Som jeg er sikker på, du ved, har boligmarkedet været ensidigt de sidste par år. Lavt udbud og høj efterspørgsel har presset boligpriserne op - hvilket er fantastisk for sælgere og knap så godt for købere. Det kan virke skørt at købe en investeringsejendom på denne sælgers marked.
Så hvorfor købte jeg en udlejningsejendom uden for staten? Her er grunden til, at det i mit tilfælde var et smart træk at nå både mine investeringsmål og personlige mål.
Den korte version
- Selvom det er et sælgers marked, købte jeg en lejebolig på et sted, som jeg har undersøgt grundigt.
- Jeg valgte min placering omhyggeligt for at minimere min ejendoms- og jordoverførselsskat.
- En anden vigtig overvejelse, jeg overvejede, var det sunde lejemarked i Colorado Springs.
Vi drog fordel af sælgers marked og flyttede vestpå
Siden 2018, min families fem år pensionsmål har været at flytte til den vestlige del af USA. For nylig har den nedadgående retning af den amerikanske økonomi og det stadig mere polariserede politiske miljø, vi oplever at bo tæt på DC, dog accelereret vores planer.
I løbet af de sidste par år har vi undersøgt vores muligheder ved at holde ferie i nogle få vestlige stater. I sidste ende besluttede vi at købe en masse i Colorado Springs og er i gang med at bygge et tilpasset hjem.
I første omgang planlagde vi at flytte efter vores hjem var bygget. Men med den økonomiske usikkerhed og det skøre boligmarked besluttede vi, at det gav mest mening at sælge vores hjem i Maryland, mens pendulet stadig var på sælgers markedsside og før det næste betydelige renteforhøjelse.
Så vi købte en beskeden investeringsejendom i Colorado Springs. Det er et ideal lejebolig – tre soveværelser og to badeværelser i et dejligt kvarter tæt på hærbasen Fort Carson. Vi vil bo der midlertidigt, mens vores hjem bygges og leje det ud efter vi flytter.
Vores hjem i Maryland var kun på markedet i fem dage. Vi var i stand til at drage fordel af bagenden af sælgers marked til vores salg. Og da udlejningsejendommen i Colorado, vi købte, havde brug for noget arbejde, fik vi en anstændig aftale.
Læs mere >>> Sådan administrerer du din lejebolig
Fast ejendom handler om beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed
Jeg er en stor tilhænger af, at det grundlæggende betyder noget, når det kommer til investering. Jeg støtter fuldt ud mantraet om, at ejendomsværdi handler om "beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed."
Som hovedregel gælder, at jo mere ønskværdig beliggenhed, jo højere ejendomsværdi og jo mere stabilt er lejemarkedet.
At købe en ejendom, hvor lejere ønsker at bo, er blot et aspekt af at vælge det rigtige sted at investere i.
Hvorfor vi købte en lejebolig i Colorado Springs i år
Her er grunden til, at jeg følte, at Colorado Springs var et fremragende sted at købe en lejebolig i år, på trods af at det var et vanvittigt sælgermarked.
Betydelige årlige skattebesparelser
Beliggenhed kan i høj grad påvirke din investeringssucces på grund af ejendomsskatter. Det den nationale gennemsnitlige årlige ejendomsskattesats er 1,1 % af en boligs takserede værdi.
Colorados ejendomsskat er den tredjelaveste i amtet. I Howard County, Maryland, hvor vi flytter fra, er den årlige ejendomsskat 1,25%. I El Paso County, Colorado, hvor vi flytter, er den årlige ejendom skattesatsen er 0,48 %.
Forskellen på et hjem på $500.000 er betydelig – $2.400 i Colorado vs. $6.250 i Maryland. Det repræsenterer en besparelse på $3.850 år efter år. Over ti år er det 38.500 dollars mindre i skat.
Betydelige ejendomsoverførselsafgiftsbesparelser
Når du køber eller sælger et hjem, opkræver statslige og lokale myndigheder et "overførsels- og registreringsgebyr". I Howard County, Maryland, betaler du et engangsgebyr, der inkluderer en stats- og amtsoverførselsskat og registrering betaling i alt 2,25 % når du køber eller sælger en ejendom.
Det hjem, vi købte i Colorado, var $406.000, og overførselsafgiften og registreringsgebyret, vi betalte, var $83,60. For at sælge min ejendom af samme værdi i Maryland var den samlede engangsoverførselsskat og registreringsgebyr $9.135. Dette er typisk delt 50/50 mellem køber og sælger, så min andel er $4.567.
Wow, hvilken forskel placering kan gøre!
Mit investeringsmål er at erhverve flere lejeejendomme i Colorado. Overførselsskatter og ejendomsafgifter stiger hurtigt for at øge dine anskaffelsespriser, når du køber flere ejendomme. Og da omkostningerne ved at overføre ejerskab eller ejendomsret mellem en køber og sælger varierer meget afhængigt af stat og amt - det betyder noget, hvor du køber.
Læs mere >>>Hvor meget koster det at sælge en bolig?
Et sundt lejemarked
Som ejendomsejere leder udlejere efter områder, hvor lejepriserne stiger, økonomien er stabil eller i vækst, og der er en betydelig pulje af kvalificerede lejere.
I Colorado Springs er den gennemsnitlige lejepris på en 850 kvm. ft. lejlighed steget fra $1.200 i marts 2020 til $1.553 i juli 2022. Jeg tror, den tendens vil fortsætte.
Arbejdsløsheden er lav, og Colorado Springs er hjemsted for Air Force Academy og Fort Carson Army Base. Disse militærfaciliteter giver en stabil pulje af økonomisk sikre lejere.
Andre væsentlige skattebesparelser
Som snart pensionist er det vigtigt for mig at sænke min skattepligt. Colorados statslige indkomstskat er lav sammenlignet med mange andre stater. De pålægger en fast sats på 4,55 % af den skattepligtige indkomst. Og – det elsker jeg – staten sænker også skattesatsen, hvis indtægtsvæksten er for høj! For eksempel Skatten i 2021 blev reduceret til 4,50 % på grund af et skatteoverskud.
Hvis du er mindst 65 år gammel, kan du fratrække alle sociale sikringsydelser underlagt føderale skatter når du indsender din Colorado indkomst selvangivelse. Og i Colorado er der ingen ejendomsskatter eller arveskatter (Maryland har begge disse konfiskerende skatter), så du behøver ikke at udlevere skatter for privilegiet at dø i Centennial State.
Salgsafgifter er lidt højere i Colorado Springs, end jeg er vant til i Maryland: 8,2 % i stedet for 6 %. Alligevel vil jeg personligt hellere betale en højere skat på engangsforbrugerkøb end at betale højere ejendomsskatter år efter år.
Alt det, plus et gennemsnit på 330 solskinsdage om året i Colorado Springs. Hvad kan man ikke lide?!
Bundlinie
Jeg er glad for, at jeg tog beslutningen om at købe en investeringsejendom i Colorado under dette vanvittige boligmarked. Selvom priserne stiger, er økonomien stabil, og der er et sundt lejemarked. Plus, statens indkomstskat er lav, og der er ingen ejendomsskatter eller arveafgifter.
Salgsskatter kan være lidt højere, men generelt sparer jeg penge på skat ved at bo i Colorado. Og selvfølgelig er det solrige vejr en ekstra bonus!
Yderligere læsning:
- Kommerciel vs. Investering i boligejendomme: Hvad er det rigtige for dig?
- Sådan sænker du dine fast ejendomsudgifter
- Hvad er den bedste måde at bestemme værdien af min ejendom?