på en af de caribiske øer. Eller endda en suite i et populært turistmål som Orlando eller Vegas. Uanset din destination kan du overveje at leje et par sæsoner i området for at sikre, at du bliver glad der på lang sigt.
#2: Omkostninger
Har du råd til et andet hjem? Selvom du kan, er du klar til at ofre på andre ting, du ellers ville have råd til, hvis du ikke køber det andet hjem?
Fast ejendom er et langsigtet investeringsvalg. Der er de høje transaktionsomkostninger ved køb og salg at overveje. Og af natur er ejendomsinvesteringer ikke likvide aktiver. Det tager tid at sælge. Du kan ikke i dag beslutte, at du vil sælge og have kontanterne på din bankkonto i næste uge eller endda i næste måned.
Så du skal nøjagtigt estimere den købspris, du komfortabelt har råd til. Og du skal omhyggeligt opregne de samlede omkostninger. Selvfølgelig har du de normale omkostninger ved at vedligeholde et hjem. Slid er uundgåelig. Og apparater går i stykker. Oven i det har du månedlige forsyningsselskaber, årlige ejendomsskatter, HOA- eller ejerlejlighedsgebyrer og forsikringsdækning, for at nævne de største udgifter.
Ferie- eller fritidshuse kan have ekstra omkostninger at budgettere med. Der er ejendomsadministrationsgebyrer, ansvarsforsikring og aktivitetsgebyrer. Der er periodiske rengøringsomkostninger mellem lejere, hvis du lejer. Hvis dit nye sted har en pool, er der omkostninger til overvintring og andre vedligeholdelsesomkostninger. Og glem ikke oversvømmelse eller orkanforsikring og et sikkerhedsovervågningssystem. Du kan også planlægge at holde ferie på ejendommen eller regelmæssigt kontrollere det. Så du skal budgettere med rejseudgifter for at komme dertil og tilbage.
Jeg har venner med et feriehus på St. John på Jomfruøerne. Det er mere end dejligt, men det er også meget dyrt at komme til. Og da det er en ø, ankommer alle forbrugsvarer med skib. Så dagligvarer og gas er ekstremt dyre, mens du er der. Korrekt planlagt til disse omkostninger vil dog ikke være en overraskelse.
Husk, at fast ejendom er en langsigtet investering. Du vil føle dig sikker på, at du har råd til at eje det i mere end et par år. Hvis du er et ægtepar med to indkomster, der planlægger, at en forælder skal blive hjemme, når du har børn, skal du være sikker på, at du har råd til det andet hjem med en indkomst.
#3: Realkreditlånet
Hvis du antager, at du ikke har nok penge til at købe et andet hus, skal du få et realkreditlån.
For at se, om du kvalificerer dig, skal du kende din gældsindkomstgrad eller DTI. Dette er, hvor meget du skylder i forhold til, hvor meget du tjener. De fleste långivere ønsker ikke, at en købers samlede gæld skal overstige 36% af deres indkomst.
Sådan får du et godt skøn over, om et andet hjem vil sætte dig over grænsen eller ej. Tilføj din nuværende realkreditbetaling og den forventede anden realkreditbetaling, og divider derefter dette tal med din månedlige indkomst før skat. Medtag ikke beløbet i din månedlige betaling, der betaler skat og forsikring, hvis de er regnet med det.
Lad os f.eks. Sige, at din nuværende realkreditlån er 1.500 dollar. Din anden boliglånsbetaling ville give dig en ekstra realkreditbetaling på $ 1.300. Og din årlige indkomst er $ 90.000. Dit DTI ville være 37%. Det ville være lidt for højt for de fleste långivere at godkende.
Du skal også gemme en højere forskudsbetaling for et andet hjem. Det er ikke usædvanligt, at långivere kræver forskudsbetaling på mellem 25% og 40% på lån til anden bolig eller feriebolig. Inden du begynder at kigge på et bestemt ejendomsprisinterval, skal du være sikker på, at du realistisk har sparet nok til udbetalingen.
Der er yderligere to realkreditovervejelser. Du har sandsynligvis brug for en højere kreditværdighed end gennemsnittet for at kvalificere dig til et andet realkreditlån. 725 er typisk den mindste kredit score långivere vil overveje. Og renten på andet boliglån er typisk lidt højere end renterne for primære boliger. Måske virker forskellen mellem 3,5% og 4,5% ikke meget. Men i løbet af et 30-årigt realkreditlån kan denne forskel være hundredtusindvis af dollars.
#4: Livsstil
En af hovedårsagerne til, at folk overvejer at købe et sommerhus, er at have friheden til at gå til et sted, de nyder, når de vil. Du behøver ikke reservationer. Du har nøglen. Du kan pakke let, fordi du opbevarer ekstra tøj på ejendommen. Og spisekammeret der er allerede fyldt op. Du ved, at du kan lide placeringen og indkvarteringen, fordi du personligt valgte begge dele!
At tænke langsigtet kan hjælpe dig med at træffe et endnu bedre valg. Mange mennesker planlægger i sidste ende at trække sig tilbage til deres andet hjem. Hvis det er din plan, åbner det et helt nyt sæt parametre at overveje. Og beslutninger at tage.
Du vil gerne sikre dig, at husets layout og placering vil passer til dine pensionsbehov. Et byhus i fire etager kan have for mange trapper til, når du er 65 år. Det fjerntliggende hjem i Nicaragua har muligvis ikke adgang til kvaliteten af akut sundhedspleje, du muligvis har brug for i dine gyldne år.
#5: Lejeindkomstpotentiale
Du kan opveje nogle eller i nogle tilfælde alle omkostningerne ved at eje et andet hjem ved at leje det ud. Du kan gøre dette for kortsigtede ophold, hvis din ejendom er placeret, hvor feriegæster gerne vil besøge. Eller lej det på længere sigt, hvis du har købt ejendommen som dit aldershjem, men ikke er gået på pension endnu.
Dit sommerhus vil sandsynligvis være et sted, andre også gerne vil besøge. Så du kan opkræve præmiepriser for din leje. Du skal dog huske på, at omkostninger ved køb og vedligeholdelse af en feriebolig er typisk mere end for en almindelig udlejningsejendom. Og der er en lavsæson, hvor du har en høj ledig stilling (og lavere lejeindtægter, hvis du overhovedet kan leje den).
Det er klogt at ansætte en velrenommeret ejendomsmægler eller ejendomsadministrator til at screene og placere lejere samt håndtere økonomien. Hvis du ønsker at købe en udlejningsejendom og har brug for hjælp til at finde ud af markedet, kan du bruge en gratis service som HomeLightat finde en ejendomsmægler i dit område, der kan hjælpe dig med at finde det bedste tilbud til dig.
Er der et alternativ?
Hvis du har besluttet, at det måske ikke er noget at eje et andet hjem - men hvis du er fascineret af tanken om investere i fast ejendom, er der flere gode online platforme, der tilbyder unikke måder at komme ind på dette marked. Investor Junkie gennemgår regelmæssigt de mest populære crowdfunding -platforme til fast ejendom. Vores foretrukne platforme er Fundrise og Fast ejendom Mogul.
Konklusion
Sammenfattende er det en stor beslutning at købe et andet eller sommerhus. Ligesom enhver anden ejendomsinvestering skal tallene fungere, og du skal gøre ordentlig due diligence. Ideelle sommerhuse - dem der er den perfekte afstand til faciliteter, den rigtige størrelse og i gode kvarterer - kan være meget efterspurgte. Så det vil sandsynligvis tage tid og tålmodighed at købe en til den rigtige pris.